房產(chǎn)投資的策略范文

前言：我們精心挑選了數(shù)篇優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)投資的策略文章，供您閱讀參考。期待這些文章能為您帶來啟發(fā)，助您在寫作的道路上更上一層樓。

第1篇

一、房地產(chǎn)投資信托概念

房地產(chǎn)投資信托是指信托投資公司通過資金信托方式集中兩個或兩個以上委托人合法擁有的資金,按委托人的意愿以自己的名義,為受益人的利益或者特定目的,以不動產(chǎn)或其經(jīng)營企業(yè)為主要運用標的,對房地產(chǎn)信托資金進行管理、運用和處分的行為。房地產(chǎn)信托可滿足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要,為房地產(chǎn)企業(yè)拓展新的融資渠道,并且,依托房地產(chǎn)信托,投資者可以通過資本市場,投資房地產(chǎn)領(lǐng)域,增加了新的投資渠道。所以,開展房地產(chǎn)信托,可以形成房地產(chǎn)業(yè)信托業(yè)和投資者多贏的局面。

1、房地產(chǎn)投資信托種類

根據(jù)資金投向的不同,REITS(房地產(chǎn)信托)可分為三類:

權(quán)益型(Equity REITS)

權(quán)益型REITS直接投資并擁有房地產(chǎn),其收入主要來源于屬下房地產(chǎn)的經(jīng)營收入。收益型REIT的投資組合視其經(jīng)營戰(zhàn)略的差異有很大不同,但通常主要持有購物中心、公寓、辦公樓、倉庫等收益型房地產(chǎn)。投資者的收益不僅來源于租金收入,還來源于房地產(chǎn)的增值收益。

抵押型(Mortgage REITS)

主要以金融中介的角色將所募集資金用于發(fā)放各種抵押貸款,收入主要來源于發(fā)放抵押貸款所收取的手續(xù)費和

抵押貸款利息,以及通過發(fā)放參與型抵押貸款所獲抵押房地產(chǎn)的部分租金和增值收

益。混合型(Hybrid REITS)

此類REITS不僅進行房地產(chǎn)權(quán)益投資,還可從事房地產(chǎn)抵押貸款。

另外,REITS 還有很多其他分類方法。

2、房地產(chǎn)投資信托特征

特征一:R E I T S 的主要投資對象是房地產(chǎn)

以此區(qū)別于投資股票、外匯、期貨的其他投資基金。

特征二:R E I T S 是資金信托和財產(chǎn)信托的結(jié)合

其他的投資基金一般需要投資者支付貨幣資金來交換受益憑證;而REIT除了接受貨幣資金外,

還接受房地產(chǎn)。

特征三:R E I T S 持有者只享有收益權(quán)和知情權(quán)

普通股的投資者可以通過股東大會選擇管理者和參與重大決策;而REIT的投資者沒有這些權(quán)利,投資者如對REIT 的管理者不滿,只能“用腳投票”,即在市場上賣出或要求REIT 發(fā)起人贖回其發(fā)行的資產(chǎn)收益憑證。

特征四:REITS 價格形成依賴于其所擁有房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價值

普通股價格更多地依靠其現(xiàn)時和預(yù)期的收入,與每股的賬面價值關(guān)聯(lián)程度不大;而REITS價格形成更多依賴于其所擁有房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價值。

3、辦理房地產(chǎn)信托企業(yè)資質(zhì)

信托投資公司辦理房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)時,涉及的不動產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)具備下列條件:

? 條件一:有國家認可的執(zhí)業(yè)資格;

條件二:注冊資本不少于1000 萬元人民幣;

條件三:具有完善的法人治理結(jié)構(gòu);

條件四:具備足夠的人力、組織及技術(shù)資源,其中至少有2人在房地產(chǎn)投資管理方面具備5 年

以上可追溯的記錄;

條件五:中國銀監(jiān)會要求的其他條件。

二、房地產(chǎn)信托融資操作模式

1、美國模式

美國的REITS 通常是以基金的形式出現(xiàn)的,在成立階段,其主要運作流程為:

(1 )評估資金

基金發(fā)起人為滿足自身需求,進行REITS 基金募集的籌劃,主要工作包括:預(yù)估所需資金數(shù)量,確認選擇REITS 基金為籌資工具,并考慮投資標的收益性能否達到必要的回報率等。

(2 )接洽承銷商

發(fā)起人與承銷商討論投資與募集事宜,包括投資細節(jié)、募款細節(jié)和承銷方式等工作。

(3)接洽律師及會計師

與有資格的律師及會計師討論基金申請發(fā)行的相關(guān)法律、會計問題,選定律師事務(wù)所及會計師事務(wù)所為成立全過程服務(wù),并擬訂申請文件,此時投資計劃在財務(wù)上的可行性分析基本確定。

(4 )接洽不動產(chǎn)顧問公司

若基金未來的經(jīng)營管理由房地產(chǎn)顧問公司擔任,則需要洽定對象并簽定REITs管理顧問契約,

確定權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

(5) 申請募集

當所有文件備齊后即可以向SEC申請募集,在申請成功后,要決定保管機構(gòu)并簽定REITs契約。REITS成立并在證券交易所掛牌交易后,便進入正式運作階段。該類證券一般需經(jīng)過信用評級機構(gòu)的評級。房地產(chǎn)投資信托公司必須按成立階段所定協(xié)議實施投資計劃,保管機構(gòu)則依房地產(chǎn)投資信托公司的指示,進行業(yè)務(wù)操作,執(zhí)行房地產(chǎn)買賣、傭金收付及租金與相關(guān)商業(yè)投資的收支等事

宜。投資者通過券商購買REITS 證券,投資收益則從保管機構(gòu)處獲得。

2、日本模式

日本信托運作流程為:

步驟一:房地產(chǎn)公司將土地、建筑物分售給投資者,由投資者繳納土地、建筑物的價款給房

地產(chǎn)公司;

步驟二:投資者將房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信托給房地產(chǎn)投資信托公司進行經(jīng)營管理;

步驟三:信托公司將房地產(chǎn)全部租賃給房地產(chǎn)公司,同時向該公司收取租賃費;

步驟四:房地產(chǎn)公司也可以將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租給承租人,向承租人收取租賃費;

步驟五:信托公司向投資者發(fā)放紅利;

步驟六:信托公司也可以將該房地產(chǎn)在市場上銷售,從購買者身上獲取價款,再按比例分配

給投資者。

3、香港模式

2005 年6 月16 日,香港證監(jiān)

