建筑工程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中實(shí)踐范文

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摘　要：伴隨國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度不斷加快，在實(shí)際建設(shè)房地產(chǎn)工程時(shí)，出于對(duì)工作效率、質(zhì)量水平的考慮，房地產(chǎn)企業(yè)可采取建筑工程管理模式落實(shí)相關(guān)工作，從而使房地產(chǎn)項(xiàng)目的效益達(dá)到甚至遠(yuǎn)超預(yù)期。本文主要探討的內(nèi)容是在建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，運(yùn)用建筑工程管理所取得的成果，希望能給同業(yè)人員提供一些有價(jià)值的參考依據(jù)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；建設(shè)；建筑工程管理；應(yīng)用分析

現(xiàn)階段，伴隨建筑行業(yè)的迅速發(fā)展，工程管理模式也在不斷改變，先進(jìn)性特征越發(fā)明顯。在房地產(chǎn)的發(fā)展歷程中，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模出現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)的次數(shù)較多，目前暫時(shí)處于相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)。在這樣的市場(chǎng)格局下，各企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)顯得十分膠著。為了進(jìn)一步提高房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)收益，在實(shí)際開(kāi)展建設(shè)工作時(shí)，應(yīng)加大對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的管理力度，實(shí)施精細(xì)、科學(xué)的管理模式，將工程建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)控制在最小范圍內(nèi)。在設(shè)計(jì)的施工期內(nèi)，項(xiàng)目必須保質(zhì)保量地交付，同時(shí)在建設(shè)方面控制好成本支出。只有這樣，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的效益水平才能有進(jìn)一步的提高。

1建筑工程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的應(yīng)用分析

建筑工程管理與房地產(chǎn)項(xiàng)目之間存在的聯(lián)系尤為緊密：在建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，建筑工程管理的應(yīng)用有利于工作開(kāi)展效率的提高，具體包括科學(xué)化、模式化及各環(huán)節(jié)銜接管理等。有了明確的管理制度作為支撐，各工作部門(mén)在相互配合時(shí)會(huì)更加融洽，從而實(shí)現(xiàn)工作效率、質(zhì)量水平的同步提升。建筑工程管理設(shè)計(jì)的內(nèi)容比較復(fù)雜，其中包括工程安全、質(zhì)量、進(jìn)度與成本管理等。在工程管理期間，不同的管理會(huì)有或多或少的聯(lián)系，在系統(tǒng)化管理控制模式下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡可能拉高建筑工程施工的效益水平。隨著城市化建設(shè)取得階段性成果，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度極快。由于人口集中度日益提高，住房基本成了一種剛需，所以我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)的發(fā)展擁有巨大潛力，大量的投資商都把資金轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。種種跡象表明，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)迎來(lái)了發(fā)展的黃金時(shí)期。雖然房地產(chǎn)建設(shè)是目前的主流趨勢(shì)，但相應(yīng)的工程管理體系仍處于落后的狀態(tài)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間，出現(xiàn)的問(wèn)題不斷增加，嚴(yán)重阻礙了項(xiàng)目的開(kāi)展。其中，施工中頻繁發(fā)生安全事故、工程質(zhì)量不合格、建設(shè)資金鏈斷裂、合同不夠完善等，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益無(wú)法提升，同時(shí)也給建設(shè)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展造成了很大的負(fù)面影響。為了保證經(jīng)濟(jì)效益，在建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)設(shè)法將建筑工程管理的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮到最大程度，從而全面系統(tǒng)地控制與管理項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程。

2提高房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量的對(duì)策研究

2.1引用BIM技術(shù)

