促進住房供給控制房價的政策目標范文

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1引言

房地產(chǎn)業(yè)是一國經(jīng)濟的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一，由于產(chǎn)業(yè)規(guī)模大、關(guān)聯(lián)度高，在國計民生中占有重要地位。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展狀況，尤其是房地產(chǎn)價格波動極易引起多個經(jīng)濟部門的連鎖反應(yīng)，對一國整體經(jīng)濟形成沖擊。2008年世界性金融危機的導火索，就是美國房地產(chǎn)次貸危機。因此，保持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展、使房價維持在合理區(qū)域內(nèi)，就成為各國政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的一項重要政策目標。我國從2005年開始將房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控目標由抑制房地產(chǎn)市場投資過熱轉(zhuǎn)向抑制房價過快上漲，并相繼出臺了一系列利率、信貸、稅收等房價調(diào)控政策，這些政策對房價到底產(chǎn)生了什么影響、是否取得了預期政策效應(yīng)，值得我們關(guān)注和研究。本文選擇1999－2010年期間我國利率政策、信貸政策和稅收政策作為研究對象，通過建立向量自回歸模型和向量誤差修正模型，將住房需求與住房供給同時引入一個模型，分析近12年來這些調(diào)控政策對住房價格變動的影響及其傳導途徑。

2模型選擇與數(shù)據(jù)處理

2.1模型選擇

研究政策對房價的影響，大多數(shù)學者采用Granger因果檢驗和向量自回歸模型作為分析工具。本文選取向量自回歸模型（VAR）研究貨幣政策和稅收政策對住房價格的影響。不論是貨幣政策（如利率和信貸政策）還是稅收政策都是可選擇的房價調(diào)控工具，利用這些政策工具可以調(diào)控房地產(chǎn)市場需求和供給,進而影響住房價格；但反過來，住房價格的變化也會影響調(diào)控政策的選擇與實施。就實施效果而言，利率、信貸、稅收等變量具有現(xiàn)實聯(lián)立性，分析時沒有必要事先把這些變量區(qū)分為內(nèi)生或外生變量。基于以上考慮，我們分別建立兩個VAR模型，分析稅收、利率、信貸政策對住房價格的影響效應(yīng)：VAR模型1包含住房價格、需求、供給、利率和信貸變量；VAR模型2包含住房價格、需求、供給、稅收變量，其中稅收分為開發(fā)環(huán)節(jié)稅收和保有環(huán)節(jié)稅收兩個變量。

2.2變量和數(shù)據(jù)選取

為了研究這些政策對住房價格的長期影響和短期影響，選取我國1999年第1季度至2010年第4季度的數(shù)據(jù)，其中房價（HP）用商品住宅銷售價格指數(shù)表示，需求變量（D）用住宅銷售面積代替，供給變量（S）用住宅竣工面積表示，利率（R）以金融機構(gòu)中長期（1～3年）貸款利率表示，信貸規(guī)模變量（N）以房地產(chǎn)開發(fā)貸款中國內(nèi)貸款表示，保有環(huán)節(jié)稅收（TF）以房產(chǎn)稅表示，開發(fā)環(huán)節(jié)稅收（TK）以土地增值稅和城鎮(zhèn)土地使用稅表示；商品住宅銷售價格指數(shù)為季度同比數(shù)據(jù)。本文將其進行定基化處理，在可獲得的月度環(huán)比數(shù)據(jù)（2005年7月至2010年12月）基礎(chǔ)上根據(jù)各月環(huán)比指數(shù)推算出各月定基比指數(shù)，據(jù)此再得出各季度定基比指數(shù)；居住用地交易價格指數(shù)選取2003年第1季度至2010年第4季度環(huán)比指數(shù)，在此基礎(chǔ)上推算出各季度定基比指數(shù)；兩種指數(shù)都以1999年為基期。稅收、需求、供給、信貸等變量均用以1999年為基期的CPI定基比進行平減后得到實際值，貸款利率減去當期CPI上漲率，求得實際利率。此外，除貸款利率外，所有變量均采用X－12方法進行了季度調(diào)整，并取對數(shù)值以降低異方差影響；調(diào)整后的數(shù)據(jù)分別用LHP表示商品住宅銷售價格指數(shù)、LD表示需求、LS表示供給、LTK表示開發(fā)環(huán)節(jié)稅收、LTB表示保有環(huán)節(jié)稅收、R表示貸款利率、LN表示國內(nèi)貸款。模型中采用的原始數(shù)據(jù)來自相關(guān)年度《中國統(tǒng)計年鑒》、國家統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫、中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫、國家稅務(wù)總局網(wǎng)站以及國研網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫。

