完善我國房產稅制的探究范文

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【摘要】房產稅改革是當今熱點。隨著房地產市場的發展繁榮，現行房產稅制暴露出一些難以克服的弊端，陳舊的制度設計中的征收范圍、稅率、計稅依據等都無法適應房地產行業的新形勢新發展，不能有效籌措財政收入、完善地方稅制結構，也不能緩解收入差距促進社會公平，不能促進資源合理配置，抑制炒房投機行為。本文通過對房產稅制度現存問題加以分析，通過對美、德、英、日房產稅制的比較借鑒，以及滬、渝試點經驗總結推廣，探索適合全國的完善房產稅制的對策，擴大征稅范圍輔之以必要的稅收優惠措施，進一步完善稅率、計稅依據，完善相關配套措施提高稅收征管能力。

【關鍵詞】房產稅；弊端；國際借鑒；試點總結；對策

一、我國房產稅制現狀

我國現行房產稅是以房屋為征稅對象，按照房屋的計稅余值或租金收入，向產權所有人征收的一種財產稅。房產稅以在征稅范圍內的房屋產權所有人為納稅人，以房產為征稅對象，采用比例稅率征收，其中房產是指有屋面和圍護結構(有墻或兩邊有柱)，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、學習、工作、娛樂、居住或貯藏物資的場所。

（一）我國現行房產稅具有以下幾點特征

一是房產稅以房產為征稅對象，隸屬于財產稅中的個別財產稅；二是征稅范圍僅限于城市、縣城、建制鎮、工礦區的經營性房屋；三是根據房屋經營使用方式的不同規定不同的征稅辦法；自用經營性房屋實行從價計征，按房產原值一次減除10%-30%后的余值計征，稅率為1.2%；對于出租房產，按房產出租的租金收入計征，稅率為12％。

（二）我國現行房產稅制存在的弊端分析

1、立法層次低。我國目前只有個人所得稅法、企業所得稅法、車船稅法、稅收征管法由全國人大制定，具有最高的法律效力。在房產稅試點改革之前，我國一直實行國務院于1986年9月頒布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》，條例立法層次比較低。在房產稅改革進程中，我國政府采取“先試點后推進”的方法，并未啟動立法程序，而由行政主管部門直接決定和進行試點改革。房產稅立法層次較低，未經全國人大立法，就不能廣泛吸取民意民智、不能保障公眾充分遵從，甚至會帶來稅費混亂、增加稅收負擔之嫌。

2、征稅范圍過于狹窄。我國現行房產稅征稅范圍僅局限于城市、縣城、建制鎮、工礦區的經營性房屋，農村不包括在房產稅征稅范圍之內，同時存在大量稅收優惠政策且這些優惠政策的界限模糊不清，這就使得房產稅難以有效地為地方政府籌措收入。

3、計稅依據不合理。我國現行房產稅的計稅依據是折余價值和租金。對于自有經營性用房采取從價計征的方法，以房產原值減除一定比例后余值作為計稅依據，但是近年來房地產市場的迅猛發展，房屋市值與原值不可同日而語，以原值作為基礎顯然不合理。房屋出租以租金收入作為計稅依據，稅率為12%，長遠來看，從租計征繳納的稅款比從價計征多得多，房屋出租的高稅率不利于租賃市場的發展完善。

4、稅率制定不科學。我國現行房產稅實行比例稅率，設置兩檔稅率分別為1.2%、12%，這種一刀切的手段無疑忽視了各地區實際情況，與地區經濟發展水平不相吻合，而且租賃市場的高稅負不利于租賃市場的發展，從而難以有效調控房地產市場進而保障其平穩運行。

5、稅收制度結構不合理，具體表現為重流通輕保有。從整個房地產稅大類來看，無論從稅種數量還是稅費比重來看，都體現出我國現行房地產稅制的極度不合理。從稅種數量的角度來看，流通環節稅種包括營業稅（2016年5月1日起已全面營改增）、土地增值稅、契稅、印花稅、城建稅，而保有環節稅種僅僅包括房產稅、城鎮土地使用稅；從稅費比重的角度來看，流通環節稅費占房地產價格的比重高達30%甚至更多，而保有環節稅費比重低且范圍有限。重流通增加了住房開發及建設成本，輕保有使得持有環節稅負水平低，難以抑制炒房投機行為，有違稅負公平原則。

6、稅收征管體系不完善。我國現行稅收征管體系存在很多弊端，諸如征稅成本居高不下、稅收管理方式粗放、有效績效考核標準缺失、稅收信息化建設滯后、公眾納稅意識淡薄等，同時在評估人員、征管人員的數量、質量以及不同部門協調執法等方面看，我國目前仍然有較大欠缺，這無疑不利于房地產市場的平穩健康運行。

