商業(yè)綜合體優(yōu)秀案例范文

前言：我們精心挑選了數(shù)篇優(yōu)質(zhì)商業(yè)綜合體優(yōu)秀案例文章，供您閱讀參考。期待這些文章能為您帶來啟發(fā)，助您在寫作的道路上更上一層樓。

第1篇

【關(guān)鍵詞】綠色建筑 商業(yè)綜合體 環(huán)保 建筑形式

在人口飛速發(fā)展，城市化進(jìn)程加速的今天，面對日益嚴(yán)峻的土地、環(huán)境等問題的大背景下，各種綜合體的出現(xiàn)成為了城市發(fā)展的必然。商業(yè)綜合體具有高度集約化的建筑形制已然成為城市建設(shè)的新寵，這種集辦公、購物、餐飲娛樂等一體化的建筑模式，具有多功能、高效率的特點，這種特點也很好的順應(yīng)了時代的發(fā)展，成為城市規(guī)劃中必不可少的中心元素，大部分的商業(yè)圈帶，和綜合體有著密切的聯(lián)系，但是在這種看似繁榮的大背景下，回到本質(zhì)問題，由于建筑形式的自身特點，建筑面積過于龐大、人口密度集中，功能繁多等特點，使得所需土地面積龐大，即使在原址改建，需要耗費大量的人力物力，與環(huán)保，節(jié)約背道而馳，那么有沒有一種既節(jié)約土地同時又可以減少消耗，是我們需要探究的問題。

在土地比我國還要嚴(yán)峻的日本，各種最大化利用土地的案例比比皆是，其中作為商業(yè)綜合體，最著名的莫過于難波公園和波多依運河城，我們就以難波公園為例，看看一個廢棄的棒球場，如何改變成為一個集環(huán)保和美觀為一體的大型商業(yè)綜合體建筑，為我國的建筑發(fā)展提供參考。

1 大型商業(yè)綜合體設(shè)計背景

隨著城市化進(jìn)程的飛速發(fā)展，城市中心、樞紐中心或者商業(yè)中心均出現(xiàn)了象征城市中心圈的商業(yè)綜合體，可以說商業(yè)綜合體的出現(xiàn)是必然，這種把商業(yè)、辦公、會所、酒店甚至公園這些形態(tài)集中在一起形成耦合關(guān)系，各功能分區(qū)間成為一種相互依托，成為一種高效多元化的建筑組合。它的主要優(yōu)勢在于能夠充分發(fā)揮彼此間的功能作用，來吸引不同人群，創(chuàng)造出多樣化的現(xiàn)代都市消費及生活模式。

大型商業(yè)綜合體外部特征方面主要包含了高可達(dá)性、高密度性、整體統(tǒng)一性、功能復(fù)合性，即需要較為發(fā)達(dá)的城市交通系統(tǒng)，在相對集中的區(qū)域可以緊密的與外界相聯(lián)系，同時這些建筑大部分為城市的標(biāo)志，人口密度較大，工作日人口與周末人口有著互補(bǔ)關(guān)系，建筑風(fēng)格統(tǒng)一，有著完整工作生活配套體系，互相補(bǔ)充。內(nèi)部空間主要特征為較大尺度空間、樹道型交通體系、現(xiàn)代城市景觀和高科技設(shè)施。

商業(yè)綜合體的設(shè)計背景牽涉到幾個問題，首先是定位，通過對于商業(yè)綜合體的了解，加之它的地理位置，我們常見的綜合體所在位置有以下幾種，交通樞紐、城市CBD、開發(fā)區(qū)、商業(yè)街區(qū)、大型交通設(shè)施聚集地、會展中心和風(fēng)景區(qū)。這是我們常見的商業(yè)綜合體的區(qū)位選擇，也融合了當(dāng)今城市發(fā)展的幾個關(guān)鍵要素，交通、人口、環(huán)境這些因素。

日本，我們口中常說的島國，從這里就體現(xiàn)出這個國家的寸土寸金，我們見過很多典型的日式建筑，膠囊旅館，各種小戶型建筑，都是日本土地資源匱乏的標(biāo)志，如果在市中心建造大型商業(yè)綜合體，新的土地資源不可擁有，只能在原有得舊的土地資源上進(jìn)行重新規(guī)劃，因此，如何在舊有的土地上進(jìn)行規(guī)劃，如何在龐大的交通樞紐中建立一個新的建筑，或許難波公園會給我們答案。

