新收入準則在房地產企業的影響范文

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摘要：收入是企業獲取利潤的起點，對企業有著至關重要的地位，且對于外部使用者來說，其也是衡量企業規模、盈利能力的重要指標，是企業經營業績最為重要的表現形式之一，經常被用作管理層關鍵績效考核標準之一，對財務報表使用者做出投資決策有重要意義。新收入準則于2018年1月1日起采取分步實施策略正式實施，具體以境內外企業為界，緩慢過渡。本文意在對比新舊收入準則的主要區別點，重點分析了新收入準則中的核心內容，理清新準則的思路和實務運用注意點。新收入準則在規范企業收入確認流程的同時，也給企業和監管機構提出了一定的挑戰。

關鍵詞：新收入準則；五步法模型；控制權轉移；房地產行業

房地產企業的發展建設和發展中，收入是支持企業發展的根本動力，新年收入準則的出臺對于房地產企業所產生的影響是多方面的。為了適應新收入準則的要求，維持房地產企業的穩定發展，需要針對新舊收入準則進行對比分析，并找到適當的企業發展定位，找準方向是進一步獲得良好發展狀態的條件，也是且發展成果的關鍵。

一、新舊收入準則差異分析

（一）適用范圍

CAS14（2006）規定，“長期股權投資、建造合同、原保險合同、再保險合同等形成的收入適用其他準則”，而在本次修訂之后，建造合同被納入了新收入準則，且新收入準則給了“客戶”和“合同”這兩個名詞比較清晰明確的定義，更好地體現了基于原則制定會計準則的理念。

（二）收入確認標準

CAS14（2006）規定收入確認的核心依據是風險和報酬是否發生轉移，而CAS14（2017）則指出，企業應當在履行了合同中的履約義務，即需要發生控制權轉移時才確認收入。雖然在大多數情況下，兩者并不出現矛盾，但是在特定的某些情形下，還是會存在差異。從風險報酬轉移觀到控制權轉移觀，通過仔細分析，其實它具有較為深刻的意義，收入作為利潤表的起點，其確認也都是基于利潤表的，強調收入確認的及時性和準確性，體現了一種收入費用觀的原則，企業需要從收入和費用角度出發，主張收入要與費用相匹配。而在現在的模型下，收入確認的前提是資產的控制權發生變化，這是一種資產負債表觀。資產負債表觀，顧名思義，從資產和負債的角度對收益進行確認和計量，重點強調控制權是否發生轉移的問題。換言之，資產負債表觀更加關注經濟交易的實質。越來越多新制定的準則更多向資產負債表觀靠攏。

（三）對涉及多重交易合同的規范

CAS14（2006）對履約義務的識別指引比較有限，例如，在舊的收入準則中，如若企業在某項交易中，對于商品和勞務不能夠區分的，企業的財務人員應將這兩項義務合并起來處理。而在CAS14（2017）中，則提供了一套完整的指引，包含在即五步法模型中，來識別單獨組成部分，五步法模型要求，企業財務人員需要在合同開始日對合同進行評估，通過仔細閱讀合同條款，來識別各項履約義務，并且按照各項履約義務中所承諾商品的相對單獨售價將交易價格分攤至各項履約義務，而在企業滿足了各單項履約義務時，再分別確認其收入。

二、新收入準則對房地產業的影響——以碧桂園為例

（一）案例介紹

本文以港股上市公司碧桂園控股公司為例，分析新收入準則對房地產行業的影響，并對其他各行各業實施新準則提供了幾點簡單的共性建議。碧桂園控股公司于2007年在香港上市，2017年起提早采用香港財務報告準則第15號，是首家應用新準則的房地產企業。而香港財務報告準則與國際會計準則IFRS15實質趨同，CAS14（2017）實質上也與IFRS15趨同。根據碧桂園控股公司在其年報中公布的相關財務信息，在2016年碧桂園的毛利率在21%左右，而從2017年采用香港財務報告準則第15號后兩年，其毛利率增長至26%左右，較采取新準則前增長了近24%。

