商業(yè)調(diào)研報告范文

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第1篇

一、現(xiàn)狀分析

近年來，隨著*區(qū)舊城改造、城市擴容步伐的加快，城市居民居住環(huán)境有了較大變化，社區(qū)服務(wù)功能大幅提升，社區(qū)商業(yè)得到了較快發(fā)展，社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點數(shù)量不斷增加，經(jīng)營業(yè)態(tài)和服務(wù)領(lǐng)域進一步拓寬。從調(diào)查看，目前，*區(qū)共有社區(qū)69個；各類社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點近1000個，經(jīng)營方式有餐飲、超市、各類中介、便利店、物流、食雜店、洗衣店、維修店、回收站、書店、沖印店、藥店、家庭服務(wù)站、大眾浴池等。社區(qū)商業(yè)發(fā)展主要呈現(xiàn)以下幾個特點：

1、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展迅速，“雙進工程”服務(wù)對象不斷擴大。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和中心城區(qū)的不斷擴大，社區(qū)商業(yè)服務(wù)對象也不斷拓展，服務(wù)對象不僅面向廣大居民，更側(cè)重于為老人、兒童、殘疾人、優(yōu)撫等社會弱勢群體服務(wù)，以及為下崗、失業(yè)人員的提供再就業(yè)服務(wù)。

2、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點呈多業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢。社區(qū)商業(yè)過去以商業(yè)零售業(yè)網(wǎng)點為主，僅限于食品、日用百貨、美容美發(fā)等行業(yè)，近年來，一批新興業(yè)態(tài)的社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點應(yīng)運而生，現(xiàn)已發(fā)展到幾十個服務(wù)項目，如保姆、清潔維修、物業(yè)綠化、家教、技能培訓、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、婚慶禮儀、餐飲、保健、社區(qū)醫(yī)療、、中介服務(wù)等多個門類的便民利民服務(wù)項目。

3、新社區(qū)的各項配套服務(wù)設(shè)施、功能較為齊全。隨著中心城區(qū)范圍不斷擴大，加速了新社區(qū)的建設(shè)，新社區(qū)的建設(shè)又帶動了社區(qū)商業(yè)的發(fā)展以及周邊商業(yè)中心的發(fā)展，其商業(yè)設(shè)施、網(wǎng)點分布、商品結(jié)構(gòu)與服務(wù)功能均較為齊全，明顯優(yōu)于老社區(qū)。

4、傳統(tǒng)商業(yè)和服務(wù)業(yè)在社區(qū)商業(yè)建設(shè)中得到了充分發(fā)展。近年來，流通領(lǐng)域的市場化進程不斷加快，社區(qū)商業(yè)應(yīng)市場需求得到快速發(fā)展，大大小小的商業(yè)網(wǎng)點滲透到社區(qū)的大街小巷，并在社區(qū)內(nèi)及其周邊形成一定規(guī)模。同時，社區(qū)沿街各類小型商品市場得到發(fā)展，有蔬菜市場、干果市場、水產(chǎn)品市場等，為社區(qū)居民消費購物提供了便利。

二、存在的主要問題

1、社區(qū)商業(yè)發(fā)展缺乏科學規(guī)劃和有效指導。目前，社區(qū)商業(yè)在發(fā)展中較多的商業(yè)網(wǎng)點與社區(qū)住宅混在一起，嚴重影響了居民的正常生活，并造成安全隱患和環(huán)境污染。其中建在居民樓底層或樓內(nèi)的餐館、酒店以及各類服務(wù)機構(gòu)影響較大，形成的民企糾紛較多。社區(qū)商業(yè)與區(qū)域性商業(yè)中心在功能定位方面缺乏科學規(guī)劃、合理分工和有效監(jiān)督。

2、社區(qū)商業(yè)發(fā)展不平衡，老社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展慢、基礎(chǔ)差。在這次調(diào)查中看到，一些老社區(qū)商業(yè)設(shè)施簡陋，功能不全，一般是利用自有房屋，或者臨時搭建，甚至是違章建筑開辦的。這些小店小鋪以經(jīng)營副食為主，商品單一、質(zhì)量低劣，購物環(huán)境和衛(wèi)生狀況較差，造成社區(qū)居民購物不便，許多日常消費需要跑較遠的路，且社區(qū)的服務(wù)功能不健全，與建設(shè)“便利消費進社區(qū)，便民服務(wù)進家庭”雙進工程提出的社區(qū)商業(yè)發(fā)展目標差距較大。

