房地產(chǎn)市場系統(tǒng)運(yùn)轉(zhuǎn)理念解析范文
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一、房地產(chǎn)系統(tǒng)的運(yùn)行原理
（一）房地產(chǎn)系統(tǒng)的構(gòu)成
房地產(chǎn)系統(tǒng)分為四個子系統(tǒng)：中央政權(quán)子系統(tǒng)（系統(tǒng)A）、地方政府和房地產(chǎn)相關(guān)管理機(jī)構(gòu)子系統(tǒng)（系統(tǒng)B）、房地產(chǎn)運(yùn)營子系統(tǒng)（系統(tǒng)C）和購房利益子系統(tǒng)（系統(tǒng)D）。系統(tǒng)A表示中央政權(quán)和房地產(chǎn)相關(guān)管理部門的最高機(jī)構(gòu)；系統(tǒng)B表示地方政府和地方房地產(chǎn)相關(guān)管理部門；系統(tǒng)C表示房地產(chǎn)行業(yè)的主要運(yùn)營方，如房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行、炒房者等；系統(tǒng)D主要是指購房者（包括潛在購房人群），以及站在其利益立場的社會輿論監(jiān)督群體。
（二）房地產(chǎn)系統(tǒng)的運(yùn)行分析
子系統(tǒng)間運(yùn)行情況圖如下：圖中，“負(fù)”表示對箭頭指向方不利的因素，可等同于正熵流；“正”表示對箭頭指向方有利的因素，可等同于負(fù)熵流。
（三）子系統(tǒng)的自身的實力分析
系統(tǒng)A和系統(tǒng)B都是高制度型的組織，因此具有很高的聚合度，熵較小。系統(tǒng)C因為有巨大的利益驅(qū)動使處于系統(tǒng)中的房地產(chǎn)開發(fā)商和提供貸款的機(jī)構(gòu)，包括炒房者，這個系統(tǒng)中的成員有著共同的愿望，就是房價永遠(yuǎn)處于高位，并仍有上漲趨勢，他們可以達(dá)到很好的合作默契，彼此間利益沖突不大，且因行業(yè)仍處于成長期，未達(dá)到飽和狀態(tài)，同業(yè)間的競爭也主要處于爭奪優(yōu)良地塊和市場資源，未進(jìn)入到惡性競爭的階段。因此也具有很高的聚合度，熵較小。系統(tǒng)D主要由購房者和記者、學(xué)者組成，他們的立場不盡相同，分布也較廣泛，特別是占主要元素的購房者（包括潛在的購房者），他們購房這一行為的持續(xù)時間較短，決策時間也較短，未形成一定的組織和利益團(tuán)體，分散實施；記者和學(xué)者的言語雖起到一定的輿論監(jiān)督作用，但對政策和市場的直接影響力仍然較小。因此，綜上看來，系統(tǒng)D為劣勢方。
（四）內(nèi)、外環(huán)流對子系統(tǒng)影響力分析
因為四大子系統(tǒng)的實力不均，因此可根據(jù)“正”“負(fù)”流在作用對象的主要生產(chǎn)（或生活）中所占比例來確定其影響大小。在外環(huán)“負(fù)”流中，毋庸置疑，系統(tǒng)D是受影響最大的。因為按照目前的社會心理，像“有房才有家”、受不了租房生活的人，他可能因為滿足自己不合理的購房心理需求，未經(jīng)過慎重科學(xué)地考慮而成為“房奴”。在針對住房支付能力的研究中，我們發(fā)現(xiàn)當(dāng)房價收入比高于30%時，人就會有非常大的還貸壓力，因此，在這種非理性消費所帶來的代價將不僅是貸款利息的金錢成本，還有生活和工作的選擇權(quán)，也就是機(jī)會成本。在內(nèi)環(huán)“正”流中，除了對系統(tǒng)D的影響主要是心理效用，為便于分析研究，我們主要是以可計量的影響力作為比較因素，因此可給予其較小影響力，而對另三個系統(tǒng)都可以帶來較大的可衡量利益。這就是為什么從商品房興建起到現(xiàn)在，房價一路攀升、上升道路暢通無阻的主要原因。
目前，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展程度已經(jīng)到了把系統(tǒng)D中的有效購買力吸取完全，剩下的系統(tǒng)D中的元素一般都是當(dāng)初未分到一杯羹，現(xiàn)在又不得不背負(fù)高房價帶來的對生活和事業(yè)帶來心理壓力的人群，有的甚至連基本生活保障都被剝奪，如暴力拆遷等事件。系統(tǒng)D過于劣勢的地位引起社會自發(fā)的監(jiān)督群體（如媒體和學(xué)者）的關(guān)注，媒體和學(xué)者充當(dāng)購房人的臨時代言人，而且由房價問題催生出一系列社會問題，如物價上漲、價值觀趨向于追求物質(zhì)化等，系統(tǒng)A開始意識到問題的嚴(yán)重到危及大局，程度而開始調(diào)控。
