論商業地產物業公司資金管理范文

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摘 要：物業公司的收入主要由其物業招租而獲得相對穩定的租金構成，物業公司的財務管理有特殊性，但其核心是資金管理。加強物業公司的資金管理，能夠有效提升公司核心競爭力，保障公司經營決策得以穩健實施，防范公司經營風險。物業公司通過資金管理實現營運資金平衡同時，也為滿足公司戰略發展需要提供了資金保障。本文以廣州市D商業廣場為例通過闡述資金管理的重要性，對物業公司資金管理過程中存在的問題進行分析，并提出了改善措施建議，以期待促進物業企業長遠持續健康發展。

關鍵詞：物業公司；資金管理；問題；改善措施

一、資金管理對商業地產物業公司的重要意義

D廣場位置處于廣州黃金商圈，是配套齊全、車位充足的超大型廣場。在多年的管理運營中，資金管理一直處在財務管理的核心位置。其資金管理可以概括為資金運作管理，包括籌資、運營、投資等。加強其資金管理在以下四個方面具有重要意義。包括：

（一）保證商業地產物業公司的可持續發展

對商業地產物業公司而言，資金的每一次流入流出都是其經營管理的體現。資金的動態平衡、不發生支付逾期、保證物業公司的良好信譽、物業公司的可持續的良性發展都離不開通過對資金的有效管理實現其效益。

（二）提升商業地產物業公司的核心競爭力

對一家商業地產物業管理公司而言，其核心競爭力表現在：支撐優質服務的服務價格得到業主認可（成本優勢）；營運資金充足能夠保證物業設施更新及企業戰略規劃的需要（資金優勢）；經營利潤穩定持續盈利能力強（效益優勢）；有實力能夠抵抗類似疫情沖擊這樣的不可抗力的企業風險；以上種種，都離不開企業有效的資金管理。

（三）保障商業地產物業公司的戰略規劃得以穩健實施

就資金管理而言，收付實現的現金流，通過權責發生的利潤表，體現可支配資金。通過進行有效的成本控制，在高效資金管理的保障下保障公司的戰略規劃得以穩健逐步實施。

（四）保障商業地產物業公司的資金安全，防范由于資金斷裂帶來的財務風險

就資金管理而言，為了不斷降低企業的財務風險，應當首先保證企業的資金安全。譬如各個業務職能部門通過建立資金預算，通過資金預算規范其業務的發生，保證資金效率的同時確保資金安全，也能有效避免因個人瀆職舞弊侵吞企業資金。

二、商業地產物業公司資金管理過程中存在的問題

（一）商業地產物業資金周轉率固定、相對利潤率偏低

首先，我們應該看到，隨著物業行業的充分競爭，單純的物業經營已經進入到一個低利潤的時代。商業地產物業承包方式多為包干制，如前期商業地產招租階段及運營后客流不足帶來空置，經常需要物業公司墊資來帶動客流。其次，商業地產物業公司的主要收入是租金，但租金存在著應收賬款周期長，如租戶跑路易形成欠費等不利狀況。商業地產物業公司的物業經營主要是為廣大租戶提供物業服務，對象為入駐商業廣場的廣大租戶。物業費一般均采用先發生后繳納的收費方式，租戶也普遍不接受預交是行業的通行規則。這些都直接導致了物業費的應收賬款的首款周期較長。另外，由于部分租戶法律意識淡漠，加之自身的經營不善，在未支付物業費情況下“跑路”或拖欠物業費情況在行業內屢見不鮮。［1］再者，通過對租戶收取租賃及物業押金能夠形成體量較為可觀的現金池，但如此類資金已被占用，在租戶如約退租時，物業公司承擔著較大的資金壓力。最后，逾期支付帶來的法律風險。物業公司為勞動密集型企業，人工費在支出中占比普遍在 50% 以上，且近年隨著人力資源成本的逐年提高，呈自然上升趨勢。另外，水電等資源消耗所產生的費用支出普遍占比10%以上，其支付逾期會給物業公司帶來停水停電產生滯納金風險。

（二）商業地產物業公司的管理層缺乏財務專業知識，對資金使用較為隨意

管理層不能夠充分認識資金管理對公司良性發展起到的積極意義和保障作用。對一些規模較小的物業管理企業，管理層往往由于自身知識的局限性，對資金管理重視程度不夠。甚至有些領導片面地認為資金管理是財務部門的本職工作，不能站到公司全局在考慮資金管理的問題，使用過程中，較為隨意，缺乏預見性和計劃性。［2］

（三）商業地產物業公司資金管理制度不夠完善，資金預算管理缺失

資金預算管理能夠有效保障資金安全，提高資金使用效率，物業公司不能忽視資金預算體系的建立。反之，如果能夠加強對資金預算的重視，不僅僅可以降低經營成本，還可以預測企業資金的走向，并為企業擴大產能再投資提供資金保障。

（四）商業地產物業公司所轄可抵押固定資產價值低，籌資能力薄弱

物業公司一般注冊資本不高且多為認繳，所轄固定資產價值也普遍偏低。如果有資金緊張情況發生，其資金可融資渠道及方式方法少，加之目前國內的物業公司規模大多不大，導致物業公司融資渠道狹窄，融資金額及融資成本高。由于租金收入又相對較為固定，一旦企業需要大資金投入時，很難靠銀行授信融資貸款。