3、社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施較差，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)不夠發(fā)達。隨著人們生活水平的提高，居民消費需求普遍提高，呈現(xiàn)出多樣性、多層次的消費特點，社區(qū)商業(yè)低水平、低層次的服務(wù)狀況與之不相適應(yīng)，亟待改善。在調(diào)查中，有的反應(yīng)社區(qū)沒有停車場，車輛亂停亂放現(xiàn)象比較嚴重；有的反應(yīng)社區(qū)沒有蔬菜市場，居民買菜不方便；有的反應(yīng)家政服務(wù)業(yè)沒有形成，居民尋求家政服務(wù)很不方便；有的反應(yīng)社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點不能僅依靠小店小輔、小商小販提供商品和服務(wù)，要提高檔次，保證質(zhì)量等等。從反應(yīng)的情況看，社區(qū)商業(yè)的服務(wù)功能普遍滯后于居民的消費需求。因此，加強社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃和建設(shè)，拓展社區(qū)商業(yè)服務(wù)功能，是落實科學發(fā)展觀，完成社區(qū)雙進工程的重點工作。

三、推進措施和發(fā)展方向設(shè)想

1、應(yīng)合理規(guī)劃，完善社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)。應(yīng)由政府牽頭，會同商務(wù)、規(guī)劃、建設(shè)、房管、財政、城區(qū)、工商、稅務(wù)等部門，研究制定網(wǎng)點改造規(guī)劃。如：對社區(qū)商業(yè)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局及標準、分類等做出明確規(guī)定；業(yè)態(tài)業(yè)種10種左右，建議包括配送餐飲連鎖店、小型超市、菜市場、食雜店、美容美發(fā)店、維修店、洗染店、照相館、舊貨廢棄物回收站、家庭服務(wù)、書籍音像店、藥店等。

2、應(yīng)采用公開招標等形式，確定有實力的企業(yè)參與社區(qū)商業(yè)建設(shè)。一是選擇、培育有實力的配送餐飲企業(yè)（由中心廚房統(tǒng)一配送至社區(qū)連鎖店）進入社區(qū)商業(yè)示范區(qū)，實施包括“早餐工程”在內(nèi)的大眾化餐飲，保證居民在社區(qū)內(nèi)就能夠方便地吃到有保障、質(zhì)量較好的早餐、快餐；二是鼓勵農(nóng)副產(chǎn)品流通企業(yè)在社區(qū)新建和改造放心肉、放心豆制品、無公害蔬菜瓜果連鎖店，建設(shè)生活保障型的商品配送中心，解決居民生活不方便、消費不放心、不安全的問題；三是支持連鎖企業(yè)進入社區(qū)新建或改造便民家庭服務(wù)網(wǎng)點，搭載各類便民、利民服務(wù)項目，讓社區(qū)居民在家門口就能解決維修、美容美發(fā)、洗衣、家庭服務(wù)等多方面的生活需要；四是支持和引導再生資源回收龍頭企業(yè)進入社區(qū)，形成以社區(qū)、回收企業(yè)和集散市場為載體，符合城市建設(shè)發(fā)展規(guī)劃、布局合理、網(wǎng)絡(luò)健全、服務(wù)功能齊全、管理科學的再生資源回收體系；五是采取切實可行措施，通過資金、網(wǎng)點等一系列支持政策，鼓勵企業(yè)采取收購、兼并、特許加盟等多種形式整合分散的社區(qū)商業(yè)資源，規(guī)范社區(qū)內(nèi)的小型門店，實現(xiàn)資源共享，綜合利用。

第2篇

研究新變化提出新思路

農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展對農(nóng)村商業(yè)提出了新的要求，要認真研究農(nóng)村市場變化的新趨勢，提出新的思路。當前市場變化主要表現(xiàn)在三個方面：

