房產投資的特點范文
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第1篇
中圖分類號：F293.3 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）030-000-01
一、引言
隨著我國國民經濟的不斷發展，房地產投資保持穩定上升的趨勢，根據中國網財經的最新數據顯示，房地產投資開始有回升的趨勢。2016年1月到3月份，我國房地產開發投資為17677億元，比名義增長了6.2%（去掉價格因素之后，實際增長了9.1個百分點），增長的速度要比1月到2月份提高了3.2%。房地產投資增長，成為拉動固定資產投資的主要力量之一，將在促進國家經濟發展、城市建設、改善百姓生活條件等方面發揮了巨大作用。
二、房地產投資特點與風險的關系
由于房地產投資具有其獨特的特點，使其與其他一般的投資不同，以至房地產業是高不確定性及風險高的一種行業，房地投資過程中需要謹慎決策，防范投資風險對投資成敗的影響，因此，根據房地產投資的特點與投資風險的相關研究文獻，分析房地產投資的特點和投資風險的關系如下：
1.房地產投資的不可移動性與風險
房地產投資的固定不可移動的特點，將對其所在的地理位置與環境等存在一定程度上的影響，并影響其價值的高低，給投資帶來風險。房地產企業在選擇投資地段和區域時，會受到地理位置的限制，并且房地產項目所在的地理位置、環境及社會經濟狀況的好壞將影響其商品的價格，進而影響其利潤，且上述條件的復雜變化，帶來眾多的不確定性因素。
2.房地產投資周期的長久性與風險
房地產投資的壽命周期（包括自然壽命與經濟壽命）較長，從投入至銷售需要較長的時間，具有耐久性，且周期的長短也將影響投資風險的大小。所以，在進行房地產投資時，要綜合考慮建筑物的經濟壽命與其使用土地的使用年限（見表1），而房地產使用的長期性也將取決于其耐久性，由于人民生活水平的不斷改善與提高，使其對房地產商品有較高程度的要求。
3.房地產投資活動的相關性與風險
隨著國家經濟的不斷繁榮與發展，人民對房地產商品的需要也越來越大，大部分房地產企業會通過將未建完的商品進行提前銷售的方式，來減少投入資金，以降低投資風險；然而，當經濟出現衰退的時候，房地產企業會撤出其資金的投入，在建的項目在停止建設，交易也將停止，增加其投資的風險，最終，也將會影響企業投資成功的概率。
4.房地產投資的資金需求性與風險
房地產投資的整個過程均需投入大量的資金，從前期獲得土地、可行性研究、項目開發建設、營銷宣傳、銷售、訂買賣合同等各個環節都需要較大資金的投入，房地產投資的規模越大，資金投入量越大，且需要承擔的投資風險也越大，融資成本高的風險也較大。
5.房地產投資的政策影響性與風險
由于房地產投資的固定不可移動性，使得房地產投資易受到國家宏觀調控政策的影響，尤其是在房地產投資決策后，實施決策過程中，如果政府出臺新的有關政策時，房地產企業也需要進行相應的變更與調整，同時房地產投資也需要符合國家或地區的土地規劃與城市規劃等的要求，進而影響投資效果和企業的經濟利益，給房地產投資帶來一定的風險。
6.房地產市場的不充分性與風險
在我國目前的市場經濟條件下，房地產市場發育的不是那么充分與完善，相對完善的市場，房地產市場不具備充分的信息與商品同質等基本條件，被稱為準市場、次市場，房地產企業在這樣市場環境下進行投資，需承擔一定程度的風險。
三、結論
通過以上對房地產投資的特點和投資風險之間的關系進行分析，可知房地產投資的固定不可移動性、生命周期長、投資活動相關性、投資資金需求量大、受國家政策影響、房地產市場不充分等特點，在一定程度上均會給房地產投資帶來或多或少的風險，影響投資決策的成功，進而影響房地產企業的經濟利益和社會效益。
參考文獻：
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[3]黃樹毅.新常態下我國房地產行業的現狀及投資價值分析[J].商， 2014（36）：255-255.
