經(jīng)濟(jì)角度房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)范文

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經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人均收入的提高，發(fā)展到一定階段也會(huì)帶來(lái)人們消費(fèi)結(jié)構(gòu)的相應(yīng)變化。根據(jù)馬斯洛需求定理，人們?cè)谑杖胨捷^低的階段，主要以滿足保障性需求為主，如食品，衣著等；隨著收入的增加，保障性需求逐步下降并趨于一個(gè)穩(wěn)定值，一些階段性需求如住房、汽車(chē)、教育、醫(yī)療、文娛等，開(kāi)始迅速增長(zhǎng)。其中住房需求當(dāng)排首位，因自古以來(lái)都有“安居樂(lè)業(yè)”的說(shuō)法。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的背景分析

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)[1]較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都具備旺盛的真實(shí)需求，而特定時(shí)期的投機(jī)炒作更加劇了這種需求。盡管房?jī)r(jià)有下跌趨勢(shì)但目前來(lái)講下跌空間有限。中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞在2007年中國(guó)房地產(chǎn)高峰論壇上說(shuō)，我國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)快上升基本原因在于供應(yīng)不能滿足需求。特殊的發(fā)展階段和人多地少的國(guó)情決定了我國(guó)每年1000多萬(wàn)城鎮(zhèn)增量人口的住房需求和由于消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)拉動(dòng)的城鎮(zhèn)居民不斷增長(zhǎng)的改善性住房需求，以及進(jìn)行舊城改造而出現(xiàn)的被動(dòng)住房需求的現(xiàn)狀。這些因素疊加，形成了不可遏制的剛性需求，并造成了房?jī)r(jià)上漲的基本動(dòng)因。[1]

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求彈性大于供給彈性

房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求彈性是大于供給彈性的，以商品房住宅為例：

1.從需求的角度：首先，住宅是一種耐用品，耐用品的需求彈性要大于糧食等非耐用的生活必需品。對(duì)于很多消費(fèi)者而言，購(gòu)房可能就是一生只進(jìn)行一次的消費(fèi)行為，在進(jìn)行消費(fèi)決策的時(shí)候勢(shì)必十分謹(jǐn)慎，對(duì)價(jià)格會(huì)有相對(duì)周密的考察。其次，購(gòu)房是單筆大金額消費(fèi)，單價(jià)的變動(dòng)對(duì)支付總額的影響較大。再次，除了購(gòu)房，消費(fèi)者有很多替代選擇。綜合多方面因素可以看出，消費(fèi)者的購(gòu)房行為事實(shí)上具有較大的彈性，購(gòu)房者對(duì)于價(jià)格具有較大的敏感性。

下面針對(duì)購(gòu)房者的需求運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)的知識(shí)進(jìn)行分析：

如果把購(gòu)房比作一個(gè)“圍城”，那么未購(gòu)房的人就在城外，購(gòu)了房的人就在城內(nèi)。

①理性人假設(shè)

經(jīng)濟(jì)學(xué)分析的一個(gè)重要前提是假設(shè)人都具有理性，所謂理性是指每個(gè)人都能通過(guò)成本—效益分析或趨利避害原則進(jìn)行優(yōu)化選擇。[2]即使是擁有三十萬(wàn)能付首付的潛在購(gòu)房者，一旦要選擇購(gòu)房，總是要權(quán)衡利害關(guān)系的。和父母親友合住，住原有的老房，或者租房都能解決住房問(wèn)題。在背負(fù)長(zhǎng)期大額房貸加之加息的壓力下，人們的購(gòu)房?jī)r(jià)值觀日趨“現(xiàn)實(shí)”，理性成分壓倒感性。

②效用最大化

擁有購(gòu)房首付的人一般都擁有自己的收益目標(biāo)函數(shù)，并且力圖使自己的預(yù)期效用達(dá)到最大化。資金、金錢(qián)（M）和收益（I）構(gòu)成了目標(biāo)函數(shù)中的重要變量。

那么MaxU(M，I)＝Max\[U(M,I),O]，資金利用的效用最大化與收益的效用最化密不可分，同時(shí)也依存于O即由于購(gòu)房所獲得得安全感、幸福感、地位等。