2 難波公園概況

2.1 難波公園的建筑設(shè)計

難波公園可以稱作一個集人文、娛樂為一體的自然生態(tài)綜合體，難波公園的原址是一座棒球館，臨近難波火車站的一片商業(yè)區(qū)，開發(fā)商為日本NK電器鐵道公司，開發(fā)商邀請美國捷得設(shè)計事務(wù)所為其設(shè)計一座具有象征意義的建筑作品，捷得因此將難波定義為城市公園，這樣的設(shè)計為喧鬧的城市帶來了城市中的綠洲。難波公園的整體構(gòu)思為一個斜坡公園，采用空間向上退臺的方式，形成高地公園，并且在外部采用暖色石材模擬成為自然峽谷，與大阪城市中的灰色混凝土飾面的建筑群形成鮮明對比，同時與建筑本身的植被交相呼應(yīng)，形成具有特色的城市景觀。因為建筑本身具有的高差，綠色植被可以很好地消除高差所帶來的心理障礙，使得與周邊景觀和諧過渡。顛覆了傳統(tǒng)建筑的機(jī)械僵硬的印象。這種開放的公園氛圍，為人們提供了完美的游樂場所，這種所謂“場所制造”理念展現(xiàn)得淋漓盡致（如圖所示）。

2.2 項目功能構(gòu)成

難波公園主要由空中花園、商業(yè)中心、寫字樓及公寓構(gòu)成。首先入口做巖石覆蓋處理，仿佛至于峽谷之中，商業(yè)中心與傳統(tǒng)商業(yè)綜合體相仿，2層-8層為商業(yè)中心，涵蓋了多種購物空間，辦公大樓毗鄰難波公園，主要作為商鋪及寫字樓。這種開放空間將商業(yè)餐飲娛樂等完美融合，是人們能夠享受到公園漫步、參觀、娛樂的效果，是消費者置身植物海洋，成為一種特殊經(jīng)歷。

2.3 園林景觀

項目的景觀規(guī)劃主要利用了相比與周圍環(huán)境較少的自然元素，其獨具特色的樹林、巖石、峭壁草地、溪流、瀑布池塘以及露天花園，這些看似與城市環(huán)境幾乎沒有任何牽連的景觀元素，都被一一用在這座商業(yè)建筑之中，充滿自然氣息。使顧客產(chǎn)生一種全新空間體驗。首先植被挑選多為耐寒植被，能夠適應(yīng)寒冷冬天同時為了能夠豐富植物層次，會有些季節(jié)性植被被引入，可以達(dá)到變換顏色目的。內(nèi)部每層景觀都有不同主題，包括花卉、林木、劇場、游樂等。為顧客帶來不同層次間的感受。這種自然景觀的結(jié)合與利用，極大地豐富了商業(yè)情緒，使人們能夠在城市中也能體驗和自然的接觸。

3 對國內(nèi)商業(yè)綜合體的啟示

根據(jù)上文對于難波公園的建筑形式以及內(nèi)部空間進(jìn)行初步探索后不難發(fā)現(xiàn)，難波公園的成功并非偶然，設(shè)計師對于舊址的利用以及空間的重新規(guī)劃，讓這座建筑重新煥發(fā)生機(jī)。對于我們建筑師來說，應(yīng)該如何采取有效方法做到既節(jié)約用地資源，同時又做到建筑本身的綠色，有以下幾點建議。

（1）建筑本身。就建筑本身來說，首先在選址上首先應(yīng)該考慮能否在原來的基礎(chǔ)上重新劃分空間，最大限度的節(jié)約舊建筑的拆除產(chǎn)生的巨額費用。因為相對于在邊界的新城區(qū)的建造，舊城區(qū)中心的建筑選址及建造首先的難題在于如何對于原有建筑物或者原有規(guī)劃的拆除，但往往舊建筑所占面積或者所占區(qū)域面積較為龐大，如果選址條件允許，借鑒外國優(yōu)秀案例，大部分商業(yè)建筑對于原有建筑重新劃分，這樣既節(jié)約了拆除成本，同時又能節(jié)省建造成本，做到一舉兩得。

（2）建筑內(nèi)部空間。內(nèi)部空間的處理上，首先是動線空間的人性化設(shè)計，隨著商業(yè)綜合體的發(fā)展，其內(nèi)部空間不再僅僅要求基本的功能，同時追求動線上的人性化合理化，甚至趣味化。我們要把內(nèi)部動線空間納入設(shè)計中，合理進(jìn)行劃分，要更多地關(guān)注人們的移動過程中的移動路徑和節(jié)點的方向性，識別性和趣味性?？梢约尤氩煌δ艿脑兀蛊錆M足購物者心理感受，更好的設(shè)置公共活動空間。

