風險分析與評估范文

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第1篇

【關鍵詞】：抵押房地產評估；形成機制；風險評價；風險管理；風險防范

一、房地產抵押存在風險的表現形式

1.1評估目的風險

評估的直接決定和制約著資產評估價值類型和方法選定，

以抵押為目的的評估價值類型是抵押價值。《規范》要求：房地產抵押價值的評估，可參照設定抵押權時的類此房地產的正常市長價格進行，但應在估價報告中說明未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。以抵押為目的的房地產評估要注意以下風險：

1、1、1預測風險。因為房地產抵押評估價值是當時某一時點的價值，而抵押期間一般會在一年以上，一旦發生處分清償，處置價值是在未來某一時點價值。因此，在評估時，對預期會降低評估價值的因素要充分考慮，而對預期不確定的收益或升值因素較少或不予考慮。

1、1、2市場變現能力風險。抵押權人實現抵押房地產回收時大多數是將抵押房地產變賣，而不是回收實物；并且由于宏觀經濟形勢、產業政策、市場變化等因素影響，抵押價值也相應變動。尤其對有價無市的房地產要進行分析，降低因不能及時變現的市場風險。

1、2抵押評估方法選擇帶來的風險

抵押房地產評估方法根據房地產具體情況一般采取成本法、市場比較法、收益法或假設開發評估法進行評估。采取不同評估方法所評估的結果從本質上講是一致的，均能反映房地產公開市場的公允價值，但由于各種評估方法在評估過程中所選定的參數和考慮的因素均不相同，也會造成抵押評估價值的高低風險。如：以收益法評估商業用途的房地產價值時，在測定收益率時，會因確定的收益率微小變化造成房地產評估價值結果很大的差異；以假設開發評估在建工程的價值時，建成的房地產價值、后續工程成本、銷售稅費等參數均需要進行科學的預測，預測結果的真實來自于要有一個完善透明的房地產市場才能實現，但由于房地產市場很不完善及行業內相關信息資料相互共享不夠透明和有效，存在著采用不同評估結果高低風險。

1、3評估人員執業風險

在我國，房地產估價是一項新興服務行業，也是對專業技術要求較高的行業。它要求評估師不僅要熟悉掌握評估專業知識，而且要求評估師要具備廣泛的經濟、法律、金融、建筑、財務及管理等方面知識。由于行業的規范和管理正在探尋階段和估價人員執業水平的參差不齊，對評估原則、評估方法、技術參數及相關因素的選擇、評估信息資料真實性的甄別、評估人員的執業能力和經驗不足及價值含意的把握等都將影響評估結果的科學性和真實性，也都增加了執業風險。

1、4職業道德風險

房地產評估公司是公正性的中介服務機構，對所出具的評估報告承擔法律責任。在房地產抵押評估過程中，評估機構和評估人員應恪守職業道德、遵循獨立、公平、公正、公開的原則。但當前，個別房地產評估公司和評估人員出于自身私利目的或委托方需求，故意提高抵押房地產價值，提供虛假評估報告，導致評估結果失真，職業道德意識淡薄造成了抵押人員利益的潛在損失風險。

2、房地產抵押的風險

2、1認識誤區。房地產抵押貸款是在借款人的償還能力即第一還款來源之外，以房地產抵押物代償為條件設置了第二還款來源。這種貸款方式從理論上講比第一種多了一道風險屏障，當第一還款來源出現問題，借款人無法用正常經營活動所產生的現金流來歸還貸款時，銀行可通過處置抵押物獲得補償。因此，從這一意義出發，房地產抵押物在降低貸款風險、減少貸款損失方面發揮著重要作用。而不少信貸人員正是從這一認識出發，把借款人能否提供抵押物作為能否貸款的主要依據，而不注重對借款人的償付能力進行分析。

2、2操作風險。銀行操作上的缺陷也是引發房地產抵押貸款風險的重要原因。

2、2、1抵押物產權存在瑕疵造成的風險。抵押物雖然通過特殊方式取得了所有權證，但沒有相應完善的程序和手續；抵押物存在產權糾紛或債權債務糾紛；占有形式不合規。如辦理房產或地產抵押時，房產與地產分離，沒有同時進行抵押登記，一旦所占用的土地用途發生變動時，抵押房產的價值將滅失；抵押權被懸空。如開發商以無定著物的土地使用權作抵押取得貸款，用于該地塊上的房產開發，隨著商品房的完工出售，開發商可以輕而易舉地將售房款轉移，最終使抵押權懸空；抵押權滅失。如《城市房地產管理法》對以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的土地有動工期限限制，超過出讓合同約定的時間可以加征土地閑置費甚至無償收回土地使用權。依此規定，土地長期閑置不用超過一年的，無疑會增加處置成本，削弱還貸能力，更為嚴重的是，一旦閑置期屆滿兩年，土地使用權被國家無償收回，抵押物就不復存在；抵押權難以實現。根據《城市房地產管理法》規定，以出讓方式取得土地使用權的，必須按照出讓合同的約定進行投資開發，達不到法定轉讓條件的均不得轉讓。顯然，面對這樣的土地使用權，銀行即使維權成功，也只能夠以折價形式受償，但問題還在于受償以后抵債土地使用權如何處理。

