公允價值計量投資性房地產思考范文

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摘要:

公允價值計量在整個會計信息系統中發揮著越來越重要的作用，公允價值計量模式的選擇能在不同程度上影響企業行為，從而改變企業對外提供的財務信息。企業根據自身的需要選擇合適的計量屬性，在提供客觀公正的財務信息的同時，也增強了自身的競爭能力。本文以正和股份為例，重點分析公司采用公允價值模式計量投資性房地產后對財務指標的影響。主要從盈利能力、償債能力、運營能力、成長能力四個方面進行分析。

關鍵詞:

公允價值;投資性房地產;財務指標;正和股份

1.前言

我國財政部的企業會計準則規定投資性房地產的初始計量采用成本模式，而其后續計量時可以采用歷史成本或是公允價值計量模式。但是，同一企業不能同時采用兩種計量模式，只能選擇其中的一種計量模式對所有投資性房地產進行后續計量。公允價值計量投資性房地產對企業的財務狀況產生重要的影響。李繪芳和張燕(2013)指出公允價值能夠為投資者提供更加相關的信息，并運用到企業的投資決策中。［1］鄒燕等(2013)、王福勝等(2014)提出是否使用公允價值計量成為企業進行盈余管理的考慮因素，管理層通過選擇公允價值模式影響公司的財務狀況和經營成果。

［2］［3］張奇峰等(2011)指出企業采用公允價值計量將大幅提高投資性房地產的賬面價值;也加劇了企業當期凈利潤的波動。［4］陳敏和柴斌鋒(2011)發現公允價值模式會使企業盈利水平提高、凈利潤提升和凈資產增加。［5］本文以正和股份為例，分析公允價值計量模式對其財務指標體系的影響。分析新會計準則下，公允價值計量投資性房地產對正和股份盈利能力、償債能力、營運能力和成長能力的影響;最后，通過翻閱正和股份財務報表，查看正和股份在附注中對公允價值計量的披露情況。海南正和實業集團股份有限公司成立于1984年8月，是海南省最早公開發行股票的股份制試點企業之一，公司股票于1996年10月8日在上交所上市交易。公司的經營范圍以商業房產為主，商業房產運營的盈利主要來源于出租商業房產的租金收入及持有商業房產的增值收益，是“金融+地產+商業”的復合體。因而選用恰當的會計計量方式計量投資性房地產對企業的財務狀況有重要的影響。

本文選取正和股份進行案例分析主要原因為:(1)正和股份主要從事商業房產經營，屬于房地產行業，是采用公允價值計量的上市公司中所屬行業最多的行業之一。(2)正和股份2009－2012年資產總計分別為24.3億元、35.1億元、51億元、58億元，總資產規模主要位于25－50億元的區間段，是采用公允價值計量的上市公司中總資產規模所占比例最高的區間。

2.對盈利能力的影響

凈資產收益率是衡量盈利能力的重要指標。為了研究采用公允價值計量的投資性房地產對凈資產收益率的影響，將投資性房地產公允價值計入凈利潤后的凈資產收益率(調整后的凈資產收益率)與投資性房地產公允價值計入凈利潤前的凈資產收益率(調整前的凈資產收益率)進行比較。通過相關數據處理，得出調整前后的凈資產收益率(如表1所示)。通過計算，可以得出，除了2008年采用公允價值計量使正和股份的凈資產收益率稍微下降外，2009年－2014年，正和股份的投資性房地產公允價值計量對其凈資產收益率有較大的影響，因將投資性房地產公允價值變動計入凈利潤后，2009年－2014年的凈資產收益率都有所上漲?？傮w來說，正和股份投資性房地產采用公允價值模式后公司的凈資產收益率指標得到提高。

3.對償債能力的影響

資產負債率是衡量償債能力的一個重要指標。為了研究采用公允價值計量的投資性房地產對正和股份資產負債率的影響，將投資性房地產按公允價值模式計量的資產負債率(調整后的資產負債率)與投資性房地產按公允價值模式計量前的資產負債率(調整前的資產負債率)進行比較。通過相關數據處理，得出調整前后的資產負債率(見表1)。結果得出，2008年－2010年，正和股份的投資性房地產公允價值計量對其資產負債率指標有較大的影響，分析因將投資性房地產采用公允價值后，總資產的賬面價值大幅提高，2008年、2009年和2010年的資產負債率分別下降了71%，70%和50.9%。2011總體來說，投資性房地產采用公允價值模式后將資產負債率指標降低。

