小產權房的法社會學分析范文

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小產權房并不是一個法律概念，其內涵學者們眾說紛紜，簡單地說，它是指建造在集體土地上，由鄉鎮政府而不是由國家房地產管理局頒發產權證的房產[1]。小產權房問題涉及不同主體的利益，它反映了集體土地在非農化過程中增值利益的分配問題。在資源稀缺的現代社會,難免會出現利益沖突。如何處理小產權房不同主體之間的利益沖突呢？

一、龐德的利益理論

馬克思說過人們奮斗所爭取的一切，都同他們的利益有關。利益問題是社會領域中最普遍、最重要、最核心的問題，是一切重大社會事件最深刻的根源。社會上的一切主體都是圍繞著實現其利益而展開活動的。歷史上人們很早就開始出現了對利益問題的探討。19世紀末20世紀初,隨著社會法學派的興起,利益成為社會學法學的重要基礎，龐德是其中的杰出代表。當各種利益發生沖突時，對利益的價值衡量是一個不可避免的問題。關于利益衡量的標準,龐德沒有制定出一個絕對的利益位階,也沒有給出一個一成不變的評價標準。他是從同一問題的不同角度去看待價值衡量問題的。當利益發生沖突的時候，有兩種看待問題的角度：第一，把一方看成是個人利益，另一方看成是社會利益。此時龐德認為法律應該傾向于保護社會利益。因為社會利益具有最大的普遍性,法律不僅僅要關注個人的要求或者政治組織的主張,更要著眼于全社會的發展和文明的進步。第二，把沖突雙方的利益看成同一種利益進行價值衡量。龐德認為假如我們將某一項作為個人利益，而將另外一項當作社會利益，那么可能已經事先用自己獨特的處理方式作出了決定。因此在利益互相沖突的時候最好把不同的利益轉換成同一種利益再進行權衡。比如那些看起來屬于個人利益范疇的法律權利都可以歸之于社會利益之下。如個人意志自由可以歸之于個人生活中的社會利益等。在這種情況下,社會利益就不能作為衡量的標志，而是一種被衡量的對象。此時龐德給出了另外的衡量標準,即謀求在最少的阻礙和浪費的情況下給予整個利益方案以最大的效率。

總之,龐德的利益衡量標準可以歸納為兩項原則：其一，將個人利益放在社會利益的背景下考察并放在同一水平上比較；其二，謀求在最少的阻礙和浪費的情況下給予整個利益方案以最大的效率，即以最小的利益損失犧牲實現利益的最大化[4]。龐德的利益衡量標準可以用一句話概括:以最小的利益損失換取利益最大化。他之所以提倡將個人利益放在社會利益的背景下并放在同一水平上考察是為了防止先入為主,因為在大多數人的潛意識里社會利益是優于個人利益的。龐德強調社會利益的重要性,甚至為了保護社會利益可以限制個人利益,并不是因為社會利益天然地優于個人利益，而是基于利益衡量的結果[5]。通俗地說，當二者沖突時,保護社會利益的收益扣除成本要遠遠大于保護個人利益的收益扣除成本。

二、小產權房法社會學分析

龐德利益權衡的標準———最小的利益損失犧牲實現利益的最大化顯得籠統和模糊，關于最小的利益損失及利益的最大化等概念及內涵沒有清晰明確的解釋，他對利益的權衡缺乏一種具體的分析工具。本文用成本收益分析法來替代龐德的模糊的利益衡量的標準。因為以最小的損失換取利益的最大化實質上就是以最低的成本換取最大的收益。在成本收益法中，某種制度下的社會總體的預期收益大于預期成本時，這種制度安排是有效率的，在所有能夠產生效率的制度安排中，預期收益和預期成本差值最大者是最有效率的安排。利用成本收益法分析小產權房問題，如果允許小產權房合法化后的收益扣除成本大于禁止小產權房合法化后的收益扣除成本，那么小產權房就有合法化的必要性。首先要明確小產權房主要涉及地方政府、村集體、農民、購房者及開發商五大利益主體。本文的收益主要包括經濟收益和非經濟收益等。成本主要包括摩擦成本和政治成本等。其中摩擦成本指制度改革過程中因反對者的抵觸而導致的成本等[8]。