所謂的BIM技術(shù)，是指通過(guò)計(jì)算機(jī)構(gòu)建起與數(shù)據(jù)有關(guān)的信息模擬模型。目前，它已廣泛應(yīng)用于建筑工程的管理工作中。利用虛擬信息技術(shù)完成工程模型的構(gòu)建任務(wù)，可在管理房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的事前管理、事中控制，明顯改善房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理質(zhì)量。目前，隨著我國(guó)信息技術(shù)的快速發(fā)展，建筑模式和方法也在不斷創(chuàng)新。對(duì)于建筑工程來(lái)說(shuō)，設(shè)計(jì)圖是指導(dǎo)的關(guān)鍵。過(guò)去的設(shè)計(jì)模式都是使用CAD的模式進(jìn)行構(gòu)建，在進(jìn)行圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的過(guò)程中，設(shè)計(jì)人員都是按照自身的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)實(shí)現(xiàn)對(duì)模型的設(shè)計(jì)。這樣基于設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)設(shè)計(jì)出來(lái)的模型會(huì)出現(xiàn)誤差較大的情況，完工后的建筑有時(shí)無(wú)法滿(mǎn)足相關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。特別是在一部分工期較長(zhǎng)的建筑設(shè)計(jì)過(guò)程中，更容易出現(xiàn)錯(cuò)誤模式。應(yīng)用BIM技術(shù)可以有效解決工程存在的問(wèn)題，使模型更加直觀(guān)。并且BIM技術(shù)本身具有較強(qiáng)的完整性，可以實(shí)現(xiàn)將工程整體進(jìn)行展示和修改，提高了精確性。BIM技術(shù)還可以基于數(shù)據(jù)的分析構(gòu)建出一個(gè)可視模型。傳統(tǒng)施工方案的構(gòu)建和圖紙的設(shè)計(jì)都是基于二維進(jìn)行的，但BIM可以實(shí)現(xiàn)三維構(gòu)建——在輸入?yún)?shù)后構(gòu)建一個(gè)完整的三維模型。對(duì)于傳統(tǒng)的CAD技術(shù)分析，BIM技術(shù)可以實(shí)現(xiàn)細(xì)節(jié)的具象化。例如，對(duì)于工程中某部分的門(mén)窗，BIM技術(shù)具有信息化的特點(diǎn)，可以保存整個(gè)施工順序和相關(guān)信息。在三維仿真的項(xiàng)目管理中，BIM技術(shù)可以集中系統(tǒng)地控制項(xiàng)目，利用統(tǒng)一的信息處理系統(tǒng)，統(tǒng)籌管理相關(guān)的工作內(nèi)容。如此一來(lái)，當(dāng)某個(gè)項(xiàng)目的施工情況出現(xiàn)變化時(shí)，工作人員也可以及時(shí)收到信息。有了BIM技術(shù)的參與，網(wǎng)絡(luò)與信息技術(shù)的優(yōu)勢(shì)會(huì)得到更好的發(fā)揮，能夠準(zhǔn)確獲取項(xiàng)目的建設(shè)信息，有利于項(xiàng)目質(zhì)量管理、建設(shè)控制等工作的順利開(kāi)展。基于BIM仿真模型開(kāi)展的施工管理，可在數(shù)據(jù)處理平臺(tái)中統(tǒng)籌管理物料采購(gòu)、部門(mén)間的相互交流、項(xiàng)目返修等，讓房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)變得更加可靠、穩(wěn)定，防止因信息交流受阻導(dǎo)致施工問(wèn)題的頻繁出現(xiàn)。利用BIM技術(shù)構(gòu)建的仿真虛擬模型，可確保項(xiàng)目管理質(zhì)量的提升，同時(shí)在有效碰撞實(shí)驗(yàn)檢測(cè)的開(kāi)展下，讓各施工單位的配合更加默契。基于三維激光技術(shù)建立的房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)字模型，可以準(zhǔn)確呈現(xiàn)出各施工單位的項(xiàng)目信息，更有力地控制施工質(zhì)量、成本與進(jìn)度等方面。

