城市化水平與房地產(chǎn)投資論文范文

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一、研究方法與數(shù)據(jù)選取

(一)研究方法主要分析方法和過程如下:1．單位根檢驗(yàn)。在對時(shí)間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)量分析時(shí)，由于只有相同單整階數(shù)的兩個(gè)變量才可能存在協(xié)整關(guān)系，因此首先需要對各變量進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)。單位根檢驗(yàn)主要有DF檢驗(yàn)、ADF檢驗(yàn)和PP檢驗(yàn)。2．協(xié)整檢驗(yàn)。協(xié)整可以用來描述兩個(gè)及兩個(gè)以上的序列之間的平穩(wěn)關(guān)系。假如非平穩(wěn)(有單位根)時(shí)間序列的線性組合是平穩(wěn)的，即I(0)，則這些變量間有協(xié)整關(guān)系;如果殘差序列不平穩(wěn)，說明變量間的協(xié)整關(guān)系不存在。［7］3．誤差修正模型(ECM)。誤差修正模型描述的是各變量之間的短期波動(dòng)情況。4．Granger因果性檢驗(yàn)。協(xié)整檢驗(yàn)描述的是變量間的長期動(dòng)態(tài)關(guān)系，如要揭示一個(gè)變量的變化是否是另一個(gè)變量變化的原因［7］，還需借助Granger因果性檢驗(yàn)。5．脈沖響應(yīng)函數(shù)分析。脈沖響應(yīng)函數(shù)可以描述一個(gè)變量的隨機(jī)誤差項(xiàng)(稱為新息Innovation)的沖擊對每個(gè)內(nèi)生變量當(dāng)期值及未來值所產(chǎn)生的影響程度。

(二)數(shù)據(jù)選取為了從定量的角度考察中國房地產(chǎn)投資(記為FDC)與中國城市化水平(記為UR)的相關(guān)關(guān)系，文章選取這兩個(gè)變量1995～2011的年度數(shù)據(jù)來進(jìn)行實(shí)證分析。數(shù)據(jù)均來源于《中國統(tǒng)計(jì)年鑒2012》。1．城市化水平(UR)。城市化水平的衡量指標(biāo)形式較多，如城市人口占總?cè)丝诘谋戎?、非農(nóng)人口占總?cè)丝诘谋戎亍⒊鞘杏玫卣紘撩娣e的比重等等?？紤]到數(shù)據(jù)來源的權(quán)威性和可獲得性，文章采用“城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎亍眮肀硎境鞘谢健?．房地產(chǎn)開發(fā)投資額度(FDC)。由于統(tǒng)計(jì)年鑒上公布的房地產(chǎn)開發(fā)投資額數(shù)據(jù)未考慮每年物價(jià)波動(dòng)帶來的影響，因此為剔除物價(jià)上漲對各年數(shù)據(jù)的影響，筆者首先用全國固定資產(chǎn)投資價(jià)格指數(shù)(記為I)將每年的原始數(shù)據(jù)(FDC1)加以調(diào)整，調(diào)整后的房地產(chǎn)開發(fā)投資額(記為FDC)數(shù)據(jù)均以1995年為基期，單位為億元。為消除時(shí)間序列數(shù)據(jù)中可能存在的異方差現(xiàn)象，筆者對文中的城市化水平、房地產(chǎn)開發(fā)投資額度均采用自然對數(shù)(分別記為LnUR、LnFDC)的形式進(jìn)行計(jì)算。

二、實(shí)證分析

(一)單位根檢驗(yàn)首先對上述變量進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)。利用EViews6．0軟件采用ADF檢驗(yàn)方法分別對變量LnUR、LnFDC進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，并以AIC準(zhǔn)則來確定ADF滯后階數(shù)，AIC值最小時(shí)的滯后階數(shù)即為ADF的滯后階數(shù)。從LnFDC和LnUR兩變量的趨勢圖來看，兩序列都有明顯的上升趨勢，因此對原序列進(jìn)行單位根檢驗(yàn)時(shí)，檢驗(yàn)形式同時(shí)選取常數(shù)項(xiàng)和趨勢項(xiàng)。檢驗(yàn)結(jié)果見表2。軟件檢驗(yàn)結(jié)果顯示，LnFDC與LnUR為非平穩(wěn)序列，但經(jīng)過一階差分后，數(shù)據(jù)都是一階單整。