會經(jīng)修訂的《房地產(chǎn)投資信托基金守則》,撤消了香港房地 產(chǎn)信托投資基金(即REITS)投資海外物業(yè)的限制,允許房地產(chǎn)基金投資世界各地房地產(chǎn)項目,實際

上就是允許內(nèi)地或海外房地產(chǎn)商將其在內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)項目以REITS 形式到香港上市。同時將

REITS 的最高負債比例由總資產(chǎn)的35%提升至45%,排除了香港相對其它亞洲國家作為REITS 中

心的弱勢。消除地域限制及提升負債比例,為國際房地產(chǎn)投資機構(gòu)在香港成立房地產(chǎn)投資信托基金

提供了機遇,也為中國房地產(chǎn)商提供了集資及套現(xiàn)的渠道。

(1 )香港稅制

從總體上看,目前HK-REITS 以信托作為載體,不設(shè)區(qū)域限制,最低持有年限為2 年,對股份

持有的限制同掛牌,房地產(chǎn)投資比例至少需占資產(chǎn)凈值的90%,分紅比例至少需占稅后收入的90%,

最高負債率限制在總資產(chǎn)的45%不享受特定稅收優(yōu)惠,但在香港稅制下分紅及資本增值部分免稅

(2)香港REITS 運作模式

(3)香港R E I T S 開放為內(nèi)地房地產(chǎn)市場帶來的機會優(yōu)勢

優(yōu)勢一:對于內(nèi)地房地產(chǎn)商而言,REIT 是一種全新的經(jīng)營模式,REITS 的出現(xiàn)可使其從目前單純的房地產(chǎn)開發(fā)模式拓展為長期投資模式,以獲取穩(wěn)定的租金收入和REITS 管理費。

優(yōu)勢二:REITS為內(nèi)地房產(chǎn)商開辟了新的融資渠道,業(yè)主及開發(fā)商可以REITS的形式重組其房產(chǎn)物業(yè),從而改善資產(chǎn)負債表及增強資金的流動性。

優(yōu)勢三:REITS 對銀行貸款的依賴度很低,擁有資金成本較低的優(yōu)勢。

優(yōu)勢四:HK-REITS 的上市為內(nèi)地房地產(chǎn)商提供了面向國際資本市場融資的契機。

優(yōu)勢五:REITS是一種長期投資模式,非處置不良資產(chǎn)或劣質(zhì)資產(chǎn)的變現(xiàn)捷徑,它的出現(xiàn)有利于減少房地產(chǎn)市場的投機成分,促進市場的長期穩(wěn)定發(fā)展。

優(yōu)勢六:香港發(fā)行REITS的經(jīng)驗可供內(nèi)地借鑒,對內(nèi)地房地產(chǎn)商來說影響深遠,將有利于促進內(nèi)地房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定發(fā)展。

4、內(nèi)地房地產(chǎn)信托運作模式

(1 )傳統(tǒng)貸款型信托融資模式

① 操作流程

第一步,房地產(chǎn)公司就項目融資與信托投資公司達成一致;

第二步,就信托產(chǎn)品的設(shè)計與發(fā)行獲得有關(guān)政府主管部門的審批;

第三步,面向廣大投資者公開發(fā)行信托憑證;

第四步,信托公司將發(fā)行信托憑證所募集的資金以信用貸款的方式投入至房產(chǎn)項目;

第五步,信托公司回收資金。

② 優(yōu)點

管理比較簡單,收益比較穩(wěn)定。

③存在問題

由于信托公司對信用貸款本身有較大的風(fēng)險,而總體上看信托公司對房地產(chǎn)項目的評估能力還不如銀行,因此,信托公司面臨著較大的風(fēng)險,并將嚴格對項目的基本素質(zhì)的要求。

(2 )股權(quán)型信托融資模式

這種方式是信托公司在集合資金后,以增資的方式,向房地產(chǎn)企業(yè)注資,持有房地產(chǎn)企業(yè)部分股權(quán),房地產(chǎn)企業(yè)承諾兩年后以溢價方式將股權(quán)回購,這種方式實質(zhì)是階段性股權(quán)融資的方式。這種方式發(fā)揮了信托的特色,是銀行所不能做的(因為銀行不能進行實業(yè)投資)。在這方面最早做的是重慶國投,例如其所運作的世紀星城項目。

①操作流程

第一步,信托投資公司以發(fā)行信托產(chǎn)品的方式從資金持有人處獲得資金。

第二步,信托投資公司以股權(quán)投資的方式向房地產(chǎn)公司注入資金。

第三步,信托投資公司獲得房地產(chǎn)公司的股權(quán),但該等股權(quán)的性質(zhì)類似于優(yōu)先股,即對于公司的日常經(jīng)營、人事安排等沒有決定權(quán)(可能具有建議權(quán)、知情權(quán)、否決權(quán)等其他有限的權(quán)利)。第四步,信托投資公司將其所持有的股權(quán)委托原有的股東管理,同時,與原股東或關(guān)聯(lián)方(最好是關(guān)聯(lián)方)簽署股權(quán)回購協(xié)議。為了確保購協(xié)議的履行,雙方可能需要有一些擔保條件(例如,重慶國投的世紀星城項目是使用開發(fā)商所持有的全部股權(quán)作質(zhì)押;杭州工商信托所運作的浙江水泥項目,是由第三方提供擔保)。

第五步,房地產(chǎn)公司運營開發(fā)項目,獲得現(xiàn)金流。

第六步,關(guān)聯(lián)方(或原股東)從房地產(chǎn)公司處獲得相應(yīng)的資金,回購股權(quán),信托融資過程結(jié)束。

②模式優(yōu)點

能夠增加房地產(chǎn)企業(yè)的資本金,促使房地產(chǎn)企業(yè)達到銀行融資的條件。信托公司的信托計劃募集的資金進行股權(quán)融資類似于優(yōu)先股的概念,只要求在階段時間內(nèi)取得一個合理回報,并不要求與開發(fā)商分享最終利潤的成果,這樣既滿足了充實開發(fā)商股本金的要求,開發(fā)商也沒有喪失對項目的實際控制權(quán)。