2.2動(dòng)態(tài)管理項(xiàng)目的全部過(guò)程

在實(shí)際管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)時(shí)，工程造價(jià)管理的應(yīng)用，可以最大限度地提高建設(shè)的效益水平。要想在工程造價(jià)階段編制出合理化的造價(jià)方案，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)必須完全按既定程序執(zhí)行，以此實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目施工成本的精準(zhǔn)控制，同時(shí)促進(jìn)開(kāi)發(fā)效益的有效提升。在造價(jià)管理過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合現(xiàn)有的造價(jià)管理體系，實(shí)施動(dòng)態(tài)管理手段——按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)難度、施工計(jì)劃、造價(jià)管理特征等，為所有的施工項(xiàng)目制訂出個(gè)性化的管理方案，從而在加強(qiáng)造價(jià)控制的同時(shí)，保證造價(jià)管理的質(zhì)量水平達(dá)到預(yù)期。在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目期間，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加大對(duì)材料差價(jià)的管理力度。隨著材料價(jià)格越來(lái)越貴，施工建設(shè)的材料采購(gòu)成本遠(yuǎn)比造價(jià)時(shí)高出許多。在建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，施工階段的總造價(jià)占整體的70%左右。造價(jià)如此之高，說(shuō)明施工造價(jià)的管理工作具有很大的現(xiàn)實(shí)意義。建筑工程的施工質(zhì)量與建筑施工材料的質(zhì)量好壞存在緊密聯(lián)系，其中起最大作用的是建筑材料、施工技術(shù)管理的選擇。為了避免施工中用到不合格的材料，相關(guān)人員必須把好質(zhì)量審核關(guān)口，將管理工作落實(shí)到位。材料作為建筑工程中占比較大的支出，其費(fèi)用一般達(dá)到了整體項(xiàng)目的70%左右，因此，材料的使用情況對(duì)工程的整體造價(jià)影響非常大。只有嚴(yán)格根據(jù)清單中制定的材料用量進(jìn)行施工，保證不會(huì)出現(xiàn)資源浪費(fèi)現(xiàn)象，才能最大限度地控制工程造價(jià)。在建筑工程管理中，機(jī)械的使用費(fèi)用也很大，一般來(lái)說(shuō)，施工機(jī)械的費(fèi)用由施工的數(shù)量單價(jià)決定。為了有效控制機(jī)械使用的費(fèi)用，我們應(yīng)對(duì)施工機(jī)械設(shè)備進(jìn)行成本控制，特別在對(duì)大型建筑項(xiàng)目的工程管理中，應(yīng)進(jìn)行合理且規(guī)范的管理，減少設(shè)備閑置，提高設(shè)備的使用效率，避免浪費(fèi)，并且做好相關(guān)的配合協(xié)調(diào)工作，提高機(jī)械設(shè)備效率，達(dá)到降低成本的目的。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間，房地產(chǎn)企業(yè)必須將施工材料差額的控制與管理工作落實(shí)到位。對(duì)于造價(jià)工作，相關(guān)人員應(yīng)充分熟悉材料市場(chǎng)的價(jià)格，列出每種材料的差價(jià)數(shù)值，包括部分材料的價(jià)格變動(dòng)等，以此作為依據(jù)來(lái)落實(shí)管理控制工作，保證項(xiàng)目工程的施工質(zhì)量達(dá)到預(yù)期。在建設(shè)工程項(xiàng)目時(shí)，為了抑制材料價(jià)格波動(dòng)帶來(lái)的影響，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在第一時(shí)間把相關(guān)信息收集起來(lái)，召集開(kāi)發(fā)、業(yè)務(wù)企業(yè)與施工單位共同商議，制定出合理的處理措施，盡可能減輕施工企業(yè)承受的成本壓力，防止后期發(fā)生合同糾紛事件。

2.3科學(xué)控制施工進(jìn)度

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)效益主要與建筑工程的質(zhì)量管理、成本管理及施工安全這幾個(gè)因素有關(guān)。在施工管理期間，任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，都會(huì)對(duì)項(xiàng)目的施工進(jìn)度產(chǎn)生影響，最終的開(kāi)發(fā)質(zhì)量必然大打折扣。現(xiàn)階段，雖然很多施工單位都建立了安全管理制度，但其中仍存在很多問(wèn)題與漏洞，管理工作浮于表面，以文件落實(shí)文件、會(huì)議貫徹會(huì)議等搞形式、走過(guò)場(chǎng)的現(xiàn)象依然存在，缺乏扎實(shí)有效的措施和方法，現(xiàn)代化監(jiān)管手段不足，信息化管理不到位。安全管理協(xié)議的約束沒(méi)有得到真正的保障，從而難以充分保障施工規(guī)范，提升了施工現(xiàn)場(chǎng)的危險(xiǎn)系數(shù)。施工單位沒(méi)有建立完善的安全管理制度，導(dǎo)致施工過(guò)程的安全管理無(wú)章可循、無(wú)標(biāo)準(zhǔn)可衡量，安全隱患得不到控制，從而引發(fā)安全事故。在工程建設(shè)中，為了讓所有環(huán)節(jié)的施工質(zhì)量都能達(dá)標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)實(shí)施精細(xì)化的管理模式，考慮各施工環(huán)節(jié)的銜接和重點(diǎn)問(wèn)題，科學(xué)控制施工進(jìn)度，防止部分施工單位為了獲取高效益，一味縮短施工周期，給施工質(zhì)量造成負(fù)面影響。建筑工程施工質(zhì)量直接決定著項(xiàng)目能否順利進(jìn)行，而工程質(zhì)量只要參考質(zhì)量保證書(shū)中的相關(guān)款項(xiàng)即可。要想構(gòu)建起完善的質(zhì)量保證機(jī)制，前提是要有整體建筑工程的質(zhì)量要求作為基礎(chǔ)，按照國(guó)家的相關(guān)規(guī)定，完成項(xiàng)目質(zhì)量體系表、工程質(zhì)量目標(biāo)的制定。房地產(chǎn)企業(yè)需要針對(duì)施工人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，全面提高施工人員的技術(shù)，提高施工人員自身的質(zhì)量管理意識(shí)，做好相關(guān)工作的驗(yàn)收，遇到問(wèn)題需要科學(xué)解決，抵制出現(xiàn)包庇的情況，從而保障施工的順利進(jìn)行。在建設(shè)工程項(xiàng)目前，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合設(shè)計(jì)方案、現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境等因素，將施工項(xiàng)目的重難點(diǎn)標(biāo)注出來(lái)，從而在具體施工時(shí)有針對(duì)性地管理這些重難點(diǎn)部分。例如，在建設(shè)綜合型的商業(yè)樓時(shí)，要對(duì)商業(yè)用途、居民需求加以考慮，尤其是商業(yè)樓層與居住樓層轉(zhuǎn)化梁的施工環(huán)節(jié)，不能出現(xiàn)任何質(zhì)量問(wèn)題。只有這樣，整體的建設(shè)水平才能達(dá)標(biāo)。在具體開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)科學(xué)控制進(jìn)度，提前規(guī)劃好施工人員、材料與設(shè)備等，防止出現(xiàn)材料不合格、設(shè)備使用期間出現(xiàn)突發(fā)故障等意外情況，讓項(xiàng)目能夠按期交付，并實(shí)現(xiàn)企業(yè)開(kāi)發(fā)效益的進(jìn)一步提高。

