模糊權重的房地產市場評價范文

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1模糊綜合評價

在房地產市場中，很多問題并不是絕對肯定或者絕對否定，同時，嚴格意義上的判別標準，傳統的數學方法難以對此定性，而模糊綜合評判方法可以很好地解決該類問題，提供了針對房地產市場指標判斷模糊性和不確定性問題的有效方法。同時，在房地產市場中，對市場形勢造成影響的主要因素有多種，傳統數學方法結果單一，不能滿足房地產形勢綜合評價的需求，而模糊綜合評判方法得到的最終結果為多元素向量，包含豐富的信息，克服了傳統數學方法評價結果單一性的缺陷。綜上，文中采用模糊綜合評價法以及改進多層次模糊綜合評價法對房地產市場情形進行綜合評價。在復雜的大系統里，有很多因素需要全面考慮，各個因素之間還有著不同的層次關系，利用單層次模糊綜合評判模型很難得到正確的評判結果。此時，需要把評判因素按照某種屬性分類，模型先對每一類指標進行綜合評判，再對得到的評判結果進行類之間的綜合評判，以上就是多層次模糊綜合評判問題。多層次模糊綜合評判模型的建立。

2房地產市場監測指標處理

房地產市場的影響因素很多，有城房指數、吸納周期、量價彈性、土地轉化率、房地產開發投資強度、開發資金杠桿率、購房人信心指數、個人貸款使用率、住房可支付性指數以及房價合理性指數。若采用單層次模糊綜合評判模型，難以很好地反應模型特性，會對綜合評價結果產生影響。針對該問題，改進的系統將房地產市場評價指標分為住房銷售指標、土地開發指標和購房人指標3類，這樣評價模型可以先對以上3類指標進行綜合評判，然后再對每類評判結果進行類之間的高層次綜合評判，增加了本文模糊綜合評判模型的合理性。

3改進原理及創新點

以上基于專家評價的模糊綜合評價模型中，指標權重的設置在綜合評判時有著重要地位，指標權重的大小直接影響評價結果。在多級評價模型中，專家首先需要對每一級指標進行評價打分，在逐級計算之后，主觀性也會疊加。在基于專家評價的模糊綜合評價模型中，計算B時，A由專家根據自己的經驗給定，因此，B也會帶有一定的主觀性，通過兩級分別運算，兩次運算的主觀性疊加，使得最后的評價結果的客觀性不是很高。針對該問題，我們對以下兩點做出改進:

1)在常見的基于專家評分的模糊評價模型的基礎上，設置了針對房地產市場的“房地產市場形勢客觀評價標準”，以防止專家對指標的偏見，增加了模糊模型綜合評價結果的客觀性。

2)針對房地產市場情形的特點，提出了相應的“房地產市場形勢重要性模糊子集”，利用“房地產市場形勢重要性模糊子集”來確定矩陣A，將權重用設置的模糊權重來表示，在一定程度上分散專家對于某個指標權重的人為主觀性，使得權重更加符合實際。利用建立客觀評價標準和分散專家主觀性的方法，減少了專家的偏見，增加了綜合評價結果的客觀性，使指標的權重確定更加符合實際，評價結果更為準確。基于模糊權重的改進的房地產市場綜合評價法作為山東省房地產信息與預警預報系統的一部分，通過了山東省住房和城鄉建設廳組織的由多名院士、教授組成的專家評審組的驗收，評審組在進行考核后認為，基于模糊權重的改進的房地產市場綜合評價系統可以更真實更有效地對山東省房地產市場情形進行評價，為政府制定相關政策提供了有效依據。

4結論

在分析房地產市場情形預測的需求，以及基于專家評價的模糊綜合評價模型的權重設置存在的不足的基礎上，提出相應的改進模型。依據濟南市房地產市場歷史真實情形，對城防指數、吸納周期和土地轉化率等10項關鍵指標設置了客觀標準，同時在模型中引入了模糊子集，用5個評價術語分散了主觀性，提高了對房地產市場形勢評價的客觀真實性，為政府監管部門指定相關政策提供了依據。（本文來自于《濟南大學學報.自然科學版》雜志。《濟南大學學報.自然科學版》雜志簡介詳見.）

作者：花景新薄煜明陳志敏單位：南京理工大學自動化學院山東城市建設職業學院