城市化水平與房地產投資論文范文

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一、研究方法與數據選取

(一)研究方法主要分析方法和過程如下:1．單位根檢驗。在對時間序列數據進行計量分析時，由于只有相同單整階數的兩個變量才可能存在協整關系，因此首先需要對各變量進行平穩性檢驗。單位根檢驗主要有DF檢驗、ADF檢驗和PP檢驗。2．協整檢驗。協整可以用來描述兩個及兩個以上的序列之間的平穩關系。假如非平穩(有單位根)時間序列的線性組合是平穩的，即I(0)，則這些變量間有協整關系;如果殘差序列不平穩，說明變量間的協整關系不存在。［7］3．誤差修正模型(ECM)。誤差修正模型描述的是各變量之間的短期波動情況。4．Granger因果性檢驗。協整檢驗描述的是變量間的長期動態關系，如要揭示一個變量的變化是否是另一個變量變化的原因［7］，還需借助Granger因果性檢驗。5．脈沖響應函數分析。脈沖響應函數可以描述一個變量的隨機誤差項(稱為新息Innovation)的沖擊對每個內生變量當期值及未來值所產生的影響程度。

(二)數據選取為了從定量的角度考察中國房地產投資(記為FDC)與中國城市化水平(記為UR)的相關關系，文章選取這兩個變量1995～2011的年度數據來進行實證分析。數據均來源于《中國統計年鑒2012》。1．城市化水平(UR)。城市化水平的衡量指標形式較多，如城市人口占總人口的比重、非農人口占總人口的比重、城市用地占國土面積的比重等等。考慮到數據來源的權威性和可獲得性，文章采用“城鎮人口占總人口的比重”來表示城市化水平。2．房地產開發投資額度(FDC)。由于統計年鑒上公布的房地產開發投資額數據未考慮每年物價波動帶來的影響，因此為剔除物價上漲對各年數據的影響，筆者首先用全國固定資產投資價格指數(記為I)將每年的原始數據(FDC1)加以調整，調整后的房地產開發投資額(記為FDC)數據均以1995年為基期，單位為億元。為消除時間序列數據中可能存在的異方差現象，筆者對文中的城市化水平、房地產開發投資額度均采用自然對數(分別記為LnUR、LnFDC)的形式進行計算。

二、實證分析

(一)單位根檢驗首先對上述變量進行平穩性檢驗。利用EViews6．0軟件采用ADF檢驗方法分別對變量LnUR、LnFDC進行單位根檢驗，并以AIC準則來確定ADF滯后階數，AIC值最小時的滯后階數即為ADF的滯后階數。從LnFDC和LnUR兩變量的趨勢圖來看，兩序列都有明顯的上升趨勢，因此對原序列進行單位根檢驗時，檢驗形式同時選取常數項和趨勢項。檢驗結果見表2。軟件檢驗結果顯示，LnFDC與LnUR為非平穩序列，但經過一階差分后，數據都是一階單整。

(二)協整檢驗兩個時間序列只有他們都是同階單整時才存在協整關系［8］。上述單位根檢驗確定了LnFDC和LnUR都是一階單整，因而可以建立模型進行協整分析。協整檢驗的方法有兩種:一種是適合兩個變量之間關系的Engle－Granger檢驗法(簡稱EG檢驗);二是適合多個變量之間關系的Johansen檢驗法。然后檢驗殘差項e是否平穩，即判斷e是否為I(0)序列。對殘差序列e進行單位根檢驗，檢驗結果見表3。在1%的顯著性水平下，e的ADF值(－8．160691)小于其臨界值(－4．667883)，說明殘差序列e為平穩序列。式1即為序列LnUR與LnFDC之間的長期穩定均衡關系。該回歸方程的系數表示城市化率提高1個百分點，會導致房地產投資額增加5．05%。

(三)誤差修正模型(ECM)協整關系只反映變量之間的長期均衡關系，為彌補長期靜態模型的不足，可通過短期動態模型反映短期偏離長期均衡的修正機制［9］。建立城市化與房地產投資之間的誤差修正模型，利用Eviews6．0對VAR模型的LagStructure進行評價，從五個評價指標中得知VAR(1)為最優，因此在建立VEC模型時選取VEC(0)時效果最好。從表4可知，長期均衡對城市化水平和房地產開發投資額短期波動的影響較為顯著，說明誤差修正起到重要作用。［10］LnFDC的誤差修正項系數(－0．1411)為負，表明房地產投資對均衡關系表現為反向修正;LnUR的調整系數為0．0132，說明城市化水平對均衡關系具有正向促進作用［10］。另外從誤差修正的調整力度來看，誤差修正對于房地產投資的短期波動具有更為顯著的調整力度，表明在房地產投資和城市化水平的雙向影響關系上，城市化水平能更顯著的影響房地產投資額的變動，城市化水平的變動可能是導致房地產投資變動的原因。

(四)Granger因果性檢驗對lnFDC和lnUR兩個變量進行Granger因果關系檢驗，最大滯后階數取3，檢驗結果見表5。從表5可以看出，當滯后1～2期時，在5%的顯著性水平下，LnUR是LnFDC的格蘭杰原因，即中國城市化水平的提高是房地產投資增加的原因。同時看到，當滯后3期時，lnUR不是lnFDC的格蘭杰原因的概率超過了20%，說明城市化對房地產投資的影響在滯后3期效果已不太明顯。反過來，當滯后3期時，Ln-FDC不是LnUR的格蘭杰原因的概率概率為10．3%，除此之外的其他滯后期時，我國房地產投資增加不是城市化進程加快的原因的概率在30%以上，因此LnFDC不是LnUR的格蘭杰原因。城市化對房地產投資的影響比房地產投資對城市化的作用要大的多，這與誤差修正的結論一致。

