商業地產室內設計標準化探討范文

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摘要：

隨著經濟的快速發展以及經濟體制的不斷改革，房地產行業之間的競爭不斷加劇。加快房地產行業室內標準化建設以及高周轉工作是當前房地產行業需要解決的首要問題。本文以商業地產室內設計標準化的重要性作為出發點，分別分析了售樓處室內設計標準化要點以及樣板房室內設計標準化要點，最后分析了商業地產的高周轉，以期為商業地產的發展進步起到一些參考作用。

關鍵詞：

商業地產；室內設計；標準化建設；高周轉

21世紀是一個市場經濟時代，市場經濟的開放性和競爭性特征促使房地產企業之間不斷競爭。房地產開發商在開發一套商業用房或者住宅用地時，需要完成一系列工序。比如制作標書、拿地、房屋設計、房屋裝修（精裝房）、建設、銷售、驗收等，最后將商業建筑交給業主。從制作標書到完成交房的整個過程是漫長的，因此開發商要想在同行業中提升綜合競爭力，就需要在室內設計方面多下工夫，建立標準化和產品化的地產，從而實現高周轉的目的。

1建立設計標準化的重要性

1.1市場形勢的需求隨著經濟全球化和信息化腳步的不斷加快，我國房地產開發商獲取的利潤率隨之增加。但是在面臨其他行業以及同行業之間的競爭，我國房地產行業在市場經濟中獲取的利潤額逐漸降低。根據相關行業調查報告顯示，我國房地產開發商的平均利潤率逐年下降。除此之外，2013年我國房地產開發數量相較于2012年降低了45%，究其原因是隨著其他新興行業的不斷崛起，房地產企業在殘酷的市場競爭中被淘汰出局。其中，微小企業以及中小型企業占據比例較大。根據國家對房地產行業利潤率的標準規定看，10%是房地產行業利潤率的警戒線。因此我國房地產行業相較于國外發達國家而言，逐漸呈現兩極分化現象。大多數房地產企業需要根據市場實際情況以及國家政策調整利潤目標，改變戰略方法，提升市場競爭力。小部分企業由于經營管理不善將會自動退出市場競爭的角逐中。由此可見，加快商業地產室內設計標準化建設是實現房地產高周轉的最佳途徑[1]。

1.2提高市場競爭力提高商業地產市場競爭力需要房地產企業站在不同的角度分析企業產品。就商業地產的專業性而言，可以將商業地產分為建筑專業、室內設計專業、景觀設計專業標準化產品；依據商業客戶群而言，可以將商業用地分為豪華奢侈型、改進型、剛需型標準化產品；就房地產自身而言，可以將商業用地分為多層用地、高層用地標準化產品；就開發商完成交房程序來看，可以將商業用地分為毛坯房、精裝房標準化產品。由此可見，商業用地的產品類型具有多樣性。另外，商業用地的多樣性特點可以促使開發商根據企業自身實際情況制定合理的建設方案，建筑設計師可以根據方案設計使客戶滿意的建筑。房地產開發商還要根據自身企業文化、市場規模比例、綜合優勢建立標準化、系列化、產品化的房屋，從而提升市場占有率。如果商業房屋在室內設計時沒有達到產品標準化，就會出現很多問題。比如：1）房屋在定位過程中會偷換概念，導致建筑施工技術人員在修建房屋過程中造成不必要的麻煩。比如反復修改室內專修設計圖、總圖規劃、成本預算、室內專修風格定位以及建筑戶型修改，從而造成人力、物力、財力的浪費[2]。2）商業用地在施工過程中，施工技術人員與建筑設計人員之間會產生許多矛盾。比如施工技術人員在裝修過程中會因為材料價格、采購成本預算、工程施工等方面與建筑設計人員的意見不能達成一致，從而出現延緩工期、降低建筑工程的質量的問題。3）商業用地室內設計不能達到標準化會造成實際成本費用遠遠超過預期費用，從而導致房地產企業內部成本管理體系不能發揮其作用。4）商業用地室內設計不能達到標準化不僅會導致企業管理成本、成本預算控制難度增大，還會使產品參差不齊，一旦不能滿足客戶的需求，就會大大降低房地產企業市場信譽度。總之，商用地產要加快室內設計標準化建設腳步，確保產品質量。與此同時房地產企業還要加快前期項目的準確定位以及成本控制體系的有效性，促使提升商業房屋建筑質量的實現。