2、2、3抵押物的價值風險。

（1）抵押物市場價值減值風險。抵押物市場價值減值主要分四種情況：一是遠離城區的企業以土地、廠房設備抵押，抵押物重置價值與市場變現價值相差大；另一種是外部環境變化引起的抵押物減值。如用城區土地抵押，由于城市規劃的調整或抵押物所處地區的功能環境的改變，也會使抵押物市場價值減值；第三是部分用專用性很強的抵押物如廠房、職工宿舍樓，交易市場狹窄，變現能力很差；第四種是功能性減值，如用機器設備抵押的，由于技術進步和設備的加速損耗，造成抵押物市場價值減值。

（2）現行抵押率計算方法已不能有效控制風險。一是當前的抵押物評估價值經常被高估，即使不被高估，反映的也是市場價值，而不是變現價值，變現價值往往與市場價值存在較大差距；二是確定抵押率時，未從評估價值中扣除實現抵押權所需發生的費用，如訴訟費、評估費、資產保全費、產權過戶費、處置費等，而這些費用所占抵押物價值的比例甚大。

2、2、4社會經濟環境不規范形成的風險。一是現有的法律、法規對咨詢評估機構的評估失真責任追究不嚴，為虛假評估報告提供了生存空間；二是政府職能管理部門存在管理上的漏洞，不具備產權辦理條件的，通過特殊關系可以辦理產權C明。不符合抵押登記條件的，辦理了抵押登記手續；三是地方保護主義的影響，銀行在實現抵押權時，法院裁定用于抵償債務的抵押物價值往往偏高，且未考慮償債物處置變現的相關費用。

3、房地產抵押風險的防范及對策

3、1進一步完善抵押貸款管理辦法。對抵押物件進行細分，明確規范不宜作抵押物的統一標準。房地產抵押物的選擇，應牢牢把握"堅固耐用，不易毀損；通用性強，容易變現；價值穩定，不易貶值"二十四字原則。

3、2加強銀行內部管理，規范業務操作程序。信貸人員要到現場核實抵押物真實狀況，到有關職能部門核實產權檔案情況；法規部門要嚴格審核抵押物權證的合規合法性；咨詢部門要重新評估確認抵押物價值。

3、4建立與規劃、城建、房管、國土、工商等職能部門的聯系機制，及時了解抵押物是否存在缺陷，是否存在變動，是否存在重復抵押等情況。

3、5嚴格審查抵押人資格及抵押房地產的有效性。要審查抵押人是否是《擔保法》、《房地產管理法》等規定的不得作為抵押人的幾種情形，是否有法人資格或是否具有完全民事行為能力的自然人、是否是體制改革后可以作為抵押人的事業法人。

3、6嚴格完善房地產抵押登記手續。房地產抵押合同自登記之日起生效。在房地產抵押過程中，應嚴格核實抵押房地產的情況，在進行抵押房地產評估后，在縣以上地方人民政府規定的房地產產權管理部門辦理登記手續。抵押登記期限一般以評估報告的效期為限，但往往借款期限長于抵押登記期限，這就要求債權人在登記到期日前重新辦理評估和登記手續，才能完善房地產抵押合同的法律延續性和有效性，保證債權人的合法利益和風險可控。

3、7加強法律、法規、政策的信息收集，及時了解各種有關抵押擔保上的新的司法解釋、抵押管理辦法和政策。

3、8認真進行實地勘察、收集、整理和分析相關資料。實地勘察是依據抵押房地產產權證明和相關資料到實地驗證和勘察，從而確定影響房地產價值的主要因素，主要包括：房地產所出位置和交通條件、周圍環境質量及配套設施等區域因素；房地產的建筑結構類型、內外裝修、設施設備、朝向樓層及完損程度等個別因素；了解當地房地產市場行情，掌握市場交易信息；實地拍照、收集資料等。

3、9 綜合分析評估過程，慎重確定評估結果。明確了評估對象之后，應選定擬采用的評估方法。由于采用的評估方法不同，計算出的評估額不同是很自然的。無論采取何種評估方法都要對整個評估過程在基礎數據是否準確、參數選擇是否合理、公式選用是否恰當、影響因素是否齊全及是否符合評估原則等方面進行檢查，在確定所選用的評估方法估算出的結果無誤后，對市場行情和潛力進行綜合分析，最終決定評估價格。