（3）建筑走向城市。建筑是城市基本單位，建筑和城市的有機(jī)結(jié)合形成了規(guī)劃，面對地少人多的窘境，建筑和城市的連接需要站在城市的角度，實現(xiàn)功能化、立體化的效率空間，合理使用綜合體內(nèi)外部交通空間，構(gòu)造垂直式交通環(huán)境，不僅高效的創(chuàng)造出商業(yè)娛樂辦公空間，同時這種交通流向更好疏導(dǎo)擁擠交通，不僅優(yōu)化本身交通環(huán)境同時也大大優(yōu)化城市空間。類似于難波公園的立體停車場和地下停車場很好的做到了人車交通環(huán)境的立體式分流，大大節(jié)約人車時間，其合理的交通流線組織成為商業(yè)建筑典范。

（4）建筑綠化。以難波公園為例，商業(yè)建筑不僅僅應(yīng)該滿足消費者的購物休閑方式，同時為人們的娛樂休閑提供一個全新的“自然場所”。這里的自然，雖有別于真正意義上的自然，但是這種場所意境的營造，應(yīng)該更加接近自然屬性。我們應(yīng)該注重如何把綠色元素引入城市中來，同時也要考慮如何連貫綜合體內(nèi)外部綠化和動線空間，找到建筑景觀和動線空間的平衡點。

（5）建筑文脈。建筑外觀形式多種多樣，是不能忽略商業(yè)綜合體和城市關(guān)系，雖然現(xiàn)代社會綜合體內(nèi)部空間形態(tài)都變化多樣，但建筑與地域文化結(jié)合，建筑文脈的丟失是當(dāng)前最大的問題。大量的照搬模式，雖然其形態(tài)多樣化且與地域結(jié)合點較差，喪失原本自己處于地域的文脈特色，需要引起我們的注意。文化的傳承不僅體現(xiàn)于文字上，建筑的體現(xiàn)或者說建筑文化的體現(xiàn)及傳承使我們作為地域設(shè)計的必要使命。綜合體的規(guī)劃要注意與當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗、氣候、文化、習(xí)慣相結(jié)合，建筑無論從外觀還是內(nèi)在空間再到與城市的結(jié)合都要參照當(dāng)?shù)匚幕厣?，?dāng)每個不同的城市有了其本身的地域?qū)傩?，那么我們的商業(yè)建筑將迎來屬于自己的一筆。

結(jié)語

綜上所述，我們知道，城市化的腳步逐漸加快，大型商業(yè)綜合體的出現(xiàn)和發(fā)展成為必然，在當(dāng)今日益嚴(yán)峻的環(huán)境條件和土地條件下，如何尋找到兩者間的平衡以及如何做到真正意義上做的環(huán)保，在建筑生態(tài)上整合環(huán)保理念，是我們作為城市建設(shè)規(guī)劃或者建筑設(shè)計需要考量的問題。本文只是參考外國優(yōu)秀案例，對一些條件允許下的一般情況作為分析對象，不排除一些特殊情況下無法進(jìn)行重新研究的特例，文章只是對于國內(nèi)商業(yè)建筑提出一些建設(shè)性的意見，希望商業(yè)建筑真正做到所謂的“綠色環(huán)?！保?jié)約資源的目的，那么本文所列舉的案例以及提出的設(shè)想，直到付出實踐，才能使中國的商業(yè)綜合體的發(fā)展達(dá)到一個新的高度，而不是一味地照搬模仿。

第2篇

關(guān)鍵詞：城市綜合體；建筑設(shè)計；設(shè)計要點

中圖分類號： TU2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：

城市綜合體的解讀

城市綜合體就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、購物中心、餐飲還有會議以及交通等城市生活空間的三項以上進(jìn)行組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個高效率、多功能的綜合體。類似東莞，西安，還有青海這些二三線城市在功能的選擇上要根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)特點有所側(cè)重，一般而言，寫字樓、酒店以及購物中心功能是最基本的組合。

二、城市綜合體的典型特征

（1）超大空間尺度

城市綜合體是與城市規(guī)模相匹配，與現(xiàn)代化城市干道相聯(lián)系的，因此室外空間尺度巨大。由于建筑規(guī)模和尺度的擴(kuò)張，建筑的室內(nèi)空間也相對較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協(xié)調(diào)，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點。

（2）通道樹型交通體系

通過地下層、地下夾層、天橋?qū)拥挠袡C(jī)規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹型”(Access Tree)體系。這種交通系統(tǒng)形態(tài)打破了傳統(tǒng)街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間。

（3）現(xiàn)代城市景觀設(shè)計

應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計、環(huán)境與行為理論進(jìn)行景觀與環(huán)境設(shè)計是城市綜合體的重要特征。通過標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。

城市綜合體的城市價值

土地集約化利用——城市本身就是一個聚集體，當(dāng)人口聚集、用地緊張到一定程度的時候，在這個區(qū)域的核心部分就會出現(xiàn)這樣一種綜合物業(yè)。