3模型估計及結(jié)果分析

3.1數(shù)據(jù)平穩(wěn)性檢驗

在對各變量進行回歸之前，為了避免變量不平穩(wěn)產(chǎn)生虛假回歸，先采用ADF方法對各序列進行單位根檢驗。結(jié)果見表1。從表1數(shù)據(jù)可以看出，各變量在1%顯著水平下都存在單位根，表明原序列不平穩(wěn)；貸款利率一階差分變量在5%顯著水平下拒絕存在單位根的假設(shè)，其余變量在1%顯著水平下拒絕存在單位根的假設(shè)，說明各變量都是一階差分平穩(wěn)的，因此，需要對模型包含的變量進行協(xié)整檢驗，以檢驗變量之間是否存在長期均衡關(guān)系。

3.2協(xié)整檢驗

由表2可知，VAR模型1跡統(tǒng)計量101.49117大于69.81889、39.82752小于47.85613，表明在5%水平上顯著，拒絕沒有協(xié)整向量的假設(shè)，接受存在至多一個協(xié)整向量的假設(shè)，說明存在一個協(xié)整方程，且變量的長期均衡關(guān)系存在；VAR模型2存在兩個協(xié)整方程，變量長期均衡關(guān)系也存在。

3.3模型結(jié)果

模型1是由住房價格、需求、供給、利率和貸款5個變量建立的向量自回歸模型（VAR），由協(xié)整檢驗分析可知模型變量間存在協(xié)整關(guān)系，于是可以建立水平變量的VAR模型，也可以建立向量誤差修正模型（VEC）；通過對VAR模型進行AR檢驗，可知單位根都在圓內(nèi)，表明VAR模型穩(wěn)定，因此可以直接建立向量自回歸模型并進行脈沖響應(yīng)函數(shù)分析。模型2是由住房價格、需求、供給、開發(fā)環(huán)節(jié)稅收和保有環(huán)節(jié)稅收5個變量建立的向量自回歸模型（VAR），對模型進行協(xié)整檢驗后存在協(xié)整方程，表明變量之間具有長期均衡關(guān)系；通過對模型進行AR檢驗，可知模型有1個單位根在圓外，說明模型2不穩(wěn)定；對模型2進行修正，建立向量誤差修正模型（VEC）。對于誤差修正模型中滯后階數(shù)的確定，本文通過對模型加入不同滯后期、根據(jù)AIC和SC統(tǒng)計量判斷最佳滯后期為2，得到如下模型，其中模型誤差修正項的數(shù)學表達式為：由VEC模型中誤差修正項系數(shù)-0.082550、-0.848842、-0.003466可知，誤差修正項對住房價格、需求和開發(fā)環(huán)節(jié)稅收具有負向調(diào)節(jié)作用；系數(shù)1.314215、0.118149為正，表明誤差修正項對供給和保有環(huán)節(jié)稅收具有正向調(diào)節(jié)作用。