（五）投資理財缺乏專業化隊伍

因受公司規模、專業化程度和專業人才等條件的限制，對于一般中小規模物業公司又很難具有適合的固定投資渠道。甚至是在不能充分把控風險及投資科學性的情況盲目投資，造成投資失敗，給企業造成損失。

三、改善商業地產物業公司資金管理的措施

（一）重視資金管理制度建設，并能保證其有效實施

對商業地產物業公司而言，制度建設其走向更廣闊空間首先面對的問題。對其而言，財務管理的核心是資金管理，所以資金管理制度對極為重要。只有建立相對完善的資金管理制度，并在企業實際運行過程不斷地更新完善之，才能保證企業不斷發展經營過程中對資金的需要。企業資金安全，資金的使用效率，也應該是資金管理制度建設的重點。以D商業廣場為例，D商業廣場物業根據其現有的財務管理規定與現金管理工作指引制定了《D商業廣場物業管理公司資金管理規定》，規定中明確了各部門資金使用及資金預算的具體要求，規范了公司備用金現金、銀行賬戶、付款流程及銀行 U 頓、集中支付、專項資金管理等方面。通過該規定的貫徹落實，形成了較為完備的資金管理體系，防范資金風險的同時，提高資金周轉率。［3］

（二）強化公司資金預算管理，引導管理層重視資金管理

強化公司各部門對資金預算管理的重視程度，財務部按月編制各項目、部門的資金計劃，以收控支，形成以月為單位的資金預算。根據資金預算，統籌資金使用；對計劃外資金嚴控其金額及發生次數；并將依據資金計劃使用資金的頻次納入績效考核；資金預算偏差率直接影響績效考核指標，從而將各部門資金整體使用偏差率控制在10%內。另外，對公司管理層，引導其重視資金管控，端正提醒其資金使用習慣。［4］

（三）完善內部控制、加強資金使用內部監管完善內部控制體系涵蓋了資金管理的內部控制。以 D商業廣場而言，其資金管理內部控制涵蓋了借款管理、支付安全管理、印章管理等。通過交叉崗位控制，規范化的制度流程，使得公司員工挪用公款、營私舞弊的情況很難發生，從而降低了企業的資金風險。另外，在收款方面，公司明文規定嚴禁個人賬戶收款，盡量采用微信、支付寶、銀行轉賬等非現金收費方式；在現金管理方面，嚴格依照制度進行《D商業廣場物業管理公司資金管理規定》，確保每日當日所收現金及時存入銀行、庫存備用金不得超過500元等；在支付方面采用統一支付，超出規定金額支出需報上報董事會由總經理簽字確認；在印章管理方面，按崗位由不同部門交叉管理，使用印章時必須有管理者和使用者在場并同時簽字確認；在借支借款方面，借款人需申報借款用途、金額、時間等信息，并明文規定嚴禁坐支等。

（四）增收、控支、提高資金周轉率

（1）增加收入。對D商業廣場而言，增收除租金外，廣告位所占比例最高。譬如廣場內功能區冠名、直梯扶梯廣告位、地下停車場起落架燈箱等；外部有建筑物外立面、外部廣場促銷區招租、廣場燈掛旗、電子屏幕、自動販賣機等。這些廣告位被發現改造后，隨著客源的不斷涌入發揮著巨大的營銷作用。

（2）控制支出。通過轉換形式，經過測算后采用包干制或分包制；通過更換節能化設備，降低能耗及水電費支出；采用公開招標，避免貪腐舞弊降低采購成本；能源管理對標同行，計算水電能耗標準參考值，杜絕浪費的同時將每月水電費用計入管理人員績效考核；依據人流客流，調整空調開放區域及溫度；對廣場易耗品依據使用型號批量采購，優化庫存管理降低成本；對空置轉讓鋪位做好相關服務助轉租等。［5］

（3）加速資金流轉。在做好上述（1）、（2）同時，對提高租金收繳率、降低欠費率、提高預交率、減少墊資頻率責任到人，績效考核，獎懲罰劣加速資金流轉，從而改善物業公司資金管理。

（五）保投資收益、擴融資能力

對D商業廣場物業公司而言，雖然其通過并購實現投資擴張的時機尚不成熟，但是對其投資，特別是中長期資金規劃，應以安全作為首要任務。譬如說，可以通過定期存款或購買國債實現其投資屬性的同時保障自身投資收益。融資方面物業企業應當努力提升自身經營管理能力，以確保自身資金充足。另外，物業企業在日常經營過程中應當努力提升自己的信用等級避免逾期情況發生，以便于銀行維持良好關系在需要融資時能夠從銀行獲得足額貸款。另外，對于集團化連鎖型物業企業，可以利用集團形成的資金池進行融資。一些規模較大的物業企業也可以通過證券化或者足夠發展資金，或將優質資產打包上市，以獲得更多資金。

作者：李勝聰 單位：廣州大源商業廣場經營管理有限公司