提升城市形象——應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計、環(huán)境與行為理論進(jìn)行景觀與環(huán)境設(shè)計是城市綜合體的重要特征。運用對建筑群體的深度表現(xiàn)打破傳統(tǒng)建筑立面概念，通過標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。使建筑群體成為景觀的主體，同時又承載著城市文明與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史責(zé)任。

緩解城市交通壓力——居住是城市開發(fā)的基本成分，城市綜合體是解決市中心居住問題，避免每天上下班長途跋涉造成交通擁擠和能源浪費的有效辦法。

積聚區(qū)域價值——城市綜合體的各種業(yè)態(tài)刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，能提升稅收收益，促進(jìn)城市發(fā)展；同時，城市綜合需要建立在大量的工業(yè)化生產(chǎn)以及產(chǎn)品的多樣化之上，這就帶動城市其他行業(yè)的發(fā)展，并創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會。

改變夜間空城現(xiàn)象——城市綜合體將不同時間段的功能組織在一起，各功能在時間上的銜接，使其保持24小時的繁榮，提高了綜合體的使用效益。尤其在市中心地區(qū)，城市綜合體將居住、娛樂活動注入其中，使那些在非工作時間“死去”了的區(qū)域的功能得到完善。

城市綜合體的規(guī)劃布局

成功的城市綜合體有很多有利于城市發(fā)展的城市價值，然而失敗的案例在國內(nèi)也屢見不鮮，失敗的城市綜合體不能聚集人氣，不僅上述的城市價值無法實現(xiàn)，反而會帶來資源的極大浪費。因此，如何打造成功的城市綜合體就成了我們必須研究的問題。造就成功的城市綜合體的因素是多方面的，本文結(jié)合實際設(shè)計工作，僅從建筑規(guī)劃設(shè)計的角度予以分析——綜合體設(shè)計一定要有合理的規(guī)劃布局。

1）規(guī)劃布局以商業(yè)設(shè)計為核心：商業(yè)設(shè)計是對商家、對消費者，包括對以后商業(yè)地產(chǎn)運營的綜合的專業(yè)性的考慮和提出要求，然后建筑設(shè)計，包括將來的內(nèi)部空間設(shè)計都是為商業(yè)來服務(wù)的，所以，我們認(rèn)為商業(yè)設(shè)計是規(guī)劃設(shè)計的核心，也就是說它是指導(dǎo)規(guī)劃和建筑設(shè)計的基礎(chǔ)條件。

2）規(guī)劃布局以研究綜合體外交通結(jié)構(gòu)體系為基礎(chǔ)：城市綜合體外的交通體系包含城市道路、城市地面公共交通、城市軌道交通等，它是將人流和物流從城市有效組織到綜合體內(nèi)的交通體系。

3）規(guī)劃布局以內(nèi)部動線設(shè)計為依托：成功的綜合體動線設(shè)計能引導(dǎo)和方便消費者購物，能延長消費者在綜合體內(nèi)的停留時間，帶動品牌人流量和購買率的提升，所以，綜合體在布局規(guī)劃初期就應(yīng)重點放在內(nèi)部動線規(guī)劃上。

五、設(shè)計案例及心得體會

近期我部門承擔(dān)了深圳蛇口A2地塊城市綜合體的設(shè)計工作，在此我想結(jié)合案例分析及設(shè)計過程對我們上述的觀點予以進(jìn)一步的闡述。

（一）、關(guān)于城市綜合體的業(yè)態(tài)組合

城市綜合體的業(yè)態(tài)組合，與其所處的商業(yè)環(huán)境、區(qū)域經(jīng)濟(jì)及消費結(jié)構(gòu)情況及其目標(biāo)消費人群的結(jié)構(gòu)、消費能力有很大的關(guān)系，這必然會影響綜合體的業(yè)態(tài)選擇與配比。因此，必須對項目做出明確的策劃定位，有目的的進(jìn)行招商，有效的安排業(yè)態(tài)組合，然后再進(jìn)行設(shè)計工作，避免反復(fù)修改設(shè)計的情況；所以，前期的業(yè)態(tài)策劃定位及招商工作對設(shè)計是至關(guān)重要的。

以我們此次設(shè)計的深圳蛇口A2地塊為例，項目位于市南山區(qū)中心購物區(qū)，周圍居住環(huán)境尤為突出，未來發(fā)展前景良好，可發(fā)展為城市地區(qū)中心型購物廣場，考慮到項目的可持續(xù)發(fā)展性，在規(guī)劃設(shè)計中我們采用了“主題中心+街區(qū)+超高層”的規(guī)劃模式。首先，選擇有關(guān)聯(lián)性的業(yè)態(tài)進(jìn)行組合，各種業(yè)態(tài)相互依存、相互助益，形成共生的綜合體。其次，由于不同的業(yè)態(tài)其技術(shù)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)也不一樣，在設(shè)計初進(jìn)行的預(yù)招商使我們在設(shè)計中做到了有的放矢。