(二)協(xié)整檢驗(yàn)兩個(gè)時(shí)間序列只有他們都是同階單整時(shí)才存在協(xié)整關(guān)系［8］。上述單位根檢驗(yàn)確定了LnFDC和LnUR都是一階單整，因而可以建立模型進(jìn)行協(xié)整分析。協(xié)整檢驗(yàn)的方法有兩種:一種是適合兩個(gè)變量之間關(guān)系的Engle－Granger檢驗(yàn)法(簡稱EG檢驗(yàn));二是適合多個(gè)變量之間關(guān)系的Johansen檢驗(yàn)法。然后檢驗(yàn)殘差項(xiàng)e是否平穩(wěn)，即判斷e是否為I(0)序列。對殘差序列e進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果見表3。在1%的顯著性水平下，e的ADF值(－8．160691)小于其臨界值(－4．667883)，說明殘差序列e為平穩(wěn)序列。式1即為序列LnUR與LnFDC之間的長期穩(wěn)定均衡關(guān)系。該回歸方程的系數(shù)表示城市化率提高1個(gè)百分點(diǎn)，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資額增加5．05%。

(三)誤差修正模型(ECM)協(xié)整關(guān)系只反映變量之間的長期均衡關(guān)系，為彌補(bǔ)長期靜態(tài)模型的不足，可通過短期動(dòng)態(tài)模型反映短期偏離長期均衡的修正機(jī)制［9］。建立城市化與房地產(chǎn)投資之間的誤差修正模型，利用Eviews6．0對VAR模型的LagStructure進(jìn)行評(píng)價(jià)，從五個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)中得知VAR(1)為最優(yōu)，因此在建立VEC模型時(shí)選取VEC(0)時(shí)效果最好。從表4可知，長期均衡對城市化水平和房地產(chǎn)開發(fā)投資額短期波動(dòng)的影響較為顯著，說明誤差修正起到重要作用。［10］LnFDC的誤差修正項(xiàng)系數(shù)(－0．1411)為負(fù)，表明房地產(chǎn)投資對均衡關(guān)系表現(xiàn)為反向修正;LnUR的調(diào)整系數(shù)為0．0132，說明城市化水平對均衡關(guān)系具有正向促進(jìn)作用［10］。另外從誤差修正的調(diào)整力度來看，誤差修正對于房地產(chǎn)投資的短期波動(dòng)具有更為顯著的調(diào)整力度，表明在房地產(chǎn)投資和城市化水平的雙向影響關(guān)系上，城市化水平能更顯著的影響房地產(chǎn)投資額的變動(dòng)，城市化水平的變動(dòng)可能是導(dǎo)致房地產(chǎn)投資變動(dòng)的原因。

(四)Granger因果性檢驗(yàn)對lnFDC和lnUR兩個(gè)變量進(jìn)行Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)，最大滯后階數(shù)取3，檢驗(yàn)結(jié)果見表5。從表5可以看出，當(dāng)滯后1～2期時(shí)，在5%的顯著性水平下，LnUR是LnFDC的格蘭杰原因，即中國城市化水平的提高是房地產(chǎn)投資增加的原因。同時(shí)看到，當(dāng)滯后3期時(shí)，lnUR不是lnFDC的格蘭杰原因的概率超過了20%，說明城市化對房地產(chǎn)投資的影響在滯后3期效果已不太明顯。反過來，當(dāng)滯后3期時(shí)，Ln-FDC不是LnUR的格蘭杰原因的概率概率為10．3%，除此之外的其他滯后期時(shí)，我國房地產(chǎn)投資增加不是城市化進(jìn)程加快的原因的概率在30%以上，因此LnFDC不是LnUR的格蘭杰原因。城市化對房地產(chǎn)投資的影響比房地產(chǎn)投資對城市化的作用要大的多，這與誤差修正的結(jié)論一致。