三、房地產(chǎn)信托優(yōu)勢分析

1、REITS 自身優(yōu)勢

(1 )具有流通性與變現(xiàn)性

由于房地產(chǎn)本身的特性,導(dǎo)致交易過程需要借助中介機構(gòu),不但費力,且轉(zhuǎn)移手續(xù)繁雜,變現(xiàn)性差,從而使得投資者具有極高的流動性風(fēng)險。REITS是以證券化方式來體現(xiàn)房地產(chǎn)的價值,證券在發(fā)行后可以在次級市場上進行交易,投資者可以隨時在集中市場上或店頭市場上買賣證券,有助于資金的流通,一定程度上消除了傳統(tǒng)房地產(chǎn)不易脫手的顧慮。

(2) 專業(yè)化經(jīng)營

由于REITS經(jīng)營權(quán)與所有權(quán)高度分離,通過專業(yè)化的經(jīng)營管理,可以使房地產(chǎn)營運績效大幅度提高,直接影響REITS 證券價格的上漲,使投資者可以分享房地產(chǎn)專業(yè)投資的成果。

(3) 資本積累

REITS是以受益憑證在資本市場募集資金,再以直接經(jīng)營或間接融資方式投資于房地產(chǎn)市場,有效地結(jié)合了房地產(chǎn)市場和資本市場。通過這兩個市場的結(jié)合,有助于房地產(chǎn)商在大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)中的資金取得,加速資本積累,促進土地的有效利用。

(4) 投資風(fēng)險分散

由于房地產(chǎn)投資往往需要龐大資金的投入,個別投資人無法同時進行多項房地產(chǎn)開發(fā)計劃,造成風(fēng)險的過度集中。REITS是以收益憑證方式募集大眾資金,從事多樣化的投資,除可通過不同的房地產(chǎn)種類、區(qū)位、經(jīng)營方式等投資組合來降低風(fēng)險外,也可以在法律規(guī)定范圍內(nèi)從事政府債券、股票等有價證券投資以分散投資風(fēng)險。

(5) 正確引導(dǎo)房地產(chǎn)市場機能

由于REITS的投資組合、投資期間、受益來源與分配等事項,均受到相關(guān)法規(guī)的嚴格限制,其目的在于預(yù)防房地產(chǎn)短線交易的投機行為,使資金的投入

能促進房地產(chǎn)的有效利用。另外,通過REITS的方式來對大型公共建設(shè)計劃進行融資,既可順利推動建設(shè),也可使投資大眾分享公共建設(shè)投資成果,且經(jīng)由REITS在集中市場或店頭市場掛牌上市,可以達到以有效率的證券市場來監(jiān)督無效率的公共部門的效果,最終能使整個市場機能得以充分發(fā)揮,增加社會福利。 2、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)REITS 融資優(yōu)勢

通過REITS 方式融資,對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商而言具有以下幾個方面的明顯優(yōu)勢:

(1) 可用以融資的物業(yè)范圍寬廣

任何可以產(chǎn)生穩(wěn)定收益的房地產(chǎn)均可采用REITS融資。包括商業(yè)零售業(yè)、住宅公寓、酒店、寫

字樓、工業(yè)廠房等。

(2) 可融資金額巨大,資金來源豐富

例如華銀控股目前操作的REITS,單個物業(yè)可融資金額從3億元起,根據(jù)物業(yè)實際價值,多多益善。而海外REITs 市場的投資人主要是當?shù)貦C構(gòu)投資者、國際機構(gòu)投資者、私人銀行和個人投資者。

(3) 風(fēng)險分散

將房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險分散到國際投資者中,符合政府政策。

(4) 融資總額相對較高

一般情況下,采用REITS方式融資總額能夠超過物業(yè)抵押貸款金額,交易價接近資產(chǎn)價值。在銀行抵押貸款、金融租賃等融資模式下,商業(yè)物業(yè)業(yè)主一般僅能獲得相當于物業(yè)價值60%~70%的資金。REITS 則是根據(jù)市場標準綜合物業(yè)整體考慮,對物業(yè)進行整體定價,吸引投資。

(5) 融資方式靈活

對于總價超過3億美元的大型連鎖商業(yè)物業(yè),比如,華銀控股可以協(xié)助業(yè)主,以業(yè)主為發(fā)起人將其資產(chǎn)在境外上市。對于規(guī)模較小的物業(yè),華銀投資可以集合多家物業(yè)打成一個資產(chǎn)包在境外運作上市。

(6) 可選擇長期獲益

物業(yè)業(yè)主也可以自持一部分基金單位,與其他投資人一起從物業(yè)租金等收益中獲得長期股息收益。此外,控制REITS 管理者的發(fā)起人還可以從中獲得管理費收入。

(7) 節(jié)稅

REITS融資具有不可替代的節(jié)稅優(yōu)勢。

(8) 提高企業(yè)知名度

采用REITS 融資,可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)商在國際上建立聲譽,擴大行業(yè)內(nèi)和國際上的影響。

(9) 有助企業(yè)經(jīng)營管理規(guī)范化

由于上市過程中的各個環(huán)節(jié)都要求信息公開,管理規(guī)范,通過REITS運作可以帶動企業(yè)完善治理結(jié)構(gòu),規(guī)范經(jīng)營管理。

第2篇

【關(guān)鍵詞】 固定資產(chǎn)投資 審計 風(fēng)險 防范

審計風(fēng)險貫穿固定資產(chǎn)投資的全過程，造成審計風(fēng)險的原因主要是有以下一些方面：審計人員的風(fēng)險意識薄弱、審計方法和技術(shù)不專業(yè)以及審核機構(gòu)不健全。有效的對審計風(fēng)險進行防范有利于投資的健康發(fā)展。

一、固定資產(chǎn)審計的概述

固定資產(chǎn)的投資審計是我國審計監(jiān)督體系的一個重要部分，它主要是指審計機關(guān)根據(jù)國家相關(guān)的法律法規(guī)以及政策制度，對固定資產(chǎn)投資的項目財務(wù)收支的真實性、合法性等效益進行監(jiān)督和評價的過程。

