高房?jī)r(jià)現(xiàn)象成因及其調(diào)控研究范文

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隨著我國(guó)房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，房?jī)r(jià)問(wèn)題已經(jīng)成為民眾關(guān)注的焦點(diǎn)?！?010年7月中國(guó)城市房?jī)r(jià)排行榜》目前在杭州揭曉，前五位是：第1、杭州市：25840元；第2、北京市：22310元；第3、上海市：19168元；第4、溫州市：18854元；第5、三亞市：18319元（均價(jià)）。其中杭州北京都已經(jīng)超過(guò)2萬(wàn)，而上海也已接近2萬(wàn)。對(duì)比其他國(guó)家，這些數(shù)據(jù)看似沒多大的問(wèn)題，但是如果考慮個(gè)人收入和購(gòu)房能力，問(wèn)題就出現(xiàn)了。

在美國(guó)，住宅多數(shù)集中在120至300平方米左右，目前平均面積約220平方米。折算成和中國(guó)一致的每平方米單價(jià)不足1100美元，和大漲后的中國(guó)一線城市市區(qū)裝修房?jī)r(jià)位基本相當(dāng)，但是在美國(guó)，住房從來(lái)就不是負(fù)擔(dān)。東京，房?jī)r(jià)雖高，但是裝修豪華，相對(duì)于日本人的收入，日本的房?jī)r(jià)并沒有給人高不可攀的感覺，在日本，年輕人多是靠自己掙足首付，再貸款購(gòu)房。瑞士，是全世界房?jī)r(jià)最高的國(guó)家之一。以價(jià)格最高的蘇黎士州為例，在蘇黎士市區(qū)或風(fēng)景區(qū)的房?jī)r(jià)約合2500~7000瑞士法郎，也就是合1.5萬(wàn)~4萬(wàn)元人民幣/平方米。但是，在瑞士，一個(gè)售貨員6年能買百平米。

相比中國(guó)，對(duì)于一般的人，有句話是這么說(shuō)的，房子就是榨干父母的后三十年和自己的前三十年。網(wǎng)絡(luò)上，有人根據(jù)目前各地的房?jī)r(jià)及2009年當(dāng)?shù)厝司芍涫杖?，列出了一位普通人在不同城市買套90平方米的房子，需要不吃不喝工作多少年的列表。北京(西四環(huán)附近)列位榜首，需要101年；上海(中環(huán)以外)需要78年；深圳需要90年?！胺颗币辉~就是這么誕生的。由此可見，中國(guó)目前的房?jī)r(jià)是存在著不小的問(wèn)題。

1高房?jī)r(jià)帶來(lái)的影響

1.1使中國(guó)內(nèi)需難以拉動(dòng)，阻礙經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

2008年8月18日至19日，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理在天津考察時(shí)強(qiáng)調(diào)：“擴(kuò)大內(nèi)需是推動(dòng)發(fā)展的基本立足點(diǎn)，是應(yīng)對(duì)國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化的迫切需要。”中國(guó)內(nèi)需缺乏，其主要原因是民眾的購(gòu)買力低下。而導(dǎo)致購(gòu)買力不夠的一個(gè)重要原因就是民眾在住房上投入了太多的資金，這一點(diǎn)從房?jī)r(jià)收入比就可以看出。從2003年至今，一線城市的房?jī)r(jià)漲幅普遍在兩倍以上。我國(guó)目前的房?jī)r(jià)，對(duì)于多數(shù)人來(lái)說(shuō)都是難以坦然承受的。在許多城市，購(gòu)買一套房相當(dāng)于吞噬掉一個(gè)中等收入家庭數(shù)十年的全部收入。這對(duì)于一個(gè)家庭其他消費(fèi)的影響是顯而易見的。

住房是和民生息息相關(guān)的行業(yè)，這一定位會(huì)給住房民生帶來(lái)危害，造成社會(huì)的不穩(wěn)定，給中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)了巨大的傷害。

1.2使貧富兩極分化越來(lái)越嚴(yán)重，讓共同富裕變得更加艱難

這一點(diǎn)也是很明顯的。收入低的群體，光是住房就消耗了他們數(shù)十年的收入，很難再有精力進(jìn)行其他的投資，而對(duì)于高收入群體，住房不僅不會(huì)成為他們的負(fù)擔(dān)，反而成為了他們的炒作對(duì)象。用空閑的資金，購(gòu)買幾套住房，謀取中間升值的插價(jià)。這也就使得窮人更窮，富人更富?！?010胡潤(rùn)財(cái)富報(bào)告》指出，中國(guó)內(nèi)地有87.5萬(wàn)個(gè)千萬(wàn)富豪和5.5萬(wàn)個(gè)億萬(wàn)元富豪。其中，十億元富豪1900人、百億元富豪有140人。而中國(guó)內(nèi)地富豪數(shù)量的增長(zhǎng)主要依賴三個(gè)方面的因素，即股指上漲、房?jī)r(jià)上漲和GDP的快速增長(zhǎng)。不僅如此，在福布斯中國(guó)富豪榜上，這兩年新晉的富豪無(wú)一例外地都是房企老板。他們大多通過(guò)在香港H股上市一夜暴富。而跟這些富豪相比，普通群眾辛辛苦苦的工作可有時(shí)連首付都付不起。