（五）從維持目前穩(wěn)態(tài)的期望分析
系統(tǒng)A和系統(tǒng)C是博弈的兩個主要方。系統(tǒng)A肩負(fù)著整個國家大機(jī)器的運(yùn)轉(zhuǎn)，要在經(jīng)濟(jì)收入增長和民生問題之間達(dá)到一個平衡點，因此，目前商品房的實際價格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其內(nèi)在價值，大多數(shù)人民望“房”興嘆，然而，住房是人民的基本生活需求，中央政府就必須采取一些有效措施將經(jīng)濟(jì)收入和民生問題的“交叉點”恢復(fù)到那個平衡點之上。因為系統(tǒng)C的利益獲取需要這個大系統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)良好運(yùn)行，并保持大家普遍的房價上漲預(yù)期即可輕松獲利，他最看重的是內(nèi)環(huán)的流動順暢程度，又因為其商人的角色，追求經(jīng)濟(jì)利益的本性決定了他會自覺忽視社會效益。因此，兩個聚合度高的子系統(tǒng)為主的多方博弈必定是最難改變原有狀態(tài)的。
二、建議
站在中央政府的角度，如何將上面提到的經(jīng)濟(jì)收入與民生問題的“交叉點”恢復(fù)到合理的平衡點附近，是目前問題的主要解決方面。
（一）從對大系統(tǒng)的優(yōu)化配置方面
通過調(diào)整城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的空間布局對需求進(jìn)行歸類重組。從縱向來說，社會不同階層對住房的要求不盡相同，可根據(jù)階層比例而合理安排住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。從橫向來說，應(yīng)盡量發(fā)揮土地集聚經(jīng)濟(jì)效益，也就是將相同功能地塊聚集形成專門化地塊，如城市CBD、中關(guān)村軟件園區(qū)等，發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，并應(yīng)勢進(jìn)行一定的郊區(qū)化，減少市中心的人口密度壓力。此外，對于在一些勞動力較集中地區(qū)，如工業(yè)區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，可集中建設(shè)新政策性住房，可減少交通成本，緩解城市交通壓力。
（二）從對每個子系統(tǒng)的調(diào)節(jié)方面
1、針對子系統(tǒng)A（中央政府）
（1）增大住房供給量，特別是針對中低收入人群的實用性住房。目前，受高房價沖擊最大的人群應(yīng)作為國家首要的住房政策照顧對象，從解決最需要的地方入手。
（2）加強(qiáng)對地方房價調(diào)控的監(jiān)督，相應(yīng)弱化GDP的價值。在國家房價調(diào)控一系列的政策出臺以后，地方政府也相繼表態(tài)，對其調(diào)控目標(biāo)應(yīng)跟進(jìn)監(jiān)督，該治理的地方不能手軟，勇于刺破房價泡沫。
（3）倡導(dǎo)國有資產(chǎn)率先退出房產(chǎn)市場。中央政府可以直接調(diào)動國有資產(chǎn)，目前，國內(nèi)的央企和國企之前涉足房地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營的成分正逐步退出，很大程度上削弱了系統(tǒng)C（運(yùn)營）的實力。
2、針對子系統(tǒng)B（地方政府）