（二）新收入準則對碧桂園的影響分析

1．收入確認的影響。在CAS14（2006）以及建造合同準則下，企業收入確認的核心要點為主要風險和報酬的轉移。對于房地產企業而言，“風險報酬的轉移”這一時點存在爭議，有觀點認為，只有房地產的法定所有權在轉移給購房者后，才能滿足該商品的風險報酬已經轉移給客戶。而一般房地產商品建造周期較長，從項目立項到房屋竣工驗收時間跨度較大，往往需要三到五年的時間，并且，從竣工驗收到交房往往也會有半年的間隔，整個項目期間都在產生成本，而無法確認收入，會導致財務報表波動較大，影響財務指標，同時，對于財務報表使用者來說，也不能直觀的看出企業的經營狀況。在舊準則下，此前收到的款項，應該確認為一項負債，即預收賬款。2．收入計量的影響。CAS14（2006）對收入計量規定有限，其核心思想是公允價值。新準則對收入計量給出了更為明確細致的規定，按“五步法”模型，在合同開始日，企業就應當確認交易價格，在確定交易價格的時候，需要考慮可變對價、含有重大融資成分、非現金對價等因素的影響，準則還給出了最佳估計數、最佳估計數等需要財務人員發揮職業判斷的地方，對財務人員提出了更高的要求，也給企業一定操縱利潤的空間，也給審計帶來了更大的挑戰。3．列報的影響。CAS14（2017）對“合同成本”做了更清晰地描述，且就此提出了“合同資產”和“合同負債”這兩個新的科目，企業需要將合同資產和合同負債在資產負債表中分別單獨列示出來。需要說明的是，合同負債不完全等于預收賬款。合同負債與履約義務息息相關，而預收賬款僅僅是提前從客戶收到的款項。因此在首次采用新準則時，不能簡單地將預收重分類至合同負債。根據碧桂園控股公司2017年的財報顯示，新增合同負債346,7億元人民幣，主要從預收重分類而來。4．當期損益的影響。在舊的收入準則下，因訂立合同而發生的有關費用不應計入合同成本而應直接計入當期損益。而合同成本概念的重述，給了這些費用資本化的可能性。企業為了獲得合同而直接產生的印花稅、銷售傭金和其他成本，如果預計可以被收回的，可以確認為合同成本。在碧桂園2017年年報中，將5.73462億元的與獲取合同直接相關的增量成本，銷售傭金和印花稅進行了資本化處理。5．財務信息披露。CAS14（2017）對財務人員職業判斷和會計估計的能力提出了更高的要求，如可變對價、最佳估計數、各個可能對價發生的概率等，需要相關人員進行職業判斷。也因此，CAS14（2017）對收入的披露做出了更為詳盡地規定。在碧桂園控股公司2016年的財報附注中，關于收入的披露極為有限，僅按不同類型的收入時點做了描述，對于建造合同的披露也有限，只描述了其采用“完工百分比”法，而沒有具體的判斷方法。在2017年以及2018年財務報告附注中，都對此做出了較為具體的披露，還在附注中將在一段時間內還是某個時點確定的收入進行分別列示，并采用投入法計算履約進度來確認收入。6．初次采用新準則。CAS14（2017）采用累積影響法，對比期間信息不予調整，就留存收益而言，根據碧桂園年報顯示，其期初留存收益調增了約32億元人民幣，這部分調增主要是由于CAS14（2017）使得碧桂園以前年度的合同滿足了收入可以在某一時段內確認的條件，進而導致留存收益增加。

三、新收入準則帶來的挑戰及相關建議

我國的新收入準則在2017年提出，在2018年即正式生效，新收入準則涉及較多的會計估計和職業判斷，給了企業操縱利潤的空間，使得財務數據失真風險大大增加，也對相關監管單位提出挑戰。

（一）加強企業財務人員培訓

財務部門是整個企業管理的核心，企業經濟管理中占據重要地位，其主要工作職責是對數據掌握和分析。企業應當加強對財務部門的培訓。新收入準則提出了很多新的概念，例如五步法模型、合同資產、合同負債等。財務人員首先應當明確準則的理論邏輯，并結合企業實際進行靈活運用。

（二）發揮各部門聯動性

新收入準則強調了合同在收入確認中的重要地位，企業財務人員在識別合同關鍵條款時，可能會對其理解不足，這需要和客戶制定該合同的銷售部門或者相關法務部門的協助方案，其次，在銷售部門制定合同的過程中，可能存在遺漏關鍵信息的問題，這涉及整個企業跨部門溝通協作的問題。因此，在企業內部建立一個良好地溝通機制尤為重要，這種機制不但需要恰當的組織架構來支撐，更依賴于企業的企業文化建設。

（三）重視內控建設并加強監管力度

新收入準則新增大量會計估計和需要做出職業判斷的地方，這給企業操縱利潤提供了一定的空間。一個良好的內控制度，不但可以確保財務人員使用的每個數據都有據可循，還可以減少財務人員的主觀判斷，以此來減少財務造假的機會。在這方面，或許可以借鑒美國薩班斯法案，出臺相應的強制的準則規范，加強各企業的內控制度建設。

四、結語

對我國日趨復雜的交易形式以及經濟全球化的日益加深，使得舊的收入準則越來越不能夠準確反映企業財務狀況，在這種情況下，新收入準則于2017年正式出臺。新收入準則在規范企業收入確認流程的同時，也給企業和監管機構提出了一定的挑戰，例如新收入準則中涉及很多會計估計和需要作出職業判斷的地方，這不但對財務人員的勝任能力提出挑戰，同時也給監管機構對財務信息的監管帶來一定風險。本文在最后一節提出了幾點建議，就企業而言，企業應當加強財務人員培訓以及制定更完善的內控體系來增強企業內部溝通充分發揮各部門聯動性，而對于監管機構而言，可以出具更詳盡的披露要求以及制定相關內控制度規范以增強財務界對于該準則的理解。

參考文獻：

[1]康光文.新收入準則的變化及對房地產企業預期影響分析[J].中外企業家,2020(10):79-80.

作者：牟崢 單位：天健會計師事務所