淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程造價(jià)管理辦法范文

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在銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款和消費(fèi)貸款的緊縮，外圍資金供應(yīng)不容樂(lè)觀的條件下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，除了結(jié)合市場(chǎng)需求開(kāi)發(fā)適銷(xiāo)對(duì)路的產(chǎn)品外，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的造價(jià)管理尤為重要。如何降低工程成本，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資收益房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的造價(jià)管理應(yīng)貫穿于項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程，包括決策階段、設(shè)計(jì)階段、招投標(biāo)階段、施工階段和竣工驗(yàn)收階段。

一、項(xiàng)目決策階段的造價(jià)管理

縱觀投資的全過(guò)程，各階段對(duì)工程造價(jià)的影響程度不同，投資決策階段影響工程造價(jià)的程度最高，可達(dá)80％～90％，設(shè)計(jì)階段對(duì)工程造價(jià)的影響程度達(dá)75％以上，而施工階段對(duì)造價(jià)的影響僅達(dá)5％～25％?？梢?jiàn)，控制工程造價(jià)的關(guān)鍵在于施工前的項(xiàng)目決策階段。

科學(xué)合理地預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算，是進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)管理的前提。投資決策是開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)全面論證，也是對(duì)不同的投資方案進(jìn)行比較、判斷和選擇的過(guò)程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)綜合性的技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，投資大，建設(shè)周期長(zhǎng)，涉及面廣，風(fēng)險(xiǎn)大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、國(guó)家經(jīng)濟(jì)和項(xiàng)目效益進(jìn)行深入研究。

二、設(shè)計(jì)階段的造價(jià)管理

設(shè)計(jì)是對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面規(guī)劃和具體描述實(shí)施意圖的過(guò)程，確定建筑物的結(jié)構(gòu)形式、外觀設(shè)計(jì)、平面布置、設(shè)備材料的選擇及裝修標(biāo)準(zhǔn)等。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在工程總造價(jià)中的比例不大，一般只占建安成本的1，5％一2％，但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)75％以上，由此可見(jiàn)，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好差直接影響工程造價(jià)的多少，直接決定人力、物力和財(cái)力投入的多少。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)抓好開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的工作，可使造價(jià)管理取得事半功倍的效果。

三、招標(biāo)階段的造價(jià)管理

工程招標(biāo)投標(biāo)包括材料采購(gòu)招投標(biāo)和施工招投標(biāo)兩個(gè)方面，通過(guò)招投標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇施工單位或材料供應(yīng)商，這對(duì)項(xiàng)目投資乃至質(zhì)量、進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。在招標(biāo)過(guò)程中造價(jià)管理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)方應(yīng)注意與加強(qiáng)以下幾點(diǎn)：

.招標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、公開(kāi)、公正、誠(chéng)信的原則。招標(biāo)前，應(yīng)嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)，必要時(shí)進(jìn)行實(shí)地考察，避免“特級(jí)企業(yè)投標(biāo)，一級(jí)企業(yè)轉(zhuǎn)包，二級(jí)企業(yè)進(jìn)場(chǎng)”等不正?，F(xiàn)象，這對(duì)項(xiàng)目成本控制非常不利。

.做好招標(biāo)文件的編制工作，造價(jià)管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類(lèi)有價(jià)值的數(shù)據(jù)、資料，對(duì)影響工程造價(jià)的各種因素進(jìn)行鑒別、預(yù)測(cè)、分析、評(píng)價(jià)，然后編制招標(biāo)文件。對(duì)招標(biāo)文件中涉及費(fèi)用的條款要反復(fù)推敲，以利于日后的造價(jià)控制。

.合理低價(jià)者中標(biāo)。目前推行的工程量清單計(jì)價(jià)報(bào)價(jià)與合理低價(jià)中標(biāo)，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)方應(yīng)杜絕一味尋求絕對(duì)低價(jià)中標(biāo)，以避免投標(biāo)單位以低于成本價(jià)惡意競(jìng)爭(zhēng)。所謂合理低價(jià)，是在保證質(zhì)量、工期前提下的合理低價(jià)。

四、施工階段的造價(jià)管理

施工階段資金投入大、時(shí)間長(zhǎng)、范圍廣且涉及的單位眾多。雖然理論研究結(jié)果表明：施工階段對(duì)項(xiàng)目造價(jià)的影響程度為5％～25％。但如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)忽視對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)管理，不注意協(xié)調(diào)各方的關(guān)系，致使項(xiàng)目的工期拖延，質(zhì)量低下，同樣會(huì)造成實(shí)際成本費(fèi)用支出大大超支。本文認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)施工階段的造價(jià)管理，主要是以下工作：

