風險分析的房地產市場論文范文

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1我國銀行業采取的是有追索權的住房抵押貸款合同

我國銀行業在這方面采取了同樣的審慎措施。選擇的是以追索權形式提供的住房抵押貸款，多數合同文本中都有類似如下的條款“抵押期滿，如債務人不能償還債務本息，又未與乙方達成延期協議的，按法定程序處理抵押房地產，清償債務本息。處理抵押房地產所得價款不足以償還債務本息和承擔處理費用的，乙方有權另行追索;價款償還債務本息后有剩余的，乙方應退還給甲方。”這條看似簡單的格式條款。就意味著在中國房地產市場上，購房者是不可能通過斷供止損的。因為銀行在拍賣了購房者抵押給銀行的房產之外，其對購房者的債權還是同樣存在的，可以繼續通過其他司法手段對購房者進行強制執行。在我國當前的情況下，斷供者往往是以投資為目的的購房者，其個人資產一般情況下大于其住房抵押貸款不少，因此在這種情況下銀行并不會由于購房者斷供鄧興華，等:中國房地產市場風險分析城市規劃與管理而承擔房價下行的風險，而恰恰是購房者會承擔由于銀行拍賣抵押資產過程中房產這一抵押物過度折價以及斷供而產生的信用違約、利息以及相關司法費用和滯納金。因此購房者才是真正意義上的風險承擔者。在我國當前的銀行住房抵押合同實務中，銀行完全將自身的風險通過追索權條款轉移到了住房抵押貸款的借款方身上。自身的金融風險則已經部分轉移。

2他國房地產市場變動的啟發與意義

2.1我國金融體系受房地產直接沖擊的影響較小我們通過上面的分析已經可以看出，我國金融體系并不會直接收到多數購房者斷供與否的影響，同時由于我國沒有自然人破產制度，所以雖然在經濟下行期可能出現少數購房者由于斷供或者個人資產不足而造成相關貸款無法及時回收造成一定期限內的壞賬，但從長期來看，由于其債權的永續性，在購房者收入提升和經濟水平回復之后，銀行的住房抵押貸款不會出現大規模的損失，也就是意味著在我國不會出現美國次貸危機一樣的大型銀行和金融機構紛紛倒閉的情況，但存在由于購房者在房價下行的同時依舊承擔巨大的還款壓力的可能性，一旦出現可支配收入減少的情況，其消費開支也會進一步降低，從而減弱內需。因此這一情況看，除了穩定房地產市場，在關注金融機構與銀行業的同時，更重要的繼續深化其他行業的改革創新，一方面利用制度創新和科技創新推動相關行業的發展，另一方面也需要改革收入分配機制，確定人民群眾在購房還貸的同時有確切的收入能夠滿足日常消費。由于消費結構出現變化而導致經濟波動。

2.2我國應當明確房地產市場的風險共擔我們可以看到，在我國實際上斷供并不會給購房者帶來任何好處，由于其住房抵押貸款合同中追索權條款的存在，一旦斷供，購房者只是獲得了短期內的現金流的便利，但在長期內由于銀行債權的存在和相關費用的產生可能產生債臺高筑的可能性。在這一意義上來說，也需要銀行和相關媒體加強宣傳，在保護房地產行業平穩發展的同時，讓購房者更為理性的權衡自身的購房決策，避免出現雙輸的局面。由于我國銀行業監管較嚴，銀行風險管控中為了自身的利益所在，往往喜歡在合同設計和權益轉移上使得其自身完全規避于風險之外，雖然這保證了在房地產風險期間金融行業的穩定，但也反映出金融行業市場化程度與創新水平不足，不能給購房者在住房貸款上更多的選擇，也使得我國住房者和房地產企業獨自承受房價波動的風險。作為一個市場化的行業，應該允許金融機構更多的創新，也避免我國購房者承擔過分的風險而沒有止損手段，從而可能使得我國在經濟下行的情況轉為日本經濟的情況。

2.3我國銀行業應該需要注意企業貸款風險如上所述，由于追索權條款的存在和銀行對于購房者的風險管控，實際上在個人房貸一部分，無論市場如何波動，對金融行業的影響都是有限的，我國并不存在與美國一樣的金融危機的基礎，但是由于大量銀行貸款是以開發商抵押整樓而貸出的，開發商與自然人不同，其債權受到開發商自身資產負債比的影響，同時開發商可以通過自身的破產程序使得銀行的相關債權歸于消滅。因此這可能會是我國金融行業需要注意的風險來源。需要金融機構審慎對待。

作者：鄧興華秦祺羅丹單位：對外經濟貿易大學國際經濟貿易學院對外經濟貿易大學法學院