淺談房地產經濟周期性波動范文

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摘要：改革開放以來，隨著國民經濟的不斷發展，我國房地產行業有了空前的進步。房地產行業的發展大大促進了我國經濟的快速發展并對許多其他行業的發展起到了很大的推動作用。目前，房地產行業在我國的經濟發展中已經有著非常重要的地位。但是，房地產行業在發展過程中也存在著一些問題，導致房地產經濟經常出現周期性的波動。文章從這個角度出發，介紹房地產經濟周期性波動的相關理論及特點，并通過房地產經濟周期性波動的影響因素分析其解決措施。

關鍵詞：房地產；經濟；周期性波動

近年來，我國房地產行業迅速發展，逐漸成為促進我國國民經濟發展的重要行業，并且，房地產行業的發展還帶動了相關行業的興起及快速發展，甚至直接影響到國民經濟的穩定和健康發展。但是，縱觀我國二十余年來房地產經濟發展，也出現了周期性波動的現象，這不僅不利于房地產行業的自身發展，更波及整個國民經濟，這也引起了政府機構和經濟研究部門及相關人員開始加強對房地產經濟周期性波動問題的研究，力圖找到出現波動的原因和避免及減緩波動的措施，從而保證房地產行業經濟發展的穩定性，進而保證國民經濟的健康發展。

一、房地產經濟周期性波動的概述

（一）房地產經濟周期性波動的內涵

房地產周期的概念最早是由霍伊特（Hoyt，1933）在對芝加哥土地市場的分析中提出，穆勒（Mueller，1995）提出了房地產實際周期和房地產金融周期兩個不同層次的房地產周期概念，分別從對房地產真實空間的需求和房地產金融資本市場向房地產流動的周期性變化，使房地產周期的概念的內涵更加豐富和明確具體。房地產市場的周期性波動，就是指房地產市場曲線圍繞著市場均衡水平上下波動，而呈現出相似性、重復性、循環性特征的一種規律。而房地產市場曲線，就是通過房地產價格、租金、房地產開發投資增長率、房地產銷售增長率、建筑開工量、建筑竣工量、房地產市場空置率等經濟指標的波動反映出來。

（二）房地產經濟周期性波動的特點

房地產經濟周期性波動是一個上升與下降、擴張與收縮不斷往復運動的過程。主要包含復蘇、繁榮、衰退、蕭條四個階段。復蘇期階段房地產供給大于需求，供求處于非均衡狀態，此時房地產交易量較低，但價格止跌趨穩，市場預期開始好轉；繁榮期房地產需求以一定速度增長，房地產價格開始快速上漲，各級市場成交量激增；經過繁榮階段之后，過高的價格使一般居民無力承擔，房地產需求逐漸減少，供給超過需求，房地產空置率上升，房價開始下跌，市場預期悲觀;隨著供求矛盾日益尖銳，房地產市場銷售競爭加劇，樓價繼續下跌，市場逐漸萎縮，由此進入蕭條期階段。

（三）房地產經濟周期性波動和國民經濟周期波動的關系

在近300年經濟發展史上，經濟周期現象得到很多研究者的關注，也有很多理論成果。新中國成立以后，由于經濟體制在不同時期的不同特征，呈現出不同的周期性波動特點，改革開放前，突出特點是大起大落，改革開放后是波幅減緩。中國房地產經濟周期自改革開放以來呈現出顯著的增長型周期特征，且波動劇烈、頻繁，相關房地產數據資料研究結果表明，中國房地產周期波動特征主要有房地產開發投資周期、房地產需求周期、房地產價格周期三個特征。這三個特征之間存在明顯的領先滯后關系，當房地產銷售出現下滑，房地產開發投資必然下降，房地產價格跟著下跌，反之亦然。根據兩者的特征分析可以看出房地產經濟周期波動和國民經濟周期波動在波動方向、波動領先滯后和波動幅度等方面存在內在聯系。從波動方向來看，兩者基本上是同向變化，當國民經濟周期處于上升階段時，房地產經濟周期通常也處于上升階段，反之同呈下行趨勢；從波動領先滯后關系來看，房地產經濟周期波動程度遠高于國民經濟周期波動程度；從波動幅度來看，在同一時期內，房地產經濟周期的波動幅度大于國民經濟周期波動幅度。

二、房地產經濟周期性波動的影響因素

（一）金融市場對房地產經濟周期性波動的影響

房地產經濟出現周期性的波動受很多因素影響，其首要影響因素就是金融市場的不穩定性。首先銀行信貸是房地產商開發資金的重要來源，而信貸條件的寬松將促進房地產投資的增加和房價的上漲，利率的下降也會影響房地產開發成本和利潤；其次隨著國民經濟的發展，人均收入快速增長，加之國家對個人住房貸款一系列利好政策的出臺促進了消費者的購買信心；三是人民幣升值下的大量外資流入，對房地產價格的上漲起到了一定的推動作用。而一旦央行迫于通脹壓力開始收緊信貸條件，提高利率，房地產投資和房地產需求、房地產價格必將受到抑制，從而帶來了房地產經濟的周期性波動。

