城市開發(fā)的盈利模式探究范文

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1城市土地流轉(zhuǎn)主體盈利來源

1)政府盈利來源。政府作為非盈利性機(jī)構(gòu)，其利益即社會(huì)公眾利益，而實(shí)踐中政府是由龐大工作人員組成的經(jīng)濟(jì)利益共同體，并且政府充當(dāng)著城市基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)主要角色，所以政府必須保障其充足的資金以維系機(jī)構(gòu)乃至社會(huì)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。土地作為城市開發(fā)的載體，城市建設(shè)征地拆遷的土地收入是各級(jí)地方政府財(cái)政收入的重要來源，可分為城市土地地租(征地費(fèi)用)和稅收(城建稅及教育附加稅等)兩部分。2)一級(jí)開發(fā)公司盈利來源。一級(jí)開發(fā)主體作為市場(chǎng)“理性經(jīng)濟(jì)人”角色，追求城市土地開發(fā)利潤最大化，其收益來源于土地一級(jí)市場(chǎng)購買與房地產(chǎn)售賣市場(chǎng)的差價(jià)，為了盡量擴(kuò)大利潤空間，土地一級(jí)開發(fā)公司不得不嚴(yán)格控制土地整理過程中各種費(fèi)用(拆遷、安置、基礎(chǔ)配套建設(shè)等)的支出，嚴(yán)格限制資金投入，使資金利用效率最高。目前，市場(chǎng)上比較普遍的土地一級(jí)開發(fā)利益分配方式是利潤分成模式，由一級(jí)開發(fā)公司與政府約定，“國有土地使用權(quán)出讓價(jià)款”減去“土地一級(jí)開發(fā)成本”，再減去“政府提取的各項(xiàng)費(fèi)用”即為其盈利來源。其次，一級(jí)開發(fā)公司為實(shí)現(xiàn)更大利潤常常在土地一二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行聯(lián)動(dòng)收益，其主要原因來源于土地一級(jí)開發(fā)公司先入為主的優(yōu)勢(shì)以及政府的優(yōu)惠承諾獲取的相對(duì)低成本的土地。然而，隨著房、地運(yùn)營模式的分離，一、二土地市場(chǎng)將實(shí)現(xiàn)獨(dú)立，土地一級(jí)開發(fā)公司盈利的主要途徑還是在于其開發(fā)過程中科學(xué)合理的投資與其對(duì)成本的嚴(yán)格控制。

2二級(jí)開發(fā)的盈利模式

在城鎮(zhèn)化連續(xù)成為市場(chǎng)熱炒主題的背景之下，二級(jí)開發(fā)市場(chǎng)作為一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)的延續(xù)，能有效的聯(lián)動(dòng)，反映了土地一級(jí)市場(chǎng)的需求及房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況。以房地產(chǎn)為例，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)是指已取得土地開發(fā)經(jīng)營權(quán)的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)，在該地塊的土地上建造好的建筑物，如住宅房、辦公樓等，將土地使用權(quán)和土地上建筑物的所有權(quán)一并轉(zhuǎn)讓或僅出租給房地產(chǎn)消費(fèi)者的市場(chǎng)。二級(jí)開發(fā)的盈利模式，指土地使用權(quán)作為商品流入市場(chǎng)，其擁有者對(duì)土地進(jìn)行二次開發(fā)，將土地上的建筑房屋出售或出租以獲取利潤的盈利模式。

2.1房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)市場(chǎng)前景房地產(chǎn)是一種特殊商品，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系來看，供求機(jī)制是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作的最基本機(jī)制。房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著雙需求，表現(xiàn)在居住需求和投機(jī)需求，相比新能源、股市、黃金等，房地產(chǎn)行業(yè)具有門檻低，保值性好等特點(diǎn)，隨著城市化的進(jìn)程的加快，城市土地增值使得地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，房地產(chǎn)也是極好的保值增值投資品。

