銀行信貸對房地產泡沫化成因范文

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摘要：房地產業是一個高風險產業，它高度依賴金融市場的信貸支持。如果信貸支持過度，將促使房地產業的非理性投資增加，房地產價格上漲過快，最終超過消費者承受力而導致房地產泡沫。本文介紹了中國房地產業的發展現狀，研究了銀行信貸在房地產泡沫化中的作用，并以此為依據提出了防止房地產泡沫的政策建議。

關鍵詞：銀行信貸房地產泡沫化

查爾斯·P·金德爾伯格將“泡沫”定義為：“一種資產或一系列資產價格在一個連續過程中的急劇上漲，初始的價格上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，從而吸引新的買者——這些人一般是以買賣資產牟利的投機者，而對資產的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價格的上漲，繼而出現預期的逆轉和價格的暴跌，由此通常導致金融危機。”

房地產泡沫，一般是指由于土地的稀缺、房地產商品的供需矛盾、企業和私人的過度投機、金融機構的貸款偏好等因素，導致房地產價格無節制地持續上揚，使房地產價格脫離市場基礎而持續上漲，嚴重背離與之對應的基礎價值的過程和狀態。

房地產泡沫的成因及對我國房地產發展趨勢的判斷

從影響泡沫形成的各種因素來看，主要有三種：預期。由于土地具有稀缺性，與其他生產要素相比，供給彈性最小。因此，市場對土地未來價格的樂觀預期，必然加大對土地的需求，從而使房地產價格偏離資產的實際價值；投機行為。投機行為對經濟波動有很大影響，并且會推動資產泡沫的形成；非理性行為。市場并不是有效的，在信息不對稱的情況下，過度炒作常常會導致投資者高估或低估未來收益的現象。

我國房地產投資近幾年仍然高速增長。2006年前9個月，房地產開發投資完成額就達到12902.4億元，同比增長了24.3%。房地產投資的快速增長，使其占國有及其他單位固定資產投資的比重逐步提高，到2006年已經達到破紀錄的22.6%。在國家加大宏觀調控力度的情況下，2006年全國商品房的價格同比仍上漲了5.5%，局部地方如北京、上海、廣州的房價相繼突破居民的心理價位。房地產的開發已經超過經濟的發展水平。

2007年初，中國社會科學院的《2007年中國服務行業發展報告》指出，中國房地產市場的泡沫已經浮現，無論在規模、結構、價格以及利潤上都存在問題。

一、銀行信貸和房地產泡沫相關性分析

（一）銀行信貸導致房地產投資過度增長

金融機構對房地產業開發的扶持力度逐漸加大。銀行在給房地產開發商提供貸款時，主要是依據抵押的房地產價值，同時銀行在估計房地產價格時主要是參考當前市場的交易價格。在房地產處于繁榮時期，過度樂觀的房地產投資者是市場的主體，因此價格必然被高估。這就意味著銀行可能高估銀行資本的經濟價值，導致銀行增加下一期的房地產信貸供給，從而進一步推動本已高估的房地產價格。大量資金的沉淀，使其對土地的需求超過了實際的需求，必然形成房地產的投資泡沫。

（二）銀行信貸助長了房地產投機

在房地產快速發展的時期，企業和個人都熱衷于土地投機，而銀行也借此推波助瀾。銀行給予那些購入土地的人相當于地價70%的貸款，并勸其再去購買土地，接著又繼續發放擔保貸款，如此反復進行，引發土地泡沫。銀行為房地產貸款營造的寬松環境，讓不少缺少資金的投機者有機可乘。他們利用銀行信貸資金，炒地圈地，待價而沽，人為增加土地的需求量，從而促使土地價格進一步上漲，形成房地產泡沫。此外，銀行信貸也縱容投機者大量的囤積新建商品房，即使房地產開發商大力建房仍滿足不了市場的需求。根據市場供求原理，供不應求必然導致價格的上漲，而價格上漲的趨勢又提高居民消費預期，從而形成房地產價格泡沫。