二、固定資產(chǎn)審計風(fēng)險的定義

根據(jù)審計風(fēng)險的定義，通常可以把審計風(fēng)險劃為兩部分，即廣義風(fēng)險和狹義風(fēng)險。其中廣義風(fēng)險主要是針對審計職業(yè)風(fēng)險來說，內(nèi)容十分廣泛，主要包含以下這些方面：在審計過程中由于本身的缺陷會造成審計的結(jié)果與現(xiàn)實有差異，導(dǎo)致?lián)p失或者有可能導(dǎo)致?lián)p失;公司由于自身管理經(jīng)營不當造成公司無法清償債務(wù)、破產(chǎn);審計人員以及審計組織不夠?qū)I(yè)造成的審計營業(yè)風(fēng)險。狹義的審計風(fēng)險主要是來自于審計的從業(yè)人員造成的，在審計中沒有及時發(fā)現(xiàn)其中嚴重的錯誤造成的風(fēng)險;錯誤判斷帶來的風(fēng)險。固定資產(chǎn)的投資過程中若不采取合理的辦法來進行控制，會出現(xiàn)很大的差錯，審計是其中一個方面，另外一個方面是投資活動自身的投資問題引起的。前者屬于固有風(fēng)險，后者屬于控制風(fēng)險，二者相互關(guān)聯(lián)。所以審計人員應(yīng)該擁有專業(yè)的審計專業(yè)技能，對投資風(fēng)險做出準確的判斷，制定相應(yīng)措施來降低風(fēng)險。

三、固定資產(chǎn)投資審計風(fēng)險的形式

前文也有提到，固定資產(chǎn)審計這項工作非常復(fù)雜，需要大量資料和數(shù)據(jù)來實現(xiàn)，所以會受到各種因素的影響，這就導(dǎo)致了不同程度以及不同形式的審計風(fēng)險形成。通過大量研究得出審計風(fēng)險的形式主要有以下幾個方面。

1、審計的方式有缺陷

在固定資產(chǎn)投資的審計過程中，通常會采用分析復(fù)核法和審計抽樣法。對于分析性復(fù)核，大量運用會造成很懂分析性復(fù)核風(fēng)險，增加了審計風(fēng)險的內(nèi)容;對于抽樣調(diào)查，抽樣的樣本很有限，這種得出的結(jié)果通常都是不準確的，比較局限性而不能推斷出整體的審計結(jié)果。

2、審計單位不配合

在對固定資產(chǎn)投資的審核中，往往需要很多資料來提供依據(jù)。如果審計單位不配合，提供的資料不全面、不真實，那么審計人員的判斷也會有誤，對于固定資產(chǎn)投資的審計就沒有真實性可言。

3、審計人員專業(yè)度不高

主要是說審計人員自身的專業(yè)知識以及技術(shù)水平有限，沒有辦法發(fā)現(xiàn)在固定資產(chǎn)投資中存在的問題，然后提出錯誤性的意見。

四、固定資產(chǎn)投資審計風(fēng)險形成的原因

1、審計風(fēng)險意識淡薄

在固定資產(chǎn)的審計中，產(chǎn)生風(fēng)險的原因是多種多樣的，審計人員的風(fēng)險意識薄弱是其中重要因素之一。固定資產(chǎn)投資的審核具有復(fù)雜性，所以需要審計人員擁有很高的風(fēng)險意識，并時刻保持著對風(fēng)險的警醒。但是在實際生活中，對于固定資產(chǎn)投資的審計人員是否具有這方面的警惕性完全沒辦法去確定。根據(jù)我國現(xiàn)有的審計發(fā)展狀況來推斷，由于審計人員意識淡薄引起的審計風(fēng)險時常發(fā)生。例如，在固定資產(chǎn)投資項目現(xiàn)場取證時，審計人員就沒有及時對固定資產(chǎn)的投資施工單位或者監(jiān)理單位進行現(xiàn)場簽字確認，沒有對固定資產(chǎn)投資中所使用的物資價格進行一個審核和確定，從而導(dǎo)致了最后的審計沒有充分依據(jù)而出現(xiàn)缺陷。所以如果在審計中，審計人員沒有高風(fēng)險意識，不能時刻的保持警惕，會引起審計過程中的高風(fēng)險。

2、審計方法和技術(shù)缺陷

當前由于市場機制還不夠健全，所以固定資產(chǎn)投資審計工作的技術(shù)和方法也存在一定的缺陷，這種狀況很容易引起審計風(fēng)險的發(fā)生。主要有以下幾個方面。

（1）固定資產(chǎn)的審計通常情況下都是簡單的“就項目審核項目”，內(nèi)容主要是側(cè)重于微觀層面，而不是對所獲得審計資料進行深度分析研究，然后從宏觀上對于固定資產(chǎn)投資提出可行性的建議和審計方法。

（2）現(xiàn)有的固定資產(chǎn)審計內(nèi)容還是以傳統(tǒng)的方式來尋找審計過程中所出現(xiàn)的紕漏，審計的重點是真實性和可靠性，在固定資產(chǎn)的投資中發(fā)現(xiàn)其違紀違法的內(nèi)容仍是審計過程中的主要內(nèi)容。但是，就現(xiàn)在的經(jīng)濟環(huán)境而言，固定資產(chǎn)投資效益審計以及全過程審計成為未來的主流發(fā)展，但是現(xiàn)有的審計方法不能滿足審計實際的發(fā)展需求。

3、參建方責(zé)任機制不健全

固定資產(chǎn)的投資涉及很多責(zé)任方，所以參建方的責(zé)任機制是否健全將會影響到審計風(fēng)險。在我國現(xiàn)有的固定資產(chǎn)投資市場中，往往忽略了這個方面，固定資產(chǎn)投資參建方責(zé)任機制都不完善和健全，很容易誘發(fā)導(dǎo)致風(fēng)險因素。理論上來說，建設(shè)方應(yīng)該對固定資產(chǎn)的全過程進行管理負責(zé)，設(shè)計方應(yīng)該對建筑的可行性和實施性負責(zé)，監(jiān)理方要對現(xiàn)場的施工情況進行監(jiān)督，包括工程的變更、簽證的時效性和真實性。如果各個參與建設(shè)的合作方都能明確自己的責(zé)任，這就有效的減少了審計風(fēng)險的發(fā)生。但是在固定資產(chǎn)投資過程和實施過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)合作方自顧自的行事，管理不規(guī)范、資料不完整進而導(dǎo)致了固定資產(chǎn)的投資風(fēng)險。

