淺析專(zhuān)家調(diào)查法下的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)范文

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摘要：房地產(chǎn)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)高收益行業(yè)，其投資風(fēng)險(xiǎn)具有很大的不確定性。由于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的客觀存在及其對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的重要影響，因此對(duì)主次風(fēng)險(xiǎn)的合理規(guī)避控制顯得尤為重要。文章利用專(zhuān)家調(diào)查法，通過(guò)聘請(qǐng)10名專(zhuān)家對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)、市場(chǎng)、社會(huì)、經(jīng)營(yíng)4個(gè)方面進(jìn)行打分，通過(guò)專(zhuān)家權(quán)重和對(duì)應(yīng)得分計(jì)算4個(gè)方面風(fēng)險(xiǎn)值的大小，然后針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的大小提出不同的風(fēng)險(xiǎn)管理措施，為投資者提供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)；專(zhuān)家調(diào)查法；風(fēng)險(xiǎn)控制

1基于專(zhuān)家調(diào)查法的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

此次調(diào)查聘請(qǐng)10名專(zhuān)家，根據(jù)專(zhuān)家的從業(yè)背景和擅長(zhǎng)領(lǐng)域給予不同的權(quán)重。同時(shí)，將房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)劃分為4個(gè)方面，分別是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資主體進(jìn)行不同財(cái)務(wù)融資及自身財(cái)務(wù)狀況可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，包括融資風(fēng)險(xiǎn)、現(xiàn)金周轉(zhuǎn)率風(fēng)險(xiǎn)、期望收益率風(fēng)險(xiǎn)[1]。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指外部和內(nèi)部環(huán)境變化導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)所遭受的風(fēng)險(xiǎn)，屬于系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，不可控，包括同類(lèi)商品競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)[2]、銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)位性風(fēng)險(xiǎn)。社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，主要指國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)，如土地政策風(fēng)險(xiǎn)、稅收風(fēng)險(xiǎn)、保障性住房對(duì)商品房沖擊風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)是指經(jīng)營(yíng)上的不善或事物所造成實(shí)際經(jīng)營(yíng)結(jié)果與期望值的背離的可能性，如建設(shè)周期延長(zhǎng)，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人的更換等。調(diào)查經(jīng)歷了三輪，最后一輪，專(zhuān)家意見(jiàn)基本一致，調(diào)查結(jié)束[3]。以下是這次問(wèn)卷調(diào)查的專(zhuān)家給房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)比重打分（見(jiàn)表1），單項(xiàng)滿分是10分。通過(guò)三輪專(zhuān)家打分結(jié)果的對(duì)比，可以很直觀地看出：在第一輪專(zhuān)家沒(méi)有結(jié)合各方的意見(jiàn)，僅憑自己的經(jīng)驗(yàn)分析，更多地偏向于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的影響更大，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)緊隨其后，相對(duì)次要的是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，排在最后的是社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。前兩輪的數(shù)據(jù)對(duì)比看來(lái)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)仍為主要風(fēng)險(xiǎn)，而專(zhuān)家對(duì)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)比重的打分有所上升。在最后一輪的調(diào)查中，打分趨于穩(wěn)定，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)比重相當(dāng)，其次是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，再者是社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。

2風(fēng)險(xiǎn)控制與規(guī)避

2.1風(fēng)險(xiǎn)控制

控制市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的方法：在可行性研究階段，投資方應(yīng)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的可行性研究機(jī)構(gòu)，進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研和預(yù)測(cè)，通過(guò)可行性研究，進(jìn)行同類(lèi)商品的競(jìng)爭(zhēng)性分析，已有商品和未來(lái)供應(yīng)商品對(duì)本樓板的影響進(jìn)行預(yù)測(cè)，并評(píng)估該成都市的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口流動(dòng)情況、購(gòu)買(mǎi)力情況等，判斷項(xiàng)目是否有可建設(shè)的必要，避免投資的盲目性。控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的方法：由于目前房地產(chǎn)項(xiàng)目主要融資手段是貸款，受政策影響較大。因此，房地產(chǎn)商應(yīng)增加多種融資渠道，例如發(fā)行債券、股票或者房地產(chǎn)基金，或者采用PPP融資模式[4]，引入民間資本。同時(shí)，在項(xiàng)目融資過(guò)程中，要進(jìn)行多個(gè)方案資金成本率的計(jì)算，選擇綜合資金成本率較低的方案。另外，需要定期對(duì)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行不確定分析，控制敏感性較大的指標(biāo)，以防影響項(xiàng)目的投資收益率。

2.2風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)屬于企業(yè)內(nèi)部可控風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)商應(yīng)建立健全的規(guī)章制度，確保責(zé)權(quán)分明。同時(shí)，注重合同管理，避免出現(xiàn)工期延長(zhǎng)、費(fèi)用增加的情況。房地產(chǎn)商還應(yīng)充分利用保險(xiǎn)制度，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行建筑安裝一切險(xiǎn)、危險(xiǎn)作業(yè)意外傷害保險(xiǎn)等投保，通過(guò)保險(xiǎn)將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，防止項(xiàng)目當(dāng)出現(xiàn)重大風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，給造成企業(yè)瀕臨破產(chǎn)的危機(jī)[5]。

2.3風(fēng)險(xiǎn)自留

社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)在4個(gè)風(fēng)險(xiǎn)中重要程度最低，主要是因?yàn)樯鐣?huì)風(fēng)險(xiǎn)不可控，屬于國(guó)家的相關(guān)政策，該風(fēng)險(xiǎn)對(duì)所有房地產(chǎn)商都會(huì)產(chǎn)生影響，并且國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀政策主要是根據(jù)房地產(chǎn)向可持續(xù)性發(fā)展走向制定的，一般為積極的控制，該風(fēng)險(xiǎn)可以合理地預(yù)測(cè)和評(píng)估，以便提前做好應(yīng)對(duì)措施。

3結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)不應(yīng)只是定性的分析，更應(yīng)該注重定量的分析。合理的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)和評(píng)估，往往決定了投資成功還是失敗。一個(gè)理智的投資者應(yīng)該嚴(yán)格遵守風(fēng)險(xiǎn)管理制度，規(guī)范自身交易行為，提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和心理承受能力，保持冷靜的頭腦，降低原有的投資風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉亞璇.中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)研究[D].北京:首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué),2018.

[2]康雅瓊.基于模糊綜合評(píng)價(jià)法的房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估研究[J].重慶科技學(xué)院學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版),2018(1):68-72.

[3]王大港.新常態(tài)下中國(guó)城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)及調(diào)控策略研究[D].北京:北京交通大學(xué),2017.

[4]張海燕.淺談房地產(chǎn)交易中風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避策略[J].新經(jīng)濟(jì),2014(Z2):79.

[5]黃好,戴軍.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)及其對(duì)策探析[J].科技廣場(chǎng),2011(8):124-128.

作者：李瑩 單位：四川大學(xué)錦城學(xué)院