(五)脈沖響應函數分析從圖1可知，城市化水平對自身的一個標準差新息和對來自房地產投資的影響都是在開始時立刻有較強反應，且此時反應最強，此后一直下滑，效應不斷減弱。但城市化對自身的一個標準差新息的反應保持一個較高的態勢，其強度要明顯高于對房地產投資的反應。房地產投資對其自身的一個標準差新息一開始就有較強的反應，投資增加了約0．037，但此后迅速下滑，效應不斷減弱;城市化一個標準差新息對房地產投資的影響也是不斷下降，但下降的速度相對較慢，并在第5期時超過了房地產投資對其自身一個標準新息的反應。此結論進一步驗證了城市化水平的變動對房地產投資具有相對較大影響。

三、主要結論及啟示

(一)主要結論上文利用我國1995～2011年我國城市化水平(UR)與房地產投資額(FDC)的數據，首先驗證兩者是否存在長期均衡，然后檢驗兩者在短期內是否相互作用和相互影響。實證結果表明，從長期來看，我國城市化水平與房地產開發投資存在均衡關系;從相互作用機制來看，城市化對房地產投資的影響比房地產投資對城市化的作用要大的多。具體結論如下:1．城市化與房地產投資之間存在長期的均衡關系。非平穩序列城市化水平(LnUR)、房地產投資(Ln-FDC)經過一階差分后變得平穩，兩者的長期均衡關系成立。這種均衡關系表明自上世紀90年代中后期以來，我國房地產開發投資規模總體上與城市化發展水平相適應，兩者基本呈現一種良好的和諧關系。2．誤差修正模型結果顯示，短期內我國城市化率每變動1%，房地產開發投資額將同方向變動7．58%，表明城市化水平提高會帶動房地產投資在短期內大幅增加;且這一系數大于式1中的系數5．05%，說明城市化水平的變動對房地產投資的短期影響更為顯著。城市化率提高之后，大量新增城市人口需要依靠房地產業來解決其生存和安居問題，城市化加快之后導致房地產需求增加，在中國這樣一個城市人口本來就十分密集、城市基礎設施相對薄弱的國家，顯然通過加快房地產投資的方式能盡快盡早的滿足新增城市人口的安居需求。3．從Granger因果檢驗和脈沖響應分析得知城市化對房地產投資的影響比房地產投資對城市化的作用要大的多。格蘭杰因果檢驗表明，當滯后1～2期時，在5%的顯著性水平下城市化水平的提高是房地產投資增加的格蘭杰原因，但房地產投資增加不是城市化進程加快的原因。脈沖響應分析同樣證實城市化水平的變動對房地產投資具有相對較大影響，而房地產投資的變化對城市化水平的影響相對較小。主要原因在于:城市化過程中大量農村人口進入城市，勢必會增加對房地產的居住需求，進而導致房地產投資的增加;新增城市人口的生活維系有賴于工業或第三產業的發展，這樣會增加對工業地產、商業地產的需求，從而會導致房地產投資的增加;城市基礎設施、生活配套會因城市人口數量的擴張而不斷擴建。這幾方面的綜合作用，使得政府和企業要在城市布局和城市安居工程方面滿足新增城市人口的要求，就必然會增加在房地產領域的投入，增加房地產投資。總之城市化進程的加快，會增加對房地產的需求，進而導致房地產投資的增加;但城市化進程的加快是多種因素導致的，房地產業的快速發展只是城市化進城加快的一種表現形式。此外，城市化水平提高，城市人口增加會加重城市基礎設施的負擔，作為城市化外在標志的房地產只有緊跟城市化的步伐，才能有效緩解城市因為人口增加帶來的壓力，這使得城市化發展對房地產投資產生較大的推動作用。而房地產資源占有的不公不均、房地產投資投機需求不受節制的膨脹、房價的非理性上漲以及居民收入差距的擴大等因素使得房地產的發展對城市化的反向促進作用不強。

(二)政策啟示1．房地產投資增加不一定會推動城市化進程，房地產業的發展要能對城市化進程起到推動作用，需要滿足一些前提條件，比如房價在居民的合理承受范圍之內、房地產資源分配公平合理等，而現階段我國房地產領域的調控一直在圍繞房價的非理性上漲、房地產投資投機性需求盛行等問題而展開，雖取得一定的調控成效，但房價收入比之大還是遠遠超出了民眾的購房能力，因此房地產調控的任務仍然艱巨。2．城市化會導致房地產投資增加，房地產投資有多種投資形態和投資領域，包括住宅地產、商業地產、旅游地產，工業地產等方面的投資。城市化的各個階段，何種投資形態應該占主導，應該加以考慮。城市化過程中，大量農村人口進城需要解決其居住問題，住宅產業的投資不可忽視，否則會引發眾多社會問題。現階段房價高企，房地產的消費性需求(自住型的剛性需求)正遭到投資投機性需求的不斷蠶食，雖然限購限貸政策旨在打擊投資投機性需求，但政策實施過程中各地房價仍在不同程度的上漲，說明住宅產業的供需仍然不夠平衡，住宅產業尤其是滿足剛性需求的住房投資和保障性住房的投資增加仍然有其必要性。商業地產和工業地產的投資也同樣重要，商業和工業是城市繁榮的基石，是城市化有序進行的保障，各地區要在了解本地區域經濟結構特征的基礎上，做好城市定位，有針對性的發展商業地產或工業地產。3．房地產投資增加不一定會帶來城市化進程的加快，房地產投資的過度繁榮，不僅不能解決城市化過程中城市布局和城市居民的安居問題，還有擾亂房地產的市場秩序，引發地產泡沫。

作者：劉貞平單位：廣東農工商職業技術學院