第2篇
【關鍵詞】 家庭投資理財； 房產投資； 投資收益率
一、導言
家庭投資理財，是指以家庭為單位，以保值增值為目的，根據家庭的自身特點，將家庭所獲取的資金存入金融機構或購買可升值的理財產品。而當今，隨著家庭居民的資金越來越多，并且房產具有低風險、高收益等特點，這使得居民家庭對房產投資越加青睞，尤其是通過獲取租金和獲得買賣價差的方式，以獲取房產投資的收益。那么現今我國城市居民家庭房產投資的資金來源如何分布？房產投資的收益率情況如何？部分家庭未進行房產投資原因何在？等等。這將有助于進一步分析我國居民家庭房產投資的行為特征。
二、調查對象和方法
本文的數據來自于筆者進行的“城市居民家庭房產投資行為調查”。該調查時間為2011年1~2月，利用中國人民大學部分大學生、研究生寒假回家等方式發放調查問卷，共在全國71個城市抽樣調查了2~80歲的800戶居民，最終回收了問卷317份，其中有效問卷286份。從樣本的分布情況來看，調查對象男女比例相當，年齡大多介于30~50歲之間，職業以事業單位員工、金融單位員工和公司職員為主，其受教育程度主要集中在大學本科和碩士研究生，家庭人均月收入在1 000~5 000元的收入階層所占比重較大，所選城市遍布全國一線、二線、三線、四線城市。
本文采用的調查問卷分為基本信息與房產投資狀況調查兩部分。基本信息調查包括家庭所在城市，家庭中理財主要決策人的性別、年齡、學歷、職業、職務、金融知識學習程度，以及家庭人均收入等等。在下文的討論中，我們將以家庭中理財主要決策人的基本信息代表家庭的特征，所有有關被調查者個人信息的描述均為家庭中理財主要決策人的信息。房產投資狀況調查主要包括資金來源、投資收益、房價預期等等。通過對數據的收集、定量分析和整理，得出一些基本結論，并對發現的新現象、新問題進行解釋探索。
三、投資房產家庭特征分析
（一）房產投資資金來源分析
根據數據顯示，在家庭進行房產投資的資金來源中，73.7%的家庭較大程度地依靠家庭收入，31.6%的家庭使用了銀行貸款，有11.6%的家庭從親友處借款進行房產投資（表1）。與居民家庭日常購買自住用房主要依靠銀行貸款不同，在房產投資的資金來源中，銀行貸款退居次要地位，而家庭收入成為最重要的資金來源。這是因為，有實力進行房產投資的家庭通常擁有較為雄厚的財富基礎，家庭收入較為豐厚，通過房產投資把閑置資金保值增值，從而抵御通脹壓力，故大多依靠家庭收入進行房產投資。
（二）投資資產中房產所占份額與家庭人均收入的關系
房產投資者在房產上投入的資金比例隨著家庭人均收入的上升而增加（表2）。由于房產投資變現能力較差，購房手續繁雜，對當期收益有較為迫切需求的低收入家庭只能將少量財富投資于房產市場，或是不投資于房產市場，而是選擇銀行存款、股票等不需要大量資金的投資理財方式；高收入家庭由于對短期收入的需求相對較低，閑置資金相對低收入家庭更加充裕，可以放心地購房，坐等房產增值，進而賺取不菲的收益。
（三）投資資產中房產所占份額與投資者職務的關系
表3為按照投資資產中房產所占份額和投資者職務兩項標準統計的受訪者人數。從中可以看出，職員、科員級投資者大多未投資于房產，而高職務的投資者更多地將較高比例份額的財富用于房產投資。
下面運用有序狀態Logistic（ordered logistic ）模型對投資資產中房產所占份額與投資者職務的關系進行分析。房產投資份額等級定義為：1級，未投資；2級，0~10%；3級，11%~30%；4級，31%~50%；5級，51%~80%；6級，81%~100%；7級，100%以上。職務等級定義為：1級，科員級/職員；2級，科級/部門經理；3級，縣處級/總經理；4級，廳局級及以上/企業負責人。表4為模型計算結果。這表明，職務對房產投資份額有極為顯著的正向影響（p=0.000），職務越高的投資者房產投資份額越高，當居民的職務提高一個等級時，房產投資份額提高一個或一個以上等級的可能性將增加0.65倍。這也從側面驗證了我國商品房市場的普遍現象，房產多由高職人員掌控，一方面，高職人員收入相對較高，另一方面，他們擁有更加豐富的人際關系網絡，對房產投資的消息更加敏感，投資房產相對于普通低收入人群更加容易，這與我國房價的上漲有一定關系、從而導致低收入人群購房難等問題。