(五)脈沖響應(yīng)函數(shù)分析從圖1可知，城市化水平對自身的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差新息和對來自房地產(chǎn)投資的影響都是在開始時(shí)立刻有較強(qiáng)反應(yīng)，且此時(shí)反應(yīng)最強(qiáng)，此后一直下滑，效應(yīng)不斷減弱。但城市化對自身的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差新息的反應(yīng)保持一個(gè)較高的態(tài)勢，其強(qiáng)度要明顯高于對房地產(chǎn)投資的反應(yīng)。房地產(chǎn)投資對其自身的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差新息一開始就有較強(qiáng)的反應(yīng)，投資增加了約0．037，但此后迅速下滑，效應(yīng)不斷減弱;城市化一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差新息對房地產(chǎn)投資的影響也是不斷下降，但下降的速度相對較慢，并在第5期時(shí)超過了房地產(chǎn)投資對其自身一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)新息的反應(yīng)。此結(jié)論進(jìn)一步驗(yàn)證了城市化水平的變動(dòng)對房地產(chǎn)投資具有相對較大影響。

三、主要結(jié)論及啟示

(一)主要結(jié)論上文利用我國1995～2011年我國城市化水平(UR)與房地產(chǎn)投資額(FDC)的數(shù)據(jù)，首先驗(yàn)證兩者是否存在長期均衡，然后檢驗(yàn)兩者在短期內(nèi)是否相互作用和相互影響。實(shí)證結(jié)果表明，從長期來看，我國城市化水平與房地產(chǎn)開發(fā)投資存在均衡關(guān)系;從相互作用機(jī)制來看，城市化對房地產(chǎn)投資的影響比房地產(chǎn)投資對城市化的作用要大的多。具體結(jié)論如下:1．城市化與房地產(chǎn)投資之間存在長期的均衡關(guān)系。非平穩(wěn)序列城市化水平(LnUR)、房地產(chǎn)投資(Ln-FDC)經(jīng)過一階差分后變得平穩(wěn)，兩者的長期均衡關(guān)系成立。這種均衡關(guān)系表明自上世紀(jì)90年代中后期以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)?？傮w上與城市化發(fā)展水平相適應(yīng)，兩者基本呈現(xiàn)一種良好的和諧關(guān)系。2．誤差修正模型結(jié)果顯示，短期內(nèi)我國城市化率每變動(dòng)1%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額將同方向變動(dòng)7．58%，表明城市化水平提高會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)投資在短期內(nèi)大幅增加;且這一系數(shù)大于式1中的系數(shù)5．05%，說明城市化水平的變動(dòng)對房地產(chǎn)投資的短期影響更為顯著。城市化率提高之后，大量新增城市人口需要依靠房地產(chǎn)業(yè)來解決其生存和安居問題，城市化加快之后導(dǎo)致房地產(chǎn)需求增加，在中國這樣一個(gè)城市人口本來就十分密集、城市基礎(chǔ)設(shè)施相對薄弱的國家，顯然通過加快房地產(chǎn)投資的方式能盡快盡早的滿足新增城市人口的安居需求。3．從Granger因果檢驗(yàn)和脈沖響應(yīng)分析得知城市化對房地產(chǎn)投資的影響比房地產(chǎn)投資對城市化的作用要大的多。格蘭杰因果檢驗(yàn)表明，當(dāng)滯后1～2期時(shí)，在5%的顯著性水平下城市化水平的提高是房地產(chǎn)投資增加的格蘭杰原因，但房地產(chǎn)投資增加不是城市化進(jìn)程加快的原因。脈沖響應(yīng)分析同樣證實(shí)城市化水平的變動(dòng)對房地產(chǎn)投資具有相對較大影響，而房地產(chǎn)投資的變化對城市化水平的影響相對較小。主要原因在于:城市化過程中大量農(nóng)村人口進(jìn)入城市，勢必會(huì)增加對房地產(chǎn)的居住需求，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的增加;新增城市人口的生活維系有賴于工業(yè)或第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這樣會(huì)增加對工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)的需求，從而會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的增加;城市基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套會(huì)因城市人口數(shù)量的擴(kuò)張而不斷擴(kuò)建。這幾方面的綜合作用，使得政府和企業(yè)要在城市布局和城市安居工程方面滿足新增城市人口的要求，就必然會(huì)增加在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投入，增加房地產(chǎn)投資?？傊鞘谢M(jìn)程的加快，會(huì)增加對房地產(chǎn)的需求，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的增加;但城市化進(jìn)程的加快是多種因素導(dǎo)致的，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展只是城市化進(jìn)城加快的一種表現(xiàn)形式。此外，城市化水平提高，城市人口增加會(huì)加重城市基礎(chǔ)設(shè)施的負(fù)擔(dān)，作為城市化外在標(biāo)志的房地產(chǎn)只有緊跟城市化的步伐，才能有效緩解城市因?yàn)槿丝谠黾訋淼膲毫?，這使得城市化發(fā)展對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生較大的推動(dòng)作用。而房地產(chǎn)資源占有的不公不均、房地產(chǎn)投資投機(jī)需求不受節(jié)制的膨脹、房價(jià)的非理性上漲以及居民收入差距的擴(kuò)大等因素使得房地產(chǎn)的發(fā)展對城市化的反向促進(jìn)作用不強(qiáng)。