五、固定資產(chǎn)投資項目審計風(fēng)險的應(yīng)對措施

1、強化審計人員的風(fēng)險意識

為了應(yīng)對審計人員風(fēng)險意識薄弱而導(dǎo)致的固定資產(chǎn)投資風(fēng)險，審計人員應(yīng)該在對固定資產(chǎn)投資審計之前就樹立好風(fēng)險意識，對審計風(fēng)險有一定警惕性。首先，審計人員應(yīng)該清楚地了解自己所要審計的固定資產(chǎn)的具體資料，以及明確自己在審計中所需要承擔的責(zé)任和工作范圍，一絲不茍地對待固定資產(chǎn)投資的審計工作，尤其是將固定資產(chǎn)投資的審計規(guī)范化和標準化符合相關(guān)的要求和程序。其次，更要對固定資產(chǎn)做風(fēng)險評估，審計人員應(yīng)該對可能造成固定資產(chǎn)投資審計風(fēng)險的因素進行分析，提前做出決策未雨綢繆，這樣才能有效的防止審計中的風(fēng)險發(fā)生，也能夠在突發(fā)性的風(fēng)險中快速做出決策。在風(fēng)險評估中，可以采取風(fēng)險的大小來合理安排審計項目的先后順序，確定審計工作的重點，明確降低固定資產(chǎn)投資審計的風(fēng)險方法與措施，這樣有利于審計人員在后期對于固定資產(chǎn)投資風(fēng)險的審計工作的有效防范。

2、完善審計的方法和技術(shù)

隨著經(jīng)濟與技術(shù)的發(fā)展，現(xiàn)有的很多固定資產(chǎn)投資審計都沒辦法滿足固定資產(chǎn)投資的審計任務(wù)，不能適應(yīng)多變的經(jīng)濟環(huán)境，審計難度大幅增加。由于審計具有審計范圍大、審計內(nèi)容多、審計時間長等特點，從而導(dǎo)致了固定資產(chǎn)的投資審計方法相比較一般的審計項目更加復(fù)雜，且技術(shù)要求更高，所以對于完善固定資產(chǎn)投資審計的技術(shù)和辦法刻不容緩。對于固定資產(chǎn)投資審計的改進方向，根據(jù)現(xiàn)有的固定資產(chǎn)投資審計辦法的基礎(chǔ)上進行完善和改變，將原有的審計辦法轉(zhuǎn)變成以對內(nèi)部控制系統(tǒng)為基礎(chǔ)的抽樣審計，借助該控制系統(tǒng)的評價結(jié)果來確定審計工作的重難點。加強投資方內(nèi)控制度建設(shè)，同時要進行充分的分析測試，根據(jù)分析結(jié)果擬定審計計劃、實施審計具體工作、得出重要的結(jié)論，最后在審計程序中把風(fēng)險因素列入進去。

3、控制來源于各個參建方的風(fēng)險

實踐證明，固定資產(chǎn)的投資審計和其他項目的審計明顯不一樣，這就要求我們區(qū)別對待，一般的財務(wù)審計主要是根據(jù)材料來做出審計意見，而對于固定資產(chǎn)投資審計不僅要對資料進行審計工作，同時也要對工程現(xiàn)場實物方面進行審計。所以在進行審計的時候，需要各個參建方提供真實有效的數(shù)據(jù)，審計人員根據(jù)自己的專業(yè)經(jīng)驗對參建方提供的資料進行專業(yè)綜合性分析。如果在此過程中，參建方提供了錯誤的資料，而審計人員也沒有發(fā)現(xiàn)就會導(dǎo)致審計工作誤判，從而不能提出可行性的審計意見，所以審計機構(gòu)應(yīng)該督促參建方提供真實可靠合法的資料。嚴格要求固定資產(chǎn)投資的建設(shè)方對自己提供的資料負責(zé)，并簽訂承諾書，若出現(xiàn)資料的不真實性，切實追究有關(guān)人員的責(zé)任。

4、做好投標招標的工作

對于固定資產(chǎn)投資審計而言，由于工程施工招投標審計為事后審計，加上違規(guī)手段隱蔽，往往存在較大的風(fēng)險，這就要求在審計過程中更加注重審計程序到位，掌握招投標審計的重點和方法。

根據(jù)招投標工作流程，工程項目招投標審計主要分為三個階段：工程施工招投標審計、開標評標以及定標審計，簽訂合同審計。其中工程施工招標審計是最為重要的一個環(huán)節(jié)，應(yīng)重點關(guān)注招標的合法性，關(guān)注建設(shè)項目是否符合招標條件，主要審計初步設(shè)計及概算、招標范圍及方式，審計招標人是否具有編制招標文件和組織評標的能力;關(guān)注招標文件及投標文件，重點審查是否存在招標人以不合理的標段或工期限制或排斥投標人現(xiàn)象，以及是否存在哄抬標價或泄漏標底現(xiàn)象。開標評標以及定標審計重點關(guān)注開標過程是否符合程序，避免虛假評標現(xiàn)象出現(xiàn)。簽訂合同審計重點關(guān)注合同主要條款是否與中標文件中內(nèi)容一致，有無實質(zhì)性變更，避免中標方違規(guī)將項目主體分包的風(fēng)險。

5、開展合同審查實施

加強審計人員的法律意識，針對合同條款是否嚴密規(guī)范做審查，關(guān)注相關(guān)文件審查的先后順序，規(guī)定雙方應(yīng)該承擔的義務(wù)以及權(quán)利，對風(fēng)險做好明確規(guī)定。針對一些工期較長的合同，應(yīng)定量做好風(fēng)險范圍的約定。加強對合同的追蹤管理，避免因文件遺失或者文件不齊全而導(dǎo)致的糾紛問題。

六、總結(jié)

固定資產(chǎn)投資是項龐大的工程，涉及單位多、建設(shè)內(nèi)容廣、項目周期長，資金投入以及流動都很大，這加大了審計工作的難度。再加上各種因素的影響，審計過程中難免會出現(xiàn)各種各樣的風(fēng)險，就更要求審計人員給予高度的重視，在審計過程中時刻有風(fēng)險意識，并采用科學(xué)合理的方法進行固定資產(chǎn)投資的審計工作。

【參考文獻】

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[3] 張文利：固定資產(chǎn)投資審計的風(fēng)險與防范[J].江西審計與財務(wù)，2002（z1）.

