房價波動的財政效應(yīng)研究范文

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內(nèi)容提要：本文將房價、土地財政和地方政府債務(wù)納入同一經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)，分析了三者的作用機(jī)制，并采用2010-2015年的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行了實證研究。結(jié)果表明：土地財政是聯(lián)結(jié)房價和地方政府債務(wù)的中間變量，房地產(chǎn)市場是土地財政增收的重要保障，而土地財政增收可以暫時緩解地方政府債務(wù)壓力，間接促進(jìn)了債務(wù)規(guī)模的上升。據(jù)此，在調(diào)控房地產(chǎn)市場和治理地方政府債務(wù)問題時，建議中央政府加大對地方政府的財政轉(zhuǎn)移支付，而地方政府應(yīng)挖掘新的財政增收方式。

關(guān)鍵詞：房價；土地財政；地方政府債務(wù)

早在2013年，在加快推進(jìn)住房保障體系和供應(yīng)體系建設(shè)進(jìn)行第十次集體學(xué)習(xí)時就指出，通過完善土地政策和財政政策來調(diào)整房價。而各級地方政府也采取了多種宏觀政策調(diào)控房價，取得了一定的效果（萬阿俊，2015），但仍引發(fā)了較多的問題，其中一個被學(xué)術(shù)界乃至決策層所關(guān)注的重要問題是地方政府債務(wù)的高漲。據(jù)統(tǒng)計（陳瑞，2017），地方政府債務(wù)和房價兩者呈現(xiàn)同向上漲的趨勢。在2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，又同時提到促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展和地方政府債務(wù)整治。在此背景下，研究兩者的關(guān)系，對政府債務(wù)治理和房價調(diào)控問題有著重要的理論與政策意義。

一、相關(guān)研究文獻(xiàn)綜述

近幾年，學(xué)界流行一種觀點認(rèn)為，土地財政是聯(lián)系商品房價格與地方政府債務(wù)的中間橋梁。一方面，地方政府對土地財政的依賴，唐鵬等（2014）基于1998-2010年面板數(shù)據(jù)，采用差分GMM模型，從財政、經(jīng)濟(jì)、政治、土地市場等角度闡釋了地方政府依賴土地財政的機(jī)理。而住房用地通常“招拍掛”的形式出讓，對價格幾乎缺乏彈性，地方政府會輔之以相關(guān)政策催生房地產(chǎn)市場繁榮，進(jìn)而促進(jìn)土地財政增收，王舉等（2008）發(fā)現(xiàn)地方財政對土地財政的依賴與房價變化方向相同，進(jìn)一步地，呂煒和劉晨暉（2012）利用系統(tǒng)GMM方法，研究了以財政支出和土地財政為重點的財政因素對房地產(chǎn)投機(jī)泡沫變化的影響，結(jié)果表明房價上漲對財政增收起到促進(jìn)作用。這與李懷和何富彩（2016）得出房價上漲與土地財政激勵存在顯著正相關(guān)的結(jié)論相一致。與此不同的是，王斌和高波（2011）、張莉等（2011）等發(fā)現(xiàn)土地財政反而對房價上漲產(chǎn)生抑制作用。另一方面，地方政府通過土地抵押獲得銀行貸款和以土地出讓收益為擔(dān)保發(fā)行城投債①，土地財政增收導(dǎo)致地方政府債務(wù)規(guī)模的增加。地方債的發(fā)行受地方政府的信用水平、財政收入水平、地方經(jīng)濟(jì)政策以及所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)規(guī)模等因素的影響（LiandBorn，2006；BrogaardandDetzel，2015；賀力平等，2016）。劉德炳（2013，2014）通過調(diào)查千余個市縣級單位審計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，通過土地出讓等獲得資金規(guī)模越高的省份，其地方政府越依賴于這種償債途徑，較高的土地價格使得償債資金的籌集相對便利，即土地財政收入越高，地方政府越容易獲得借款，相應(yīng)債務(wù)規(guī)模越高。吉瑞等（2015）等基于融資約束的視角構(gòu)建了地方政府投資和土地財政的理論模型,采用2002至2010年相關(guān)省級面板數(shù)據(jù),發(fā)現(xiàn)地方政府投資受到了融資約束，并過度依賴于土地出讓收入。秦鳳鳴（2016）采用2010-2013年地級市城投債的面板數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，土地財政增收有助于地方政府償債能力的提高。范劍勇和莫家偉（2014）構(gòu)建了工業(yè)投資者-地方政府?dāng)?shù)理模型,地方政府舉債規(guī)模表現(xiàn)為其所能動用資金的實力，強化了地方政府舉債的激勵，進(jìn)一步的實證分析發(fā)現(xiàn)，未來土地財政收入對債務(wù)規(guī)模起到了杠桿作用。地方政府債務(wù)融資依賴土地儲備作為抵押品，并以土地升值為還款來源，這也充分體現(xiàn)在地方政府自覺不自覺地總是催生房地產(chǎn)市場、土地市場供不應(yīng)求的假象（賈康，2015）。綜上所述，已有的研究在理解房價、土地財政與地方政府債務(wù)的關(guān)系方面已經(jīng)給出了一些有價值的結(jié)論，但仍存在以下三個方面的不足：第一，大多學(xué)者研究了其中兩個變量之間的關(guān)系，沒有分析土地財政在房價影響地方政府債務(wù)過程中的傳導(dǎo)作用；第二，大多學(xué)者以地方政府發(fā)行的城投債作為地方政府債務(wù)的變量，少有采用地方政府債務(wù)的真實數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)的不準(zhǔn)確必然會影響結(jié)論的準(zhǔn)確性②。第三，據(jù)不完全觀測，還沒有對房價、土地財政、地方政府債務(wù)做動態(tài)分析的研究。本文將分析土地財政在房價影響地方政府債務(wù)中的作用，并采用真實的債務(wù)數(shù)據(jù)，基于多種計量方法進(jìn)行實證檢驗。