“主題中心+街區(qū)+超高層”的規(guī)劃模式

（二）、關(guān)于城市綜合體的流線設(shè)計

在做城市綜合體設(shè)計時，我們應(yīng)該站在城市設(shè)計的高度，進(jìn)行全局的把控，積極與政府協(xié)調(diào)車站、地鐵、輕軌站點，與綜合體進(jìn)行銜接，將商業(yè)廣場升級為城市廣場，從而實現(xiàn)城市空間與商業(yè)界面相互促進(jìn)、雙贏的效果。

1）、外部交通流線設(shè)計

對外部交通條件合理整合、進(jìn)行引導(dǎo)，使項目能充分利用市政已有交通設(shè)施，盡量多樓層引入市政交通設(shè)施及出入口，形成多個首層，能最有效的匯聚人流，提升人氣，使商業(yè)廣場既作為具有市政職能的城市廣場，又能廣泛的匯集人氣，促進(jìn)商業(yè)氛圍的提升。

充分利用外部交通形成“多首層”界面

2）、項目內(nèi)部的車流流線的設(shè)計

在案例分析中，我們也見到有的商場因為停車?yán)щy而漸漸失去大量客源的現(xiàn)象，因此，停車庫的設(shè)計在綜合體的設(shè)計中也至關(guān)重要。首先，在設(shè)計中我們要設(shè)計有充足的車位數(shù)量，包括客用車位、殘疾人專用車位以及卸貨位，同時要注意客流與貨流流線要分離，這樣才能為顧客提供良好的購物環(huán)境；我們建議貨流從次要市政道路直接進(jìn)入地下車庫卸貨區(qū)，以實現(xiàn)人車分流。其次，在此次設(shè)計中，我們改變了僅設(shè)置地下車庫的傳統(tǒng)設(shè)計手法，設(shè)計中，借鑒萬象城的車庫做法，我們使車庫與賣場多層聯(lián)通，多個樓層引入人流。

與賣場相聯(lián)的車庫設(shè)計

（三）、內(nèi)部人流動線設(shè)計

在商業(yè)的空間設(shè)計中，設(shè)計師往往更傾向于設(shè)計出豐富多變的空間，但是在人流流線的設(shè)計上，設(shè)計則一定要簡潔流暢，使顧客用最短的距離走遍賣場；同時，人流流線一定要連續(xù)閉合，保證人流的循環(huán)。在動線設(shè)計中，應(yīng)避免一些華而不實的空間設(shè)計，力求視覺的通透，讓顧客一眼能看到越多的店鋪，越能刺激人的購買欲望。通過我們對多個案例的分析比較，最常用最有效的人流組織方式為主中庭帶一個閉合環(huán)道的形式，中庭提升空間的可識別性，而環(huán)道則最有效的解決便捷的可達(dá)性。

中庭帶環(huán)道的人流組織

在綜合體的設(shè)計中，步行街也起到了非常重要的作用，比如我們前面介紹過的石家莊地塊的設(shè)計，步行街在其中起到了“紐帶”作用，把幾個主題中心串聯(lián)起來的同時又與外部交通相銜接，讓人流從一個主力店到另一個主力店都要經(jīng)過設(shè)置了小商鋪的步行街，這樣既能使綜合體特色化，又能帶來租金收益。

六、結(jié)束語

城市綜合體規(guī)劃設(shè)計的不是僅由規(guī)劃或者建筑專業(yè)主導(dǎo)完成的一項設(shè)計工作，而是一個過程，是一個能讓商業(yè)策劃、業(yè)態(tài)規(guī)劃、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計、燈光設(shè)計、廣告設(shè)計、VI設(shè)計等多專業(yè)共同參與并相互協(xié)作的過程。通過對城市綜合體規(guī)劃設(shè)計的研究，以期在未來的綜合體規(guī)劃設(shè)計中創(chuàng)作出積聚區(qū)域價值，提升城市活力的優(yōu)秀的城市綜合體，并以其復(fù)合效應(yīng)與整合能力，將彰顯并抬升整個城市的投資和商業(yè)價值，提升城市的品牌形象。

參考文獻(xiàn)：

[1] 聶向東.綜合體建筑的功能成長、設(shè)計定位及設(shè)計經(jīng)驗;建筑創(chuàng)作[M].2011年11期.