4.結語

綜上所述，本文針對在房地產抵押評估過程中面臨的一些風險進行了羅列，并提出了相應的防范措施，根據實際的房地產抵押評估的操作來從對于抵押人主體資格的審核等多個方面進行分析，以期能引起相關部門的思考。

參考文獻：

[1]劉卓群 建設銀行佳木斯分行中間業務部

第2篇

一、項目管理概述

1、項目管理

項目管理是它是一種新的管理模式，它是以項目為主要管理對象，根據項目的內在規律，對項目生命周期進行有效的計劃、組織、控制、指揮、協調的管理活動。比如在實際工程項目管理中，往往由于施工單位的局限性，很難保證項目一次性實施成功，可將項目委托給從事項目管理的專業單位進行管理。

2、項目管理的主要特點

（1）項目管理實行經理負責制：施工單位不得越過項目經理直接管理項目內部工作，必須通過項目經理實現對施工項目的組織管理，項目經理要具備較強的專業技術水平、組織協調能力和管理經驗等；（2）以實現項目目標為目的：為實現項目目標，需將項目目標分成不同階段的分目標，再將分目標分解成各個不同階段的子目標，通過一步一步的完成子任務來實現總目標。在具體實施過程中，需要根據實際情況調整實施方案，保證總目標的完成；（3）有充分的授權保障：施工單位要授予項目經理生產調度指揮權，技術、組織方案決策權，財務、人事管理權等權利，項目經理也要授予其下屬的項目經理部成員在其分管業務方面的各種必要權力，使各成員有職有權。

3、項目管理的職能

項目管理的職能主要有以下幾點：

（1）組織：通過授權、職責劃分和簽訂合同等方式來進行有效的機構運轉，并通過建立有效的項目組織機構、配備所需的各類人員來確保項目目標的完成；（2）控制：為在項目實施過程中及時發現問題、解決問題，最終保證項目的順利完成，必須對項目實施情況進行檢查、監督、考核和調整，即有效控制過程；（3）計劃：為使項目協調有序地達到預期目標，可用一個動態的控制過程來統籌安排整個項目，把整個項目的生命周期中的所有目標和活動劃入正常計劃過程；（4）指揮：為保證項目各層次人員按既定計劃從事各項項目活動，可通過已建立的項目組織機構，逐級下達指令；（5）協調：對項目的眾多結合部之間出現的矛盾進行磋商、調整、聯系和溝通，來保證項目的正常進行。

二、系統開發環境及數據庫選擇

1、Visual C++ 開發平臺

Visual C++是一個功能強大的可視化軟件開發工具，目前它已成為程序員進行軟件開發的首選工具。作為基于Windows操作系統的可視化集成開發環境，它由編輯器、調試器以及程序向導、類向導等組件組成。且可為我們提供多層次可調節的應用程序，來大大提高軟件開發效率。

2、MFC

MFC應用程序框架是以MFC作為框架基礎的，以此程序框架模式搭建起來的應用程序在程序結構組織上是完全不同于以前的Win32 SDK編程方式的。MFC提供了相當多不同功能的類以適合盡可能廣泛的需求。

3、MySQL

MySQL是一個免費的SQL數據庫，作為一個多線程、多用戶的數據庫服務器，它的功能雖然不夠強大，但已經能夠滿足一般應用軟件的要求。它的主要目標是快速、易用，MySQL數據庫的開發者也在不斷使之更加完善，它的數據處理速度明顯優于其它數據庫服務器。如果所開發的應用軟件對數據庫操作的功能及靈活性的要求不是很高而對數據庫的性能要求較高的話，MySQL數據庫服務器不失為一個最佳的選擇。

三、投資項目評估與風險分析系統模塊的設計與實現

1、個人完成模塊的設計

通過需求分析，將系統的功能分為兩大部分：項目內容維護、查詢。其中，項目內容維護包括：①項目源輸入：將客戶遞交的數據按業務需求進行計算并存入數據庫。②報告輸出：按照規定的格式及項目計算結果數據輸出；查詢：查詢以往計算結果，輸出報表等。

系統主要由以下幾個模塊組成：①市場分析系統；②融資管理系統；③投資估算；④項目方案的比較評估。

2、詳細設計與實現

市場分析系統的設計：①市場調查處理：市場調查處理是為了對調查表搜集的數據和信息進行處理的功能模塊。它的作用是為了對調查結果進行匯總，以二種方式進行處理，最后利用評分和主觀概率給出直方圖和正態分布圖顯示。②市場預測：采用回歸分析法，在定性分析的基礎上，根據事物的發展規律及相互關系，利用實際數據，建立合理的經濟數學模型，來進行分析預測。