二、作用機(jī)理分析

（一）房價對土地財政的作用機(jī)制

③窄口徑的土地財政主要包括土地出讓金，以及與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收收入，簡言之，地方政府通過出讓土地使用權(quán)用于增加的本級政府的財政收入，更直白一些就是“以地生財”。房價指包括住宅、辦公樓和商業(yè)用房的商品價格，在考察房價對土地財政的影響時，主要有以下機(jī)制產(chǎn)生作用。一方面，房價影響土地出讓收入。房價上漲導(dǎo)致地價上漲，國有建設(shè)用地出讓面積和總價款隨之上漲，特別是“8.31”大限以來，地方政府高價出售商品房建設(shè)用地，從而帶動土地出讓收入增加。另一方面，房價影響房地產(chǎn)相關(guān)稅收。房地產(chǎn)相關(guān)稅收包括房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅、土地增值稅，這五個稅種收入直接源于住房不動產(chǎn)，特別是在我國房地產(chǎn)市場規(guī)模巨大的現(xiàn)實情況下，房價上漲直接使得房地產(chǎn)相關(guān)稅收增加。此外，房地產(chǎn)市場的繁榮加劇了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金需求，而基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善又進(jìn)一步促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的繁榮，提升該地區(qū)土地價值。

（二）土地財政對地方政府債務(wù)的作用機(jī)制

地方政府債務(wù)是指地方政府根據(jù)信用原則、以承擔(dān)還本付息責(zé)任為前提而籌集資金的債務(wù)憑證，廣義上包括政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)、負(fù)有擔(dān)保責(zé)任的債務(wù)和可能承擔(dān)一定救助責(zé)任的債務(wù)，本文采用的是政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)。房價的快速上漲伴隨著土地財政的增加，又由于土地財政的快速上漲，地方政府融資平臺又具有政府背景，為其貸款提供了安全保障，促使相關(guān)金融貸款機(jī)構(gòu)將信貸資產(chǎn)的配置向地方政府債務(wù)傾斜，為地方政府獲得債務(wù)收入提供了支撐。一方面，土地價格上漲使得土地資產(chǎn)的評估價值大幅上升，為地方政府獲得銀行貸款打了下基礎(chǔ)，另一方面，土地財政增加使得地方政府的償債能力被相關(guān)金融貸款機(jī)構(gòu)普遍看好，這為地方政府融資平臺獲得更高的貸款信用評級從而順利完成債務(wù)融資創(chuàng)造了便利條件。加之預(yù)算軟約束④的存在，地方政府更容易獲得債務(wù)收入，過度舉債的激勵導(dǎo)致了債務(wù)規(guī)模高漲。