[2] 張國全，郭雁，葉松青.城市綜合體設(shè)計[M]. 同濟(jì)大學(xué)出版社，2011.4

第3篇

關(guān)鍵詞：城市綜合體 發(fā)展經(jīng)驗 啟示

隨著城市現(xiàn)代化快速發(fā)展，土地等有限資源的缺乏逐漸成為城市發(fā)展的重要制約要素。打造城市綜合體，利用有限資源空間，創(chuàng)造最大產(chǎn)業(yè)效益，成為城市發(fā)展的重要途徑。近年來，我國各城市掀起了城市綜合體規(guī)劃建設(shè)熱潮，城市綜合體呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展態(tài)勢。

城市綜合體概述

（一）城市綜合體概念

城市綜合體（urban complex），從功能業(yè)態(tài)視角看，國外稱為 hopsca，即 hotel（酒店）、office（寫字樓）、park（公園）、shopping mall（購物中心）、convention（會議中心、會展中心）、apartment（公寓）等城市生活的三項以上功能在空間上的組合，形成多功能、高效率的綜合建筑。城市綜合體適合經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大都會和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，通常星級酒店、商業(yè)購物中心、商業(yè)寫字樓以及大型公寓是最基本的功能構(gòu)成（李曉剛，2010）。城市綜合體由于基本具備現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”（樂捷，2010）。

（二）城市綜合體特征

超大空間和開發(fā)規(guī)模。城市綜合體應(yīng)和城市規(guī)模相匹配，與城市的主干道相關(guān)聯(lián)，所以要求室外空間尺度巨大，具有能容納大型建筑群體的空間。

高效的交通體系。通過地下層、地下夾層、天橋?qū)右?guī)劃，將建筑群體的地下或地上公共空間和交通貫穿，又與地鐵、停車場、城市街道、市內(nèi)交通等設(shè)施聯(lián)系起來，組成完備“通道樹”體系。

現(xiàn)代城市景觀設(shè)計。應(yīng)用環(huán)境與行為理論、現(xiàn)代城市設(shè)計進(jìn)行景觀與環(huán)境設(shè)計是城市綜合體的重要特征，使建筑群體成為景觀主體，同時也承載城市文明與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史責(zé)任。

高標(biāo)準(zhǔn)、高技術(shù)集合產(chǎn)物。城市綜合體是體現(xiàn)城市“高起點、高標(biāo)準(zhǔn)、高層次、高水平”標(biāo)準(zhǔn)的新興建筑。

功能的復(fù)合多樣性。城市綜合體擁有城市多項功能：商務(wù)辦公、居住、文化娛樂、消費、商業(yè)、交通出行系統(tǒng)。

（三）城市綜合體分類

本文通過對大量城市綜合體實例的梳理，從不同角度對城市綜合體進(jìn)行了分類（表 1）。

城市綜合體按所處位置不同，可分cbd型、副中心型、城郊結(jié)合部三類；按驅(qū)動因素，可分為五類：一是均衡發(fā)展型，即注重商務(wù)、商業(yè)、酒店、公寓等多種功能均衡發(fā)展，將各物業(yè)間相互能動關(guān)系充分體現(xiàn)出來。二是居住驅(qū)動型，即以住宅為核心驅(qū)動的城市綜合體。三是商務(wù)驅(qū)動型，主要以商務(wù)辦公為核心驅(qū)動因素，重點包含高科技、金融保險、博覽會展等多種商務(wù)元素。四是酒店驅(qū)動型，以酒店為核心驅(qū)動因素。五是商業(yè)驅(qū)動型，以商業(yè)為核心驅(qū)動。綜合體按規(guī)?？煞中?、中、大型三種。一般認(rèn)為，建筑面積在10萬m2-20萬m2為小型，20萬m2-50萬m2間為中型，大于50萬m2為大型綜合體。

國外典型城市綜合體建設(shè)經(jīng)驗分析

（一）日本東京六本木新城

1.項目介紹。六本木位于東京都港區(qū)，附近有新橋虎門的商業(yè)街、青山赤坂商業(yè)區(qū)、霞關(guān)的政府機(jī)關(guān)，廣尾的高檔住宅街區(qū)。六本木綜合體交通發(fā)達(dá)，周圍地鐵有大江戶線、千代田線、日比谷線、南北線等（徐潔等，2005）。

六本木新城是目前亞洲最成功的舊城改造典范，該項目總建筑面積為78萬平方米，總投資達(dá)到2700億日元，經(jīng)歷了17年建設(shè)，在2003年4月正式開業(yè)。不到2年時間，其已成為東京著名的購物和旅游中心，也成為日本目前新都市主義居住空間的范本和東京新地標(biāo)。

