宏觀經濟調控對房地產發展的影響范文

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我國房地產業方興未艾，從改革開放到現在30多年的時間里，取得了驚人發展。這一結果表明，房地產行業有著巨大的提升空間；而從實踐角度上來看，我國政府對房地產業高度重視，房地產行業被很多地方都當做經濟發展技術和領頭羊雙重的角色，希望能夠借助房地產業的飛速發展促進當地的經濟繁榮。同時在本世紀初到現在2015年，我國房地產在一定程度上直接影響了人民的生活和居住狀態，加之人民可支配收入持續成長、對生活住房的品質要求越來越高，使得房地產行業發展異常火爆。從一些數據來看，目前國內房地產形勢整體運行良好，而面對市場不斷變化的環境，國家使用了宏觀經濟調控措施這樣的方式也使得房地產行業在國民經濟發展中地位較為平穩，其作用非常突出。但是縱觀房地產市場，近年來走勢呈現出較大的波動，這一方面是由于國家政策參與了房地產市場，使得市場不理智行為與調控措施產生對應的矛盾所造成，另一方面是由于市場上房地產企業經營結構和經營策略失控而造成。面對發展潛力巨大卻又市場短期波動劇烈行業，房地產要在激烈的競爭中要保持不敗之地，就需要采取戰略的調整來規避人為因素、環境因素所造成的風險。據此，一方面房地產企業的多元化發展在一定程度上成為了企業的核心競爭力；另一個方面，對于宏觀調控要在國家發展的大框架下,立足于房地產發展現狀,引導和構建我國房地產整體發展戰略產業鏈。但具體到細節如何安排，企業怎么樣在經營理念、經營領域、經營方式、經營目標等各方面去運作、去發展，宏觀經濟調控如何去實施，這都是房地產戰略發展需要研究的內容。

一、宏觀經濟調控的作用

1958年美國發展經濟學艾伯特?赫希曼在《經濟發展戰略》一書中率先提出“發展戰略”。房地產發展戰略是指導我國房地產如何在市場運行發展的理論體系。根據不同的時間和不同的市場環境，發展戰略對房地產發展方向、發展的內容、發展的速度和質量、發展的政策作出相關的界定，以保證我國房地產從宏觀發展方面得到長期持續穩定的策略安排。宏觀經濟調控其實就是發展戰略的一種體現，其意義在于：一是宏觀調控對我國房地產整體發展能起到巨大作用。二是宏觀調控對房地產長期發展極為重要。房地產發展需要持續性，因此宏觀經濟調控需要有長期發展的思維和準備，不能夠依據短期房地產發展的目標來替代我國房地產長期發展的計劃，只是立足于眼前，不能使得我國房地產獲取長期發展的動力。三是宏觀經濟調控能把握我國房地產基本性問題的解決。四是宏觀經濟調控對我國房地產應對市場變化而產生的策略有著極其深刻的影響。從發展的角度上看，我國房地產發展戰略并不能為房地產目前所遭遇的市場形勢矛盾提供具體的方法，但是宏觀經濟調控能夠提供解決矛盾的方向，它能夠使得房地產在“少投入、多產出，少挫折、快發展”的原則之下，獲取決矛盾的方案，指導方案的設計和運行，保證我國房地產正常有序的發展。