7、配套制度不完善。現行房產登記制度、房屋價格評估體系、信息披露制度不完善，使得房產稅改革舉步維艱、困難重重。房產登記制度不完善，致使投資者暗中積壓住房；房屋評估體系不健全，投資者乘虛而入，隱瞞房產價格；信息披露制度不完善，納稅人合法權益難以得到保障。

8、地方主體稅種缺失。地方稅體系結構松散，缺乏支柱稅種，為了滿足財政收入、達到經濟指標，地方政府過多關注在土地招、拍、掛中追求高地價、高收入，或者變相增加房地產其他環節稅費，比如一線城市高額土地出讓金。

二、房產稅制的國際經驗借鑒

國外對于房產稅的研究較早，房產稅發展比較成熟，盡管各國房產稅制多種多樣，各有其立法意圖和側重點，但各國在房產稅主體地位、征稅范圍、房產價值評估等方面的經驗，對于我國房產稅的開征有一定的借鑒意義。本部分主要通過對美、德、英、日房產稅稅制要素比較、分析，探求對我國的啟示(見表1)。美、德、英、日的房產稅制相對成熟、完善，有許多值得學習的地方。我們要通過學習、借鑒吸收，結合我國國情靈活運用。一是逐步提高房產稅在地方稅種體系中的地位，待條件成熟上升為主體稅種。美、英（家庭財產稅）、日、德等國房產稅均為地方稅，在美國，房產稅稅收收入占地方稅收收入比例高達50%-80%，是當之無愧的主體稅種。二是堅持寬稅基的稅收原則，寬稅基體現出征稅范圍廣泛，稅收優惠規定嚴格且范圍有限，借以確保地方政府財政收入的穩定性、持續性。國外房產稅征稅范圍十分廣泛，相較而言，我國將大量農村用地排除在外，對居民已有存量住房也缺乏相應的完善的征收方案，征稅范圍不全面。三是我國現行房產稅計稅依據是房產折余價值和租金，在上述討論中，我們發現，以房屋原值作為計稅基礎極不合理，德、英、日等國都是以房屋評定價格為基礎。在建立完備的房屋價格評估體系之前，可以借鑒美國做法，以正常情況下房產市場交易價格為基礎，待房屋評估體系建立健全之后，以評估價格作為計稅依據，并且適時進行調整。四是就美、德等國而言，房產稅稅率制定參照各地實際情況。從表1可看出，德國地方政府有權決定變動乘數，授予了地方一定權利。在我國，房產稅收入歸屬地方，但是稅率由中央制定，試想，如果中央改變這種一刀切的做法，制定稅率浮動范圍規定其上限、下限，允許各地政府根據各地具體情況制定合理的稅率標準，毫無疑問，此舉將會大大激發地方政府積極性，有利于擴充地方政府財力，而且定能夠更大程度刺激當地房地產市場。五是稅制結構改變，房產稅稅制體系由重流轉、輕保有轉變為重保有、輕流轉。房地產保有階段具有產權明晰的特點，保有階段課征不僅征收成本低、征管效率高，而且保有環節課征會增加房產持有成本，進而抑制炒房投機行為，打壓房地產市場虛擬泡沫，使得房價穩定甚至有所回落，提高資源配置效率，在實現房地產市場繁榮的同時促進社會和諧穩定。以英國為例，轉讓房產繳納的稅金占英國總財政收入的1%左右，而保有環節繳納稅金占其總財政收入的30%左右。六是完善稅收征管體系。可以借鑒美國采取房產信息網絡化建設等措施，進而細化稅收管理，降低征管成本，提高征收效率。七是完善相關配套制度。房產稅改革的順利推進離不開完善的房產登記制度、房屋評估體系、信息披露制度。從上表可看出，美、英房產估值與稅收征管相互獨立，對于我們完善現代房產稅制具有極大的啟示意義。只有二者相互獨立、各司其職才能真正發揮作用。八是明確稅收用途?；I集收入主要用于科學、教育、文化、衛生、住房等方面，使廣大民眾切實感受到稅收為民所用。如美國，房產稅籌集收入主要用于消防安全、公立免費教育、轄區道路維護等公共產品提供。

