房產抵押貸款法律風險研究范文

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【摘要】

房地產經營業的迅速發展，刺激了金融機構的房地產抵押業務的增多，在取得業務收益的同時也存著相當大的法律風險。本文分析了金融機構在發放房地產抵押貸款時面臨了的法律風險，并提出一些降低風險的措施。

【關鍵詞】

房地產抵押貸款；法律風險；防范

1房地產抵押貸款面臨的主要風險

1.1房地產抵押評估產生的風險房地產的抵押評估指的是房地產評估機構以提供給金融機構的抵押房地產做為評估對象，通過一定的估價程序和方法所進行的房地產價格評估，在進行評估時根據房地產的實際情況可采取多種估價方法，可以根據相似房地產的公允價值進行參照評估，但是盡管是本著公正合理的原則進行估價的，有時也會產生很多因為評估價格造成的糾紛。在進行房地產抵押評估時常遇到的風險有：

1.1.1房地產所有權的風險又稱為權屬風險，主要表現在房產的實際面積是否與房產證的證載面積相符，房產的位置是否與受益人的確認相符等，這些方面如果情形不相符就會引起糾紛，影響房產的市場價格。

1.1.2評估時點的風險房地產抵押評估是對一個基準點的市場價格的評估，所以進行抵押評估的時點的價值與貸款到期日房地產的市場價值是絕對不一致的，因為評估的時間價值差異就會產生風險。

1.1.3沒有履行告知義務抵押人由于沒有將房地產取得的來龍去脈告知金融機構，造成金融機構無法獲得相關的信息而產生風險，如土地使用證取得了但還有沒結清的出讓金，房產證取得了但是工程尚未竣工驗收，房產證和土地證上的所有權人不一致等。

1.1.4抵押房地產的用途方面的違規操作房屋的實際建設規劃和法律的規定用途不符，房屋受到外界的影響以后隨意改變房屋的法定用途等這些違規操作，會造成房地產價格的虛高。

1.1.5附帶租賃約定的房地產抵押風險房屋所有權人與承租人簽訂了固定期限的租賃合同，并取得抵押貸款，延誤了金融機構行使抵押權。

1.1.6將還建房屋做為抵押房產房屋的所有權人將提供給原來的土地使用人的房屋做為了抵押物，實際上這套房產應該是土地開發費的一部分，如果抵押人不能如期償還債務，就會延誤抵押房產的變現。

1.2評估人員的技術及職業道德產生的風險現在的房地產評估人員的專業素質普遍不高，采用的估價方法取得的抵押價值就會有失公允和專業性，從而帶來風險。如果評估人員專業水平較差，有時就會套用不合理的技術參數進行評估，再加上沒有房地產生產經營的實際經驗，對房地產市場沒有全面系統的了解，房產的評估價值就會有所偏差。房地產的評估價值是會直接影響貸款額度的，如果評估人員不秉承客觀、獨立、公正的原則，喪失職業道德，一味向委托方的利益妥協，再加上評估態度不夠嚴謹，有的都不進行實地勘察，簡化評估流程，就會增加評估價值的主觀因素，與房地產的公允價值不符，金融機構的信貸人員由于是非房地產評估專業人員，如果憑評估報告闡述的結果發放貸款，就會產生一定的風險。

1.3金融機構進行現場勘察和審批貸款額度產生的風險信貸人員在發放貸款之前，應該前往房地產的實地進行現場勘察，對房屋的位置、結構、裝飾情況、內部配備等情況與掌握的書面資料進行核對，這樣可以避免抵押人利用信貸人員對現場不熟悉的弊端提供虛假的資料，從而誤導產生虛假的抵押價格和錯誤的抵押判斷，對于很多房產證上未列明的事項，如基礎設施、環境污染等因素只有進行了實地勘察才能了解和掌握。信貸人員要對貸款的重要影響因素，如抵押比例、利率、還款方式、貸款期限等進行認真的審批，要設立風險防范標準來保證貸款發放的安全性。一般是得到評估機構的評估價值以后，金融機構再核實抵押人的信用情況、財務情況、變現能力等信息，從而確定抵押利率和抵押比例，但是房屋的變現能力是很預測的，再加上市場波動較大的情況下房產的價值也會起伏，這就造成了在審批環節的一定風險。

