公共租賃房退出機制探究范文

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摘要：為中低收入群體提供公共租賃房保障措施，滿足其住房需求，是全球很多國家普遍采用的做法。金華市公共租賃房政策實施較晚，但實施效果較為理想，受到本戶籍中低收入、外來務工等群體的認可。但在公共租賃房推出機制方面仍然存在很多問題，針對這些問題，文章從租房人資格、建設面積、信用體系、動態收入審核和法律建設等方面提出相關建議。

關鍵詞：公共租賃房；退出機制；信用體系；法律法規

一、引言

根據住房城鄉建設部《公共租賃住房管理辦法》、《住房城鄉建設部關于并軌后公共租賃住房有關運行管理工作的意見》等精神，結合金華市區保障性住房實際運行現狀，金華市制定實施了《金華市區公共租賃住房保障管理辦法》，以滿足市區中等偏下收入住房困難家庭、新就業無房職工和在市區穩定就業的外來務工人員的階段性基本居住需求，規范市區公共租賃住房管理。該辦法提出，通過配租公共租賃住房或者發放租賃補貼等方式，滿足符合條件的家庭或個人的住房需求。在實際運作之前，將金華市區原廉租住房、直管公房納入公共租賃住房保障體系，實行統一分配、運營和管理。經過前期的具體實施，金華市公共租賃房體系運行高效，政府在公共租賃房籌集與政策支持、住房困難對象申請與審核、保障方式與標準、配租與租賃管理和監督管理等方面制定完善措施，較好滿足了中低收入群體、外來務工人員和新就業無房職工的住房需求。但在具體運行中，存在部分住房對象申請資料造假、符合標準后不退租、租金難以收繳等問題，這些問題涉及到公共租賃房的流轉，即住房對象在不符合保障范圍時是否能及時清退租賃房，為此，金華市區公共租賃房退出機制的建立，對于完善公共租賃房保障體系非常重要。

二、金華市區公共租賃房群體特征分析

金華市區公共租賃房主要面對中低收入群體、新就業人員和外來務工人員，不同于以往經濟適用房和廉租房的保障對象和范圍，其目的主要是為以上三類群體提供過渡性住房，群體特征具有顯著特點。

（一）部分對象年齡較大通過查詢近三年的住房對象資料發現，金華市區公共租賃房群體中普遍收入較低，很大一部分對象年齡在60~70歲，存在養老和醫療困難，這一部分住房困難對象其住房需求不屬于階段性。

（二）部分群體流動性較強由于申請對象中有很大部分屬于外來務工人員，這部分人員工作時間較短、收入不夠穩定、短期內缺乏商品住宅購買能力，流動性較大。隨著工作年限和工作經驗的增長，收入水平增長具有持續性，購買力增強，改善住房需求或環境的意愿非常強烈。

（三）部分群體有住房公積金一部分新就業者具有相對穩定的職工或工作崗位，所在單位公司福利較為規范，企業為其繳納了住房公積金。

三、金華市公共租賃房退出機制現狀分析

（一）部分住房對象意識薄弱，公共租賃房福利化由于金華市公共租賃房部分房源來源于廉租房，廉租房對象普遍處于低收入群體，收入水平較低，文化水平不高，很多人存在“政府有義務且必須應當提供廉租房給低收入群體”的思想意識，即使收入水平提高后，部分人依然不退租。

（二）部分屬于拆遷安置戶，退租意愿低由于早期城市化進程中，政府將部分廉租房用于安置拆遷戶，且這部分房源屬于大戶型，每套住房面積在60m2以上。安置拆遷戶過程中，沒有明確這部分住戶的住房期限，很多住戶即使收入遠遠高于公共租賃房申請標準，很少有意愿退還公共租賃房。

（三）住戶違約成本低對于選擇配租公共租賃房的租戶，如違反公共租賃房保障管理辦法相關規定，金華市區住房保障主管部門依照有關規定給予“警告、責令整改或取消其公共租賃住房保障資格，情節嚴重的，處以1000元以下罰款”和“如有違法所得的，處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款”的處罰措施，但一方面由于金華市住房保障中心屬于事業單位性質，不具有行政執法權，在具體實施過程中難度較大，導致住戶違約成本較低。

（四）退出機制不完善，細則和措施不到位雖然金華市政府出臺了針對公共租賃房的保障辦法，明確了各類違規行為的懲罰辦法，但關于其的退出機制的細則并沒有制定，具體實施措施也缺乏，導致金華市住房保障中心在處理違規住戶退租過程中工作實施難度大。