融資管理系統的設計：公司的資金可以從多種渠道、多種方式來獲得，不同來源的資金，其使用時間的長短、附加條款的限制、財務風險的大小、資金成本的高低都不一樣，這就要求公司認真分析公司融資的外部環境的內部條件，按照融資原則確定一個合理的融資方案。①籌資分析：融資規模已投資需要為依據，資金的合理需要量建立在資金充分利用的基礎上，以保證投資項目或經營活動正常開展所需要的最低限度的數量。②融資風險分析：融資風險的程度用概率的方法進行分析。

3、投資估算

①固定資產估算：以貨幣形式表現的計劃期內建筑、設備購置及安裝或更新生產型和非生產性固定資產的投入量。②流動資金估算：企業生產經營活動中，供周轉使用的資金、用于購買勞動對象、支付工資和其它生產費用的資金。③建設期借款利息投資項目在建設期間因固定資產投資貸款而應計付的利息。④投資回收期：又稱現值投資回收期，按給定基準折現率條件下，用項目折現后的凈現金收入償還全部投資的時間。

參考文獻

[1]齊寶庫，候景巖，王桂忠.項目管理的基本概念.沈陽：沈陽建筑工程學院學報.1998， 7.

[2]（奧）科夫勒著. MySQL 5權威指南（第3版）. 北京：人民郵電出版社. 2006年12月.

第3篇

1.1網絡信息系統安全程度相對較低

信息系統的安全性比較脆弱，系統內部出現的漏洞是產生風險的客觀性條件，當系統遭受到惡意的攻擊和危險信息的威脅這是網絡通信系統產生風險的主觀性條件，要是主觀上與產生風險的因素不統一的時候，網絡通信系統中所存在的危險因素就很有可能去損壞整體的細心系統，或者是使信息系統處在一種不穩定的狀態以及不安全的狀態下。

1.2網絡通信系統的風險性主要來源

在網絡通信系統中的硬件組建方面的質量安全隱患通常來源于網絡通信系統中的設計工作，其主要表現在硬件安全方面，因為是原有硬件的因素，運用軟件程序來進行處理的方式效果不是非常的明顯，實際應該在管理工作上來強化人工不久的措施。所以說，在繼續寧硬件選購和硬件制作的過程中，應當快速的解決或者是最大程度上去消除這方面的安全隱患問題的產生。在網絡通信系統中的軟件風險方面，風險性產生的主要來源是軟件工程中的設計問題，在對軟件進行設計的過程中，不經意的疏忽大意將會使得網絡通信系統產生安全性的漏洞，軟件的設計長度過大或者是存在一些不必要的功能，這些都將可能導致網絡通信系統中軟件的組建出現脆弱性，在進行軟件設計的過程中，不遵循信息系統的標準安全等級。

2通信與網絡協議

在當前網絡通信協議中，因為不能做到直接和異構網絡的連接實施通信，所以說，專用的網絡與局域性的網絡相互之間的通信協議一直存在一定的制約性和封閉性，封閉性的網絡相比開放式的因特網在安全強度方面較高，第一就是可以從外部的網絡或者是站點直接攻入到系統內部的可能性被有效的降低，但是我們從協議的分析中可以發現，截取的問題與信息的電磁信息出現泄漏的問題仍然比較頻繁；還有就是專用性的網絡其本身具有比較成熟和較為完善的身份識別、權限的劃分好以及在訪問過程中的安全控制等安全體系。

2.1信息系統中出現的威脅

威脅就是指在阻礙或者是對某一項命令完成的阻礙，或者是降低了真實存在的和潛在的力量以及在完成使命的能力方面的總稱。安全性的威脅通常就是指對系統形成危害的故意行為或者是營造出一種環境的威脅性。威脅性的產生可以具體分成故意性、偶然性、主動性以及被動性來實施分類。故意性威脅：就是針對檢測可以從運用易行的監視軟件來隨意的實施操控，對網絡通信系統的知識實施針對性和精心的策劃與攻擊，一種故意的威脅要是得到了切實的實現，那么我們就可以認為這是一種故意威脅的行為偶然性威脅：偶然性威脅就是指拋出所有的不利的威脅，其中就包含了操作上的事物、網絡通信系統軟件出現錯誤以及網絡通信系統出現故障等。主動性威脅“就是指對網絡通信系統以及設計到系統內部所含有的各方面有效信息的盜取和篡改，或者是對系統的操控狀態的變更。

2.2網絡通信系統風險在空間上的分布

網絡通信系統中風險性在不同的區域有著不同的分布狀況，當信息從信息源發送到信宿需要經過九個區域，因為信息系統的風險性是其中資源或者是信息系統的實現，其中的安全性的具體要求過程當中存在不確定性的因素，為了方便對系統風險實施分布，可以通過指標坐標系圖來體現。

3結束語