1.4抵押貸款時產生的風險抵押人取得貸款后如果房產的市場價格波動很大，迫于壓力會違反約定不再繼續還款，這就給金融機構的資金回籠帶來了風險；如果抵押人無力償還貸款，金融機構只有進行房產拍賣，但要保證其家庭成員的正常生活，所以無法進行房產的強制處置，金融機構就會蒙受損失；有的抵押人申請抵押貸款時是為了開發房產，得到貸款后不專款專用，以致于到期后房產不能按時完工而造成無力償還，貸款金額太大金融機構無法收回。

2防范房地產抵押貸款風險的應對措施

2.1完善金融風險防范制度金融機構要對業務流程進行規范，建立抵押貸款的風險監測和預測機制，對貸款的審核、發放、回籠等活動進行有效的風險控制，所以必須制定一系列的制度建設措施來防范風險。

2.1.1加強按揭貸款的管理要建立完善的內控流程和監督機制，建立一套簡單易操作的按揭貸款制度，制度要保證一線的信貸人員易于掌握，所有信貸人員都要嚴格按照制度的要求進行抵押業務的操作，不能營私舞弊，要本著公平、公正、獨立的原則來進行抵押放貸業務。

2.1.2加強內控管理要對信貸操作流程進行規范，放貸時要現場考察，發放貸款以后要進行審查，對客戶所提供的資料和掌握的資料進行認真核對，如果發現放貸后有影響貸款順利收回的因素應該及時采取措施進行修正。

2.1.3對違法違規行為進行通報處理如果金融機構發現了違規的按揭行為，要立即找出原因，對相關責任人建立黑名單并發散到網絡，給違規人進行以后抵押按揭的種種限制，實行有效的信貸懲罰。

2.2進行現場勘察金融機構不能光在辦公室里整理資料，而是要到抵押物的現場進行勘察，確保房地產檔案資料和實際勘察資料的相符性。發放貸款以后也要進行資料的復查，查看土地用途是否發生變更，如果發現變更應立即責令改正。房屋的面積應該先經過測繪以后再進行抵押登記，只有這樣才能保證房屋價值的準確性。如果是共有財產的抵押，應該讓所有的共有人簽字確認同意。銀行也應該要求抵押人將房產和土地一起抵押，這樣可以保證資產的變現。

2.3開發新的抵押貸款品種和二級市場金融機構如果想開發親的抵押貸款品種可以降低抵押風險，這是因為我國規定的還款方式現在比較單一，按揭方式已經無法滿足人們的需要，可以嘗試開發一些新的抵押貸款方式，如級級償還、循環抵押等。也可以對貸款利率進行調整，我國現行的浮動利率制度會給抵押人帶來一定的風險，也不利于抵押人的不同風險需求。由于我國的房地產市場和金融市場得到了迅速的發展，相關的法律體系已經越來越完善，我們可以嘗試著進行房地產市場的證券化，借鑒國外的一些先進經驗，如房地產證券化，開發房地產的二級市場，規范現有的市場操作流程，保證貸款的資金回收質量，采取措施來促進金融機構的改革，對投資主體進行強化，健全銀行的評級體系和信息披露體系。

2.4完善風險評估體系和保險機制建立完善的風險評估體系是保證貸款資金安全收回的重要方面，要嚴格進行抵押物的操作，信貸人員要明確自己的職責所在，避免人為進行抵押物價值確定的違規行為。要進行抵押物的動態管理，不但要進行貸前的審批，更要嚴格重視貸后的動態監控，對一些中長期的貸款可以進行定期的重新估價。有效施行分期還款制度。要建立房地產抵押貸款的保險機制，要賦予抵押貸款保險人權利，抵押人可以委托保險公司抵押貸款的保險事務，保險公司獲得保費的同時可以保證金融機構降低風險，可以將人壽保險和住房貸款進行組合。

參考文獻

[1]李群榮.房地產周期波動與商業銀行抵押貸款風險研究.財經研究，2008（1）.

[2]王寶剛.房地產抵押貸款的法律風險分析與防范對策.金融發展研究，2008（11）

作者：朱文明 單位：福建省尤溪縣房地產管理所