（三）銀行信貸提高消費者預期

中國目前的住房政策是鼓勵中低收入的家庭去買房，而且是買新房，這形成了目前住房需求持續旺盛的局面。各家銀行為了搶占個人住房貸款市場，從過去的偏重支持房地產供給逐步轉向了支持居民消費，紛紛將個人住房貸款作為支持的重點，大大提升了消費者購買力。那些本無力購房的家庭現在成了消費市場的主力軍，導致住房供不應求。根據供需原理，在如此旺盛的需求下，房價必然急劇上漲，而房價的上漲不僅帶動開發商新一輪的投資熱潮，而且使更多消費者認為這個上漲趨勢在很長一段時間都將延續下去。只要房價的收益率高于銀行貸款利率時，消費者就傾向于借助銀行信貸來提前購房。這種心理預期在消費者群體中達成共識，并形成一致行動，就會掀起購房熱潮。個人住房貸款的增加，進一步提高了銀行信貸在房地產業的資金比例，直接推動了房地產業的過度繁榮和泡沫化。

（四）銀行信貸自身的非理性擴張

銀行都把房地產信貸作為優良的貸款品種，并且都在不遺余力地擴大房地產信貸業務。如果國內房地產市場價格快速上漲，房地產開發投資就不會放慢增長速度，從而國內銀行信貸擴張就不會停止。從2007年1-2月央行公布的數據來看，新增人民幣貸款9814億元，較2006年同期增長近2700億元，銀行信貸在房地產業的過度擴張，加速了房地產泡沫的形成。銀行持有大量的房地產，那么房地產價格上漲將提高銀行資本規模，從而改善銀行的資產質量和盈利狀況。因此，銀行將進一步擴大對房地產的信貸供給，而這又進一步提高房地產的價格。這一過程循環往復，使得房地產價格日益偏離實際均衡價格，從而進一步導致房地產泡沫的膨脹。

二、遏制銀行信貸非理性流入房地產的相關措施

（一）嚴格遵守銀行信貸緊縮的宏觀政策

銀行必須遵守國家信貸緊縮的宏觀政策，嚴格把守信貸關，提高信貸門檻，有效地抑制資金流入房地產業。因為，適當提高銀行貸款利率，可以有效的抑制炒房者借助銀行貸款囤房炒房；提高存款準備金率則可以收縮金融機構的貸款總額，從而有效地抑制銀行向房地產市場的放貸沖動；提高購房首付比例，不僅可以降低銀行信貸在房地產業的資金比例，也可以讓部分居民由于首付壓力而最終推遲購房。只有這樣，才能降低住房需求，有效防止房地產泡沫化，有利于房地產業的健康發展。

（二）加強金融監管

加強金融監管，預防和警惕房地產信貸中的金融風險。做到貸款項目的科學論證，貸款發放的正確決策，確保貸款安全。提高信息的透明度，打擊投機活動，對有問題的金融機構進行徹底的清查。加強銀行信貸人員培訓，提高業務員的專業素質和道德素質，避免出現業務員為了個人利益弄虛作假，損害國家和集體的利益。新晨

（三）加強房地產信貸管理

根據銀監會《關于進一步加強房地產信貸管理的通知》，銀行等金融機構應進一步加強和改進房地產信貸管理。

要做好房地產貸款“三查”，全程監控開發商項目資本金水平及其變化，嚴禁向資本金比例不到35%、“四證”不齊等不符合貸款條件的房地產開發企業發放貸款。防止開發商利用拆分項目，滾動開發等手段套取房地產貸款。對中國人民銀行各分支行應建立房地產信貸業務分析制度，跟蹤、調查、分析各商業銀行房地產信貸執行情況，對違法違規行為要責令商業銀行限期改正，并依法給予行政處罰。

（四）拓寬房地產融資渠道

目前房地產融資方式沒有形成風險分擔的機制，絕大部分風險集中在銀行身上，蘊藏了巨大的金融風險，因此當務之急是要拓寬房地產直接融資的渠道。根據各個國家的經驗，除了銀行貸款之外，股權融資，債券融資，包括基金、股票、保險、信托等等多層次的融資，對房地產都有一定的支持，也有助于房地產業本身的產業結構升級。房地產發展如果得到多元化、多層次的資本市場的融資渠道的支持，就能化解或者分解單一靠銀行貸款的風險。