第3篇

房企缺乏業(yè)務(wù)風(fēng)險管理人才近幾年來,隨著我國房價的高企,我國房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展非常迅猛,房地產(chǎn)項目開發(fā)遍及全國各大中小城市。一些大型房企,如保利、碧桂園、綠城、萬科、恒大等房地產(chǎn)企業(yè)在全國各大中城市不斷布點,下設(shè)子公司不斷開發(fā)新項目。雖然大型房企的管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗比較充足,管理比較完善,員工隊伍經(jīng)驗比較豐富,但不是企業(yè)規(guī)模越大越好。企業(yè)隨著規(guī)模的擴大,可能會導(dǎo)致規(guī)模不經(jīng)濟,這主要是由于企業(yè)項目的盈利性不同、企業(yè)內(nèi)部協(xié)調(diào)和管理更加復(fù)雜、項目的跟蹤和監(jiān)控的難度大。通過市場增長率-相對市場占有率兩個維度來分析經(jīng)營業(yè)務(wù),可將企業(yè)業(yè)務(wù)分成四類,分別是明星類、金牛類、問號類和瘦狗類業(yè)務(wù)。對于不同的業(yè)務(wù),企業(yè)應(yīng)該采取不同的管理策略。金牛類業(yè)務(wù),市場占有率較高,這是企業(yè)的主要資金來源,但市場增長緩慢,企業(yè)的投資不用太大;明星類業(yè)務(wù),市場占有率較高,能回收大量資金,同時市場增長較快,為了保持在市場中的優(yōu)勢,企業(yè)需要加大投資;問號類業(yè)務(wù),企業(yè)要進行有效分析,選出一部分業(yè)務(wù)投入大量資金,促使其發(fā)展成為企業(yè)的明星類業(yè)務(wù),對于無力推進的業(yè)務(wù),企業(yè)應(yīng)該放棄;瘦狗類業(yè)務(wù),市場占有率和市場增長率均很低,企業(yè)沒有必要繼續(xù)投資。房企應(yīng)通過定期召開各地子公司負責(zé)人參加經(jīng)營形式分析會等形式,及時了解一線市場狀況,統(tǒng)一思想和行動;可以根據(jù)正常的市場變化及時調(diào)整項目開發(fā)計劃和產(chǎn)品結(jié)構(gòu),確保公司產(chǎn)品符合市場需求。我國房企目前比較缺乏業(yè)務(wù)風(fēng)險管理人才,在企業(yè)規(guī)模持續(xù)擴大和業(yè)務(wù)范圍不斷拓寬的前提下,缺乏在人力資源管理、風(fēng)險控制、項目管理方面的人才,從而幫助企業(yè)在投資、成本控制、財務(wù)管理、質(zhì)量管理、品牌和銷售管理、人力資源管理等個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)制定相應(yīng)的制度體系,分析經(jīng)營業(yè)務(wù)的盈利狀況;幫助企業(yè)控制區(qū)域公司數(shù)量,由已進駐城市負責(zé)周邊新進入城市的管理,對經(jīng)營業(yè)務(wù)進行有效取舍;幫助企業(yè)加強信息化建設(shè)、改進管理方法,逐步建立起財務(wù)、成本管理、銷售、人事四大信息系統(tǒng),并在此基礎(chǔ)上開放統(tǒng)一的信息化管理平臺,提高業(yè)務(wù)的規(guī)范性和信息傳遞的及時性,對企業(yè)項目進行有效管控。