二、宏觀經濟調控框架結構

著名管理學家亨利.明茨伯格（Henry.Mintzberg）將戰略管理的理論分成了十個流派。其中設計學派的代表人物錢德勒最早提出了“戰略”的概念，認為只有不斷調整組織結構以適應戰略，才能夠獲得競爭優勢。針對我國房地產戰略而言，其是貫穿于我國房地產經營與產品和市場之間的“連線”。房地產戰略管理框架是針對于房地產戰略方針的引導而制定出來，通常更具實踐管理活動的范式，我們把它歸結于三個部分組成，人們經常把它稱作為四三一戰略框架模型。其中的含義就是：四個問題、三個層面、一個過渡方案。簡單地說，四個問題就是WHWW：What，我國房地產愿景和發展目標戰略定位要成為什么，首先要對企業的發展目標有著清醒的認識。How，在那里競爭？如何競爭？企業發展運行的戰略意圖所使用的方法究竟如何？When，什么時候完成？針對企業而言光有計劃和目標不能有效的完成戰略的安排，需要規劃出詳細的步驟。Who，由人負責完成？任何目標和計劃的實施者都是人，人在其中，起著關鍵性的作用。三層面業務：核心業務，企業的發展離不開核心業務的挖掘；第二層面業務，新興業務，未來發展需要定位的行業所產生的業務；第三層面業務，種子業務，可以培育發展、未來有較強競爭力的業務。一個過渡方案：新舊戰略思想相互之間的銜接。宏觀經濟調控不僅僅針對房地產一個行業，更是經濟綜合全面發展的一種考量，由此在界定宏觀調控手段的時候，一是要對房地產戰略框架進行簡單、明了的安排，其顯性的重要性是在于它解決了我國房地產戰略管理中的基本原則，任何戰略都可以在這個框架中得到體現好和印證，而不是一味地打壓或者遏制其發展。

三、宏觀經濟調控過程

安索夫在《從戰略規劃到戰略管理》一書中，提出了“戰略管理”的概念。安德魯斯認為“，戰略思想是企業原始發展目標、運行模式、以及具體實施的一種宏觀政策和綱領性文件。戰略思想主導企業發展的內容和方式，以及運行的模式。戰略思想決定企業的性質和形式”。美國哈佛大學商學院的邁克爾.波特教授認為，戰略發展是一個企業為了實現其終極目標，而產生以一種一企業發展為基礎、以事實為依據而制定出來的宏觀發展策略。在實際市場競爭過程當中，運用的是取舍效應。明茨伯格將戰略定義為“5P”：plan（計劃）、ploy（策略）、pattern（方式）、position（定位）、perspectiv（e想法）。簡單地說，5P戰略是對企業發展、對企業生存所作出的全方位的安排，它不僅體現著企業的實力，也體現著企業的文化以及企業對市場的理解力。我國宏觀調控措施的內涵契合上述管理理論，其中就包括戰略分析、戰略識別、戰略選擇、戰略實施、戰略評估、戰略創新等六個環節，六個環節構成了我國宏觀調控的戰略性價值鏈條，表明了戰略價值的傳遞與形成的過程。具體而言：調控目標的設定、行業自身發展的認知——市場開發、產品和服務開發、橫向一體化、相關多元化等方面。目前宏觀調控措施對我國房地產如何獲取競爭優勢提出了自己的觀點，但是由于我們國家還處于一個社會經濟轉折時期，可以說宏觀調控措施在房地產這個產業上還屬于摸索階段。

四、宏觀經濟調控對房地產業影響的因素

1.宏觀經濟調控對房地產業整體的影響目前，我國房地產面臨的許多突出的問題，使得房地產的發展受到一定程度的阻礙。這就需要宏觀經濟調控來進行適當的調整和安排。自上個世紀八十年代，國家頒布了《中國房地產改革和發展綱要》，明確改變政府包攬房地產的格局，使得各類房地產呈現出的春筍般的發展趨勢，這在一定程度上加劇了房地產行業的競爭。由于改革開放，我國房地產業開放的政策逐漸加大，使得國外一些房地產參與到了房地產市場的搶奪當中。目前我國房地產市場已經全方位的進入到市場經濟發展的軌道當中，在市場經濟發展過程中，完全依靠我國房地產自身來應對市場的風險，使得一些我國房地產沒有足夠應對風險的辦法，出現了強者恒強、弱者恒弱的局面，由此我們必須針對我國房地產發展的宏觀環境進行相應的分析，以保證我國房地產經營發展戰略制定的有效性。

