煤炭工業發展原則對地產開發的啟示范文

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【摘要】《煤炭工業發展“十三五”規劃》明確提出深化改革與科技創新相結合促創新發展、優化布局與結構升級相結合促協調發展、綠色開發與清潔利用相結合促綠色發展、立足國內與國際合作相結合促開放發展和以人為本與保障民生相結合促共享發展五大基本原則。五大基本原則同樣適用于養老地產的創新、協調、綠色、開放和共享發展。

【關鍵詞】煤炭工業；養老地產；智慧養老；低碳經濟；房地產業

《煤炭工業發展“十三五”規劃》（以下簡稱為“《規劃》”）明確提出煤炭工業五大發展基本原則：第一，堅持深化改革與科技創新相結合，推動創新發展；第二，堅持優化布局與結構升級相結合，推動協調發展；第三，堅持綠色開發與清潔利用相結合，推動綠色發展；第四，堅持立足國內與國際合作相結合，推動開放發展；第五，堅持以人為本與保障民生相結合，推動共享發展。養老地產是地產和養老兩種業態的融合，屬于房地產市場新階段———地產+服務的地產開發模式。養老地產的開發需要新的理念、方法的指導，煤炭工業五大發展基本原則對養老地產開發具有重要的啟示作用。

一、堅持深化改革與科技創新相結合促養老地產的創新發展

《規劃》明確指出，煤炭工業一方面要深化改革，營造良好的市場環境，另一方面要加強科技創新，促進煤炭工業與科技創新的融合。養老地產的發展同煤炭工業的發展一樣，離不開良好的市場環境，以及科技創新的推動。

（一）深化改革營造養老地產良好市場環境從當前養老地產的開發主體來看，主要分為政府和企業兩大類，以政府為主導開發的養老地產往往具有福利性質，如福利院、官辦養老院等，而以企業為主導開發的養老地產則屬于盈利型，如太陽城、老年公寓等。因此，養老地產從性質上來界定，可以劃分為商業性養老地產和福利性養老地產。福利性養老地產往往帶有較強的保障性，行政色彩較為濃厚。商業性養老地產以營利為目的，需要良好的市場環境。養老地產同煤炭工業一樣，政府管控較為嚴格。因此，需要深化改革，不斷完善養老地產開發政策，以及養老地產稅費體系，營造良好的養老地產市場環境，不斷增強養老地產的活力和創造力。

（二）加強養老地產與科技創新的深度融合《規劃》明確指出科技創新引領煤炭工業的發展，一是強調基礎研究，二是強調關鍵技術，三是強調先進適用技術，四是強調科技示范工程，五是強調現代信息技術。養老地產是房地產與養老服務兩種業態的融合，相對來說養老地產基礎方面的研究具備了較好的條件。養老地產開發首先應著重解決養老和房地產融合的關鍵技術，真正發揮養老地產不同于一般性房地產的特色。其次，應強調先進適用技術，如適老建筑設計技術、適老室內設計技術等。第三，建設養老地產示范工程。當前國內養老地產處于起步階段，需要打造一批養老地產示范工程以帶動養老地產的發展。第四，充分利用現代信息技術，在養老地產開發基礎上打造智慧社區、智慧養老、智慧服務新模式。綜合來說，借鑒《規劃》提出的煤炭工業良好市場環境及與科技創新融合相結合，不斷促進養老地產的創新發展。

二、堅持優化布局與結構升級相結合促養老地產的協調發展

《規劃》明確指出，煤炭工業一方面要按照能源發展戰略優化煤炭發展布局，發揮煤炭工業主體功能區的作用，以及骨干企業的主體作用，另一方面要從產能過剩的角度，不斷促進煤炭產業結構升級。養老地產雖然處于起步階段，也需優化產業布局，培育先進產能，促進養老地產結構升級。