新城有2萬人在這里工作，每天平均出入人數(shù)達(dá)10萬?？傮w停車位2762 輛，共計12個停車場，方便顧客尋找地方來就近停車。

2.成功啟示。第一，開發(fā)商對規(guī)劃設(shè)計的高要求。長達(dá)17年開發(fā)、規(guī)劃和建設(shè)周期，施工時間僅3年。對項目前期定位、規(guī)劃、設(shè)計花了14年。第二，選址的科學(xué)性。充分利用公路交通與軌道交通結(jié)合所能激發(fā)的巨大經(jīng)濟(jì)潛力，增加了大量的物流和人流。第三，強(qiáng)調(diào)城市立體化建設(shè)，其內(nèi)部由地下街道、地面街區(qū)和高空花園等構(gòu)成的立體化交通體系。第四，出色的園林景觀設(shè)計?！按怪被▓@都市”創(chuàng)造出綠意盎然的開放空間，把都市人工作、休息、游玩、教育、學(xué)習(xí)、居住、商業(yè)、醫(yī)療等多樣化的城市功能立體復(fù)合。

（二）巴黎拉德

斯

拉德芳斯原本是巴黎西北部的一片僻靜地方，經(jīng)過16年分階段建設(shè)，拉德芳斯區(qū)已是高樓林立，成為集辦公、購物、生活、休閑和商務(wù)于一身的現(xiàn)代化城區(qū)，歐洲著名的以“城市綜合體”規(guī)劃的城市新區(qū)。眾多法國和歐美跨國公司、銀行、大飯店陸續(xù)在此建起大樓?！皧W尚”超級市場、面積超過10萬平方米的“四季商業(yè)中心”、c&a商場等為人們提供購物的便利。拉德芳斯按照豪布斯卡的規(guī)劃理念劃分為商務(wù)區(qū)、公園區(qū)和建成住宅區(qū)，而且建造有歐洲最大商業(yè)中心和公交換乘中心。集中的商務(wù)體系、優(yōu)良的綠化環(huán)境、快速的交通系統(tǒng)以及大規(guī)模的居住面積使拉德芳斯成為豪布斯卡成功營運的優(yōu)秀代表，引領(lǐng)巴黎最新經(jīng)濟(jì)的發(fā)展（張開琳，2005）。

（三）新加坡新達(dá)城綜合開發(fā)項目

1.項目介紹。新加坡新達(dá)城綜合開發(fā)項目，是新加坡最大的集會議展覽中心、商業(yè)、商務(wù)辦公各種功能為一體的綜合商業(yè)建筑，是新加坡商業(yè)規(guī)劃的典型范例。1984年由新加坡前總理李光耀邀請香港商家投資，在1997年完成。這座城中城，建筑面積65萬平方米，包括了世界項級的新加坡國際會議與展覽中心，一棟4層的購物中心，四棟45層及一棟18層的辦公大樓，地下停車場能容納3200輛汽車。新達(dá)城建成后共有700余家公司落戶，每月的游客數(shù)量達(dá)200萬人次，每天有1.5萬余人在此辦公，每天有5萬多車輛進(jìn)出，有1萬余輛車在此停泊。 2.成功啟示與借鑒。一是政府的大力支持。該項目從啟動開始就得到了新加坡國家政府的支持，政府不但為其提供最好的位置，而且為項目前期做了大量工作。二是強(qiáng)大資金實力。項目得到了香港重量級國際大財團(tuán)鼎力支持，邵逸夫、李嘉誠等均為該項目董事會成員，使項目從開始就順利實施。

我國城市綜合體發(fā)展問題與對策

（一）國內(nèi)綜合體建設(shè)案例

1.深圳華潤中心。深圳華潤中心，位于廣東深圳地王金融圈，總建筑面積為55萬平方米，總投資達(dá)40億港幣。深圳華潤中心是集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住、會展、交通及停車系統(tǒng)等諸多功能于一體的大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質(zhì)的標(biāo)志性商業(yè)建筑群。如今的“萬象城”已成為我國內(nèi)地投資回報率最高購物中心，建筑面積18.8萬m2，每年客流量達(dá)3000萬人次以上。

其作為綜合體運營成功范本，可從地理位置、開發(fā)節(jié)奏上汲取經(jīng)驗。地理位置上，選址在深圳絕對核心地段——金融商務(wù)核心區(qū)，符合大型shopping mall的選址原則；開發(fā)節(jié)奏上，首先以商業(yè)和寫字樓為切入點，匯聚大量人氣后進(jìn)而開發(fā)酒店、公寓、住宅，提高單位土地面積價值。