（一）允許合法化1.農民收益：當前我國農民收入主要來源于3個部分:一是進城打工,二是農業收入,三是工業化、城市化帶來的土地增值收益[9]。城市郊區和沿海發達地區的農民開發小產權房,把多余的房屋出租或出賣給城市居民，獲得的“財產性收入”要遠遠超過被征收土地所獲得的補償和農業收入。成本：（1）經濟成本。對于那些遠離城市的農民，他們雖然表面上能獲得可觀的收入，但一旦房屋和土地賣完，在沒有一技之長和我國農村社保體系不健全的情況下容易坐吃山空，他們可能不僅沒有能力去享有城市的經濟資源，而且失去了作為“生命線”的土地。一方面，隨著城市化的不斷推進，越來越多的農民開始選擇離開土地，到城市去創業、生活，農業收入占總收入的比重越來越少。如果擔心農民的生活沒有保障，應該完善農村的社會保障制度而不是讓農民固守土地。另一方面，大多數人都是理論上的“經濟人”，農民也不例外,他們不會盲目地轉讓集體土地使用權而一般以利益權衡為前提。（2）政治成本。第一，小產權房合法化可能危及國家的糧食安全和社會穩定。小產權房合法化帶有太多的不確定性，合法化之后18億畝的耕地底線能否維持無從可知。在利益驅動下，一些農民和村級集體組織會不惜占用大量耕地興建小產權房，最終可能危及18億畝耕地底線，影響國家糧食安全和社會穩定。政治成本沒有想象的那樣高。按照占用的土地性質可將小產權房分為建設在農業用地上的和非農業用地上的。建設在農業用地的小產權房的違法性不言而喻，而目前存在的小產權房大部分是建設在非農用地上,只要國家在科學規劃的基礎上制定嚴格的法律規定并訴諸嚴厲的法律后果，在非農用地上建設的小產權房并不會威脅到18億畝耕地“紅線”。第二，小產權房合法化影響法律的嚴肅性和權威性。小產權房的流轉并不符合法律規定,但仍然有很多買賣者抱著“法不責眾”的心理跟風購買，以現實要挾法律。伯爾曼強調：“法律必須被信仰，否則它將形同虛設。”小產權房合法化可能會導致法律虛無主義思想蔓延。法律的權威應當建立在合理的基礎之上。布魯赫曾述“：法律分法上之法和法下之法，以人類的共同理性，以人的尊嚴和權利作為內容的法是法上之法；凡是以背棄人的理性、漠視人的尊嚴、踐踏人的權利為特征的法都是法下之法，法下之法是惡法，惡法非法也。”如果法律不合理，嚴格的遵守只能帶來形式正義而非實質正義。在小產權房的法律規定的合理性值得商榷的情況下，盲目地談嚴格地遵守法律是不理智的。2.集體組織：集體組織直接在集體土地上進行房地產開發,除了安置本集體組織成外,其余的出售給城市居民。在缺乏一套完善全面的監管機制的背景下，它與開發商簽訂用地協議、擅自改變用地性質開發小產權房的違法成本較低，而通過建造小產權房獲得的收益要遠遠高于土地被國家征收所獲得補償。3.地產開發商成本：短期內小產權房合法化會拉低房價，這無疑會損害開發商的利益，他們是摩擦成本的一個主要來源。

收益：首先,小產權房的出現打破了地方政府對土地一級市場的壟斷供給，大大降低了商品房開發中土地出讓金,地價的降低引起商品房的開發成本的降低。其次,小產權房的出現使房地產開發商擺脫政府對土地使用權的單極控制,降低其支付的權利尋租成本。最后,房地產商可以參與小產權房的開發建設以開辟新的利潤增長點。可見從長期來看，房地產開發商損失的利潤可以得到一定程度的彌補。4.城鎮居民收益：隨著我國城市化的推進,商品房的價格直線上升，其增長的速度遠遠超過了人們收入的增長速度。小產權房建造在集體所有的土地上，跳過了政府征收這一環節，無需繳納土地使用權出讓金和其他稅費，低廉的開發成本也拉下了房價，與商品房相比，巨大的價格優勢實現了部分購房者的住房夢。成本：不可否認的是現階段購房者購買小產權房會承擔較高的法律風險。比如,小產權房無法取得房屋產權證，無法辦理抵押和得到征地、拆遷補償。小產權房買賣合同在司法實踐中原則上被判定為無效合同等。5.地方政府成本：我國的城鄉二元土地制度催生了土地財政，它是地方政府收入來源的重要組成部分。小產權房的開發建設沖擊了地方政府的土地財政,這種損失難免會引起地方政府對小產權房合法化的抵觸，轉化成一種巨大的摩擦成本。收益：小產權房合法雖然使政府損失了一部分土地財政收入,但從長遠來看，政府仍是最終受益者。一方面,政府可以通過興建小產權房緩解提供保障性住房的壓力，改善人民的居住條件。另一方面,政府土地財政的損失可以通過其他途徑得到彌補,例如征收物業稅。更何況，從長遠來看我國的土地資源是有限的，它是“土地財政”的基礎,當基礎不可持續時,這一財政模式不可能可持續,因此走出土地財政的困局是未來政府不可避免的選擇。綜上允許小產權房合法化的成本主要來自地方政府、房地產商。收益主要來自農民和城市中低收入者。

