房屋登記發(fā)證的集體土地論文范文

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1是產(chǎn)權(quán)管理，實現(xiàn)房屋財產(chǎn)權(quán)能的需要

隨著城區(qū)范圍的不斷拓展，城郊結(jié)合部的房屋租賃、買賣、產(chǎn)權(quán)糾紛日益增多，大多是私下隱形簽約交易或親屬作證交易，有的買受人甚至在不了解房屋產(chǎn)權(quán)情況和辦證要求下便糊涂交易，避開政府與產(chǎn)權(quán)登記部門，不僅存在稅收問題，而且留下很多隱患，致使房屋產(chǎn)權(quán)主體模糊，此類隱形交易便成為日后買賣雙方產(chǎn)生糾紛的潛在因素。此外，在征用過程中，涉及到集體土地上農(nóng)民房屋的拆遷，需要對此進行補償，而如何對集體土地上農(nóng)民房屋進行確權(quán)是補償?shù)年P(guān)鍵問題。物權(quán)法以及現(xiàn)行的征地補償安置政策要求，拆遷安置補償要以農(nóng)村集體土地所有權(quán)證和房地產(chǎn)權(quán)證為依據(jù)。農(nóng)村土地房屋權(quán)利人的產(chǎn)權(quán)意識日益增強，如果能盡早對農(nóng)村集體土地上的房屋進行確權(quán)、發(fā)證，就可確定產(chǎn)權(quán)歸屬，建立全面精確的農(nóng)村房屋權(quán)籍信息系統(tǒng)，以便于從建房管理的源頭上實現(xiàn)“一體化”管理的機制，大大降低城市化建設(shè)過程中的管理成本。

2農(nóng)村集體土地房屋登記發(fā)證應(yīng)遵循的原則

2.1依法登記原則嚴格按照相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的房屋登記種類、程序、要件、范圍等，辦理集體土地房屋登記。《房屋登記辦法》第83條規(guī)定了集體土地房屋初始登記必須提交的6項材料，尤其是土地使用權(quán)證明材料要按照《土地登記辦法》第3條的規(guī)定執(zhí)行，符合規(guī)劃的證明材料要按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第41條的規(guī)定執(zhí)行，以上2項材料是集體土地房屋登記的核心材料。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在《關(guān)于貫徹實施<房屋登記辦法>的通知》中明確規(guī)定，“集體土地上房屋所有權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當遵守國家法律和有關(guān)規(guī)定”［3］。因此，房屋登記部門要嚴格按照相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定要件、規(guī)定程序，依法進行登記。現(xiàn)階段集體土地房屋登記由申請人先向房屋登記機構(gòu)提出書面申請，提交申請登記材料，登記房屋權(quán)屬，不得強迫村民申請房屋登記。對自愿辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的，決不向農(nóng)戶收取房產(chǎn)登記費和房屋測量費，只收取權(quán)證證書費，切實減輕農(nóng)民負擔。

2.2權(quán)利主體一致原則房屋作為一種不動產(chǎn)，它依附于土地而存在，房屋可以作為私有財產(chǎn)歸個人所有，而土地為國家和集體所有，個人不能取得土地所有權(quán)。因此，在進行農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記時，必須將房屋產(chǎn)權(quán)與土地使用權(quán)同時登記，即集體土地房屋登記申請人和房屋占用范圍內(nèi)的集體建設(shè)用地或宅基地使用權(quán)權(quán)利主體必須一致，即“先地后房”，申請人要憑宅基地使用權(quán)證辦理房屋登記，同時要權(quán)屬清楚且符合城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃。

2.3屬地統(tǒng)一登記原則集體土地房屋由房屋所在地市、縣人民政府依法設(shè)立的房屋登記機關(guān)進行登記，一個市縣不得同時設(shè)立若干個登記機關(guān)，房屋登記機關(guān)應(yīng)當建立本行政區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一的房屋登記簿。房屋登記簿是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的依據(jù)，由房屋登記機關(guān)管理；鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、各類開發(fā)區(qū)不能成為登記機關(guān)，不得從事集體土地房屋登記工作；房屋登記是對民事權(quán)利的確認，登記標準必須統(tǒng)一執(zhí)行國家相關(guān)法律法規(guī)規(guī)章規(guī)定；房屋權(quán)屬證書必須使用住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)一印制的證書。