一是農(nóng)村消費市場由低層次需求向高層次需求轉(zhuǎn)變。過去農(nóng)村消費市場層次低，生活上只求吃飽穿暖就行。而現(xiàn)在吃要講健康要營養(yǎng)，穿要講品牌趕時髦。農(nóng)民居住條件大為改善。家用電器、手機通信非常普及。這種高層次消費，使商品使用年限縮短，商品更換周期加快。

二是由單一生存型消費向發(fā)展型商品消費轉(zhuǎn)變。由于農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，對生產(chǎn)資料要求更高。以前生產(chǎn)結(jié)構(gòu)單一，現(xiàn)在除種養(yǎng)業(yè)外，一些直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的加工業(yè)、修理業(yè)、建筑業(yè)也相繼興旺起來。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)不再是單純依靠勞力，而是依靠科學技術(shù)，靠機械化獲得高產(chǎn)和提高商品率。生產(chǎn)資料商品必須適應(yīng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的新情況。

三是由物質(zhì)資料的消費需求向精神文化全面需求轉(zhuǎn)變。由生活生產(chǎn)消費需求向健康享受型需求轉(zhuǎn)變。現(xiàn)在農(nóng)村年輕人走南闖北見識廣，他們追求知識、追求技能以適應(yīng)社會發(fā)展。中老年也有新的精神寄托，參與新的、有意義的活動。這也是新農(nóng)村發(fā)展的必然要求，也給農(nóng)村商業(yè)提出了新課題。

農(nóng)村市場的新變化使農(nóng)村商業(yè)市場出現(xiàn)了一些新特點：一是農(nóng)村市場消費潛力巨大。據(jù)統(tǒng)計，近年來縣社會商品零售額每年以20%左右的速度增長，其中縣以下零售額占總銷售額的80%，農(nóng)村已成為市場主體。由于各項富民政策的落實，農(nóng)民收入不斷增加。為了擴大內(nèi)需，必須發(fā)揮農(nóng)村商業(yè)的作用，把農(nóng)村潛在消費欲望變?yōu)橄M現(xiàn)實。二是對商品質(zhì)量提出更高要求。現(xiàn)在農(nóng)村消費也在向城里看齊，選購商品要高檔、新穎、時髦，特別是家用電器質(zhì)量要好。三是經(jīng)營品種要滿足農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的需要。由于畜牧等專業(yè)廠的發(fā)展，他們需要生產(chǎn)資料均衡供應(yīng)，直接配送，品種配方要科學等要求。

探索新模式采取新舉措

要加快農(nóng)村商業(yè)的發(fā)展，必須克服舊的封閉式流通體制下狹小的市場障礙和傳統(tǒng)的經(jīng)營辦法，要大力探索和引進新的商業(yè)管理和經(jīng)營模式，促進農(nóng)村商業(yè)跨越式發(fā)展。縣商務(wù)部門的一些做法值得借鑒。

一是大力推行“萬村千鄉(xiāng)市場工程”。全縣已新建農(nóng)家店665個，村級綜合服務(wù)社224家，生產(chǎn)資料專業(yè)店92家，共計981家。這些小商店，都是采用超市的經(jīng)營模式，實行敞開經(jīng)營。這些農(nóng)家店公開向農(nóng)民承諾不哄抬物價，不以劣充優(yōu)，不賣假貨，服務(wù)周到，使農(nóng)民得到方便、安全和實惠。這些經(jīng)營辦法，受到農(nóng)民歡迎，也為其他小商店樹立了榜樣。農(nóng)家店成為農(nóng)村的民生工程、民心工程。

二是加快農(nóng)村商業(yè)體系建設(shè)。縣建立了以城區(qū)的大型零售企業(yè)為龍頭，鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)為骨干，村級農(nóng)家店為基礎(chǔ)的商業(yè)體系。在經(jīng)營過程中做到內(nèi)外貿(mào)結(jié)合，產(chǎn)銷結(jié)合。一些比較大的鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立集貿(mào)市場，和農(nóng)村專業(yè)合作社聯(lián)系起來，成為工業(yè)品下鄉(xiāng)、農(nóng)產(chǎn)品進城的物資集散地。還實行連鎖經(jīng)營，直供配送，減少周轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，降低成本。一些生產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品通過經(jīng)銷商，直接把產(chǎn)品送到農(nóng)家店和專業(yè)場。縣就有300多臺商品配送車穿梭于廣大農(nóng)村商業(yè)網(wǎng)點。農(nóng)家店、集貿(mào)市場之間，成為聯(lián)結(jié)城市和農(nóng)村、生產(chǎn)和消費的紐帶。