（1）將“土地財政”分離出地方GDP政績考核體系，獨立計量。地方政府拍賣土地形成的土地財政，是催生高房價很重要的一個方面，高地價作為房地產(chǎn)的成本隨著房地產(chǎn)的供應(yīng)鏈最終流轉(zhuǎn)到消費者，也就是購房者手中。而且，GDP總量和增幅作為全國上下最重要的政績衡量指標(biāo)，地方政府為爭得政治上更高的發(fā)言權(quán)和經(jīng)濟(jì)上更高的發(fā)展空間，不惜將轄內(nèi)的土地高價賣給房地產(chǎn)開發(fā)商，形成房地產(chǎn)行業(yè)最近幾年在各地火熱開展的重要原因。
（2）禁止地方政府擔(dān)保運(yùn)營房地產(chǎn)項目。有的在資信上不太合格的房地產(chǎn)開發(fā)商為了更容易融資和建設(shè)，將地方政府作為其堅強(qiáng)后盾，用地方政府或機(jī)構(gòu)作為擔(dān)保，向銀行申請貸款等。地方政府也為了招商引資、GDP指標(biāo)等方面的考慮，不輕易拒絕作為擔(dān)保方此類要求。如此下去，地方政府將不堪重負(fù)，如若一旦出現(xiàn)問題，政府的公信力將一去不復(fù)返。
3、針對子系統(tǒng)C（運(yùn)營方）
（1）加強(qiáng)政策法規(guī)的約束，減少房地產(chǎn)市場的投機(jī)機(jī)會。物業(yè)稅、房產(chǎn)稅等新稅種在試點地區(qū)逐步擴(kuò)展開來，增加擁有多套住房的人的持有成本，減少投機(jī)者的投資熱情。
（2）完善信用評級機(jī)制，調(diào)整商業(yè)銀行貸款政策，縮小房地產(chǎn)領(lǐng)域投資規(guī)模。引入并支持第三方資信評級機(jī)構(gòu)的市場參與度，將市場中的各企業(yè)逐步加入信用評級體系之中。為響應(yīng)中央政府調(diào)控房價的號召，四大國有商業(yè)銀行去年已率先逐步減少對房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款提供，審批程序也非常嚴(yán)格。在此基礎(chǔ)上，提醒地區(qū)銀行和相關(guān)金融機(jī)構(gòu)在對房地產(chǎn)領(lǐng)域的投融資風(fēng)險，提倡對其規(guī)模逐步減少，減少不良貸款。
4、針對子系統(tǒng)D（購房人）
（1）引導(dǎo)和擴(kuò)展民眾多樣化的投資產(chǎn)品。實業(yè)和金融尋求進(jìn)一步的支持和融合，對民間投資產(chǎn)品進(jìn)行創(chuàng)新，同時，監(jiān)管機(jī)構(gòu)對投資產(chǎn)品的審批仍需加強(qiáng)重視，吸取2008年美國金融危機(jī)的教訓(xùn)，增強(qiáng)金融監(jiān)管。
（2）引導(dǎo)社會文化，提倡正確合理的買房消費心理。在公共媒體的內(nèi)容宣傳方面，倡導(dǎo)合理的消費心理，對于房價目前的剛性進(jìn)行科學(xué)分析，減少社會的投機(jī)動機(jī)；同時提供減輕買房壓力的各種途徑，舒緩潛在購房人的壓力。
三、結(jié)論
房地產(chǎn)市場的過于火熱使得社會各界討論熱點聚焦于此，住房與股票在投資商具有一定的相似性，可是一旦遇到了樓市的“拐點”，類似于股市的大盤熊市，本想用于投資增值而持有的住房瞬時會成了“燙手山芋”，因此，房地產(chǎn)市場的風(fēng)險依然存在，并不是社會現(xiàn)在流傳的“房子是目前唯一不會貶值的東西”那樣必然可以保值增值。目前的房價之所以高得離譜，房價是個表征，內(nèi)在的主要原因是系統(tǒng)運(yùn)行偏離平衡。
在房地產(chǎn)系統(tǒng)的運(yùn)行原理的基礎(chǔ)上，將整個系統(tǒng)分為四個子系統(tǒng)，對子系統(tǒng)之間的關(guān)系和各自的實力進(jìn)行比較分析，可以知道目前房地產(chǎn)調(diào)控主要解決的就是子系統(tǒng)A（中央政府）和子系統(tǒng)C（運(yùn)營方）之間的博弈。首先對整個系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化，提出對房地產(chǎn)空間布局的優(yōu)化配置，再針對各個子系統(tǒng)目前的不合理之處進(jìn)行對癥下藥。如果這些方面的執(zhí)行效果理想，房地產(chǎn)系統(tǒng)的運(yùn)行將得到優(yōu)化，達(dá)到良性發(fā)展的平衡態(tài)。
作者：錢璐璐單位：中央財經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院