2.4協(xié)調(diào)配合原則農(nóng)村房屋登記發(fā)證工作牽涉到許多政府職能部門，如土地管理部門、城建規(guī)劃部門、房屋管理部門等。在農(nóng)村房屋登記過程中，市政府應(yīng)成立市農(nóng)村房屋登記工作協(xié)調(diào)小組，負責制定政策，做好指導(dǎo)、督促和服務(wù)工作。建設(shè)、國土、公安、財稅、民政、司法、城管執(zhí)法等部門按各自職責互相配合，信息共享，統(tǒng)籌宣傳發(fā)動、人員調(diào)配、業(yè)務(wù)培訓(xùn)、時間安排等各環(huán)節(jié)任務(wù)，協(xié)調(diào)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道辦事處）登記工作。

2.5尊重歷史，方便群眾原則集體土地房屋登記歷史較短，原登記制度較為混亂，發(fā)證機關(guān)較多，城市規(guī)劃管理、工程建設(shè)管理和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃、建設(shè)管理規(guī)定不完全相同，土地所有者各不相同，集體土地房屋交易限制條件嚴格、建設(shè)地分散。因此，應(yīng)當實事求是地對待集體土地房屋登記，實行登記標準統(tǒng)一與區(qū)別要件形式內(nèi)容相結(jié)合，房屋統(tǒng)一登記工作與村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃管理工作相結(jié)合。實現(xiàn)集體土地房屋和國有土地房屋統(tǒng)一平臺、分類登記。對于原已登記的集體土地房屋，應(yīng)換發(fā)全國統(tǒng)一的房屋權(quán)屬證書。原發(fā)證部門應(yīng)將集體土地房屋登記檔案移交當?shù)胤课莸怯洐C關(guān)。對于房屋檔案完整、符合當時登記條件的集體土地房屋，房屋登記機關(guān)應(yīng)將自然狀況和權(quán)利狀況記入房屋登記簿，換發(fā)房屋權(quán)屬證書。對于原房屋檔案不完整，無法記入登記簿或記入登記簿事項不全的，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當按照當時的登記要件規(guī)定，要求房屋權(quán)利人在換發(fā)房屋權(quán)屬證書時補全材料。

3農(nóng)村集體土地房屋登記發(fā)證中存在的問題與困境

3.1村民對參與房屋登記發(fā)證的積極性不足目前，集體土地和農(nóng)村房屋的流轉(zhuǎn)只限于集體成員內(nèi)部及繼承、分家析產(chǎn)、贈與等情況，而集體外部正常的房屋買賣則依照法律規(guī)定予以了限制，因此，土地房產(chǎn)交易的法律限制制約了農(nóng)村房屋價值的變現(xiàn)，房屋價值無法體現(xiàn)，直接導(dǎo)致了農(nóng)民辦證積極性不高。我國農(nóng)村歷來都有“重地輕房”的觀念，認為只要土地經(jīng)過有關(guān)部門審批即可，認為房屋權(quán)屬證書在生產(chǎn)生活中無法發(fā)揮作用，不能體現(xiàn)它的使用價值。

3.2登記機構(gòu)不完善，房屋管理處于無序狀態(tài)房屋登記相關(guān)法律法規(guī)已經(jīng)日趨完善并漸成體系，但由于圍繞房屋登記相關(guān)的職能資源并沒有經(jīng)過充分整合形成合力，尤其是中小城市，國土、建設(shè)、房管一般均為獨立機構(gòu)，分設(shè)而治，各部門之間在行政資源共享、職能銜接上的矛盾尤為突出。長期以來，我國對農(nóng)村房屋的產(chǎn)權(quán)管理沒有一個明確的監(jiān)管機構(gòu)和有效的管理機制，發(fā)證機關(guān)較多，城市規(guī)劃管理、工程建設(shè)管理和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃、建設(shè)管理規(guī)定不完全相同，因此，農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)管理嚴重滯后和不到位，歷史欠賬太多。房屋登記機構(gòu)在已開展的登記工作中，所登記的房產(chǎn)僅憑鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地管理所、規(guī)劃管理所出具的加蓋有2個管理所印鑒的證明來代替宅基地使用證和建筑工程規(guī)劃許可證所占比例居多，鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地、規(guī)劃管理部門出具的證明顯然不具有法律效力。登記證明材料普遍存在缺失，不夠規(guī)范。雖然國家建設(shè)部有關(guān)文件多次強調(diào)一個市、縣只能由一個房屋管理部門頒發(fā)房屋權(quán)屬證書，但其他部門或企業(yè)頒發(fā)非全國統(tǒng)一權(quán)屬證書現(xiàn)象仍有發(fā)生。