三是加強管理和引導。農(nóng)村商業(yè)要堅持為新農(nóng)村建設(shè)和發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟服務(wù)的方向，目前一些農(nóng)家店的經(jīng)營人員經(jīng)營水平低，商品知識欠缺。管理部門和“龍頭”企業(yè)要對農(nóng)家店開展培訓，提高經(jīng)營水平和專業(yè)知識。使農(nóng)家店做到經(jīng)營規(guī)范、賬目清楚、明碼標價、陳列整潔。切實引導農(nóng)村經(jīng)營者重合同、守信用、講誠信，提高經(jīng)營者素質(zhì)。

瞄準新方向促使新轉(zhuǎn)變

農(nóng)村市場的活躍和發(fā)展，促進了農(nóng)村第三產(chǎn)業(yè)的興旺，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又成為農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的動力。

第3篇

一、所處背景

××區(qū)農(nóng)業(yè)合作銀行第二營業(yè)部周邊商業(yè)銀行鱗次櫛比、競爭非常激烈，加之農(nóng)村信用社貸款利率上浮等因素，依靠坐門等客的營銷方式,優(yōu)秀的貸款載體較難尋找。這些因素直接影響了該部信貸資金投放進度和規(guī)模擴張，使貸款的安全性、流動性和效益性體現(xiàn)不明顯，信貸生息資源越來越少。20****年以前，該部貸款總規(guī)模在5000—6000萬元，收息在360—380萬元間徘徊。但在此期間，總有一些附近居住的經(jīng)營商戶到該部咨詢?nèi)谫Y問題，當時這些咨詢者中，大部分人有一定的資本積累、有固定資產(chǎn)暨商業(yè)門市，所經(jīng)營或擬經(jīng)營的項目發(fā)展前景較好，盈利性也較強，苦于資金不足、向商業(yè)銀行借貸又因不符和貸款條件，眼看著商機溜走，心有不甘的一部分人就向民間借貸、向典當行融資，但資金融通的成本較大，得不償失。獲取了這些信息后，該部又對這些融資需求對象做了充分的市場調(diào)查，結(jié)合當時市區(qū)兩級管理部門提出的打造“社區(qū)銀行、零售銀行”的市場定位目標，結(jié)合近些年來我市房產(chǎn)市場穩(wěn)中有升的趨勢，總結(jié)出開展商業(yè)用房抵押貸款業(yè)務(wù)風險小、利潤高，在些客戶將是一批潛在的優(yōu)良信貸載體，經(jīng)與上級行溝通、批準后，該部對貸款投放對象作了及時調(diào)整，適時開辦了門市房抵押貸款，給客戶提供正規(guī)的融資服務(wù)，受到了廣大客戶的歡迎。

二、產(chǎn)生的效果

自該部20****年3月開辦此業(yè)務(wù)以來，當年對36位客戶發(fā)放43筆，累計發(fā)放額3520萬元，當年實現(xiàn)收息收入120.5萬元；近一年的時間的運作和實踐，充分表明該項業(yè)務(wù)適應(yīng)市場需求,潛在的客戶資源豐富，符合我們農(nóng)村信用社的市場定位，經(jīng)信貸人員與發(fā)生過業(yè)務(wù)往來客戶的不斷宣傳，實行品牌化營銷,給此項業(yè)務(wù)冠名為“創(chuàng)業(yè)貸款”，進而使客戶群體不斷增加，使擇優(yōu)選擇優(yōu)良載體成為可能。20****年，他們對93名客戶累計投放94筆金額7687萬元的商鋪抵押貸款。到20****年末，該類貸款余額就達到了7731萬元，占該部全部貸款余額的68，全年實現(xiàn)收息565萬元，占全部收息的65，比上年增收255萬元，貸款到期回收率達到100，在保障安全的前提下，創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟效益。