（二)禁止合法化1.地方政府收益：對土地的壟斷供給為地方政府帶來了巨額的財政收入，形成了“土地財政”。成本:禁止小產權房合法化會產生維持城鄉二元土地制度的成本和相關的摩擦成本。因為小產權房合法化肯定會損害一部分人的利益，他們對改革的抵觸會導致摩擦成本。2.農民：一部分農民直接興建了小產權房,是集體土地非農化過程中增值利益的獲得者,禁止小產權房合法化傷害了他們的利益，因而他們是摩擦成本的一個來源。另一部分農民遠離城市和沿海發達地區，小產權房合法化與否對于他們基本上沒有什么影響,他們是中立者。3.城鎮居民：對于中低收入城鎮居民，禁止小產權房合法化可能會影響其住房需求的滿足，這部分人也是維持和摩擦成本的來源。對于沒有直接涉足小產權房的城市居民，小產權房是否合法化對他們沒有太大的影響。4.集體組織：禁止小產權房合法化對集體組織而言收益主要是政治方面的，比如提供最基本的社會保障和維護社會穩定。成本主要是城鄉二元土地制度束縛了農民收入的進一步增加。5.房地產開發商：現階段禁止小產權房合法化對房地產商無疑是收益大于成本，但這主要針對能競爭到用地許可的大開發商，對于大多數在土地許可競爭中失利的中小開發商，長期處于無地開發的窘境迫使他們轉向農村土地市場，禁止小產權房合法化損害了他們的利益，因而他們也是摩擦成本的一個來源。綜上，禁止小產權房合法化的成本主要來自于失地的農民、城市中低收入者。收益主要是地方政府和房地產商。

三、小產權房合法化的必要性

通過以上的分析我們發現，將小產權房合法化前后的預期收益和預期成本進行定量比較是不可能的，因為它們都難以精確計算,但是最終的利益分配格局有著顯著的區別。禁止小產權房合法化的預期收益來源主要集中在地方政府。成本主要來自于失地的農民、城市中低收入者。允許小產權房合法化的預期收益則主要是農民和城市居民。成本則主要來自地方政府。由此可見,小產權房合法化后收益從地方政府手中轉向農民和部分城鎮居民的手中，而成本是由農民承擔轉為大部分由地方政府承擔。這種新的收益成本分配格局更有利于未來社會的發展，因為這樣有利于保護社會弱者的利益，維護社會穩定。古往今來，社會總是處于一種強弱并存的分化狀態之中。人的自然稟賦不同，機遇有別，因而實際上難以平等地占有資源。現代文明社會雖然通過法律宣告了人在形式上的平等，但實質上的不平等仍是常態。不可否認,一些群體在社會生活中處于弱勢地位，為了追求實質正義，法律有必要向弱勢群體傾斜保護。從小產權房涉及的利益主體上來分析,地方政府掌握著國家權力，房地產商控制了大量的社會財富，兩者處于相對強勢地位，而集體經濟組織、農民、以城市中低收入者為主的購房者無論在政治上還是經濟上處于相對劣勢的地位，故從保護社會弱者的角度小產權房應該合法化。從小產權房涉及的利益的性質上來分析,小產權房關乎的房地產商的利益主要是財產利益,從利益位階的角度,小產權房關乎的購房者居住生存利益和集體經濟組織和農民的宅基地利益和社會保障利益更有保護的必要。因為一般而言，生存權的保護應該優于發展權。就政府而言,理論上其作為公共利益代表者性質決定了政府所得利益最終應該轉移到社會成員身上,更何況從長遠來看，地方政府仍是小產權房合法化的最終受益者。

此外小產權房合法化有利于壯大中產階級的力量，維護社會穩定。亞里士多德曾說過，“中產階級不發達是政治不穩定的根源，當中產階層薄弱時，國家就直接分化為窮人和富人，二者是天然對立的，政治上相互排斥、難于達成妥協,必然導致社會的不穩定”。因此要縮小貧富差距就必須培育和壯大中產階級的力量。小產權房合法化能夠增加農民收入，降低城市中低收入者的生活成本，通過壯大中產階級來維護社會穩定。利用龐德的利益衡量理論分析小產權房合法化的必要性，不可避免地存在一些局限性。首先，探討小產權房合法化時將個人利益放在社會利益的背景下考察并放在同一水平上比較，強調了利益之間的共同性，但忽略了個人利益和社會利益的對抗性。社會資源作為最大的公共資源，其總量是有限的，個人占有與群體分配之間的矛盾不可避免。因而小產權房合法化必然會導致個人利益與社會利益的沖突。當沖突不可避免時，最重要的是進行利益的平衡，以最大限度地兼顧雙方利益。當無法兼顧而必須要犧牲一方利益時，應當依據正義的原則對利益受損的一方作出合理的補償，最終達到到綜合利益最大化、代價最小化的目的，比如政府在對占用非農業用地的小產權房拆除時一定要給房屋使用者合理的經濟補償。其次，將龐德的利益衡量的標準轉化為成本收益分析存在理論缺陷。

經濟活動中每一個理性的人都力圖以最小的經濟成本價去獲得最大的經濟利益，然而制度變革卻不能完全適用這一理論。改革不但要追求經濟效益，還要追求社會效益，如民主、正義等。如果片面強調經濟成本的節約，制度變革的社會效益必然會受到影響。當正義與效率發生沖突時，效率并不必然優于正義。所以正確的做法是以最合理的（而不是最小的）成本獲得最大的效益。比如可以將利益格局的分配結果作為合理與否的判斷標準之一。正如本文分析的那樣，小產權合法化的改革很難進行精確的成本收益分析，但是合法化后的利益分配格局更為合理，因此可以認為小產權房有合法化的必要。

作者：張東方 單位：蘭州大學 法學院