經濟增長下的房地產投資論文范文
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一、70個大中城市房地產需求與經濟增長關系的實證分析
1、數據來源。為相對全面和科學地分析經濟增長的貢獻因素，除了選擇房地產開發投資數據外，還進一步選取其他兩個重要影響因素，即非房地產固定資產投資和勞動投入量兩個變量。70個大中城市房地產開發投資（REI）、扣除房地產開發投資以外的固定資產投資（K）和勞動投入量（L）的面板數據來源是《中國城市統計年鑒》、《中國區域統計年鑒》和各個省市統計年鑒，樣本期間為1996年至2010年。
2、實證分析。（1）樣本分類。采用多指標聚類分析方法對70個大中城市進行分類。多指標聚類分析采取的是離差平方和法，其思想來源于方差分析，先將N個樣本各自成一類，然后每次減少一類，每減少一次離差平方和就會增加，選擇使類內平方和增加最小的兩類合并，直到N個樣本聚成一類為止。在城市規模指標的衡量上，選取市轄區人口、GDP和建成區面積作為衡量指標，多指標聚類分析結果見表3。由上表可以看出按照人口規模，經濟規模和城市面積將全部70個城市分為三類。其中：第一類城市中的上海、北京、廣州、深圳四個城市其經濟總量都在全國城市前列，2009年其市轄區GDP分別位于全國第一、二、三、四位，建成區面積也分列全國第三、一、二、四位，市轄區人口也都在全國城市前列，為超大規模城市；其余城市2009年的市轄區建成區面積大都在330平方公里以上，市轄區人口大都在300萬以上，經濟總量也大都位居全國前列，屬三類城市中的較大規模城市。第二類中的城市大多是省會城市或沿海城市，其最近12年的經濟總量以1998年的價格計算均值都在200億元以上。截止2009年末，市轄區建成區面積大都在150平方公里以上，市轄區人口數量大都在150萬以上，無論是其經濟總量、人口數量還是其建成區面積都比較大，屬三類中的中等規模城市。第三類城市相對于前兩類城市來說，其經濟實力較弱、建成區面積較小，人口總量較少，多為三線城市，其市轄區人口密度也相對較小，為三類城市中的較小規模城市。（2）模型估計、選擇及解釋。為消除異方差影響，對GDP、REI、K和L分別取對數，得到lnGDP、lnREI、lnK和lnL，并運用沃爾德（Wald）F檢驗法對個體效應顯著性進行檢驗，檢驗結果為：第一類：F=91.32>F(15,173)=1.7245第二類：F=51.54>F(23,261)=1..5708第三類：F=45.062>F(29,237)=1.5023檢驗結果表明，三類城市的F統計量都大于其在5%時的顯著水平，拒絕了所有系數可混合性的零假設，因此，相對于混合效應模型來說，固定效應模型更為合適。為此，通過廣義最小二乘法，分別建立三類城市對應的模型。第一類城市中，房地產投資對經濟增長的彈性系數為0.0992，除房地產外的其他固定資產投資對經濟增長的彈性系數為0.1006，勞動力對經濟增長的彈性系數為0.1937。房地產投資對經濟增長的貢獻，在三者中最低，表明第一類城市的經濟增長依賴于房地產投資相對較弱。這或許是因為第一類城市的發展已超越一定階段，經濟中包括技術、人力等因素對經濟增長的貢獻超過了含量并不算太高的資本———房地產業投資所發揮的作用。第二類城市中，房地產投資對經濟增長的彈性系數為0.1894，除房地產外的其他固定資產投資對經濟增長的彈性系數為0.05915，勞動力對經濟增長的彈性系數為0.0798。相較于第一類城市和第三類城市，第二類城市中房地產投資對經濟增長的拉動能力是三類城市中最高的，表明第二類城市的經濟增長更多地依賴房地產投資。這或許是第二類城市經濟發展處于起步階段，含量并不算太高的資本密集型產業———房地產業對其經濟促進作用已開始充分發揮，而包括技術、人力等因素對經濟增長的貢獻尚未開始發揮。第三類城市中，房地產投資對經濟增長的彈性系數為0.1367，除房地產外的其他固定資產投資對經濟增長的彈性系數為0.1661，勞動力對經濟增長的彈性系數為0.0633。第三類城市中房地產對經濟增長的貢獻，介于第一類城市和第二類城市之間，表明第三類城市的經濟雖較多地依賴房地產投資，但受經濟發展程度等諸多因素影響，房地產投資對經濟增長的貢獻尚未完全發揮。這或許暗示，隨著第二類城市的進一步發展和第三類城市經濟的起步，當第二類城市的技術、人力因素等對經濟增長的貢獻超越含量并不高的資本貢獻時，第三類城市的房地產投資對經濟增長的貢獻將躍居首位。
二、結論及建議
顯然，無論是從總量角度，還是從區域視角，亦或是選擇具有代表性的大中城市進行分析，房地產業發展對于我國宏觀經濟發展具有重要的推動作用，且房地產發展對于宏觀經濟的促進作用隨著區域經濟發展程度不同而有差異。針對上述房地產發展與宏觀經濟發展之間的關系，在選擇房地產調控政策時，就應防止一刀切的調控手段和措施。具體而言，對于東部地區或房地產一線城市，房地產調控政策應趨緊，防止脫離實體經濟的房地產泡沫的膨脹對宏觀經濟的破環作用；對于中部地區或房地產二線城市，房地產調控政策應側重在引導方面，即如何更好地引導房地產業對宏觀經濟的促進和拉動作用；對于西部地區或房地產三線城市，宏觀經濟發展尚未完全啟動，房地產調控政策應側重在扶持上，即如何更好地使房地產業成為推動宏觀經濟發展潛力和支柱。
作者：茹渭單位：中國人民銀行上海