3.3房屋申請人身份的確定尚不明確根據(jù)《房屋登記辦法》第8條：“辦理房屋登記，應(yīng)當遵循房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則”；第83條“申請農(nóng)村村民住房所有權(quán)初始登記的，還應(yīng)當提交申請人屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的證明”；第87條“申請農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當不予辦理”。農(nóng)村集體土地范圍內(nèi)的房屋申請初始登記或轉(zhuǎn)移登記時，都需要登記部門認定申請人是否屬于該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員。如何確定農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的資格，我國目前尚沒有明確的法律規(guī)定。一些人認為申請人只有是房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的才能辦理集體土地范圍內(nèi)房屋的所有權(quán)初始、轉(zhuǎn)移登記［4］。實踐中會遇到許多不一致的情況，如一些村民因撤組轉(zhuǎn)產(chǎn)并入鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道居委會，從而戶口性質(zhì)由農(nóng)業(yè)戶口變?yōu)槌擎?zhèn)非農(nóng)戶口；原戶口在本集體經(jīng)濟組織的現(xiàn)役義務(wù)兵、符合國家有關(guān)規(guī)定的士官以及高等院校、中等職業(yè)技術(shù)學(xué)校的在校學(xué)生；析產(chǎn)分割房屋的，取得所有權(quán)的人員可能是城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口等，還需房屋登記機構(gòu)工作人員進行審核。

3.4集體土地房屋抵押登記處境尷尬近年來，宅基地上的房產(chǎn)在信用社辦理抵押貸款的業(yè)務(wù)量呈逐年增長態(tài)勢，眾多農(nóng)民利用住房作為抵押貸款發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟，住房抵押貸款已成為農(nóng)民最便捷、最實用的融資方式，深受農(nóng)民的歡迎，對于促進農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展正日益發(fā)揮著積極的作用，但集體土地房屋抵押登記卻面臨著“合情、合理、不合法”的尷尬局面［5］。《物權(quán)》、《擔保法》及《房屋登記辦法》均明文規(guī)定，宅基地使用權(quán)不得抵押，因此在宅基地上建造的村民住房也不能抵押，所以農(nóng)村村民的住房及宅基地不能設(shè)定抵押權(quán)；集體土地上的房屋，只有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物可以設(shè)定抵押。因此，集體土地范圍內(nèi)村民住房抵押權(quán)登記無法律依據(jù)。《物權(quán)法》第21條規(guī)定：“因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應(yīng)當承擔賠償責任”，一些地方暫緩辦理集體土地范圍內(nèi)村民房屋抵押權(quán)登記。停止集體土地范圍內(nèi)農(nóng)村房屋的抵押權(quán)登記，而又沒有可替代的有效的融資途徑，無疑將導(dǎo)致農(nóng)民主要融資渠道的阻塞，農(nóng)民住房價值將大幅度下跌，不可避免地導(dǎo)致農(nóng)村發(fā)展停滯，極大阻礙農(nóng)村經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，可能引起矛盾進一步激化，并有可能造成農(nóng)民集體上訪；此外，還將造成登記主管部門登記費收入的大幅度減少，弱化其職能，使登記機關(guān)的正常運轉(zhuǎn)面臨困難。

4對策與建議

由于《房屋登記辦法》與原先實行的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》對比存在明顯變化，尤其是對農(nóng)村集體土地范圍內(nèi)的房屋登記的限制，將對經(jīng)濟、社會等領(lǐng)域的發(fā)展產(chǎn)生重大影響［6］。從全國范圍來看，相比于國有土地房屋登記工作，集體土地房屋登記多年來一直是比較突出的薄弱環(huán)節(jié)，鑒于目前集體土地房屋登記發(fā)證工作的復(fù)雜性和特殊性，開展集體土地房屋登記，應(yīng)當積極穩(wěn)妥有序的推進。

4.1加強輿論宣傳，營造集體土地房屋登記工作的良好氛圍集體土地房屋登記工作政策性強，與廣大農(nóng)民群眾切身利益息息相關(guān)。在集體土地房屋登記中，應(yīng)該做到既尊重農(nóng)民的意愿、又引導(dǎo)農(nóng)民積極參與。加強集體土地房屋登記政策的宣傳，結(jié)合農(nóng)村特點，采取農(nóng)民喜聞樂見的形式，發(fā)放各種宣傳資料，如房地產(chǎn)管理法、房屋登記辦法以及各種辦證須知等，達到家喻戶曉。進一步宣傳開展集體土地房屋登記的重要意義，提高廣大農(nóng)民對集體土地房屋登記的認知和接受程度，促進登記發(fā)證工作盡快開展。