（二）土地開發對房地產經濟周期性波動的影響

對房地產經濟出現周期性波動有較大影響的另一個因素是土地開發。從表面上看，地方政府制定土地供應計劃，確定土地供應的數量和結構，采用招標、拍賣、掛牌方式出讓土地，但在實際操作過程中，由于房地產商大量囤地、地方政府暗中托市，中央政府的土地政策很難達到預期目標，甚至事與愿違。一般而言，國家對于土地的開發受到市場宏觀調控的影響，政府根據市場的住房需求情況對土地的開發進行合理的把控，所以土地開發對房地產經濟的影響會根據市場供需產生周期性的波動。

（三）市場供求狀況對房地產經濟周期性波動的影響

對房地產經濟出現周期性波動有較大影響的第三個因素是市場供求狀況。房地產投資者要準確把握市場方向，做出準確的投資，從而得到市場效益。當市場需求量大時，房屋的價格就會提高，當市場需求量小時，房屋價格就會降低，所以投資者要對市場調控有深刻的理解，不要盲目跟風，在市場變化時做出準確的判斷，不要打破供需平衡，避免出現高的投資風險。所以總的來說，市場供求狀況的變化對于房地產經濟出現周期性波動是有很大影響的。

（四）國家政策調整對房地產經濟周期性波動的影響

國家政策是國家相關部門根據房地產市場的宏觀調控情況制定的一系列影響房地產發展的規定。這些具有反周期性質的宏觀政策在短期內對房地產市場運行狀況的影響是較為顯著的。當這些政策反應過慢、過溫則難以達到調控的效果，當這些政策過急過猛又容易導致房地產經濟的過度波動。市場是不斷變化的，而相關政策的制定需要一系列的流程，所以說，國家政策的制定會在一定程度上對房地產經濟的波動情況產生影響。

三、房地產經濟周期性波動的解決措施

（一）加大對金融市場的管理制定

靈活高效的金融政策，合理調節房地產市場的開發貸款政策、住房信貸政策和利率政策等，對房地產供求關系的調節有著顯著效果。在房地產市場衰退或蕭條期，大力推行適度寬松的貨幣政策，放松房地產信貸、降低房地產貸款利率，刺激房地產交易規模的擴大。同時政府對信貸和利率等政策的制定和實施必須有一定的超前性、靈活性，盡可能的提高金融政策的效率，從而減少或平緩對房地產經濟周期性波動的影響。

（二）確保對土地開發的規范化管理

合理制定土地供應計劃和土地政策，不斷完善招拍掛制度。根據房地產市場運行的實際狀況，科學確定土地供應計劃，運用土地供給杠桿，對房地產市場實行調控，明確規定房地產項目的開、竣工期限，堅決限制和打擊房地產商的囤地、炒地行為，保證每一塊土地的使用都符合相關的規定。只有這樣，才能在一定程度上確保對土地開發的規范化管理，才能對房地產經濟的周期性波動產生積極的影響。

（三）加強對房地產市場的宏觀調控

政府加強對房地產市場的宏觀調控，建立和完善房地產供給體系和房地產市場，明確界定市場和政府的職能。建立健全高端商品房、普通商品房、經濟適用房、市場租賃房等有機結合的住房供應體系，并根據實際情況，適時調整住房供應結構。政企分工合作，房地產開發企業面向房地產市場，充分滿足房地產供給需求，政府著力穩定房價，規范市場秩序，遏制投機性炒房，控制投資性購房，保證房地產市場的供需平衡，只有這樣，才能保證房地產行業的持續健康發展，保證國民經濟的持續穩定增長。

（四）建立健全房地產市場信息披露制度

對于房地產行業的發展，只靠市場調節是不夠的，完善房地產市場信息披露制度，是非常有必要的。加強對房地產商行為的監管，確保房地產市場的信息公開、透明，為購房者提供客觀、準確的市場信息。地方政府要及時向社會公布住房建設計劃和住房用地年度供應計劃，加強對房地產商在購地、融資和商品房銷售等環節的監管，防范各種形式的房地產金融投機活動，使得房地產經濟在合理的范圍內波動。

四、結論

房地產行業發展迅速，帶動了我國其他行業的發展并且促進了國民經濟的快速發展，已經成為影響我國經濟發展的主要行業之一。但是，房地產經濟也存在著一系列影響經濟周期性波動的因素，本研究對這些因素進行了分析，并且提出了相應的應對措施。總的來說，要想使得房地產行業健康發展，就必須使得房地產經濟在合理的范圍內波動，并且使得這種波動和國民經濟的波動在趨勢上是一致的。只有這樣，房地產行業才會有廣闊的發展前景，才能更好的促進相關行業的發展，更好的為國民經濟的發展做貢獻。

參考文獻：

[1]高波,趙奉軍.中國房地產周期波動與宏觀調控[M].商務印書館,2012.

[2]姚薇.我國房地產經濟周期波動影響因素分析[J].科技經濟市場,2016(08).

作者：李彪 單位：悅達地產集團有限公司