3.4脈沖響應(yīng)函數(shù)分析

脈沖響應(yīng)函數(shù)用以描述內(nèi)生變量對自己或其他內(nèi)生變量變化的反應(yīng)以及路徑變化。在圖1至圖3中，橫軸表示滯后期間數(shù)（單位為季度）、縱軸表示住房價格、需求和供給變動百分率；實線表示各變量的脈沖響應(yīng)軌跡，虛線表示響應(yīng)函數(shù)值加減兩倍標準差的置信區(qū)間。從圖1可以看出，當期給實際貸款利率一個正向沖擊之后，住房價格出現(xiàn)下降，在第6期降到最低，隨后逐步上升。這樣的脈沖響應(yīng)函數(shù)曲線說明，在住房市場上實際貸款利率對住房價格存在負效應(yīng)，貸款利率提高會使住房價格下降，這一結(jié)論與宋勃和高波（2007）、王來福和郭峰（2007）的研究結(jié)果一致。在當期給貸款規(guī)模一個正向沖擊，房價在第6期達到最高（0.02），而后緩慢下降并保持在0.01左右，脈沖響應(yīng)函數(shù)曲線表明，貸款對住房價格具有正效應(yīng)，住房價格隨貸款的增加而上升。在當期給利率一個正向沖擊后，對供給的沖擊在前3期均為負向，在第2期下降到最低（－0.025），隨后上升，在第4期達到最高（0.025），隨后呈緩慢下降趨勢。這表明貸款利率在短期內(nèi)對住房供給存在負效應(yīng)，貸款利率增加，住房供給在前3個季度下降、隨后又上升，說明貸款利率在長期內(nèi)對供給不存在明顯影響。在當期給貸款一個正向沖擊會對供給產(chǎn)生負效應(yīng)，供給在前8期一直不斷波動，在以后各期內(nèi)比較穩(wěn)定，在第18期后貸款對供給的沖擊效應(yīng)已經(jīng)很小。圖2是基于VEC模型的開發(fā)環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)稅收變化沖擊引起住房價格變化的脈沖響應(yīng)函數(shù)圖。從圖2可以看出，在當期給開發(fā)環(huán)節(jié)稅收一個正向沖擊會對住房價格產(chǎn)生正效應(yīng)，且在第9期達到最大，隨后開始下降并在第14期以后保持在0.04左右，影響比較持久；這表明對開發(fā)環(huán)節(jié)征稅會使得住房價格上升，并且在前9期每期都保持0.01的增長率，以后將保持在0.05左右；在當期給保有環(huán)節(jié)稅收一個正向沖擊會對住房價格產(chǎn)生負效應(yīng)，在前8期一直處于下降趨勢，第8期后每期保持在0.02左右，說明增加保有環(huán)節(jié)稅收可以抑制住房價格的上升，影響也比較持久，從而印證了杜雪君等人（2007）的結(jié)果。圖3是基于VEC模型的開發(fā)環(huán)節(jié)稅收和住房保有環(huán)節(jié)稅收變化引起供給和需求變化的脈沖響應(yīng)函數(shù)圖。從圖3可以看出，在當期給開發(fā)環(huán)節(jié)稅收一個正向沖擊將對供給產(chǎn)生負效應(yīng)，而且短期內(nèi)波動較大，前8期一直處于下降趨勢，隨后保持在－0.06左右，說明對開發(fā)環(huán)節(jié)征稅可使住房供給下降；對需求的沖擊在前2期為正、之后為負，說明對開發(fā)環(huán)節(jié)征稅會使住房需求下降。在當期給保有環(huán)節(jié)稅收一個正向沖擊，住房需求在短期波動很大，第2期達到最大（0.32）、然后開始下降，在第8期后每期保持在0.028左右。對此，一個可能的解釋是，我國住房需求很大一部分是剛性需求，隨著我國城市化水平的提高和市場化進程加快，居民對住房的需求上升，這時，即使提高保有環(huán)節(jié)稅收也不能抑制住房需求。保有環(huán)節(jié)稅收對住房供給的沖擊在前3期為負、而后為正，在第6期達到最大，第8期以后一直保持在0.01左右，說明保有環(huán)節(jié)稅收對供給的調(diào)節(jié)存在滯后期，第3期之后保有環(huán)節(jié)稅收使得住房供給增加，這一結(jié)論與金成曉和馬麗娟（2008）得出的結(jié)論一致。對保有環(huán)節(jié)征稅后，一部分投機商開始出售手中持有的房屋，而大部分則是經(jīng)過一年多觀望后才開始出售，使得住房供給增幅達到最大。