（四）投資者獲取收益的方式與所處城市發達程度的關系
投資者通過房產獲取收益通常有以下三種類型：
1.房產位置一般，周邊經濟發展緩慢，房產增值程度慢，主要通過租金賺取收入；
2.房產位置較好，周邊經濟發展迅速，房產增值速度快，投資人因各種原因未將房屋出租（如：房屋裝修費用昂貴、投資人因工作繁忙沒有精力出租、沒有找到合適的租戶，等等），主要通過房產增值賺取收入；
3.房產既實現了增值，又實現了出租，通過兩種方式共同獲取收益。
以下是不同發展程度城市房產投資者實現收益途徑的比例。
從理論上講，如果不考慮諸如稅收、房屋修繕等方面的費用，房屋價格就是未來租金的貼現值。如果這一假設是成立的，通過租金和房產增值獲取收益的房產投資者所占比例在不同地區應當是一致的。然而調查結果顯示，通過租金獲取收入的投資者在一線城市中較少，而在二、三、四線城市中較多，這表明，一方面，一線城市的房價高于正常值，存在一定泡沫成分，另一方面，大量人口涌入一線城市，導致一線城市的房產呈現供不應求的狀況，過多的需求拉動了一線城市房價的上漲，從而使房產升值的空間更高。
（五）房產投資收益率與所處城市發達程度的關系
經計算，被調查者中房產投資者近三年的年平均收益率約為38.14%。其中，一線城市、二線城市、三四線城市的平均收益率情況如表6所示。這表明，隨著綜合經濟實力、城市發展與規模（建設水平、人口面積等）、輻射力與影響力、信息交流能力、國際競爭能力等能力水平的遞減，城市房價上升速度也相應地表現出越來越低的水平。
四、未投資房產家庭特征分析
根據問卷統計顯示，在調查中的286戶家庭中，有178戶家庭沒有進行房產性投資，究其首要原因，資金不足占82.6%，“沒有發現滿意的房產”占9.0%，而“貸款利息難以承受”和“認為房價會在近期下降”這兩個原因各自占6.2%（表7）。從當前形勢來看，盡管房產在中國是一項具有穩定高收益的投資，但是在中國房產投資仍然是奢侈性投資，有充裕的資金是進行房產投資的必要條件。而80.8%的家庭認為，如果擁有足量的資金，則會考慮投資房產（表8）。
五、房價上漲趨勢預期分析
根據表9中的數據顯示，投資房產的家庭和未投資房產的家庭，對房價上漲的預期多數分布在1~10年的范圍內，這說明在人們對房價上漲有正向預期，對于投資房產的家庭來說，房產投資是有利可圖的；而對于未投資房產的家庭來說，房產投資是奢侈性投資。房產投資之所以沒有成為可能，是因為房價高、資金不足等因素，導致無法投資房產。
六、結論、建議與展望
根據以上的數據分析顯示：在投資房產的居民家庭中，房產投資的資金來源大部分是來自于家庭收入；居民家庭隨著收入的提高，房產投資的資金占所有投資資金的比例越高；居民家庭中房產投資比例受到居民職務的影響；一線房價偏高與居民家庭的投資房產傾向有關；房產投資，尤其是在一線城市的投資，其收益率相對較高。在未投資房產的居民家庭中，資金不足成為了居民家庭未投資房產的主要原因，在未投資房產的居民家庭中，大部分表示如果資金足量，則會投資房產。此外，投資房產和未投資房產的家庭均對房價上漲趨勢成正向預期。
在投資房產方面，大多數的家庭缺乏資金，社會政策限制較多，城市房產價格普遍偏高，導致投資房產并沒有成為中低收入人群的選擇，而高收入人群由于具有資金優勢，在房產方面受益更多。目前，北京、上海、深圳等一線城市房價租金比已經超過了國際公認的警戒線，價格中包含大量泡沫成分，因此存在著較大的下跌風險。此外，由于房價租金比過高，大量市民已經開始考慮將少部分資產用于租房，大部分資產用于投資獲取收益，而暫時放棄了買房的想法。一旦這種模式在人群中得到推廣，房價將大幅下降，房產投資將無利可圖。因此，對于有意在一線城市投資房產的家庭，建議其全面分析自身及所在地區的具體環境，謹慎投資。
