住宅房地產(chǎn)發(fā)展的影響因素及價格趨勢范文

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［摘要］重慶市住宅房地產(chǎn)呈現(xiàn)投資規(guī)模不擴(kuò)大、投資環(huán)境變化、價格波動中上升的狀況，通過分析土地供應(yīng)數(shù)量和房價的關(guān)系、土地供應(yīng)方式和房價之間的關(guān)系、土地供應(yīng)政策對房價的影響和土地供應(yīng)價格的變化與房價的關(guān)系，得出土地房價具有負(fù)相關(guān)、土地供應(yīng)價格和房價有正相關(guān)的結(jié)論。土地供應(yīng)方式和政策對房價具有協(xié)整影響。

［關(guān)鍵詞］重慶市;住宅房地產(chǎn);影響因素;價格趨勢

1引言

重慶市自1998年停止實(shí)施住房分配后，隨著住房公積金、商業(yè)性住房貸款等金融工具的實(shí)施，穩(wěn)健地步入住宅房地產(chǎn)市場的市場化階段。在國家房地產(chǎn)調(diào)控日漸嚴(yán)格的情況下分析住宅房地產(chǎn)市場的影響因素和發(fā)展趨勢將進(jìn)一步指導(dǎo)重慶市住房市場的健康發(fā)展。

2重慶市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀分析

2.1投資規(guī)模不擴(kuò)大重慶市作為中國最年輕的直轄市，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過了30年的市場化發(fā)展，呈現(xiàn)繁榮之勢。住宅房地產(chǎn)市場更是經(jīng)歷迅猛發(fā)展。盡管經(jīng)濟(jì)危機(jī)時期經(jīng)歷了嚴(yán)重打擊，而重慶經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶動了房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇，投資規(guī)模從2009年的回暖到現(xiàn)在不斷擴(kuò)大，住宅房地產(chǎn)投資總額不斷上升。

2.2投資環(huán)境變化1997年到2016年年末，土地供應(yīng)市場和政府政策導(dǎo)致的市場環(huán)境的整體變化使重慶市土地對市場經(jīng)歷波折和巨大的變化。重慶住宅房地產(chǎn)的土地開發(fā)的面積也由1997年直轄初期的200萬平方米增長到了2016年的27363.39萬平方米。重慶市在這發(fā)展中取得經(jīng)濟(jì)社會的全面發(fā)展。

2.3價格波動中上升對比分析重慶市和其他中城市的新建和二手房市場價格，單方面看重慶住宅房價相對較高，相對于人均收入水平而言，依舊較高。與同級其他國家大城市相比，重慶房價相對低。且從2018第一季度最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，和北京、上海、廣東、深圳新建和二手房相比同比增長率低了近20個百分點(diǎn)，而相比與熱點(diǎn)地區(qū)天津、廈門、成都的房價明顯上漲，重慶市漲幅平穩(wěn)。［1］

3重慶市住宅房地產(chǎn)土地的供應(yīng)和房價情況

3.1土地供應(yīng)數(shù)量和房價的關(guān)系土地數(shù)量供應(yīng)對房價的上漲具有一定的抑制作用，城市土地的供應(yīng)數(shù)量和房價之間是負(fù)相關(guān)的。