4結(jié)論及政策建議

本文選取我國1999－2010年48個季度的數(shù)據(jù)，通過建立VAR模型和VEC模型進行脈沖響應(yīng)函數(shù)分析，前者針對利率、貸款、開發(fā)環(huán)節(jié)稅收、保有環(huán)節(jié)稅收、需求以及供給對住房價格的影響，后者針對利率、貸款、稅收對需求和供給的影響進行了實證分析，主要發(fā)現(xiàn)如下：

第一，利率工具可以有效調(diào)控住房供給并影響住房價格。由脈沖響應(yīng)函數(shù)圖可知，實際貸款利率對住房供給在前3期存在負效應(yīng)，貸款利率上升引起住房供給減少；貸款利率對住房價格存在持久的負向沖擊，對房價的影響在第6期達到最大：貸款利率每提高1%，住房價格可降低0.03%。提高實際貸款利率一方面使得開發(fā)商投資成本上升、投資規(guī)模縮減，導致短期內(nèi)住房供給減少；但另一方面，實際貸款利率上升又使得購房成本增加、購房者的住房需求也會下降。住房價格是需求與供給共同作用的結(jié)果，當住房需求下降幅度大于住房供給下降幅度時，住房價格便會下降。

第二，對開發(fā)環(huán)節(jié)征稅使得住房供給減少、住房價格上升。開發(fā)環(huán)節(jié)稅收對住房供給存在負向沖擊，在第6期降到最低（0.07），表明開發(fā)環(huán)節(jié)稅收每提高1%就使得住房供給減少0.07%；開發(fā)環(huán)節(jié)稅收對住房價格存在正向沖擊，在第9期達到最高（0.05），即開發(fā)環(huán)節(jié)稅收每提高1%會使住房價格上升0.05%。加大對房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，一方面將使得房地產(chǎn)開發(fā)商投資成本增加、投資規(guī)模縮減、進而使住房供給量下降，于是在住房需求不變的條件下，住房價格便會上升；另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商會將稅收轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，從而促使住房價格上升（董國強等，2010）。

第三，對保有環(huán)節(jié)征稅不會影響住房需求，住房供給增加則使得住房價格下降。保有環(huán)節(jié)稅收對住房需求存在正向沖擊，第8期以后保持在0.028，考慮到我國居民的住房需求很大一部分是剛性需求，對保有環(huán)節(jié)征稅長期而言并不會改變需求量；保有環(huán)節(jié)稅收對住房供給在第3期后為正向沖擊，在第6期達到0.015，也就是說，長期內(nèi)保有環(huán)節(jié)稅收提高1%將使住房供給增加0.015%。針對保有環(huán)節(jié)征稅會加重投機者房屋持有負擔，將迫使他們出售部分住房，于是市場供給增加、住房價格就可能下降。上述分析結(jié)果對于當前我國房地產(chǎn)調(diào)控政策選擇的現(xiàn)實含義是：

（1）抑制我國當前房價持續(xù)上漲可以選擇降低利率、提高保有環(huán)節(jié)稅收，降低利率通過改變房地產(chǎn)供給而影響住房價格，提高保有環(huán)節(jié)稅收則可以促使存量住房早日投放市場從而增加住房有效供給、降低房價；

（2）為遏制房價，我國目前應(yīng)對開發(fā)環(huán)節(jié)稅收進行改革、降低房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)稅收；

（3）不同的房價調(diào)控政策工具的時滯不同、調(diào)控效應(yīng)的釋放機制也有區(qū)別，利率調(diào)整雖然可以在短期內(nèi)迅速影響房價，但長期效應(yīng)有限；相比之下，稅收政策調(diào)整對于住房價格的沖擊力更大、作用也更持久。考慮到我國目前正處于城市化進程中期、住房需求多為剛性需求的特點，為控制房價持續(xù)上漲、促進房地產(chǎn)業(yè)長期平穩(wěn)健康發(fā)展，應(yīng)優(yōu)先選擇稅收工具，采取調(diào)低開發(fā)環(huán)節(jié)稅負、同時提高住房保有環(huán)節(jié)稅負的策略，增加住房供給，最終實現(xiàn)控制住房價格的政策目標。