本文的局限在于樣本量相對較小，這是因為受到財力物力的限制，并且與家庭理財自身方面的數據獲得困難程度有關。但是對城市居民家庭房產投資理財的研究是必要的，因為通過對居民家庭房產投資的研究，有利于深入了解我國居民家庭的投資狀況，并且為我國抑制房價上漲提供數據上的政策支持，本文僅是對我國居民家庭房產投資的理財行為做了初步的探索和思考，希望為將來有關家庭理財的研究提供參考，推動該領域研究的發展進步。
【參考文獻】
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第3篇
房產稅稅收收入是地方政府經費的主要來源之一，對政府部門的運作和城市公共事業的發展起到至關重要的作用。房產稅的征稅對象是城鎮經營性房產，在房產稅征收的區域上，主要是集中在城市，縣城，建制鎮和工礦區征收，這里是不包括農村的。
二、瓊海市房地產經濟的特點分析
瓊海市位于海南島東部，東線高速貫穿全境。瓊海市是本世紀初推進城市化進程中崛起的海南省第三大城市，其基礎設施良好，交通通訊發達。中心城市主要由嘉積，博鰲，官塘三大組團構成。在區域性方面，被評為全國精神文明建設示范市，全國文明城市，海南省東西兩翼發展戰略中東部沿海經濟戰略帶核心城市之一。近年來。興起了在瓊海市投資，置業，休閑療養等多位一體的旅游地產熱。在2015年上半年瓊海市房地產投資實現較快增長，其中2015年上半年，瓊海市房地產開發投資94.15億元，比上年增長了8.4%，房地產投資占固定資產投資的比例為68.3%，跟上年比較減少16.4個百分點。瓊海市市區屬于平民化的旅游地產，單價一般在5000～8000之間，官塘屬于溫泉度假區，房價高到一萬左右。而瓊海市博鰲鎮屬于一線海景旅游商務地產，擁有更多高價位的樓盤。
三、瓊海市房產稅征收概況以及房產稅對區域經濟的影響因素
（一）對地方財政收入的影響
隨著地方稅收收入的高速增長，2015年上半年，海南省公共地方財政收入達到20.2%，其中房產稅增長的速度為24.9%，在增速上位列第三。房產稅稅基是非常可觀的，對地方財政收入有一定的促進作用，并且具有稅源穩定，相對來說比較容易調控。
房產稅的征收在一定程度上減少了地方政府對土地財政的過度依賴促進良性發展，而房產稅也成為地方財政穩定的稅源，更加有利于政府對財政預算的管理和監督。房產稅對于地方政府的財政收入是重要的，地方政府也會盡量的在房地產銷售和價格之間尋求一種平衡點。
（二）對土地出讓金的影響
中國現在房地產火爆的現狀，很大程度上是依靠投資性地產的影響形成的。房產稅的征收有利于促使購買需求由投資性需求轉向居住、經營性剛性需求。瓊海市房產稅的征收使投資投機需求減小，從而改變土地出讓金價格飆升的狀況，使房價進入良性發展，在一定程度上，增加了剛性需求的置業空間。開發商也基于經營和財務壓力降低銷售價格，對土地出讓金的定位也更加的合理。
（三）對瓊海市房地產行業發展的影響
瓊海市在2009年掀起了國際旅游島的建設浪潮，但是隨著市場的健康有序的發展，房產稅的征收有效的打壓了炒房的熱潮，本土房產開發回到了一種健康有序的環境。房產稅征收使房地產投資結構得到優化，制定了合理的房產稅征收制度。瓊海市房價在2014年下半年至2015年上半年的價格調查中，市區的基本價位已趨于穩定。炒房熱早已退去，瓊海市本土的房產銷售商更多的是去庫存和更多的傾向于剛性需求的發展，地產行業發展更加穩健。
（四）對城市建設以及瓊海市經濟發展的影響
房產稅的征收有利于優化市場結構，進一步的規范瓊海市投資的環境和行為，鼓勵人們更加理性的進行消費。良好的房產稅征稅制度，能夠更加合理的調節收入分配，縮小貧富差距，對地區之間的經濟起到協調發展，讓廣大民眾體會到房地產和土地整治的好處，更加有利于社會公平的體現，有利于政府改善公共福利設施的能力。
四、房產稅的優化改進和展望
目前瓊海市房地產問題作為海南旅游地產區域經濟的典型案例，讓房產健康的發展和房價的穩定需要時間更需要合理穩定強有力的制度。隨著目前的短期政策的調控向長久制度建設方向的轉變，不得不承認，在瓊海市區域經濟的發展大背景下，房產稅承載了制度建設的重任。