對房地產(chǎn)企業(yè)人力資本投資問題的對策

因為人力資本投資回報期長,投資對象即勞動力的主觀能動性較強,人力資本投資需要不斷地、持續(xù)地進行。因此,作為高度追逐利潤的房地產(chǎn)企業(yè),對人力資本的投資更顯吝嗇。如果沒有對房地產(chǎn)企業(yè)人力資本投資的不確定性進行有效的預(yù)測和預(yù)防,很難激勵房企進行人力資本投資的積極性和主動性。我國房企人力資本投資問題的控制機制1.房企人力資本投資的法律保障房地產(chǎn)企業(yè)的流動性一直高居各行業(yè)的前列,特別是核心員工的流失更加成為我國房企的最令人頭疼的問題。我國《勞動合同法》的最新條款中的“競業(yè)限制”能夠從法律上保障房企流失員工在規(guī)定年限內(nèi)不能在本行業(yè)就業(yè)。但是,我國執(zhí)法監(jiān)督存在極大問題,違法不糾的現(xiàn)象普遍存在,導(dǎo)致同行業(yè)跳槽的現(xiàn)象非常普遍,我國房企真正使用“競業(yè)限制”的法律,對跳槽員工進行房企的例子少之又少。有鑒于此,房地產(chǎn)企業(yè)必須具備強烈的法律意識,保護自己人力資本投資的效益和成果。同時還必須與員工簽訂相關(guān)競業(yè)限制、保密和賠償協(xié)議,以保護房企的人力資本投資正當權(quán)益。自從2010年我國限購房政策以來,房子越來越不好賣,房地產(chǎn)行業(yè)營銷策劃人員跳槽越來越頻繁。資深的策劃人才傾向于大型知名的房地產(chǎn)企業(yè),中小型房地產(chǎn)企業(yè)遭遇人才瓶頸,房地產(chǎn)企業(yè)挖人力度空前激烈,為了保護房企的人力資本投資的利益,房企有必要依據(jù)協(xié)議要求司法保護。這樣,可以在房地產(chǎn)企業(yè)剎住這股歪風(fēng),防止房企人才受高薪的誘惑,不顧與房企簽訂的競業(yè)和保密協(xié)議,攜帶商業(yè)秘密跳槽,給房企帶來巨大的經(jīng)濟損失。只有拿起法律武器,將違反者告上法庭獲得勝訴,才能為房企挽回經(jīng)濟效益。2.房企人力資本投資的制度保障通過《勞動法》的“競業(yè)限制”和合同的保密協(xié)議的法律保障機制只是一種比較消極的做法。房地產(chǎn)企業(yè)如果要在市場競爭當中具備競爭優(yōu)勢,必須要有積極、主動的激勵員工機制才行。薪酬制度是房企激勵員工的一項最主要的制度,要使薪酬制度能真正激勵員工,必須有一整套配套制度作為保障。房地產(chǎn)企業(yè)不同部門、不同崗位的要求不同,給予的薪酬當然也就不同。所以,房地產(chǎn)企業(yè)必須要對企業(yè)的各部門及其崗位進行有效地工作崗位分析,得到各工作崗位的標準,即工作崗位說明書。以此進一步形成房企人員招聘、員工培訓(xùn)、員工績效管理、員工薪酬管理的文件。房企的工作崗位分析必須要引起企業(yè)高層的充分重視和支持,同時工作崗位分析要讓全公司所有部門和普通員工參與進來。房企一定要根據(jù)企業(yè)的需要數(shù)量和標準展開人員招聘工作,“一個蘿卜一個坑”,企業(yè)一定要堅持寧缺勿濫的原則,絕不放松錄用標準。員工招聘不僅需要招到自己各崗位所需任職資格的人才,同時一定要注重員工的價值觀是否與企業(yè)相一致,只有與企業(yè)有共同想法和理想的員工,才會真正將企業(yè)當作是自己的歸屬。找到合適員工,要把他放在合適的崗位上。員工的任職崗位不僅要注重能力,最重要的是要注重員工的興趣。為了保證員工的績效,房企必須要建立有效的績效管理體系。房企的績效考核一定要公平,以員工的實際表現(xiàn)作為考核的依據(jù)。很多房企比較偏重于對員工績效結(jié)果的評估,而忽視對員工績效的管理。績效管理強調(diào),房企必須要有員工一起制定員工績效的目標,隨時與員工進行績效的溝通。每到考核期不僅將績效考核的結(jié)果告訴員工,還要與員工交流績效大小的原因,與員工一起制定下一階段績效改進的計劃。這樣,員工在房企的表現(xiàn)才是可持續(xù)的。保利地產(chǎn)非常注重公司人力資源的培養(yǎng),認為人力資源是公司的第一資源,是公司未來競爭的保障。2006年,保利公司就啟動了人力資源孵化器戰(zhàn)略,將公司人力資源培養(yǎng)分為專項技術(shù)培養(yǎng)、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)培養(yǎng)、職業(yè)精神培養(yǎng)和企業(yè)文化培養(yǎng)四部分。并且啟動公司內(nèi)部培訓(xùn)師制度,定期邀請外面的專家來公司對員工展開培訓(xùn),公司高管直接加入到新進員工的培訓(xùn)行動之中,并強化薪酬激勵機制和內(nèi)部獎懲制度。3.房企人力資本投資的文化保障現(xiàn)在,很多房企比較重視企業(yè)文化的建設(shè),企業(yè)文化的核心是價值觀認同。企業(yè)文化是企業(yè)的軟實力,對企業(yè)員工會產(chǎn)生巨大的導(dǎo)向作用、約束作用、凝聚作用和激勵作用。必須要明確的是,建設(shè)企業(yè)文化不僅僅是企業(yè)文化部門的職責(zé),是企業(yè)高層職責(zé),是企業(yè)管理層的職責(zé),更是企業(yè)所有員工的職責(zé)。只有企業(yè)高層重視企業(yè)文化,企業(yè)文化才能被員工認同,調(diào)動勞動者的積極性才會得到提高勞動效率。企業(yè)的價值觀只能通過制度規(guī)范才能讓員工明白,怎樣的行為才是企業(yè)所期待的,怎樣的行為是企業(yè)所不允許的。因為不同的人有不同的想法,只能通過制度才能將企業(yè)的價值觀流淌在員工的血液當中,逐步變成為每位員工的行為習(xí)慣。先進的企業(yè)文化一旦形成,就會為房企的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)。恒大地產(chǎn)通過對排球和足球的持續(xù)投資,使恒大地產(chǎn)的艱苦創(chuàng)業(yè)、無私奉獻、努力拼搏、開拓進取的企業(yè)文化為員工所熟悉。以理念奠基、視道德倫理重商業(yè)利益,是萬科的最大特色。萬科認為,堅守價值底線,拒絕利益誘惑,堅持以專業(yè)能力從市場獲取公平回報,致力于規(guī)范、透明的企業(yè)文化建設(shè)和穩(wěn)健、專業(yè)的發(fā)展模式是萬科獲得成功的基石。憑借公司治理和道德準則上的表現(xiàn),萬科載譽不斷。萬科公司的定位是:做中國地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)跑者。萬科強調(diào)對內(nèi)平等,對外開放,致力于建設(shè)“陽江照亮的體制”,萬科把人才視為資本,倡導(dǎo)“健康豐盛的人生”,萬科公司的企業(yè)文化備為業(yè)界所推崇。房地產(chǎn)企業(yè)人力資本投資問題的控制措施1.房企必須要建立人力資本投資決策科學(xué)體制科學(xué)的決策建立在對企業(yè)外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境分析的前提之上,這是房企降低人力資本投資不確定性的關(guān)鍵。房企在了解外部經(jīng)營環(huán)境的基礎(chǔ)下,房企必須對自己的員工進行摸底,要清楚了解企業(yè)現(xiàn)在員工的狀況,人是多還是少,哪個崗位人多,哪個崗位人少。現(xiàn)有的員工的質(zhì)量和數(shù)量能否滿足企業(yè)發(fā)展的需要,只有這樣,房企才能進行合理的人力資本投資,降低人力資本投資失敗的風(fēng)險。房企一定要擺脫“一言堂”的、傳統(tǒng)的、完全依賴決策者個人的判斷來作決策的困境,建立人力資源管理信息系統(tǒng),建立人力資本投資核算體系,從制度上保證人力資本投資的效率、效果。恒大地產(chǎn)通過社會招聘、接收大學(xué)生、內(nèi)部培養(yǎng)、海外引進等方式整合高素質(zhì)的人力資源,形成了一支年輕化、高學(xué)歷、高素質(zhì)的學(xué)習(xí)型管理團隊,提高了公司決策團隊的綜合素質(zhì),這是恒大連續(xù)數(shù)年保持高速增長關(guān)鍵。廣州富力地產(chǎn),隨著地產(chǎn)規(guī)模化、跨地域發(fā)展,面臨的人力資源管理挑戰(zhàn)也越來越嚴峻,由于缺乏科學(xué)、高效的人力資源信息化管理體系,導(dǎo)致各環(huán)節(jié)工作效率不高。自2007年以來,廣州富力地產(chǎn)引入了用友公司房地產(chǎn)管理系統(tǒng),建立起完善的激勵與平衡機制,充分調(diào)動和發(fā)揮企業(yè)員工的積極性與創(chuàng)造性,充分開發(fā)企業(yè)人力資源,從而創(chuàng)建出一套先進、科學(xué)與合理的人力資源信息化管理模式。2.房企要建立人性化的持續(xù)激勵機制現(xiàn)在的企業(yè)都說人力資源是企業(yè)的第一資源,但關(guān)鍵是要落在實處。知易行難,大多數(shù)房企仍然只將公司員工看作是公司機器設(shè)備一樣,不停地進行壓榨,不停的要求和索取,而沒有真正將員工看作是房企的資本,要通過投資才能可能獲得很多的回報。我們應(yīng)該將員工看作是“蓄電池”,可以不斷地充電放電。“充電”就是對人力資源的投資,“放電”就是人力資本給房企的回報。只有房企真正將員工放在房企同等重要的地位,真正地尊重員工,并通過建立薪酬激勵、環(huán)境激勵、發(fā)展激勵、領(lǐng)導(dǎo)激勵等多方面的激勵機制,如下圖,才能促進員工工作效率的提高、忠誠度的增加、減少房企員工的流失、滿足員工的自我成就感,最終減少房企人力資本投資的不確定性。