(二)政策啟示1．房地產(chǎn)投資增加不一定會(huì)推動(dòng)城市化進(jìn)程，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要能對城市化進(jìn)程起到推動(dòng)作用，需要滿足一些前提條件，比如房價(jià)在居民的合理承受范圍之內(nèi)、房地產(chǎn)資源分配公平合理等，而現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的調(diào)控一直在圍繞房價(jià)的非理性上漲、房地產(chǎn)投資投機(jī)性需求盛行等問題而展開，雖取得一定的調(diào)控成效，但房價(jià)收入比之大還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了民眾的購房能力，因此房地產(chǎn)調(diào)控的任務(wù)仍然艱巨。2．城市化會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資增加，房地產(chǎn)投資有多種投資形態(tài)和投資領(lǐng)域，包括住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，工業(yè)地產(chǎn)等方面的投資。城市化的各個(gè)階段，何種投資形態(tài)應(yīng)該占主導(dǎo)，應(yīng)該加以考慮。城市化過程中，大量農(nóng)村人口進(jìn)城需要解決其居住問題，住宅產(chǎn)業(yè)的投資不可忽視，否則會(huì)引發(fā)眾多社會(huì)問題?，F(xiàn)階段房價(jià)高企，房地產(chǎn)的消費(fèi)性需求(自住型的剛性需求)正遭到投資投機(jī)性需求的不斷蠶食，雖然限購限貸政策旨在打擊投資投機(jī)性需求，但政策實(shí)施過程中各地房價(jià)仍在不同程度的上漲，說明住宅產(chǎn)業(yè)的供需仍然不夠平衡，住宅產(chǎn)業(yè)尤其是滿足剛性需求的住房投資和保障性住房的投資增加仍然有其必要性。商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)的投資也同樣重要，商業(yè)和工業(yè)是城市繁榮的基石，是城市化有序進(jìn)行的保障，各地區(qū)要在了解本地區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)特征的基礎(chǔ)上，做好城市定位，有針對性的發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)或工業(yè)地產(chǎn)。3．房地產(chǎn)投資增加不一定會(huì)帶來城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)投資的過度繁榮，不僅不能解決城市化過程中城市布局和城市居民的安居問題，還有擾亂房地產(chǎn)的市場秩序，引發(fā)地產(chǎn)泡沫。

作者：劉貞平單位：廣東農(nóng)工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院