（一）優化養老地產發展布局養老地產作為繼普通房地產后又一重要地產形態，發展潛力和發展空間巨大。基于房地產發展布局的經驗，養老地產應提前優化發展布局。養老地產發展布局既包括全國性布局，也包括區域性布局，既包括政府層面的布局，也包括企業自身層面的布局。從政府層面來說，報告明確提出“構建多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，為養老地產發展布局提供了新的發展思路。從企業層面來說，排在前幾名的房企已經提前做了布局養老地產業務。如萬科打造“隨園系列”養老產品、保利打造“三位一體”養老品牌、綠城打造學院式養老品牌等。

（二）促進養老地產結構升級養老地產是房地產結構升級后的產業形態，養老地產自身仍需進行結構升級。2016年中央經濟工作會議明確提出要推進“三去一降一補”，不斷深化供給側改革。養老地產結構升級要在“三去一降一補”改革理念指導下進行。從去產能角度來說，養老地產作為房地產新業態形式，要注重培育新進產能。從去庫存角度來說，養老地產處于起步階段，可重點考慮現有房地產向養老地產的轉換。從去杠桿角度來說，就是要保障養老地產的融資安全，防止系統性風險的發生。從降成本角度來說，一方面要降低養老地產開發的制度性成本，另一方面要降低養老地產開發的經濟性成本。從補短板角度來說，就是要充分發揮養老地產的保障性作用，提高養老地產開發的社會效應。綜合來說，借鑒《規劃》所提出的煤炭工業優化布局與結構升級相結合，不斷促進養老地產的協調發展。

三、堅持綠色開發與清潔利用相結合促養老地產的綠色發展

《規劃》明確指出，煤炭工業的發展一方面需要以生態文明理念進行引領，強化煤炭工業全產業鏈中生態環境保護的約束力，另一方面需要注重煤炭的清潔高效利用。養老地產開發同樣需要以生態文明理念進行引領，降低養老地產開發對生態環境的破壞，提高養老地產對各類資源的利用率。

（一）堅持養老地產綠色開發《建筑業發展“十三五”規劃》明確提出，落實“適用、經濟、綠色、美觀”建筑方針[2]，促進建筑業的可持續發展。養老地產的綠色開發需要貫穿到養老地產開發的各個環節。首先，注重養老地產的綠色規劃。養老地產的綠色規劃主要體現在產業布局、地產選址、配套設施等多方面。其次，注重養老地產的綠色建設。房屋綠色建設是養老地產綠色開發的核心內容所在，需要在建筑材料、施工技術等各方面提高綠色標準。再次，注重養老地產的綠色營銷。綠色營銷不僅體現養老地產的綠色責任和義務，也有利于平衡企業與消費者、社會的關系，提高社會的綠色意識。最后，注重養老地產的綠色監管。將低碳理念融入養老地產綠色發展，加強養老地產的環境評價，將低碳理念融入房地產環評的最直接、最有效的切入點就是構建符合低碳房地產環評的評價指標體系。[3]

（二）注重各類資源清潔利用《規劃》明確提出要注重煤炭的清潔高效利用，養老地產作為能源高耗產業，需要注重各類資源的清潔高效利用，走低碳地產可持續發展道路。低碳地產是低碳經濟對房地產業的具體要求,低碳地產主要體現在其提供的建筑產品上,主要表現為綠色建筑。[4]養老地產綠色建筑首先注重建筑選材上，必須使用節能減排綠色材料，確保建筑本身的綠色環保。其次，養老地產綠色建筑應充分考慮室內環境的設計，以達到對室內溫度、濕度、日照、噪音的綠色利用。再次，養老地產綠色建筑應充分考慮室外環境的設計，已達到與地產所處自然環境、社會環境的綠色平衡。綜合來說，借鑒《規劃》所提出的綠色開發與清潔利用相結合，不斷促進養老地產的綠色發展。

四、堅持立足國內與國際合作相結合促養老地產的開放發展

《規劃》明確指出，煤炭工業一方面要立足國內能源戰略，確保能源安全主動權，另一方面要統籌國際與國內兩個大局、兩種市場，逐步推進煤炭工業國際產能合作。養老地產開發同樣需要立足國內市場，面向國際市場。