4.2完善登記機關(guān)的組織結(jié)構(gòu)，制定科學(xué)合理的業(yè)務(wù)規(guī)范鑒于房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理是一項業(yè)務(wù)性強、涉及面廣，而又十分繁雜的管理工作，當務(wù)之急應(yīng)明確房地產(chǎn)行政管理部門為農(nóng)村集體土地上的登記發(fā)證機關(guān)，認真梳理房屋登記流程，在各鎮(zhèn)設(shè)立房管所，并建立分工負責的工作機制，執(zhí)行統(tǒng)一的作業(yè)指導(dǎo)文件，以此改變目前農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)混亂、無人管理的局面。鑒于農(nóng)村集體土地登記發(fā)證工作包括集體土地所有權(quán)、使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證、土地權(quán)屬糾紛調(diào)處與信息管理3個方面，在各項條件具備下，還需建立農(nóng)村房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)，實現(xiàn)房屋地理信息與權(quán)屬登記信息相結(jié)合，即圖文合一，進行立體化管理，并與城區(qū)房產(chǎn)圖文信息管理系統(tǒng)合并，真正實現(xiàn)房產(chǎn)管理城鄉(xiāng)一體化。

4.3開展鄉(xiāng)鎮(zhèn)房屋的普查登記工作，規(guī)范農(nóng)村房產(chǎn)管理以行政村為單位逐戶進行調(diào)查摸底和受理房屋產(chǎn)權(quán)登記工作，做到以點帶面，全面鋪開，聯(lián)合土地、規(guī)劃部門多方聯(lián)動突破登記要件不齊全障礙，通過普查登記，加強農(nóng)村集體土地房屋的管理基礎(chǔ)，建立起較為詳盡完整的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料，并對農(nóng)村房屋分類建檔，將農(nóng)村集體土地房屋有序地管理起來，根據(jù)《房屋登記辦法》，統(tǒng)一申請登記需提交的要件資料，明確辦事程序。對符合登記辦證的房屋，根據(jù)農(nóng)民生產(chǎn)生活習(xí)慣，盡量簡化辦事程序，有條件的上門服務(wù)，即登記、即發(fā)證。

4.4完善房屋登記相關(guān)法律法規(guī)十七屆三中全會明確指出“逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，對依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，必須通過統(tǒng)一有形的土地市場，以公開、規(guī)范的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，在符合規(guī)劃的前提下，與國有土地享有平等權(quán)益。要加快完善與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)相關(guān)的法律法規(guī)和配套政策、規(guī)范，推進農(nóng)村土地管理制度改革”。根據(jù)上述精神，建設(shè)和發(fā)展農(nóng)村土地市場，必須加快完善《土地管理法》、《擔保法》、《物權(quán)法》等法律法規(guī)，出臺專門的司法解釋，使集體土地的流轉(zhuǎn)完全合法。農(nóng)村房屋實現(xiàn)其應(yīng)有權(quán)能是大勢所趨，目前更需要國家制定一些優(yōu)惠性政策來保證農(nóng)民融資［7］。同時，深化農(nóng)村土地和房屋產(chǎn)權(quán)制度改革，積極探索統(tǒng)一的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺，逐步建立和完善相應(yīng)的管理體制、運行機制及監(jiān)督機制，盡管農(nóng)村房屋買賣還不能完全放開，但是有限制的抵押卻是必要的，在立法中逐步加入農(nóng)村房屋抵押的理念，制定相應(yīng)的抵押登記制度，達到法律、法規(guī)的一致性。

5結(jié)語

農(nóng)村集體土地房屋登記發(fā)證是一項紛繁復(fù)雜的系統(tǒng)工程，是與廣大農(nóng)民切身利益息息相關(guān)的重要工作，應(yīng)本著“登記為民”的理念，堅持以人為本，明確登記發(fā)證原則，修改完善配套制度，規(guī)范登記程序，細化服務(wù)項目，積極穩(wěn)妥的推進，確保登記發(fā)證工作的順利進行。

作者：張偉娜王敦單位：湖南省國土資源規(guī)劃院湖北財稅職業(yè)學(xué)院