2.2房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)主要盈利來源房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)成本的高低直接影響其盈利，房地產(chǎn)商要實(shí)現(xiàn)最大利潤，就必須對(duì)房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)成本影響因素合理操作。本文把影響房地產(chǎn)開發(fā)成本的因素歸結(jié)為五種:稅收、滾動(dòng)開發(fā)模式、負(fù)債經(jīng)營、期房銷售、土地制度。1)負(fù)債經(jīng)營。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，一般只要能湊到開發(fā)成本的30%就可以向銀行申請(qǐng)貸款，通常能貸到40%以上的款，加上施工單位為其墊付的資金，來源于銀行借款的資金及購房者的按揭，目前中國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運(yùn)行項(xiàng)目時(shí)約70%的資金都是來自銀行。房地產(chǎn)企業(yè)有償利用債務(wù)資本來進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營和管理，借助財(cái)務(wù)杠桿的作用，能最大限度地提高資金的使用效率，充分發(fā)揮負(fù)債的增值功能，提高自由資金利潤率以謀取可觀利潤。2)期房銷售。一則開發(fā)商可以提前償還貸款以減少財(cái)務(wù)利息支出;二則盈余資金又被轉(zhuǎn)入下一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目。作為下一項(xiàng)目自有資金以向銀行貸款保證項(xiàng)目得以持續(xù)，而不用等本期樓盤售完和全部收回資金，通過利用消費(fèi)者的預(yù)付賬款，能有效減少其財(cái)務(wù)成本，進(jìn)而擴(kuò)大房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)市場(chǎng)利潤空間。3)稅收。房地產(chǎn)商通過在預(yù)售樓盤時(shí)故意推遲以延遲稅款方式以保證項(xiàng)目運(yùn)營資金的充足，減少運(yùn)營期貸款利息費(fèi)用支出。4)土地制度。由于土地二級(jí)市場(chǎng)的不完善、一二級(jí)市場(chǎng)分工模糊，大型的房地產(chǎn)開發(fā)商往往將一級(jí)土地整理與二級(jí)開發(fā)相結(jié)合，提前介入土地市場(chǎng)并與政府共同約定出讓土地的限制性條件，在招、拍、掛中確保自己能順利地以較低成本取得二級(jí)開發(fā)權(quán)，從而減少土地成本實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的盈利。

3城市資產(chǎn)運(yùn)營的盈利模式

“城市運(yùn)營”是在“經(jīng)營城市”的理念下于2002年萌發(fā)的一個(gè)新事物。城市運(yùn)營是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)深入發(fā)展的產(chǎn)物，在城市競(jìng)爭時(shí)代里，政府必須轉(zhuǎn)變其職能并采取一系列行動(dòng)提高公共經(jīng)濟(jì)效率，從開發(fā)城市到管理城市到運(yùn)營城市，再到如何把城市經(jīng)營好，讓城市更好地發(fā)展，更富有競(jìng)爭力。城市資產(chǎn)運(yùn)營的盈利模式，是指城市運(yùn)營商按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律配合政府，運(yùn)用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的手段，通過政策運(yùn)作與資產(chǎn)經(jīng)營，對(duì)城市已積累的資金、有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)進(jìn)行集聚、重組和營運(yùn)，計(jì)算其投入和產(chǎn)出，力求以最低“成本”獲取城市開發(fā)的最大化公共績效，同時(shí)獲取運(yùn)營商自身利潤的最大化。

3.1城市資產(chǎn)構(gòu)成“資產(chǎn)”是指具有市場(chǎng)價(jià)值或交換價(jià)值的實(shí)體，這種實(shí)體是指所有者的財(cái)富或財(cái)產(chǎn)的價(jià)值綜合物，既包括資本形態(tài)的價(jià)值，也包括非資本形態(tài)的價(jià)值，城市資產(chǎn)構(gòu)成系統(tǒng)見圖3。城市資產(chǎn)最終以城市資金或城市資產(chǎn)存量形式得以體現(xiàn)，新一輪“造城運(yùn)動(dòng)”，城市開發(fā)主體通過對(duì)人力資源在特定地域空間勞作績效和創(chuàng)造成就的充分利用，能進(jìn)一步挖掘新時(shí)期城市市場(chǎng)價(jià)值潛力。