三、試點經驗的總結推廣

2011年初，國務院常務會議同意對于部分城市，進行房產稅改革試點。上海以及重慶相繼宣布自2011年1月28日始開征房產稅，出臺《房產稅暫行條例》有關規定，開啟房產稅試點征收的序幕。滬、渝兩地根據自身實際情況，制定不同的試點政策。本節通過對兩地試點政策進行對比、分析，在此基礎上，提出兩市房產稅試點對我國的啟示(見表2)。對兩地試點政策進行進一步分析比較，可以發現：從功能定位來看，兩地都以調節收入分配，引導合理住房消費為原則。從試點范圍來看，上海在整個行政區進行房產稅改革試點，較之重慶僅限于主城9區范圍更為廣闊。從征稅對象來看，兩地都強調對新購房征收房產稅，但是我們要注意其中差別，上海更強調對增量房征收，重慶注重高檔房，增量房、存量房均包括在內。從稅率來看，上海執行差別化比例稅率，重慶實施累進稅率。重慶稅率檔次更多且隨著級次提高稅率更高，更體現出房產稅的累進性。但是總體來說，或考慮到既得利益集團阻撓旨在減少改革阻力，兩地試點稅率水平較低。稅率作為最為重要的稅收三要素之一，較低的稅率水平顯然會導致試點效果不顯著。從計稅依據來看，改革方向都是以房產市場評估價為計稅依據，但是基于相關配套措施包括房產評估機制不完善，現如今只能按照市場交易價進行。上海相比較而言還有一定的稅收優惠力度，體現在市場交易價減除30%作為計稅依據。從免稅面積來看，重慶存在增量房、存量房的區別，上海則有統一規定。相較而言，上海方案勝在簡單易行，可操作性強，重慶區別對待更切合實際。研究制定適用于全國的免稅面積，還需要更多的權衡考量。從稅收優惠來看，均較為寬松，遵循了保障基本住房需求這一首要前提，政府征稅目的在于提供公共產品更好地服務納稅人，顯然首要是保障基本生活需要。從收入用途來看，上海房產稅改革試點所籌措稅收收入主要用于保障性住房建設方面，范圍寬泛不利于民眾及監管部門實施有效監督。重慶所征繳房產稅?？顚Ｓ?，用于公共廉租房建設和維護，更具有明確性，便于公開管理。就兩地試點效果來看，許多人持有消極態度。筆者認為，房產稅試點成效確實不夠顯著，在調節收入分配層面、調控房地產市場抑制房價、完善地方政府稅制方面都遠遠不及之前的大肆渲染。但是房產稅僅僅是一個稅種，原本就不該承受過多的政策期望，未來兩地試點勢必繼續推進，主要目的在于吸取經驗教訓，在有足夠的數據資料加以分析的基礎上，房產稅改革才能走向全國。但仍應看到，兩地房產稅試點至今，仍然有許多地方值得借鑒。一是提高立法級次。房產稅改革必須要合法，征收要有法有據。我國政府當前采用“先試點后推進”的方式，不少民眾對于試點未啟動立法程序，而由行政主管部門直接決定和進行試點改革持反對觀點。將來試點推廣到全國范圍，并且對普通居民非經營性自有住宅開征房產稅，必須經過立法程序，以確保高度的民眾納稅遵從度。二是擴大征收范圍，增量房、存量房都應包括進來，同時在遵循保障基本生活需求的前提下，制定合理的免征面積。三是在房屋評估系統未完全建立之前，可暫時以交易價格作為計稅依據；房屋評估系統建立之后，以評估價格作為計稅依據。四是實行差別比例稅率，充分發揮房產稅稅收的累進性，加大調節力度，促進收入公平。五是加大投資力度，加強房產稅征稅的信息化建設，建設完善的住房檔案管理系統、房產評估系統、個人收入誠信系統等。

四、完善我國房產稅制對策

（一）提高立法級次

房產稅改革必須加快由全國人大及其常委會的立法進程。在條件不成熟的情況下，可先經由全國人大及其常委會授權國務院以條例、暫行條例形式頒布試行，過程中全國人大及其常委會必須要加強稅收授權立法權行使情況跟蹤調查，規定試行期限并對立法進行積極調研，一旦合格盡快上升為法律。房產稅改革法律條文需經民主討論，廣泛吸取民意民智，形成公眾有效參與。

（二）擴大征稅范圍且給予一定的稅收優惠

現行房產稅征稅范圍不包括農村，對個人自有住房予以免稅，現在看來這是不合理的。侵占農村土地建廠牟利，享受免稅條款，這對于城鎮企業是不公平的。所以對于占用農村土地進行非農建設的房產應該予以課稅。同時，參照西方發達國家房產稅制，將自有住房納入征稅范圍。稅收優惠標準要明確，針對特定的人群、房產、機構，盡力避免稅收優惠濫用或標準界限模糊不清而背離初衷，不給暗箱操作以可能。所謂特定人群是指收入在某一水平之下的貧困人口；特定房產是指經濟適用房、保障性住房；特定機構是指不以盈利為目的的國家機關、軍隊、人民團體、慈善機構、宗教寺廟、名勝古跡等。