九三學(xué)社曾經(jīng)提出，房?jī)r(jià)過(guò)高已成為影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展和社會(huì)和諧的一個(gè)突出問(wèn)題，不但抬高了城市商務(wù)成本，降低了競(jìng)爭(zhēng)力，而且擴(kuò)大和加劇了社會(huì)貧富差距，成了社會(huì)矛盾最集中和最易激化的導(dǎo)火線。

1.3提高了房屋的空置率，造成資源的浪費(fèi)

過(guò)高的房?jī)r(jià)，決定了不會(huì)有足夠的人去買房，必定會(huì)提高房屋的空置率。近期有消息傳出，國(guó)家電網(wǎng)公司近期在全國(guó)660個(gè)城市的調(diào)查顯示，有高達(dá)6540萬(wàn)套住宅電表連續(xù)6個(gè)月讀數(shù)為零，這些空置房足以供2億中國(guó)人居住。8月25日，北京朝陽(yáng)區(qū)政府的統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，截至7月底，全區(qū)住宅空置面積133.0萬(wàn)平方米，同比下降18.0%。其中別墅、高檔公寓空置面積為52.1萬(wàn)平方米，占空置總量的39.2%。在空置3年及以上的積壓房中，別墅、高檔公寓的比例更是占到了一半以上，達(dá)54.9%。

如此多的空置房，造成了居住資源的極大浪費(fèi)。宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)要解決的問(wèn)題，是以資源最優(yōu)配置為前提，解決如何實(shí)現(xiàn)資源的充分利用。不低的房屋空置率就與這產(chǎn)生了矛盾。

1.4高房?jī)r(jià)可能會(huì)拉動(dòng)物價(jià)，帶來(lái)通貨膨脹

高房?jī)r(jià)使資源過(guò)多的流向地產(chǎn)部門以及與地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)，造成其他行業(yè)（主要是食品等由中小企業(yè)投資的行業(yè)）資源不足，供給下降，故物價(jià)上漲，引發(fā)通貨膨脹。

新華網(wǎng)報(bào)道說(shuō)：自8月份開始，北京市場(chǎng)食用油價(jià)格震蕩上揚(yáng)。進(jìn)入11月份，米價(jià)、面價(jià)、菜價(jià)及副食價(jià)格均有不同程度的攀升。報(bào)道認(rèn)為，是受國(guó)際大豆市場(chǎng)價(jià)格上揚(yáng)的影響，導(dǎo)致食用油價(jià)格上升。但與大豆價(jià)格上漲無(wú)關(guān)的是米面跟風(fēng)而漲，25公斤裝的富強(qiáng)粉漲幅達(dá)12%以上，500克大米上漲了6分錢。

根據(jù)了解，在上海、廣州、深圳等地糧油等生活必需品價(jià)格也是大幅上漲，并持續(xù)一個(gè)多月，其中面粉、食用油的最高漲幅分別已達(dá)一成和二成。

中國(guó)的這四大城市生活必需品的漲價(jià)決非偶然。持續(xù)7個(gè)多月的宏觀調(diào)控并沒有穩(wěn)定房?jī)r(jià)，相反，導(dǎo)致房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升。早有經(jīng)濟(jì)學(xué)家警告說(shuō)，地產(chǎn)泡沫將導(dǎo)致通貨膨脹，通貨膨脹將引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

1.5使民眾的生活水平生活質(zhì)量提高緩慢

衣、食、住、行自古以來(lái)就是人的基本生活需求，現(xiàn)在社會(huì)進(jìn)步了，經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，但是由于過(guò)高的房?jī)r(jià)，民眾把大量的積蓄投入住房，很難有精力進(jìn)行其他消費(fèi)，人們很難享受到社會(huì)主義建設(shè)的成果。表面上看，我們的GDP迅速增長(zhǎng)，人民收入大幅增加，可是你一旦買房，你的相當(dāng)一部分收入就通過(guò)房?jī)r(jià)這個(gè)斂錢的機(jī)器流入了另外的渠道，這部分錢造就了一批批富翁，增加了新的“GDP”，這樣人民的生活水平因?yàn)榉孔訂?wèn)題，并沒有得到提高。相反卻帶來(lái)了壓力，巨額資金通過(guò)房?jī)r(jià)這個(gè)斂錢機(jī)器溜走。