一）工程結(jié)算管理工程結(jié)算是指承包商在施工過(guò)程中，依據(jù)合同付款條款的規(guī)定和已經(jīng)完成的工程量，向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取工程價(jià)款的行為。工程結(jié)算反映了工程進(jìn)度進(jìn)展?fàn)顩r，又稱(chēng)其為工程進(jìn)度款的撥付。主要是以承包商提出的工程進(jìn)度統(tǒng)計(jì)月報(bào)表為支付憑證。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在辦理中間結(jié)算時(shí)，對(duì)承包商上報(bào)的報(bào)表中工程量及單價(jià)要進(jìn)行嚴(yán)格審查，核實(shí)工程量的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，按投標(biāo)書(shū)中的工程量清單報(bào)價(jià)復(fù)核結(jié)算單價(jià)。涉及單價(jià)調(diào)整的按合同約定執(zhí)行。工程結(jié)算能使承包商的施工消耗得到及時(shí)補(bǔ)償，同時(shí)又能按定期考核工程成本、工程進(jìn)度計(jì)劃目標(biāo)的執(zhí)行情況。

二）工程索賠管理在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對(duì)工程變更實(shí)行有效控制。工程變更給工程總價(jià)管理帶來(lái)了較大的難度，為搞好工程總價(jià)控制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需從以下幾個(gè)方面加強(qiáng)工程造價(jià)管理工作：首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)以合同形式要求設(shè)計(jì)方在提交工程圖紙時(shí)，仔細(xì)核對(duì)工程設(shè)計(jì)，盡量避免因工程設(shè)計(jì)問(wèn)題而引起工程變更。其次，建立一套完整的工作制度和統(tǒng)計(jì)機(jī)制，加強(qiáng)變更工程量的審查和控制。一方面，要求從工作制度上規(guī)范、完善工程計(jì)量的簽發(fā)和審核，沒(méi)有變更令的，一律不得超出設(shè)計(jì)工量；另一方面，需加強(qiáng)工程變更量的統(tǒng)計(jì)，按分項(xiàng)工程為單位建立工程量的檔案，以設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)為原始數(shù)據(jù)對(duì)變更工程的量的變化進(jìn)行實(shí)時(shí)統(tǒng)計(jì)。

三）節(jié)約成本措施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)工程成本的支出實(shí)施動(dòng)態(tài)跟蹤管理，隨時(shí)收集了解人工、材料、機(jī)械設(shè)備市場(chǎng)價(jià)格，尤其是工程上所用材料、設(shè)備，品種多、數(shù)量大、價(jià)格高（占工程成本的8O％）。必要時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)一些常用材料和設(shè)備可建立自己的供貨渠道，這樣既可保證工程質(zhì)量，又可降低成本。

五、竣工驗(yàn)收階段的造價(jià)管理

該階段是工程造價(jià)管理工作的最后階段，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)控制造價(jià)的重要環(huán)節(jié)。根據(jù)合同、預(yù)算及費(fèi)用定額、竣工資料、國(guó)家或地方的有關(guān)法規(guī)，認(rèn)真審核工程款。以政策為依據(jù)，對(duì)送審的竣工決算進(jìn)行核實(shí)工程量，落實(shí)聯(lián)系單簽證費(fèi)用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實(shí)際造價(jià)。

六、結(jié)束語(yǔ)

造價(jià)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中十分重要的工作，其有效與否直接關(guān)系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)贏利的可能性和贏利的空間大小，也是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中更為現(xiàn)實(shí)的手段和制勝關(guān)鍵。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中必須對(duì)影響造價(jià)的各個(gè)階段實(shí)施全過(guò)程控制，以利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金的合理流動(dòng)，最大限度地提高資金的使用效益。要有效地控制工程造價(jià)，使工程造價(jià)有較大幅度的降低，就要堅(jiān)決把控制工程造價(jià)的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到建設(shè)前期階段上，盡可能減少以至避免目標(biāo)值與實(shí)際值發(fā)生偏離，實(shí)現(xiàn)建設(shè)目標(biāo)全過(guò)程工程造價(jià)控制。