幫助總經(jīng)理個性化改進HR管理績效總經(jīng)理根據(jù)部門實際情況選定5-8個HR目標HR定期給總經(jīng)理提供數(shù)據(jù)信息（本部門與公司）•推薦業(yè)界優(yōu)秀人才人；•招聘高級人才到崗人；•部門績效面談覆蓋率；•工作環(huán)境指數(shù)提高到；•薪酬福利溝通？•關(guān)鍵崗位/績優(yōu)人員流失率；•本人及班子對員工的培訓(xùn)學(xué)時；•本人開發(fā)課程2門以上•本人及班子成員的后備干部比例；•下一步覆蓋比例人性化的人力資源目標管理目標庫（HR）持續(xù)改進（GM）目標跟蹤（HR數(shù)據(jù)）發(fā)展人選定目標（GM）吸引人激勵人保留人圖1人性化的、持續(xù)激勵機制合生創(chuàng)展強調(diào)結(jié)合公司實際情況及市場狀況制定集體的薪酬策略,規(guī)定按員工所處級別及承擔職務(wù)制訂薪酬,同時也考慮員工的學(xué)歷、資歷、技能等因素并考慮生活費用與物價水平、地區(qū)和行業(yè)工資水平、勞動力市場的供求狀況和公司財務(wù)能力、預(yù)算控制、薪酬政策、企業(yè)規(guī)模、比較工作價值、競爭力等。公司的薪酬根據(jù)年度通貨膨脹、勞動力市場供求變化、公司當年整體效益等因素進行工資調(diào)整。萬科企業(yè)員工手冊上印著一句話:“人才是一條理性的河流,哪里有低洼就流向哪里。”萬科的企業(yè)文化一貫是讓職員有尊嚴,把人當作第一要務(wù),員工之間互相尊重,牢牢把住了員工的脈搏,進而促進了企業(yè)人力資本投資收益。3.房企要與員工建立以勞動契約和心理契約為雙重紐帶的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系房企要真正重視員工,強調(diào)房企與員工共進退、共發(fā)展,真正關(guān)心員工、讓員工感受到企業(yè)大家庭的溫馨。福利措施要首先想到員工,經(jīng)濟形勢不好,削減工資要首先從管理層開始。不斷提高員工的工作環(huán)境和生活質(zhì)量,幫助員工養(yǎng)成良好的生活習(xí)慣,提高員工的健康水平,關(guān)心員工及其家庭。幫助員工進行職業(yè)生涯規(guī)劃,延長房企人力資本使用期限,讓員工成為房企的忠實員工。尊重員工的個性,創(chuàng)建與員工互信的溝通氛圍,培養(yǎng)發(fā)展員工的團隊精神,降低溝通成本和提高工作效率。只有這樣,房企對員工的心理期望才能與員工對房企的心理期望達成一種默契,真正在房企和員工之間建立信任與承諾關(guān)系。從而激活房企員工隊伍,發(fā)揮員工的積極性和創(chuàng)造力。房企與員工建立了有效的共生關(guān)系,從根本上就防范人才流失現(xiàn)象的發(fā)生,提高了房企人力資本投資的效益。4.房企應(yīng)創(chuàng)建學(xué)習(xí)型組織世界已經(jīng)進入學(xué)習(xí)型組織的時代,能創(chuàng)建學(xué)習(xí)形組織的企業(yè),才是最有活力的企業(yè)。我國房企要制定適合自己的戰(zhàn)略,通過自我批評、信息反饋和交流而力求進步,向未來進軍。房企只有敢于否定自我,不斷學(xué)習(xí)、提高,才能在發(fā)現(xiàn)優(yōu)點和成績同時,發(fā)現(xiàn)許多潛藏的弱點。這樣,房企才能在克服弱點和發(fā)揮優(yōu)勢的過程中不斷向前發(fā)展。我國房企在充分衡量房地產(chǎn)項目開發(fā)過程的各要素之后,應(yīng)極力在進行更有效的管理和避免過度官僚化之間尋求一種新平衡,以更徹底地分析與客戶的聯(lián)系,視客戶的支持為自己進步的依據(jù),系統(tǒng)地從過去和當前的研究項目與房地產(chǎn)項目中學(xué)習(xí),不斷地進行自我批評、自我否定。還要通過網(wǎng)絡(luò)在企業(yè)內(nèi)外建立廣泛的聯(lián)系和信任,要求企業(yè)經(jīng)理人員、員工和顧客保持密切聯(lián)系,加強互動式學(xué)習(xí),實現(xiàn)資源共享;通過建立共享制影響公司文化的發(fā)展戰(zhàn)略,促進公司組織發(fā)生變化,保持充分的活力。建立學(xué)習(xí)型組織,使公司整體結(jié)合得更加緊密,效率更高地向未來進軍。例如合生創(chuàng)展公司專門針對大學(xué)畢業(yè)生開展了一個名為“合動力”的人才培養(yǎng)計劃。第一階段是畢業(yè)前實習(xí),主要是公司基礎(chǔ)培訓(xùn)加崗位體驗培訓(xùn)。第二階段是入職后培訓(xùn),主要是集中到集團一周入職拓展培訓(xùn)加合生學(xué)府E-learning工作標準培訓(xùn)。第三階段是定崗后一年內(nèi)培養(yǎng),主要是職業(yè)加油站,專業(yè)培訓(xùn)加指定帶教老師崗位工作帶教培訓(xùn)。最后是幫助新員工進行職業(yè)生涯規(guī)劃。合生創(chuàng)展通過這一系列組織學(xué)習(xí)培訓(xùn),培養(yǎng)了一大批符合企業(yè)要求的人才,并且奠定了一個濃烈的學(xué)習(xí)氛圍,無形中提高了人力資本投資收益。