3.2基于企業(yè)經(jīng)營的城市資產(chǎn)運(yùn)營價(jià)值鏈企業(yè)價(jià)值鏈?zhǔn)窃谠O(shè)計(jì)、生產(chǎn)、銷售、發(fā)送和輔助其產(chǎn)品的過程中進(jìn)行種種活動(dòng)的關(guān)聯(lián)關(guān)系形態(tài)。目前成功的城市運(yùn)營商，大多“發(fā)家”于房地產(chǎn)開發(fā)公司或市政建設(shè)公司，立足于城市資產(chǎn)構(gòu)成，具有行業(yè)競(jìng)爭力和適應(yīng)市場(chǎng)的城市運(yùn)營商，應(yīng)摒棄以往房地產(chǎn)公司或市政建設(shè)公司單純進(jìn)行住宅、樓盤開發(fā)或市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的做法，充分發(fā)揮城市資源整合能力，延伸城市開發(fā)價(jià)值鏈。整合、發(fā)展、策劃土地整理等上游價(jià)值鏈，中期以規(guī)劃地區(qū)建設(shè)，并以持有寫字樓、商業(yè)、廉租房、公租房等物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營，逐步成熟后，以具體城市運(yùn)營項(xiàng)目為主體，爭取參與城市公用工程以及水、電、氣等公共設(shè)施運(yùn)營和管理，獲得長久穩(wěn)定收益。

3.3城市資產(chǎn)運(yùn)營主要盈利來源1)基礎(chǔ)設(shè)施整合。以土地開發(fā)、規(guī)劃為先導(dǎo)，城市運(yùn)營商早期參與政府對(duì)城市的規(guī)劃布局，采取與當(dāng)?shù)卣闪⒑献鞴镜确绞浇鉀Q其土地一級(jí)開發(fā)過程中資金缺口以及專業(yè)力量不足等問題。政府提供行政職能，運(yùn)營商提供技術(shù)、資金、人力等開發(fā)整理土地，完善配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，同時(shí)與政府簽訂框架協(xié)議然后在公開拍賣中競(jìng)投獲得土地二級(jí)開發(fā)權(quán)，其利潤包括基礎(chǔ)設(shè)施工程前期投資所產(chǎn)生的利潤及土地熟化后出讓溢價(jià)的節(jié)省。2)城市營銷。站在大系統(tǒng)角度用多層次、多功能、多結(jié)構(gòu)、多目標(biāo)的手段對(duì)城市元素、結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)、功能、投資、布局、人口、生態(tài)等進(jìn)行超級(jí)建模與量化分析，整合資源、差異化營銷、樹立城市品牌價(jià)值，打造歷史文化特色的多元時(shí)尚體驗(yàn)商業(yè)街區(qū)，展現(xiàn)城市“核心主題”，城市的品牌價(jià)值自然帶動(dòng)地區(qū)土地，居住設(shè)施等周邊不動(dòng)產(chǎn)可觀的增值收益，并帶動(dòng)投資多元化及整個(gè)城市商業(yè)經(jīng)濟(jì)的繁榮。3)居住設(shè)施建設(shè)。城市居住設(shè)施的建設(shè)(狹義上即城市房地產(chǎn)的開發(fā))是城市運(yùn)營上最重要的盈利來源。由于前期運(yùn)營商參與的基礎(chǔ)配套建設(shè)、城市功能完善，城市營銷等因素的影響，且項(xiàng)目符合城市總體發(fā)展目標(biāo)與規(guī)劃，其區(qū)位一般較優(yōu)，居住效益一般較高。所以，城市運(yùn)營商房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)響應(yīng)通常應(yīng)遠(yuǎn)高于單純房地產(chǎn)商開發(fā)的項(xiàng)目，這在很大程度上保證了城市運(yùn)營商的房產(chǎn)銷售收入、持有性資產(chǎn)的經(jīng)營收入以及資產(chǎn)增值紅利。

作者：王守亮張志盈單位：西華大學(xué)后勤管理處西華大學(xué)建筑與土木工程學(xué)院