三、數(shù)據(jù)處理與實證分析

（一）變量定義

地方政府債務(wù)來源于各省、自治區(qū)（西藏除外）、直轄市和部分計劃單列市截至2016年1月的當(dāng)?shù)卣畟鶆?wù)審計結(jié)果及2015年8月國務(wù)院審議批準(zhǔn)地方政府債務(wù)限額的議案決議，還有2017年3月公布的專項債券的信息披露文件和信用評估報告，并進(jìn)行如下處理。2013年6月的數(shù)據(jù)完全，是估計彌補其他年度缺失值的基礎(chǔ)。將3個單獨審計結(jié)果的計劃單列市（青島市、寧波市、廈門市）的債務(wù)與所在省份合并計算。由于2013年底各省市、自治區(qū)的地方債數(shù)據(jù)不全⑤，為保持?jǐn)?shù)據(jù)的一致性，本文有合理的理由將各省市、自治區(qū)2013年底的債務(wù)規(guī)模替代為2013年6月底的債務(wù)規(guī)模，其他缺失數(shù)據(jù)按規(guī)律推算補齊。考慮到數(shù)據(jù)的可獲得性，將土地財政的計算公式確定為土地出讓金、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地稅、契稅、房地稅和相關(guān)的企業(yè)所得稅之和。房價采用的是既包括住宅、又包括辦公樓和商業(yè)用房的“商品房平均銷售價格”指標(biāo)。

（二）描述性統(tǒng)計性分析

地方政府債務(wù)、土地財政、房價均為當(dāng)年價格，為了剔除價格因素的影響，以2009年為基期，利用CPI價格指數(shù)將變量中的名義變量轉(zhuǎn)換為2009年的不變價格變量。CPI指數(shù)來源于各省市、自治區(qū)統(tǒng)計年鑒，商品房平均銷售價格來源于《中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計年鑒》，土地出讓收入、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅、相關(guān)企業(yè)所得稅來源于《中國國土資源統(tǒng)計年鑒》。

（三）面板格蘭杰因果檢驗

格蘭杰因果檢驗的核心思想是：若一個事件過去的行為會影響另一個事件的當(dāng)前行為，則存在單向因果關(guān)系；若雙方的過去行為在相互影響著對方的當(dāng)前行為，則存在雙向因果關(guān)系，故引入兩種假設(shè)檢驗的方法來分析房價、土地財政及地方政府債務(wù)的相互作用。第一種方法為標(biāo)準(zhǔn)的格蘭杰因果檢驗，即檢驗系數(shù)的聯(lián)合顯著性（所有系數(shù)聯(lián)合均等于零）。第二種方法檢驗系數(shù)之和是否顯著異于零，以考察滯后解釋變量對于被解釋變量累積影響的顯著性（Justesen，2008），作為標(biāo)準(zhǔn)格蘭杰因果檢驗的補充⑥，結(jié)果如表2所示。表2顯示，聯(lián)合顯著性檢驗Wald統(tǒng)計量及系數(shù)和檢驗Z統(tǒng)計量至少在5%的水平上顯著，拒絕房價不是土地財政格蘭杰因的原假設(shè)；也拒絕了土地財政不是地方政府債務(wù)格蘭杰因的原假設(shè)。因此，土地財政是房價作用于地方政府債務(wù)的中間變量。

（四）協(xié)整檢驗

考慮到宏觀數(shù)據(jù)的時間跨度不大，無須對面板序列的平穩(wěn)性進(jìn)行單位根檢驗，⑦下一步進(jìn)行協(xié)整檢驗。協(xié)整的經(jīng)濟(jì)含義在于說明變量之間存在長期穩(wěn)定均衡的關(guān)系，盡管變量在短期具有各自的變動趨勢，但長期具有協(xié)整均衡關(guān)系。由于樣本量較少，本章借鑒Pedroni（2000）⑧選擇PanelPP、PanelADF、GroupPP、GroupADF四個統(tǒng)計量來檢驗各面板變量之間是否存在協(xié)整關(guān)系，這四個統(tǒng)計量具有較好的統(tǒng)計性，比其他統(tǒng)計量能更準(zhǔn)確地說明面板各變量之間的協(xié)整關(guān)系。

