城市群房地產投資環境評估范文

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一、運用基于熵值法綜合評價模型的實證研究

（一）研究對象與數據來源

本文選擇我國三大城市群35個城市為研究對象。根據《中國城市統計年鑒2011》，珠三角城市群包括9個城市，分別為廣州、深圳、珠海、佛山、惠州、肇慶、江門、東莞和中山；長三角城市群包括16個城市，分別為上海、杭州、寧波、湖州、嘉興、紹興、臺州、舟山、南京、鎮江、揚州、泰州、常州、無錫、蘇州和南通；京津冀城市群包括10個城市，分別為北京、天津、唐山、石家莊、保定、滄州、廊坊、秦皇島、張家口和承德。三大城市群各有特色，珠江三角洲改革開放起步早，經濟發展速度比較快；長江三角洲經濟基礎深厚，且科技文化教育事業發達；京津冀城市群是我國科技力量最強大的地區且擁有全國最高密度的交通網絡。本文選取2010年珠江三角洲、長江三角洲和京津冀三大城市群共35個城市的30項房地產投資環境相關的指標采用EXCEL進行數據分析。數據指標的主要來源為：《中國城市統計年鑒（2011）》，《中國區域經濟統計年鑒（2011）》和《中國房地產統計年鑒（2011）》。

（二）研究方法

目前，國內許多學者對房地產投資環境評價進行了研究，較常用的方法包括因子分析法、德爾菲法和聚類分析法等，另外還有學者采用熵值法、局部變權綜合法，組合評價法和Fisher判別法等。不同的評價方法得出評價結果的類型不同，比如因子分析和熵值法會賦予每個評價對象一個綜合得分，聚類分析法會將評價對象分為若干類別。本文采用熵值法進行研究。熵值法是一種客觀賦權法，在應用中，它根據各指標的變異程度、利用信息熵計算出各指標的熵權，再通過熵權對各指標進行修正，從而得出較為客觀的指標權重。某個指標的熵值越小，說明指標值的變異程度越大，提供的信息量越多，在綜合評價中該指標起的作用越大，權重應該越大。相對于主觀賦權法，它避免了人為因素帶來的偏差，客觀性強，精確度高。

（三）測算過程

1.原始數據標準化處理及pij值的計算由于本文所用數據具有不同的量綱，在進行分析之前必須對原始數據進行無量綱化處理，消除其對分析結果的影響。本文所選取的指標都為效益型指標。

二、對我國三大城市群房地產投資環境的評價分析

（一）三大城市群之間比較分析

從以上分析可以看出，在最終排名前15名的城市中，珠三角的9個城市占據了五席，占珠三角城市群總數的55.56%；長三角的16個城市占據了七席，占比為43.75%；而京津冀的10個城市僅占據三席，占比為30%?？梢?，三大城市群相比，珠三角城市群的整體房地產投資環境最優，長三角次之，京津冀最差。這主要是因為珠三角城市群具有鄰近港澳、東南亞的區域優勢。改革開放以來，大量吸引外資，大力發展加工貿易，是我國經濟國際化和外向化程度最高的地區，經濟發展速度比較快，整個“十一五“期間，珠三角GDP增速分別高于長三角2.5、1、1.5、0.3和0.1個百分點。而長三角地區擁有良好的基礎設施、發達的科教水平、日趨完善的政策環境，經濟、金融、教育和科技文化各領域中實力雄厚。京津冀城市群的整體房地產投資環境較珠三角和長三角城市群差，特別是經濟環境和房地產市場環境。但是，近些年來后發優勢明顯，到“十一五”末期，京津冀城市群的經濟增長速度超過了珠三角和長三角城市群。因此，京津冀城市群應該利用經濟快速發展的機遇，充分發揮京津的龍頭作用，從各方面提升綜合實力，改善房地產投資環境。

（二）三大城市群內部城市的比較分析

下文分別對各城市群內部城市的房地產投資環境進行分類分析，從而清晰呈現各城市群內部各類城市的優劣勢。對于珠三角城市群，第一類城市得分在0.06以上，定義為房地產投資環境優，包括深圳和廣州兩個城市。這兩個城市在地理位置、經濟發展水平與社會文化環境方面都明顯優于其他城市。第二類城市得分在0.03~0.06之間，定義為房地產投資環境良好，包括佛山、東莞兩個城市。這兩個城市具有一定的區位優勢，經濟發展水平較高，社會環境較好，但與一類城市相比其經濟實力尚有較大差距。第三類城市得分在0~0.03之間，定義為房地產投資環境一般，包括珠海、中山、惠州、江門和肇慶5個城市，這5個城市地理位置一般，經濟發展水平相對較低，基礎設施和社會環境較差。

對于長三角城市群，第一類城市得分在0.03以上，定義為房地產投資環境優，包括上海、杭州、蘇州、南京4個城市。上海綜合排名第一，因為上海在經濟環境、基礎設施環境、房地產市場環境、社會文化環境和自然環境方面都占優勢。杭州、蘇州和南京3個城市得分相近，3個城市整體實力相當，各有特色。蘇州的優勢主要體現在經濟環境方面，而杭州的房地產市場環境優勢較明顯，而南京的優勢主要體現在社會文化環境上。第二類城市得分在0.01~0.03之間，定義為房地產投資環境較優，包括寧波、無錫、常州、紹興、南通、嘉興、臺州、揚州和鎮江9個城市，這九個城市的地理位置較優越，經濟發展水平較高，社會環境較好，但與一類城市相比尚有較大差距。第三類城市得分在0.01以下，定義為房地產投資環境一般，包括湖州、泰州和舟山，這三個城市在地緣上距離上海較遠，地理位置一般，城市規模不大，經濟發展水平較低，基礎設施和社會環境相對較差。

對于京津冀城市群，第一類城市得分在0.05以上，定義為房地產投資環境優，包括北京和天津。北京由于其無可比擬的區位、資源、環境和文化等優勢，排名第一。天津作為直轄市之一，地處中國北方黃金海岸的中部，是華北、西北廣大地區的出?？?，區位優勢明顯。第二類城市得分在0.01~0.04之間，定義為房地產投資環境較優，包括石家莊、保定、唐山、秦皇島、滄州和廊坊6個城市。作為河北省省會城市的石家莊，與北京和天津相比差距較大，但是與河北省其它地級市相比，優勢則非常明顯。保定、唐山、秦皇島、滄州和廊坊5個城市綜合得分比較接近，處于0.01~0.02之間。其中保定、唐山、滄州和廊坊具有優越的區位優勢，距離北京較近，北京的輻射帶動作用對其經濟社會發展起到了巨大的促進作用。秦皇島為沿海開放城市，其優勢指標主要集中在社會文化環境和自然環境方面。第三類城市得分在0.01以下，定義為房地產投資環境一般，包括張家口和承德，各指標都不具優勢，故房地產投資環境吸引力較小。綜合三大城市群的評價結果可以看出，各城市群各有特色，城市群內各城市間差異也較大。尤其是一些中小城市，房地產投資環境欠佳。因此應充分發揮大城市和中心城市的幅射作用，帶動周邊城市的發展，并積極發展經濟效益突出、潛力巨大的次級經濟中心城市；此外，一些中小城市應發揮各自的優勢，積極轉變經濟增長模式，促進產業轉換升級，逐步縮小與大城市之間房地產投資環境的差距。

作者：張榮霞史曉丹張艷青單位：太原理工大學經濟管理學院中國社會科學院研究生院北京京園誠得信工程管理有限公司