2.東莞華南mall。2005年5月正式營業(yè)，位于廣東東莞萬江，建筑面積為89萬平方米，商業(yè)面積40萬平方米，停車位8000個，總投資25億元。最初定位為：我國首個集購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游、文化、運動七大特色主題區(qū)的超大型主題式購物公園，面向珠江三角洲地區(qū)。建成后長期空置，經(jīng)營不善，2006年轉(zhuǎn)手北大資源集團(tuán)，更名為：新華南mall，同時定位改為：集購物、娛樂、餐飲、商務(wù)、辦公、家居、休閑、運動、旅游等九大功能于一體的超大型新都市主義國際生活街區(qū)。曾經(jīng)一度風(fēng)光，但開業(yè)后冷場場面與之前宣稱“全球商業(yè)典范”形成鮮明對比（朱云驊，2012）。

項目失敗有幾方面原因，值得深思：選址失誤，照搬國外mall選址理論，地理位置先天不足，所處萬江區(qū)發(fā)展相對滯后，三面環(huán)水，對外交通也有問題；商業(yè)定位偏離消費事實，將目標(biāo)客戶區(qū)域定位為以東莞為核心的整個珠三角，盲目夸大了其消費前景。

（二）國內(nèi)城市綜合體發(fā)展存在的問題

選址的不科學(xué)。例如東莞華南mall，所處萬江區(qū)是東莞經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對滯后地區(qū)，與市區(qū)隔江相望，而且對外交通存在問題，是導(dǎo)致該項目失敗的重要原因。

規(guī)模過大。有些開發(fā)商沒有正確分析當(dāng)?shù)貙嶋H情況，盲目追求較大規(guī)模，出現(xiàn)大量空置現(xiàn)象。例如東莞華南mall和福中?！H城。

與交通樞紐結(jié)合不緊密、停車位數(shù)量不足。福中?！H城與交通線路結(jié)合較差，交通干道對商業(yè)氛圍切割影響較大。

開發(fā)商資金實力不足。綜合體從前期規(guī)劃、設(shè)計、施工到后期管理，需大量資金。

開發(fā)商缺乏專業(yè)操盤能力，后期運營管理不規(guī)范。國內(nèi)企業(yè)相比國外，缺少綜合體建設(shè)相關(guān)經(jīng)驗，尤其在運營管理上。例如北京世紀(jì)金源mall和上海正大廣場，在后期運營中均出現(xiàn)很多問題。

未

結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況。例如東莞華南mall商業(yè)定位嚴(yán)重偏離東莞萬江消費事實，盲目夸大消費前景。

（三）我國城市綜合體健康發(fā)展對策

科學(xué)選址。城市綜合體不僅受到人口、交通條件、周邊商業(yè)氛圍影響，還受收入水平、消費習(xí)慣、文化等多因素影響。城市綜合體應(yīng)優(yōu)先選址在交通便利、人口集中、商圈繁榮的城市核心區(qū)，商業(yè)相對集中的城市副中心。

合理確定綜合體開發(fā)規(guī)模。首先依據(jù)綜合置來大致判斷，一般位于cbd的綜合體規(guī)模較大。其次要在節(jié)約利用土地的情況下，按照當(dāng)?shù)鼐用駭?shù)量、收入水平、消費能力等確定規(guī)模。

具備交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢。交通便利會給城市綜合體帶來巨大人流與物流，特別是為零售商業(yè)提供源源不斷的人流，保證項目資源使用最大化。

充足資金作保障。開發(fā)商在整個建設(shè)過程中都需要充足資金來作支撐，避免影響工程進(jìn)展及后期運營。這就要求開發(fā)商有穩(wěn)定融資渠道，合理分配資金周轉(zhuǎn)，為綜合體開發(fā)奠定堅實的基礎(chǔ)。

加強(qiáng)專業(yè)操盤能力，提高商業(yè)運營管理水平。在硬件方面上，國內(nèi)與國外差距已經(jīng)很小，主要加強(qiáng)綜合體運營管理。系統(tǒng)運營商業(yè)地產(chǎn)，不僅有利于迅速收回前期投資成本，而且為提高后期開發(fā)利潤提供重要保障。

結(jié)合當(dāng)?shù)夭町?，因地制宜。?yīng)根據(jù)所處區(qū)位，結(jié)合當(dāng)?shù)刈匀缓臀幕Y源、商業(yè)氛圍、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市發(fā)展方向等合理定位。城市綜合體應(yīng)以該城市發(fā)展戰(zhàn)略指引，與城市空間和功能布局相融合。

綜上所述，城市綜合體作為一種新型地產(chǎn)開發(fā)模式，其具備資源整合性、系統(tǒng)復(fù)雜性、業(yè)態(tài)多樣性等多種特征，有著強(qiáng)大的生命力和良好的發(fā)展前景。但由于其還處于發(fā)展的初級階段，需要完善和改進(jìn)，本文分析了國內(nèi)外案例，并進(jìn)行了探討和研究，供以后綜合體建設(shè)參考借鑒。

參考文獻(xiàn)：

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