保險業住房反向抵押貸款的可行性分析范文
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【摘要】住房反向抵押貸款作為一種人口老齡化背景下的金融創新，實現了“以房養老”。本文試對保險業開展“以房養老”業務的可行性進行分析，為這一養老模式提供一種操作思路。
1、人口老齡化對金融創新的影響
1．1人口老齡化對基本養老保險制度的影響。近年來我國人口老齡化現象越來越嚴重，2010年第六次全國人口普查結果顯示，2010年，中國60歲以上的老齡人口達到1．78億，所占比例從1982年的7．62%增至13．26%，據預測，65歲及以上老年人口比例，將在2027年和2035年分別突破15%和20%，2050年將超過25%。國際勞工局認為人口老齡化對我國未來養老保險制度的影響遠遠高于大多數國家。
1．2人口老齡化對金融產品創新的影響。人口進入老齡化時期，人們不但會改變儲蓄率，同時也會改變手中持有的各類金融資產的比例。通過調整各類金融資產的結構，改變對不同類型金融資產額需求，影響著金融資產的相對價格。當人們處于老年時期，各種不確定性因素發生，更加傾向于保險，對保險的需求增多，這對于商業保險來說將是一個巨大的潛在市場。保險在保障各種不確定的傷害的同時還具備另一個功能即儲蓄，可以實現資產的保值增值。住房反向抵押貸款是指達到一定年齡的老人將符合特定條件的住房作為抵押，從而獲得一定養老金或者養老服務的養老方式。它起源于20世紀80年代的荷蘭，因其在應對人口老齡化、促進金融市場發展等方面的功能而受到各國的關注。住房反向抵押貸款可以通過盤活老年人房產的方式為其提供定期給付的現金流，補充日常生活消費需求及醫療費用開支，提高老年人的養老水平;通過老年人自住房屋產權的逐漸轉移來支付其養老費用，彌補社會養老保險的不足。在人口老齡化壓力越來越大的背景下，在我國舊的家庭養老方式遭受重創而目前新建的養老方式問題頗多的前提下，“以房養老”方式作為一種新型的養老方式而備受我國學者青睞。“以房養老”作為金融創新的一種，是獨立于我國三支柱的養老體系之外的，作為一種補充的養老方式，為人們獲取更高水平的養老提供更多的選擇。
2、開展住房反向抵押貸款的主體比較
2．1保險公司。保險公司特別是其中的壽險公司具有一些其他機構無法企及的先天優勢:第一，從業務相似度來看，保險公司特別是壽險公司是專門開辦養老金保險繳費與賠付業務的金融部門，具有專業化優勢，公司的業務人員數量眾多，經過專業化的培訓素質較高，開辟起新業務相對來說也比較容易。第二，從資金的流轉角度來看，我國的大的保險集團公司一般都有自己的資產管理公司，因而也就有了穩定的資金來源渠道，有足夠的能力來承擔那些中長期貸款，資產管理公司可以發行債券來實現抵押房產的證券化運作，增強產品的流動性從而降低風險。第三，從產品開發的角度來看，我國目前壽險公司的產品相似度較高，大部分產品的差異性較小，而目前市場上養老保險和醫療保險的供給尚且不足，與消費者的需求存在著一定的缺口，而住房反向抵押貸款這種以房養老的模式正好填補了養老保險方面的不足。
2．2商業銀行。我國的商業銀行一直以來都是經營住房抵押貸款業務和房地產企業的貸款業務，比較了解國內房地產市場的發展情況，對房屋價值的估價方面也有著自己多年積累的一套經驗。但反向抵押貸款作為一種補充養老模式，涉及到很多保險行業的專業知識，如預測被保險人的預期壽命、對產品定價模型的設計等等都不是商業銀行的強項。
2．3社保管理部門。社會保障部門的基本工作是建立保障我國養老的社會保障體系。但是在房地產評估，抵押貸款的發放，房屋產權轉移等這些具體業務的操作上存在明顯的不足和缺陷。
3、保險業開展“以房養老”的可行性分析