2高房?jī)r(jià)產(chǎn)生的原因

影響房?jī)r(jià)的直接因素是開發(fā)商和消費(fèi)者。而中間最為重要的影響因素，就是政府和銀行。消費(fèi)者的購(gòu)房行為，開發(fā)商的投資行為，政府的政策走向還有銀行的商業(yè)信貸發(fā)放力度最終決定了房?jī)r(jià)的走勢(shì)。

2.1政府行為方面的原因

在中國(guó)，政府是土地的所有者，同時(shí)它也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理者。所以，它是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)力量。但是政府沒有充分的發(fā)揮“看不見的手”的調(diào)控作用，相關(guān)的法律法規(guī)不夠健全，房地產(chǎn)的市場(chǎng)秩序沒有合理的規(guī)范，使得目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了混亂現(xiàn)象。地方政府沒有很好地完成中央政府的規(guī)定。中央頒布的各項(xiàng)法律政策無(wú)法得到有效的落實(shí)。

造成這一現(xiàn)象的根源還是利益二字。從1994年至今，土地出讓金不再上繳中央財(cái)政。從此，土地出讓金收入成為地方政府預(yù)算外收入的主要來(lái)源。這也讓房地產(chǎn)行業(yè)在最短的時(shí)間內(nèi)，成為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，成為地方政績(jī)的見效最快、最明顯的一種“載體”之一。地方政府為了各自的利益，使得城市土地收益大部分由政府和土地使用者獲得。為了共同的利益，合作炒作房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得房?jī)r(jià)一漲再漲。還有一些政府官員為了個(gè)人的利益，以一些違法的手段圈占土地，然后再以降低價(jià)格等一些措施吸引投資，謀求個(gè)人的利益。

2.2政府的政策走向

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)已經(jīng)成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，所以，政府的政策必然會(huì)引導(dǎo)房地產(chǎn)繼續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。雖然中央曾試圖打壓過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，如2003年出臺(tái)的人行121號(hào)文和2007年出臺(tái)的銀發(fā)359號(hào)文，但是這些政策的基本出發(fā)點(diǎn)都是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展，然后出臺(tái)的一些稅收，利率等優(yōu)惠政策，徹底地沖破了這點(diǎn)壓制政策。地方政府更是為了利益，了一些促進(jìn)房?jī)r(jià)上漲的政策，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，可以帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的平均水平。

2.3高收入群體的炒房行為

炒房是一個(gè)新興名詞，是伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而產(chǎn)生的投資行為。由于政策影響，房市攀升，一些人借機(jī)囤積房源，轉(zhuǎn)手獲利，這一類的特殊投資行為被稱為炒房。炒房是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定時(shí)期的產(chǎn)物，它不能套用任何一種法律上已知的定義進(jìn)行界定。

近年來(lái)房?jī)r(jià)的飛速上漲，許多人看到了中間利益的獲取渠道，那就是炒房。這幾年，價(jià)格翻了幾翻的住房并不少見，這中間的利益就不是個(gè)小數(shù)目。如此輕松的賺錢方法，必然會(huì)使得絕大多數(shù)的富有群眾眼紅。這就導(dǎo)致了許多人購(gòu)買了多套住房。價(jià)格，是由需求供給決定的，炒房行為使得供給不變，但是需求提高，因此，價(jià)格上漲時(shí)必然的。

2.4地價(jià)升高對(duì)房?jī)r(jià)的影響

國(guó)土資源部副部長(zhǎng)鹿心社近日表示，目前在我國(guó)，地價(jià)占房?jī)r(jià)的15%至30%，平均是23.2%。地價(jià)的上漲無(wú)疑也是影響房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要因素。開發(fā)商是房?jī)r(jià)的制定者，其制定房?jī)r(jià)的依據(jù)之一則是開發(fā)的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等一些列費(fèi)用。而土地征用費(fèi)顯然占了成本中的一大塊。地價(jià)上漲，若開發(fā)商想要使自己的收益不下降，那么勢(shì)必將提升房?jī)r(jià)。