三、具體操作過程

該部在開辦該新業(yè)務(wù)之初，就把控制和降低經(jīng)營風險放在首位，根據(jù)《擔保法》、《貸款通則》及上級行社制定的信貸業(yè)務(wù)操作制度，制定了門市房抵押業(yè)務(wù)的操作流程，并在具體的操作中進行不斷的更新和完善，建立健全檔案資料。

1．做好充分的貸前調(diào)查。在選擇客戶上，優(yōu)選項目前景較好、盈利性較高、符合國家產(chǎn)業(yè)政策要求、符合法律法規(guī)和制度要求的貸款投放對象，能夠提供合法有效、產(chǎn)權(quán)明晰的有效抵押商業(yè)用房，做到兩名以上信貸人員實地勘驗，并針對抵押物的地理位置、環(huán)境氛圍、市場價值、歷史交易價格、評估機構(gòu)的評估價值等綜合分析確定其合理的貸款額度和抵押率，目前該部所發(fā)放的此類貸款的抵押率均控制在60以內(nèi)。

2．指定評估機構(gòu)。業(yè)務(wù)開辦初期，他們并沒有確定指定的評估中介機構(gòu)，都是客戶自己找評估機構(gòu)，從實踐來看，其估價結(jié)果通過他們實地調(diào)查后均存在估價過高的情況。因此，該部及時做出決定，指定專門的評估機構(gòu)開展評估，其結(jié)果作為發(fā)放貸的參考依據(jù)。

3．嚴密手續(xù)及時報備。嚴密信貸手續(xù)是有效控制風險的最好手段。在該部得知其他銀行出現(xiàn)假他項權(quán)利證時，為了規(guī)避此類風險，他們對抵押物辦理他項權(quán)利證時，實行全程監(jiān)控辦理制度，并始終堅持這一制度至今。同時堅持借款人及配偶、抵押人及財產(chǎn)共有人、抵押物承租人來行親筆簽字，并出具特別承諾制度。為控制意外風險，確保抵押物的安全足值，他們還與平安保險公司沈陽分公司合作，要求債務(wù)人對抵押物進行投保，并確定該部為第一受益人的風險轉(zhuǎn)嫁制度。由于自然人貸款權(quán)限的問題，該部與市區(qū)兩級行社請示，在征得上級同意后，采取了自行審批后，上報兩級行社備案制度。

4．嚴把貸款審查、審批關(guān)。在做好貸前調(diào)查后，審查審批環(huán)節(jié)在堵塞漏洞方面，發(fā)揮著重要作用，該部做到每筆貸款均由信貸審批小組審議審批，發(fā)揮群策群力的優(yōu)勢，防止出現(xiàn)貸款的操作風險。

5．建立健全的檔案資料。建立完善的檔案資料，對控制和降低風險起到很關(guān)鍵的作用，也是最后一道防范經(jīng)營風險的屏障。為此，該部在該業(yè)務(wù)的檔案必備資料的完善上，參照了《擔保法》、信貸業(yè)務(wù)內(nèi)控制度及抵押類貸款所需資料制定了完善的商業(yè)門市房抵押貸款檔案目錄。如該部需要依法維護債權(quán)時，完善的檔案資料、翔實的書面證據(jù)將會給他們降低工作量，并給予債務(wù)人很大的壓力。

6．貸后檢查到位。堅持貸后檢查到位，能有效監(jiān)督和保證客戶是否按規(guī)定用途使用貸款，能夠提前預知風險，提前做出科學的決策，為實施有效的債權(quán)保護措施提供依據(jù)。

7．增強服務(wù)意識。作為金融服務(wù)行業(yè)，他們加強服務(wù)意識，急客戶所急多，為客戶著想，及時審批、及時發(fā)放貸款，為客戶贏取商機，是他們最好的宣傳途徑。目前，該部客戶中有很大部分是相互告知，而到該部建立信貸關(guān)系，并成為優(yōu)良信貸載體的。

四、今后設(shè)想