（五）脈沖響應(yīng)分析和方差分解

進(jìn)一步地，采用脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分解分析房價、土地財政與地方政府債務(wù)規(guī)模之間的動態(tài)關(guān)系。按照房價→土地財政→地方政府債務(wù)的序貫特征，采用Choleski分解，進(jìn)行脈沖響應(yīng)分析和方差分解。脈沖響應(yīng)函數(shù)反映了隨機(jī)擾動項的一個標(biāo)準(zhǔn)差沖擊對內(nèi)生變量當(dāng)期和未來的影響。本章主要關(guān)注地方政府債務(wù)作為因變量時來自土地財政及地方政府債務(wù)自身滯后值的一個標(biāo)準(zhǔn)差沖擊所產(chǎn)生的影響及路徑變化，以及土地財政作為因變量時來自房價及土地財政自身滯后值的一個標(biāo)準(zhǔn)差沖擊所產(chǎn)生的影響及路徑變化。

四、結(jié)論與政策建議

將房價、土地財政和地方政府債務(wù)納入同一經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)，采用面板格蘭杰因果檢驗、面板協(xié)整檢驗、面板VAR分析了三者的動態(tài)關(guān)系。結(jié)果表明：第一，房價是土地財政的格蘭杰因，土地財政是地方政府債務(wù)的格蘭杰因，即土地財政是房價作用于地方政府債務(wù)的中間變量。第二，房價可解釋土地財政波動5.68%的部分，而土地財政可解釋地方政府債務(wù)8.13%的部分。第三，三者之間存在穩(wěn)定的均衡關(guān)系，土地財政受房價的影響在第1期期初達(dá)到最大，表明房地產(chǎn)市場是土地財政增收的重要保證；而地方政府債務(wù)對于來自土地財政的標(biāo)準(zhǔn)差沖擊緩慢下降，表明土地財政增收可以暫時緩解地方政府債務(wù)壓力。1.中央政府應(yīng)加大對地方政府的財政轉(zhuǎn)移支付。房地產(chǎn)市場有利于土地財政增收，解決地方財政拮據(jù)問題，由于財權(quán)和事權(quán)不匹配導(dǎo)致地方政府缺乏調(diào)控房價動機(jī)，加之我國實行的是五級行政體制，上級政府對下級政府的監(jiān)督考察難以到位，地方政府調(diào)控房價時容易產(chǎn)生缺位。中央政府須加大對地方政府的財政轉(zhuǎn)移支付，一方面，中央政府范圍內(nèi)的事權(quán)不應(yīng)要求地方政府配套支出責(zé)任，減輕地方政府的支出負(fù)擔(dān)；另一方面，中央政府應(yīng)按照因素法增加一般性轉(zhuǎn)移支付的分配，并規(guī)范專項轉(zhuǎn)移支付資金的分配，減少對缺乏比較優(yōu)勢地區(qū)的生產(chǎn)性投資補助，清理整合專項轉(zhuǎn)移支付資金。2.地方政府應(yīng)挖掘新的財政增收方式。地方政府可以引進(jìn)民營資本參與地區(qū)大型項目建設(shè)，特別是大力引進(jìn)推廣PPP模式滿足公共設(shè)施基礎(chǔ)建設(shè)的資金需求，同時結(jié)合自身的實際財政狀況，循序漸進(jìn)搞建設(shè)推進(jìn)城鎮(zhèn)化，不應(yīng)盲目過度舉債投資搞建設(shè)。3.各級政府須嚴(yán)密防控房地產(chǎn)市場風(fēng)險和債務(wù)風(fēng)險。地方政府借助融資平臺舉債，多以土地抵押向銀行借款，報告已明確提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，房價下跌已成為比較明朗的趨勢，土地財政增收空間有限，影響地方政府融資能力、債務(wù)償還能力，甚至可能引發(fā)債務(wù)違約，并傳導(dǎo)至其他機(jī)構(gòu)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。地方政府應(yīng)按照中央部署，既要合理安排新增債務(wù)滿足必要融資需求；又要完善債務(wù)管理制度，通過債券置換存量債務(wù)，減輕利息負(fù)擔(dān)，緩解償債壓力，防控債務(wù)風(fēng)險。

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作者：陳瑞；卞洋；黃映紅；李琳