2.5銀行信貸力度方面的原因

房地產(chǎn)投資需要大量資金，其中開發(fā)商大部分資金的來(lái)源，那就是銀行信貸。多數(shù)人在購(gòu)買房屋時(shí)也需要銀行信貸的支持。由于房地產(chǎn)業(yè)的貸款收益和安全性都是比較好的，所以目前，銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展持支持態(tài)度。在繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和寬松的貨幣政策的前提下，房地產(chǎn)的信貸力度仍然會(huì)保持一定程度的增長(zhǎng)，從而繼續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，導(dǎo)致房?jī)r(jià)的提升。

3高房?jī)r(jià)的調(diào)控對(duì)策

由于過(guò)高房?jī)r(jià)的諸多影響，所以需要采取一些對(duì)策來(lái)壓制它，給過(guò)熱的房地產(chǎn)業(yè)降降溫。政府將在抑制高房?jī)r(jià)的過(guò)程中發(fā)揮重要作用。

3.1嚴(yán)厲打擊炒房現(xiàn)象

針對(duì)一些炒房之類的投機(jī)者，政府應(yīng)當(dāng)首先打壓。首先可以征收房屋空置稅。大量的炒房客必然導(dǎo)致高的房屋空置率，導(dǎo)致住房資源的浪費(fèi)，但是想要杜絕炒房是一件很困難的事，那么征收稅務(wù)，加重這些投機(jī)者的負(fù)擔(dān)，能在一定程度上減輕這一問(wèn)題。其次政府可以通過(guò)出臺(tái)一系列的措施來(lái)對(duì)住房貸款加以限制。因?yàn)橥稒C(jī)者購(gòu)房，其大部分或者全部的資金都是來(lái)源于銀行貸款，限制貸款可以起到限制炒房的作用。簡(jiǎn)而言之，盡可能減少炒房一族的增加，沒有新鮮血液加入炒房，房?jī)r(jià)最終就會(huì)下來(lái)了。

3.2合理征收物業(yè)稅

物業(yè)稅又稱不動(dòng)產(chǎn)稅或固定資產(chǎn)稅，它是以房地產(chǎn)的持有作為課稅前提，以房地產(chǎn)的價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，讓房產(chǎn)的所有者每年繳納一定的稅款。目前已經(jīng)有很多國(guó)家開始征收物業(yè)稅。我國(guó)雖然也很早就提出了，但是卻遲遲未能實(shí)施。物業(yè)稅可以加重房地產(chǎn)所有者的負(fù)擔(dān)，尤其是擁有多處住房的富有群體，可以在一定程度上減少房產(chǎn)投資者。但是由于房產(chǎn)所有者中也存在著不少的中低收入者，物業(yè)稅對(duì)于他們來(lái)說(shuō)也是一種不輕的沖擊，所以征收物業(yè)稅就必須“合理”。政府可以在征稅的對(duì)象、稅率、起征點(diǎn)等方面做出一定的調(diào)整，對(duì)于特殊群體可以實(shí)行減免該稅的方法來(lái)幫助中低收入階層。

3.3對(duì)剛需群體提供經(jīng)濟(jì)支持

對(duì)于一些低收入的群體或首次購(gòu)房的群體，可以在一定程度上給于經(jīng)濟(jì)支持。主要為政策上的支持。（1）降低首次購(gòu)房者的首付款。對(duì)于剛工作不久的群體，雖然購(gòu)房是分期付款，但是其首付也是一個(gè)不可小覷的數(shù)字，降低首付，無(wú)疑可以緩和這部分人對(duì)于購(gòu)房和生活開支之間的矛盾。（2）降低首次買房的借貸利率。這就相當(dāng)于間接的降低了購(gòu)買住房的總開支。

3.4加大保障性住房建設(shè)

目前經(jīng)濟(jì)適用房和保障性住房存在著一些問(wèn)題，比如面積小，配套差，幸福指數(shù)低和交通不便等比較突出的問(wèn)題。如果是一些比較在意生活質(zhì)量的民眾，那么他們很可能會(huì)選擇購(gòu)買商品房。這就在一定程度上提高了住房的需求，當(dāng)然，也就會(huì)影響到房?jī)r(jià)。政府可以在這方面進(jìn)行改進(jìn)，可以增加經(jīng)濟(jì)適用房數(shù)量，在小區(qū)附近加建學(xué)校，完善交通再增加一系列的娛樂(lè)設(shè)施等。還有就是如今的政府住房保障政策是為低收入的群體提供廉租住房，為中等收入者提供經(jīng)濟(jì)適用房。但是這中間的鑒定標(biāo)準(zhǔn)，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的戶型如何控制以及具體的操作問(wèn)題，還是很難明確。所以政府應(yīng)設(shè)立專門的機(jī)構(gòu)來(lái)監(jiān)督調(diào)控這一政策。