2商業地產室內設計標準化要點

2.1商業地產空氣調節系統標準化要點商業地產應根據室內外溫度作為衡量夏季、冬季室內辦公室溫度的標準。一般情況下，商業地產夏季室內辦公室溫度應該控制在25℃左右，相對濕度參數應該確保在55%左右；商業地產冬季室內辦公室溫度應該控制在20℃左右，相對濕度參數應該確保在40%左右。另外，關乎商業地產空氣調節系統穩定與安全重要因素之一的新風量，應該將新風量參數控制在30m2（人-h）。就商業地產室內會議室而言，商業地產夏季室內會議室溫度與辦公室的溫度應該保持一致，最好控制在25℃左右。但是相對濕度參數應該高于辦公室濕度參數，最好控制在60%左右。冬季室內會議室溫度與辦公室溫度一樣，應該控制在20℃左右，相對濕度參數也是保持在40%左右[3]。就國家對商業地產空氣調節系統的相關規定而言，國家對商業地產外立面的要求比較高，并且商業地產外立面容易受外界環境因素的影響導致新風無法直接輸送至商業地產空間區域范圍之內，因此設計人員要根據商業地產實際情況設置塔樓避難層，在商業地產避難層區域處理建筑外立面通風情況。與此同時，由于商業地產門窗的封閉性相比普通建筑門窗的封閉性要求更加嚴格，因此設計人員要確保商業地產門窗根據國家規定的相關標準集中處理。就商業地產門窗粉縫隙而言，新風直達商業地產門窗縫隙的可能性比較小，因此設計人員需要在商業地產室內區域安裝排風新系統，并根據商業地產內部結構不斷調整優化排風系統，避免出現室內新風參數無法達標的現象。小空間區域應該選擇綜合系統作為空調系統，并依托于風機盤管空調系統，將新空氣與水系統做到有機結合。商業地產小空間區域主要包括辦公室以及包廂，商業地產小空間區域和大空間區域主要采用VRF多聯空調，有些商業地產空氣調節系統則需要安裝新風空氣的處理系統，從而確保商業地產空調系統安全、穩定運行[4]。

2.2裝修界面基本單元的定位設計目前，國際通用商業地產板材的標準規格為1220mm×2440mm，零數是考慮了板材在加工制作過程中會損耗或者工作人員在計量板材尺寸時由于誤差導致房屋地產在裝修中出現差錯。因此板材材質和尺寸的不同會嚴重影響房屋裝修效果，就商業地產裝修界面而言，工作人員首先需要在房屋圖紙上界定一個裝修單元，并合理規劃板材尺寸。就板材規格來看，1200mm可以劃分為900mm與300mm之和。其目的是確定單元的寬度和高度，一般情況下，900mm為單元的寬度。辦公室室內高度一般控制在2700mm。其次，工作人員確定部件規格標準。一位2700mm大于2440mm的高度，因此工作人員需要對基本單元進行分割，確保基本單元的高度達到國際標準范圍之內，如圖1所示。基本單元可以分為900mm×900mm或者900mm×1800mm兩部分；與此同時也可將900mm×1800mm分為兩塊900mm×900mm的板材，進而形成標準化部件。

3結語

總而言之，隨著社會經濟的不斷發展以及市場經濟體制的不斷改革，房地產企業面臨的壓力隨之增加。因此加快商業地產室內設計標準化建設腳步是提升房地產行業綜合競爭力的有效途徑，也是提升房地產開發商平均利潤率和實現高周轉的策略之一。

參考文獻：

[1]陳立政.商業地產室內設計標準化與高周轉初探[J].現代裝飾（理論），2014（06）：28-29.

[2]王超.基于多目標平衡的商業綜合體營建體系及實證研究[D].杭州：浙江大學，2011.

[3]邱可嘉.基于商業邏輯的城市商業中心建筑設計方法研究[D].北京：清華大學，2013.

[4]魏星.基于標準化理念的科技園辦公建筑產品研究[D].天津：河北工業大學，2014.

作者：林江坤 單位：福建兆翔臨港置業有限公司