（三）以房產市場評估價作為計稅依據，保障國家稅收收入

以評估價作為計稅依據可以有效解決現行房產稅制從價計征中以房屋原值作為計稅基礎帶來的弊端，以評估價作為計稅基礎就涉及到評估體系的健全，在評估體系建立健全之前，可以暫以市場交易價格為基礎。

（四）取消固定比例稅率，按照房屋性質實行有區別的差別比例稅率

隨著房地產市場的進一步發展，傳統的一刀切的比例稅率已經難以適應房地產市場的新形式、新發展。有區別差別比例稅率即中央分別規定適用于普通首套住房、豪宅以及第二套及以上住房的稅率浮動范圍，規定其上限、下限，各地根據地方經濟發展狀況等實際情況制定稅率檔次并報中央審批備案。地方制定稅率檔次的時候可以將房產稅進一步細化為市房產稅、縣房產稅、鄉鎮房產稅，各級政府考慮公共服務等財政支出的需要來確定稅率。確保所籌集的財政收入主要用于科學、教育、文化、衛生、住房等方面，提高公共服務水平，激發民眾依法納稅主動性，使稅收真真切切做到取之于民、用之于民。

（五）優化房產稅征管系統

房產稅稅收征管將從由稅務部門全權負責，轉變為以稅務機關為主，房產部門、資產評估機構為輔等多部門相互有效協作配合機制。實現全國房產信息聯網（主要指個人住房信息系統）、創新稅收征管程序、構建新型納稅服務體系。此外，稅收征管部門要依法貫徹落實稅收法律政策，積極推行稅款按實征收，樹立納稅服務意識。部門協調以及配套措施在下文詳述。

（六）完善相關配套措施

建立健全房產登記制度，加強稅務部門與房產部門合作。建立健全完善的房產登記制度是有效推進房產稅改革的重要保障。這首先需要統一登記機關，確定統一的房產登記規則。登記機關不統一，會導致人浮于事、互相推諉，房產登記規則不統一，勢必造成不同部門之間交叉重疊。其次，需要實現房地產登記系統的全國聯網并且及時更新信息系統。此舉于納稅人而言，能夠避免異地納稅的眾多不便，而于稅務機關而言，可以一手掌握納稅人最新信息，利用現代科學技術，分析可能存在偷漏稅或房產稅稅額重大的重點納稅戶，規避偷逃稅的同時，征管效率提高，征稅成本降低。建立科學有效的房產價格評估體系，這至少涉及評估機構和評估人員兩方面。對于評估機構而言，可以由法律設定職能權限和制定評估標準。對于評估人員而言，加強上崗職工專業培訓，提高稅務人員業務水平，需要一整套的配套措施。前期人才的選拔，其后資格考試的設置、權責系統的建立以及后期專業培訓的加強等等缺一不可。完善房產稅信息披露制度，建立房產評估復議申請和司法訴訟程序。納稅人對征稅信息享有知情權，加快建立和完善房產稅信息披露制度，以公開方式公告各項稅務信息，建立互動的稅務信息溝通渠道。房產價格評估機構作為獨立第三方，也有可能發生錯誤或受到誘惑做出違法的行為，在此種情況下納稅人的合法權益得不到保護。因此我們需要建立復議程序和司法程序。納稅人合法權益受到侵害時有權通過法定程序申請行政復議，納稅人對復議結果不服可以在規定期限內向人民法院申請行政訴訟，這也相當于給納稅人吃了一顆定心丸。

（七）使房產稅成為地方主體稅種

房地產具有非流動性，房產稅同時滿足受益性原則、能力原則，房產稅稅源價值會穩定增長，這幾個條件為房產稅成為地方稅主體稅種提供了先天優勢。隨著房產稅試點的不斷深入、拓展，直至實現全國范圍的普遍征收，可以考慮將房地產相關稅費，如土地增值稅、印花稅、契稅、房產稅、城市維護建設稅、城鎮土地使用稅等合并為一種房地產稅，廢除土地出讓金制度，將房地產相關的稅收的課征由原來的集中在流轉環節轉移到以保有環節課征為主，為地方財政收入提供穩定且有彈性的收入來源，同時使得地方政府利用房產稅有效調控房地產市場。房產稅在地方財政收入中地位逐步提高，待條件成熟后上升為地方政府的主體稅種。

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作者：張存省 單位：河南省人民勝利渠管理局