3.2土地供應(yīng)方式和房價之間的關(guān)系隨著市場機(jī)制的不斷完善，重慶市政府逐漸加強(qiáng)土地供應(yīng)管理，嚴(yán)格住宅房地產(chǎn)市場的執(zhí)法監(jiān)察。商品住宅土地轉(zhuǎn)讓改為經(jīng)營性用地使用權(quán)，并以招拍掛方式轉(zhuǎn)讓，使重慶市土地交易更加公開、透明。形成出讓為主，政府劃撥為輔的土地供應(yīng)方式。分析2007—2016年重慶市使用招標(biāo)、拍賣和掛牌方式供應(yīng)的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，招拍掛制度以來，政府通過收購、回購、置換、征用等方式獲得土地后，進(jìn)行開發(fā)整理和存儲，用地成本提升，推動住宅房地產(chǎn)市場成本上升，最終上升的土地成本要由消費(fèi)者承擔(dān)。土地存儲容易發(fā)生囤地行為，土地供應(yīng)方式的變化提高了土地的資本化程度，影響人們對住宅房地產(chǎn)的預(yù)期，導(dǎo)致房價上漲。從2007—2016年重慶市住宅用地的出讓方式和售價來看，出讓均價為5337元/平方米，政府劃撥的平均征地成本為2346元/平方米，而采用掛牌和拍賣出讓的土地均價在7563元/平方米。是劃撥成本的3倍以上，是提升住宅土地交易成本的主導(dǎo)因素。可以說招拍掛方式成為市場住房價格上升的主要誘因，引導(dǎo)消費(fèi)預(yù)期，并在媒體的過度宣傳下誘導(dǎo)非理性的購買行為和投資投機(jī)行為。

3.3土地供應(yīng)政策對房價的影響政府對房地產(chǎn)市場的政策對房價的影響存在顯著影響，使房價呈現(xiàn)變動趨勢、周期波動或波動時滯。國家通過宏觀調(diào)控總供給和需求對增長過快的房價進(jìn)行抑制。直到2013年進(jìn)入波動下降階段，通過調(diào)結(jié)構(gòu)、保民生抑制投機(jī)活動，并通過保障房建設(shè)促進(jìn)房價歸于合理。而緊縮的土地供應(yīng)政策對房價水平和房價波動周期都產(chǎn)生影響。一方面土地供應(yīng)政策的趨緊提升了房價水平，另一方面房價對供應(yīng)政策的滯后性弱化了滯期房價對當(dāng)期房價的影響。而頻繁出臺的房價調(diào)控政策和土地供應(yīng)政策使更多微觀主體對住宅房地產(chǎn)市場的預(yù)期形成穩(wěn)定判斷，導(dǎo)致投機(jī)行為增加，加大房價波動。

3.4土地供應(yīng)價格的變化和房價的關(guān)系重慶市的房地產(chǎn)土地供應(yīng)價格與住宅房地產(chǎn)市場的價格存在互動關(guān)系。主城區(qū)的房價和土地供應(yīng)之間存在協(xié)整關(guān)系，具有多元的協(xié)整方程。整體而言，在市內(nèi)土地供應(yīng)總量減少的大背景下，城市的土地自然供應(yīng)量和經(jīng)濟(jì)供應(yīng)量都受到限制。短期看，土地供應(yīng)價格調(diào)控會小幅度穩(wěn)定市場價格，一定程度上可以實(shí)現(xiàn)通過調(diào)整土地供應(yīng)價格實(shí)現(xiàn)對房價的調(diào)控，但效果十分有限。長遠(yuǎn)看，土地供應(yīng)的變動很大程度上影響供應(yīng)價格，但土地供應(yīng)缺乏彈性，房價上漲對土地供應(yīng)市場的變化影響十分有限，最終反饋在住宅市場上。

4結(jié)論

能夠影響住宅房地產(chǎn)市場價格的因素很多，本文也只是從土地供應(yīng)的角度進(jìn)行研究，且選取了供應(yīng)數(shù)量、土地供應(yīng)方式、土地供應(yīng)政策、土地供應(yīng)價格對重慶住房價格的影響。其中供應(yīng)數(shù)量和房價具有負(fù)相關(guān)、土地供應(yīng)價格和房價具有正相關(guān)、供應(yīng)方式和政策都對房價具有協(xié)整影響。

參考文獻(xiàn):

［1］楊俊鋒.重慶市住宅價格預(yù)測模型研究［D］．昆明:云南財經(jīng)大學(xué)，2015．

［2］唐紹偉.重慶市住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展趨勢及對策建議［J］．住宅產(chǎn)業(yè)，2011(12):21－25.

作者：黃先蓉 單位：四川旅游學(xué)院