2.4提高施工技術(shù)水平

首先，我們要確定施工的具體圖紙，全面加大和完善對(duì)圖紙的審核和檢測(cè)力度，提高圖紙本身的質(zhì)量。構(gòu)建統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的技術(shù)管理方案，加強(qiáng)對(duì)于施工合理性的控制，當(dāng)分包施工出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，需要讓交底施工滿(mǎn)足全面且準(zhǔn)確的標(biāo)準(zhǔn)。全面加強(qiáng)統(tǒng)一化管理，保證施工具有科學(xué)性。內(nèi)外共同監(jiān)督施工技術(shù)的加強(qiáng)過(guò)程，避免房地產(chǎn)建筑工程施工事故的頻繁出現(xiàn)，使房地產(chǎn)建筑工程的使用周期得到良好的延續(xù)。一方面，要對(duì)房地產(chǎn)建筑工程企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督管理體系進(jìn)行優(yōu)化和改進(jìn)，加大對(duì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和施工程序的監(jiān)督力度，避免施工技術(shù)經(jīng)常出現(xiàn)不合格、不達(dá)標(biāo)的狀況；另一方面，要確認(rèn)管理組織與監(jiān)督部門(mén)的結(jié)構(gòu)責(zé)任，有關(guān)監(jiān)管部門(mén)要對(duì)房地產(chǎn)建筑工程企業(yè)的監(jiān)督工作引起重視，使其自身對(duì)房地產(chǎn)建筑工程企業(yè)的管控和限制作用發(fā)揮到最大限度，對(duì)房地產(chǎn)建筑工程企業(yè)的技術(shù)管理提出更加嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，充分保障房地產(chǎn)建筑工程施工質(zhì)量。

2.5對(duì)施工質(zhì)量的管理工作引起重視

已竣工建筑工程質(zhì)量的好壞，絕大多數(shù)取決于所用材料的質(zhì)量是否合格。新樓出現(xiàn)墻體坍塌、大口徑裂縫，主要責(zé)任應(yīng)追究到材料采購(gòu)人員身上。因此，嚴(yán)格把控進(jìn)入場(chǎng)地的材料質(zhì)量是十分關(guān)鍵的。我們需要將目前擁有的施工技術(shù)進(jìn)行全面的優(yōu)化和分析，重視施工技術(shù)管理工作，做好相關(guān)的技術(shù)交底工作及施工現(xiàn)場(chǎng)的管理工作，保證工序的穩(wěn)定高效。

3結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，為了促進(jìn)開(kāi)發(fā)質(zhì)量的提升，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取一些房地產(chǎn)建筑工程管理方法，并將BIM技術(shù)引用到項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)中來(lái)，以確保項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的效益水平達(dá)到施工單位的心理預(yù)期。

作者：李志艷 單位：柳州市祥云盛世投資發(fā)展集團(tuán)有限公司