四、部分發達國家或地區有關公共租賃房管理的經驗借鑒

（一）以德國、美國和日本為代表：租金調節退出機制德國、美國和日本針對公共租賃房住戶，考慮這部分群體的收入水平較低，政府制定的租金標準較低，但一旦住戶超過公共租賃房申請標準，也不采取強制措施要求住戶退租，而是根據市場標準大幅度提高租金，降低公共租賃房在這部分違約群體中的住房性價比，提高其違約成本。

（二）以韓國和英國為代表：強制退出機制韓國政府為了鼓勵部分低收入家庭在條件一定改善后積極退出公共租賃房，對這部分家庭給予購房低息貸款的金融政策支持，同時，購買小戶型的家庭還可以享受稅收優惠。英國政府則采取實施“優先購買權”政策，對于租住公租房的住戶可以較低的折扣一次或分次優先購買其所承租的公租房。但兩國在具體實施過程中，一旦發現有違規申請、轉租或長期閑置等違規情形出現的，強制其退租并沒收其違規收入。

（三）以香港為代表：嚴厲懲罰退出機制香港關于公共租賃房建立了非常嚴格和規范的退出機制和具體實施辦法，根據其相關條例規定，一旦申請人在申請或承租期內出現違法行為，一經查實并被法院定罪，可罰款2萬元及被判處6個月監禁。同時，香港房委會每兩年針對居住在公租房十年以上的家庭進行收入和資產調查，核實其收入和資產是否超過申請標準，一旦發現超過標準，住房將繳納兩倍租金并于一年內退出公租房。

五、完善金華市區公共租賃房退出機制的建議

（一）提高公共租賃房住房對象違約成本政府可以將住房保障中心、銀行、社保等居民相關信息系統進行關聯，嚴格厘清申請對象的收入和資產情況，建立居民收入的持續、動態審核系統。對于違反公共租賃房使用規定的，一方面加大金額或申請資格懲罰年限的力度，另外一方面，將違約對象的相關違約記錄與其信用記錄相關聯，影響其銀行貸款、就業、創業補貼等活動，提高違約對象的違約成本，通過強制懲罰措施來保障公共租賃房的正常運轉。

（二）嚴格規范公共租賃房的建設標準現階段，金華市公共租賃房由于房源來源較為復雜，許多申請住房為低收入群體。但隨著，住房保障政策的日益完善，公共租賃房申請對象將集中于城市新就業、低收入群體和城市無房戶，這部分群體將隨著收入的增長對住房環境的要求也將提高。為此，金華市區在建設新的公共租賃房時，應當嚴格限制每套房源的建設標準，以小戶型為主，基本保障這類群體的住房需求。

（三）推廣租價返還方式，以激勵制度推動公共租賃房運轉近年來，由于政府提供的公租房房源較為充足，公租房小區整體物業環境較好，很多申請對象選擇配置公租房這種方式。但隨著城市化進程的加快，申請對象群體的快速增長，公租房建設和運營成本的提高，同時，減少申請對象的社會歧視，可以推廣租價返還方式，即推動貨幣補償，鼓勵申請對象向市場住房，政府通過租價返還方式減輕申請對象租房租金壓力。此外，針對選擇配置公租房這一方式的租房對象，政府可以制定獎勵性租金返還政策，鼓勵住房對象不具備申請資格后及時退房。具體實施過程中，可以根據市場租金水平和住房對象收入，制定公租房租金標準，但這一標準應當相對低于市場租金且較高于廉租房租金標準：當租房滿租期退租時給予5%~10%的租金退還；在租期內的前兩年退租，返還20%~30%；在租期達到3年以上至租期滿之前，返還10%~20%。

（四）加大公共租賃房政策宣傳力度，提高申請對象保障意識金華市保障中心應當利用辦事大廳、社區公告欄、微信公眾號、辦事員推門服務和社會媒體等多種渠道加大公共租賃房政策的宣傳力度，提高申請對象關于公共租賃房的申請標準、保障范圍、監督處理和退出機制的認識程度，提高其關于公共租賃房保障作用的意識水平，自覺遵守相關規定，合理、及時退租。

參考文獻：

[1]王慧琳.公共租賃住房退出機制的國際比較及啟示[J].經濟研究,2010(10).

[2]陳險峰,劉友平.公共租賃房退出機制及其政策選擇[J].經濟研究,2012(06).

作者：單松；王詩憬；金菁 單位：金華職業技術學院