3．1保險業開展“以房養老”的現實阻礙。住房反向抵押貸款還附有濃重的壽險產品色彩，保險公司尤其是壽險公司在經營該項業務方面具有絕對優勢。不容忽視的是保險業開展“以房養老”也面臨著諸多障礙。住房反向抵押貸款歸根到底是一項具有人壽保險性質的不動產抵押貸款業務，其不可避免地涉及到貸款發放環節。目前我國保險公司除發放人壽保險保單質押貸款外，還不具備發放不動產抵押貸款等其他類型貸款的功能。房屋是住房反向抵押貸款合同規定的債權抵押物，要實現這種債權，必須保證抵押人對抵押物的權屬。隨著我國房地產市場的發展，土地所有權和使用權已經逐漸分離，土地所有權歸國家，而房屋用地奉行“地隨房”原則，房屋所有者享有土地使用權，最長使用年限為70年，這期間由于政府城市規劃等原因還可能導致土地使用權的收回，這就將引發法律政策問題。在養老觀念方面，我國居民的傳統做法是子女為父母養老送終后老人的房產作為遺產留給子女，住房反向抵押貸款則由貸款機構取代了子女的角色，這會使老年人對該項業務產生抵觸心理。而且住房反向抵押貸款業務條款繁多，理解起來相對復雜，這可能會使得老年人望而卻步。
3．2“以房養老”的物質基礎。我國已進入老齡化的高速增長時期，并且即將成為世界上老齡化速度最快的國家之一。雖然目前我國已經初步建立起以居家養老為基礎、以社區服務為依托、以機構照料為補充的社會養老服務體系基本框架，但是由于我國老齡人口的高速增長和高齡、獨居、空巢、失能及低收入老人的日益增多，以及社會養老服務需求的日益增加，我國社會養老保障功能日益弱化。住房反向抵押貸款通過盤活老年人自有房屋這一存量資產，在不增加國家財政支出的情況下為老年人提供定期養老金支付，可以有效彌補我國養老資金的缺乏和社會養老保障功能的弱化。(1)居民住房私有率日益提高。在1994年，國務院的《關于深化城鎮住房制度改革的決定》明確提出了住房改革的目標:對于存量公房，主要通過出售方式推向市場;對于增量住房，則通過住房公積金制度和住房抵押貸款制度來實現分配的貨幣化。上述文件使我國的住房商品化程度大大提高。我國居民住房私有率水平的提高為住房反向抵押貸款業務的開展提供了充足的房源。(2)房屋產權的可交易性日益提高。目前，我國已經啟動了主要城市的二手房交易市場，隨著住房制度改革的進一步深化，我國將全面啟動二手房交易市場，屆時取得了全部產權的二手住房均可以上市交易，交易的程序將隨著二手房交易市場的成熟逐步簡化，二手房交易收費也將隨著交易規模的擴大逐步降低，這使得銀行在合同到期獲取抵押住房產權之后便于在市場上進行交易，收回貸款本息并從中獲取較大的收益，為我國開辦住房反向抵押貸款業務奠定了堅實的物質基礎。
3．3保險業現有的業務基礎。保險公司擁有專門的精算部門和大量的專業精算人才，其設計的精算模型和壽險生命表在產品定價方面為開展住房反向抵押貸款提供了有力的技術支持，有效緩解了業務推進過程中面臨的風險。住房反向抵押貸款業務中涉及長壽風險、利率風險、房價波動風險等因素，這些因素影響了住房反向抵押貸款產品的定價，而產品的定價又是住房反向抵押貸款實施的核心環節，其在一定程度上決定了實施的成敗。如果定價過低，申請人得到的貸款數額過低，將不能激發申請人的熱情，可能導致市場需求不足;反之，則貸款機構面臨貸款收不回來的風險。開辦住房反向抵押貸款業務初期需要投入數額巨大的資金，并且這筆資金回收期較長，這就要求開辦該項業務的貸款機構具有長期充裕的資金流。近年來我國保險行業的保費收入有了很大幅度的增長，閑置資金規模急劇擴大，這為保險公司開辦住房反向抵押貸款養老模式提供了良好的外部環境。同時保險公司擁有眾多的分支機構，這為推廣住房反向抵押貸款提供了便利條件，奠定了市場基礎。
3．4社會保障功能的弱化對“以房養老”的需要。我國已進入老齡化的高速增長時期，并且即將成為世界上老齡化速度最快的國家之一。雖然目前我國已經初步建立起以居家養老為基礎、以社區服務為依托、以機構照料為補充的社會養老服務體系基本框架，但是由于我國老齡人口的高速增長和高齡、獨居、空巢、失能及低收入老人的日益增多，以及社會養老服務需求的日益增加，我國社會養老保障功能日益弱化。住房反向抵押貸款通過盤活老年人自有房屋這一存量資產，在不增加國家財政支出的情況下為老年人提供定期養老金支付，可以有效彌補我國養老資金的缺乏和社會養老保障功能的弱化。我國保險業已經初步具備了開辦住房反向抵押貸款的可行性，同時該項業務的推行還將促進我國保險業不斷發展。
【參考文獻】
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作者：申盼盼 單位：陜西國際商貿學院