（一）立足國內市場2017年國民經濟和社會發展統計公報數據顯示，截至2017年年末，我國60歲以上人口達24090萬人，占全國人口比例17.3%。我國老年人口數量龐大，人口老齡化嚴重，養老地產開發潛力大。考慮到我國老年人口的城鄉差異、地區差異、群體差異等特點，我國既要開發商業性養老地產，也要開發福利性養老地產。福利性養老地產主要面向低收入老年群體，發揮社會保障的作用。商業性養老地產主要面向中高收入群體，發揮地產商業性的作用。商業性養老地產市場廣闊，應根據市場需求進一步細化養老地產市場，如健康養生養老地產、旅游養老地產、學院式養老地產等。

（二）面向國際市場養老地產的發展不僅需要立足國內市場，也需要面向國際市場。我國正值“一帶一路”建設大熱潮，養老地產企業應積極利用這一發展機遇，不斷推進養老地產國際產能合作。在推進養老地產參與國際產能合作中應堅持兩種戰略，一是走出去戰略，將我國養老地產開發的成功經驗、先進技術、管理方式等輸出去。二是引進來戰略，將國外養老地產開發的新進理念、典型模式等運用到我國養老地產開發中來。當前我國養老地產處于起步階段，美國、日本等國家養老地產開發已經形成了一定的規模，如美國的太陽城模式、護理小區、持續照顧社區、大學村等，日本的老人之家、幸朋苑等。因此，當前我國養老地產開發引進來戰略應優先于走出去戰略。綜合來說，借鑒《規劃》所提出的立足國內與國際合作相結合，不斷促進養老地產的開放發展。

五、堅持以人為本與保障民生相結

合促養老地產的共享發展《規劃》明確指出，煤炭工業的發展要堅持以人為本，保障職工身心健康，形成產業發展安全長效機制。同時，要注重職工生活保障，促進職工就業、再就業和創業，維護職工合法權益。養老地產的開發同樣應堅持以人為本，注重商業性和社會性相結合。

（一）堅持以人為本養老地產是從房地產衍生而來，這一衍生過程便體現了以人為本，即從提供一般性住房轉向提供養老、醫護等多種服務在內的特殊性住房。養老地產較房地產而言更強調養老服務屬性。具體來說，養老地產首先注重的是老年人的養老服務需求，其次注重的是醫護需求，再次注重的是休閑娛樂需求。因此，養老地產開發過程中應堅持以老年人需求為導向，將養老、醫護、休閑娛樂等需求融入養老地產選址、建筑設計、運營管理等各個環節，充分發揮養老地產的養老服務特性。

（二）注重保障民生普通房地產開發也有限價房、經濟適用房和廉租房等政策，養老地產地產也應注重保障民生。對于商業性養老地產而言，應充分考慮經濟發展水平和老年人收入水平制定銷售和租賃價格，促進養老地產經濟效益和社會效益的統一。對于福利性養老地產而言，應參照限價房、經濟適用房和廉租房等住房保障政策，充分發揮福利性養老地產保障民生的作用。綜合來說，借鑒《規劃》所提出來的以人為本與保障民生相結合，不斷促養老地產的共享發展。

六、結語

煤炭工業發展五大基本原則為養老地產開發提供了新的理念，按照該理念推進養老地產開發必將促進養老地產的可持續發展。

【參考文獻】

［1］國家發展改革委、國家能源局.國家發展改革委國家能源局關于印發煤炭工業發展“十三五”規劃的通知［EB/OL］.2016-12-22/2018-06-03.

［2］住房城鄉建設部.住房城鄉建設部關于印發建筑業發展“十三五”規劃的通知［EB/OL］.html，2017-04-26/2018-06-03.

［3］趙健艾，董文超，黃穎，馬曉明.低碳理念融入房地產開發項目環境影響評價的探討［J］.環境保護，2014，42(10)：54-56.

［4］魏潤卿.論低碳經濟與低碳地產、綠色建筑［J］.科技管理研究，2010，30（22）：38-40+16.

作者：劉偉 羅超 單位：廣西警察學院