房地產企業會計核算分析范文

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【摘要】

隨著近年房地產產業的快速發展，目前其已然成為我國的支柱性產業之一，其也是我國稅收的主要來源性產業之一。與此同時，房地產企業的自身經營較為復雜、生產周期較長、相應的項目投資也較大，因而該行業同樣也存在著較高的風險性。然而，在該行業中，實際的會計處理與稅法處理方面存在著一定的差異，這在一定程度上影響到了國家的稅務收納、企業的有序化發展。因此，合理地對此差異進行處理是非常重要的。本文主要就房地產企業會計核算與稅法之間所存在的差異及相應的解決方法進行相關論述。

【關鍵詞】

房地產企業；會計核算；稅法；差異

由于房地產行業在建設期、銷售期會對很多行業產生不同的影響，因而它的有序化、健康發展對于我國的經濟有著一定的拉動性作用，同時也于一定程度上影響到國家的稅收。然而，由于房地產企業銷售形式上的多樣化及會計準則與稅法相關規定上的不一致情況，致使房地產企業在會計核算與稅法規定下的相關處理方面產生了較大的差異，這使得企業財務報表無法真實地反映出企業的經營狀況。因此，對于房地產企業而言，處理好會計核算與稅法核算上的差異對于規范房地產企業有著一定的促進性作用，是房地產企業健康發展的基礎。

一、房地產企業會計核算與稅法核算所存在的差異

（一）會計與相應稅目間存在的差異1.會計核算與營業稅間的差異。對于房地產企業而言，在其發生經營產生收入后應相應地繳納營業稅。但是，由于會計準則與稅法的相關規定，對于收入的確定存有不同，進而在營業稅的繳納、計量上便產生了差異。這主要是因為在房地產企業的銷售中存有預售情況，進而在會計賬務上出現了預收賬款情況，而在會計準則中是不將預收賬款確認為收入的，在沒有形成收入的情況下，則無需進行營業稅的計量。但是，在稅法的相關規定中，對于這一情況進行了相應的規定，明確對于該類情況同樣應繳納營業稅。因此，在房地產企業中，雖然企業繳納了營業稅及相關附加費用，但是卻無法得到確認。2.會計核算與所得稅間的差異。根據稅法的相關規定，房地產企業所應繳納的所得稅額應以應納稅所得額為基礎來進行計算。而應納稅所得額是按照會計核算中的利潤總額為依據，以稅法規定為準則來進行相應調整后獲得的。然而，在會計準則下，預收賬款下的金額則不應被確認為收入，按會計的配比性原則，因此也相應地不存在與預收賬款相對對應的毛利情況。但是，在稅法的規定下，即便是沒有被確認收入的預收賬款同樣也存在毛利情況，應按相關的規定進行所得稅申報處理。例如：某市的房地產開發企業，在2013年的預收賬款下有預收賬款2000萬元，并未達到交付使用的條件，企業所在地的成本利潤率為10%，所得稅率30%，相關的處理如下：會計核算上的毛利潤=營業收入-營業成本=0-0=0元稅法核算下的毛利潤=預售收入（預收賬款金額）*成本利潤率=2000*10%=200萬元會計核算上與稅法核算上的差異=200-0=200萬元會計核算上的所得稅額=0*30%=0元稅法核算上的所得稅額=200*30%=60萬元通過例題，我們可以直觀地看出不同核算方法下所產生的所得稅差異情況。

（二）會計核算下的后續計量與納稅調整上所存在的差異在投資性房地產的后續計量上存有兩種計量方法，一是成本法計量，一是公允價值模式法。不同的計量方法下與稅法的相應核算呈現出不同的差異形式，而會計核算與稅法核算所出現的差異主要是針對投資性房地產減值準備的處理上而形成的。1.成本模式法下的后續計量處理。在對房地產企業進行后續計量中，我國的稅法中對投資性房地產的減值準備進行了詳細的規定。其指出：當投資性房地產的賬面價值小于計稅基礎時，所形成的可抵扣性的暫時差異，應相應地來調增此時的應納稅所得額；而當投資性房地產的賬面價值大于計稅基礎時，則應相應地調減應納稅所得額。由于會計準則中規定：對于已確認了的資產減值準備是不允許轉回的。因此，這種按可抵扣的暫時性差異所確認的遞延資產只有在處置房地產時才能全部轉回。例如：2010年A企業購入一寫字樓準備出租，于4月10日雙方簽合同確定A企業將寫字樓出租給B企業，并約定從購買日起，將該寫字樓出租給B企業。4月15日，A企業花1000萬元購買了寫字樓，假定此樓使用的壽命為20年，預計凈殘值20萬元，企業所得稅率30%，按相關合同，B企業每月支付租金5萬元。在2010年12月，該寫字樓發生減值跡象，A企業于2010年12月31日計提減值準備200萬元，A企業的相關會計分錄。2.公允價值模式法下的后續計量處理。投資性房地產企業在采用公允價值法進行后續的賬務處理時，會計核算與稅法核算的主要差異為：其一，公允價值的變動。在會計核算時予以確認而稅法不予以確認時所形成的變動損益，應進行相應的納稅調整；其二，對于發生的折舊、攤銷情況，稅法上可正常處理，并允許在稅前進行抵扣。

二、房地產企業應如何來應對會計處理與稅法處理上所產生的差異

（一）針對預收賬款問題而引發的會計與稅法的差異情況進行調理為了同時滿足會計法規與稅法的規定，相關房地產會計人員在對預收賬款進行處理時，可在收到預收賬款時不進行會計處理，而在實際繳納營業稅金及附加時再進行會計處理。處理的分錄為借“應繳稅費-相應科目名稱”、貸“銀行存款（現金）”，但并不對該稅金進行結轉。年末時，將此類稅費結轉到遞延所得稅科目下，相關分錄為借“遞延稅費-營業稅金及附加”、貸“應繳稅費-相應稅費名稱”，并在報表中加以說明。這種會計處理方法既符合了會計準則下的配比原則，又達到了稅法要求，同時考慮到了報表的需求。

（二）進一步協調會計核算下與稅法規定所產生的差異在對公允價值進行計量時，按照相關規定可將賬面價值與公允價值的差異計入到當期損益，并計入到應納稅所得額中，對可抵扣折舊稅前予以抵扣，這將極大程度上減少會計核算與稅法核算間的差異。

三、結語

由于房地產自身經營模式的原因，致使其在以會計準則進行賬務處理時與稅法核算之間產生了較大的差異。因此，相關人員應充分地了解差異產生的原因，有針對性地、恰當地來進行調整，盡量將二者協調一致，以促進房地產企業有序化的經營與發展。

參考文獻

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作者：唐旭 單位：重慶濟謙科技有限公司