分析了購(gòu)房者的消費(fèi)動(dòng)機(jī)，如前所說(shuō)，房?jī)r(jià)的持續(xù)走高證明房?jī)r(jià)還沒(méi)有超出居民的承受力。世界銀行和聯(lián)合國(guó)人居中心常常用“房?jī)r(jià)收入比”（中等房?jī)r(jià)和當(dāng)?shù)鼐用衿骄晔杖胫龋﹣?lái)考察居民購(gòu)買(mǎi)住宅的能力。按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2006年京滬穗深四地房?jī)r(jià)“房?jī)r(jià)收入比”均高于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的2倍以上。“房?jī)r(jià)收入比”如此之高而住房需求依然攀高不下，如何解釋這一反常的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象？

首先，收入數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性值得懷疑。眾所周知，中國(guó)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中工資的定義并不等于居民收入。在眾多家庭中，工資收入只占收入的一半左右。除了工資之外，還有不少類(lèi)似獎(jiǎng)金、回扣、福利以及第二職業(yè)等收入。但究其根本原因，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛的主要原因在于貧富差距很大。貧富差距比較合理的基尼系數(shù)應(yīng)當(dāng)在0.35-0.40之間。可是中國(guó)的基尼系數(shù)已經(jīng)超過(guò)了0.48。房?jī)r(jià)之高遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了80%以上一般居民的承受能力。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的需求并不是虛幻的，貧富差距、投機(jī)者炒房、青年人“傍老族”（獨(dú)生子女父母雙方出錢(qián)買(mǎi)房）都是拉動(dòng)需求的重要因素。

2．從供給的角度：首先，這個(gè)市場(chǎng)上已經(jīng)有數(shù)量龐大的開(kāi)發(fā)商，可以為需求提供足夠的供給量。其次，目前該行業(yè)的實(shí)際利潤(rùn)較高，即使利潤(rùn)壓縮，也有較大空間。再次,隨著市場(chǎng)的進(jìn)一步規(guī)范，一方面行業(yè)的進(jìn)入門(mén)檻會(huì)更高，開(kāi)發(fā)商的沉淀成本更大，退出風(fēng)險(xiǎn)也更大；另一方面，市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，這將給價(jià)格帶來(lái)更多向下的壓力。由于土地是稀缺性資源，地價(jià)會(huì)隨之上升，但最終房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)將其轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。整個(gè)城市圈在不斷擴(kuò)大，房屋供給在短期內(nèi)不會(huì)有太大減少。新晨

三、需求的變動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)的沖擊更大

既然房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求彈性大于供給彈性，我們從理論上可以得出：需求的變動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)的沖擊更大一些。

由圖1可以看到，需求不變，供給擴(kuò)大(x2-x1)(即供給曲線由S1到S2)，市場(chǎng)的均衡價(jià)格將由y1下降到y(tǒng)3；但如果需求同樣擴(kuò)大(x2-x1)時(shí)(即需求曲線由D1到D2)，市場(chǎng)的均衡價(jià)格將由y1上升到y(tǒng)2，而|y1y2|明顯要大于|y1y3|。也就是說(shuō)需求變動(dòng)導(dǎo)致價(jià)格波動(dòng)的幅度要遠(yuǎn)大于供給等量變動(dòng)時(shí)引起價(jià)格的波動(dòng)幅度。

從各個(gè)角度審視，房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前的繁榮僅是表象，行業(yè)還未步入良性發(fā)展軌道，消費(fèi)者有待進(jìn)一步成熟，開(kāi)發(fā)商需要進(jìn)一步篩選，因此調(diào)整將是必然。該行業(yè)在未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都需要政府更加嚴(yán)格的規(guī)范和引導(dǎo)，市場(chǎng)化程度有待進(jìn)一步提高。行政手段作用的有形要素是信貸和土地，無(wú)形要素是進(jìn)入者資格，競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則以及監(jiān)督體制。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束,未來(lái)利潤(rùn)空間會(huì)進(jìn)一步壓縮。但是由于行業(yè)集中度提高，規(guī)模擴(kuò)張，開(kāi)發(fā)商整體素質(zhì)提升，誠(chéng)信意識(shí)增強(qiáng)，行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)將減少，行業(yè)投資價(jià)值將逐步呈現(xiàn)。