4.對運營能力的影響

總資產周轉率是衡量運營能力的一個重要指標。為了研究采用公允價值計量的投資性房地產對總資產周轉率的影響，將投資性房地產公允價值計入后的總資產周轉率(調整后的總資產周轉率)與投資性房地產公允價值計入前的總資產周轉率(調整前的總資產周轉率)進行比較。通過相關數據處理，得出調整前后的總資產周轉率(見表1)。通過計算，可以得出，2008年－2012年，正和股份的投資性房地產公允價值計量對其總資產周轉有較大的影響，因將投資性房地產采用公允價值后，在營業收入一定的情況下，公允價值計量模式下的平均總資產價值大于成本模式下的，2008年－2012年的總資產周轉率分別下降了79.15%，70.48%，101.92%，3.85%和3.43%?？傮w來說，正和股份公司采用公允價值計量投資性房地產后降低了總資產周轉率指標。但是，對于投資者來說，更關心的是企業流動資產周轉率，公允價值計量對企業的流動資產周轉率沒有影響，因此正和股份采用公允價值計量投資性房地產不會影響投資者對其的評價。

5.對成長能力的影響

營業利潤增長率是反映企業增長能力的重要指標，本文通過投資性房地產公允價值變動額占營業利潤的比例間接的比較公允價值對企業利潤增長的影響。通過相關數據處理，得出投資性房地產公允價值變動額對營業利潤的影響(見表1)。通過計算，可以得出，除了2008年采用公允價值計量使正和股份的營業利潤率稍微下降外，2009－2012年，正和股份的投資性房地產公允價值計量對其營業利潤有較大的影響，因將投資性房地產公允價值變動計入營業利潤后，2009年，2010年和2011年的比率分別上漲了47.73%，30.18%，35.09%?？傮w來說，正和股份投資性房地產公允價值變動額占營業利潤的比例較大，對營業利潤增長率指標有較大的影響。

6.公允價值計量的信息披露情況

通過本文前面的分析可以看出，正和股份采用公允價值計量模式后改善了其財務指標。企業很可能利用公允價值計量模式粉飾報表、平滑收益，人為地操縱利潤。那么，為查看公允價值運用的合理性，本文繼續分析正和股份在財務報表附注中關于公允價值信息的披露情況。公允價值計量是否合理要看以下幾個方面:公允價值的估值方法、相關的不確定因素以及公允價值確定的依據。對于本文對正和股份關于公允價值信息披露，本文作如下分析:①正和股份采用的公允價值估值方法為市場法，市場法是公允價值第二層次的確定方法，與第三層次的確定方法相比，是比較可靠的。②為正和股份出具資產評估報告書的是福建中興資產評估房地產土地估價有限責任公司，這是由福建省財政廳所屬的福建省資產評估中心脫鉤改制設立，成立于1992年7月，注冊資本150萬元，公司注冊資產評估師32人，是全國首批、福建省首家經批準具有資產評估資質的專業機構，并于1993年3月經財政部和中國證監會審批成為全國第一批具有從事證券、期貨業務資產評估資質的專業機構，公司同時具備全國范圍土地評估資質、房地產估價甲級資質。因此，由福建中興資產評估房地產土地估價有限責任公司出具的資產評估書的可靠性也相當高。③正和股份從2009年到2012年采用公允價值的估值方法、依靠的第三方獨立中介機構都沒有發生變化，相對穩定。由此可見，正和股份對公允價值的確認方法、不確定因素、確認的依據作了充分的披露，其對公允價值計量模式的運用合規合法，較為合理。

7.結論與建議

通過正和股份的案例分析，發現公司采用公允價值計量后，確實能對其財務業績產生了很大的影響，表明公允價值計量模式對其財務指標有改善作用。此外，正和股份對公允價值的信息做出充分披露，正和股份對公允價值的運用是可靠的。采用公允價值計量模式對上市公司的業績指標有改善作用。公允價值的運用是值得肯定的?？傮w來說，為了防止企業提升業績等動機而利用公允價值創造利潤，本文對提高公允價值運用的準確性和適用性提出以下對策建議。①進一步加強規范公允價值計量，目前對于投資性房地產，絕大部分企業采用的是第三層次的公允價值確認方法，不確定性很高。應完善公允價值的確定方法，針對不同的場合，提出相應的評估方法。②企業在使用公允價值評估方法時，必須依據第三方獨立中介機構出具的資產評估書，為公允價值的確定提供可靠的保證。

參考文獻:

［1］李繪芳、張燕，歷史成本與公允價值的比較分析［J］.中國證券期貨，2013(8).

［2］鄒燕、王雪、吳小雅，公允價值計量在投資性房地產中的運用研究———以津濱發展及同行業同地區公司為例［J］.會計研究，2013(9):22－28.

［3］王福勝、程富，投資性房地產公允價值計量模式選擇動因實證研究［J］.財經理論與實踐，2014(5):74－80.

［4］張奇峰、張鳴、戴佳君，投資性房地產公允價值計量的財務影響與決定因素:以北辰實業為例［J］.會計研究，2011(8):22－29.

［5］陳敏、柴斌鋒，投資性房地產公允價值計量對上市公司業績的影響［J］.財會月刊，2011(7):66－69.

作者：叢男 單位：上海大學悉尼工商學院