2.宏觀經濟調控對房地產環境方面的影響政府對房地產業的定位：在上個世紀末，國務院下發《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，開始了貨幣化分配和房地產市場化改革階段。而在此之前，國家一直采取的是福利分房制度。隨后在2002年5月開始，改革措施進一步得到深化，國土資源部實行了新的土地招拍掛制度試點，并于當年8月出臺18號文件進一步落實了此項制度，由此通過競標，競拍等方式來購買土地成為了土地制度改革的最大轉變。地方政府壟斷了土地的供應，也使得部分開發商則聯合壟斷了商品房的供應。這是后來被認為造成目前房價高企的主要原因。隨著社會文明的進步與發展，高企的房價使得百姓難以負重，政府出于民生保障的角度開始慎重考慮商品房的問題，相繼推出了與商品房對應的廉租房、福利房、經濟適用房等等，來緩解目前商品房市場的矛盾，這體現了目前政府對民生保障的考慮，也在一定程度上是對以前政策失誤的一種修正。在改革開放初期，為了迎合市場發展的自然規律，在處置房地產業改革時，多是強調以市場為主的自我調節方式，但是由于市場的欠規范性，同時國家制度法律的不完善性，造成市場被部分人所操控，致使市場呈現混亂的局面，使得國有國法、下有政策的現象比比皆是，制度法律的不完善，使得市場管控沒有明確的依據，更加使得市場朝向偏離社會正常的發展軌跡而運行，使得房地產業為社會服務的內涵和目的性受到挑戰。2006年國家出臺了第一個房地產市場的調控政策，時稱“國六條”；2010年出臺了“國四條”以及“國十一條”；2010年出臺了90平米以上購房首付3成，第二套執行首付5成利率1.1倍、進行了土地掛拍政策大改革、出臺了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》、暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款等。在2013年出臺部分城市開始執行限購政策。這些舉措短期來說對房地產業具有很強的抑制性。但同時鑒于房地產業出現的過度疲軟現象、房地產市場下行壓力沉重，在2014年又對不少于30個城市對房地產政策進行了微調或松綁，放松樓市政策，一方面降低限購門檻、放松非戶籍資格審查和購房落戶政策、微調公積金政策、提高公積金可貸額度、稅收減免、優惠補貼、房價審查，限制降幅等。多年來，一些具體的調控，如稅收政策、限制房地產開發的的貸款管理、規范土地儲備管理、加強住房消費貸款管理、切實調整住房供應結構、進一步整頓和規范房地產市場秩序都對房地產市場產生了沖擊。

3.宏觀經濟調控對房地經濟環境的影響國民經濟發展進入新常態：近年來國民生產總值持續高速增長，國民生產總值持續高速增長，使得國內人民的收入不斷增長，供給的增加也導致了人們對品質生活的追求，繼而對購房產生了旺盛的需求，這使得近年來國內的房價飛速上漲，房地產效益不斷增加。中央銀行存款儲備作為宏觀調控手段，近年來也進行了相關的調整，大幅度提高存款準備金；這一種舉措也在一定程度上控制了房地產資金的來源，使得部分房地產資金來源受到影響，減少了房地產投資以及流動的資金。為了控制市場的行為，包括股市、房地產市場，國家采取了前所未有的存款利率調整，而且調整的幅度和周期都極為罕見。尤其是連續性的利率上調，使得房地產行業發生了巨大變化，一些房地產優質我國房地產能在利率上調的情況下獲得更多的市場擴張機會，搶占了更多的市場占有率，盈利能力不足的房地產則出現了舉步維艱狀況，兩極分化的形勢越來越明顯。

4.宏觀經濟調控對房地產業包含的社會與文化要素影響目前我們國家家庭結構在發生深刻的變化，主要是朝著小型化的家庭結構發展。一方面是由于國家采取了計劃生育率政策所造成的，而另一方面則是由于近年來離婚率上升的原因所致。加上思想觀念的更新，一些年輕人渴望自由化的生活，不愿意與父母雙親居住在一起，這也導致了房地產市場需求的增加。在我國實行計劃生育政策之前那一代人，目前已經在社會取得一定的地位，大多數在城市居住，這一部分人經濟條件普遍很好，這一類人群成為了對居住商品房的強有力的需求者。對我們計劃生育初期出生的人群而言，也到了成家立業的時間段，其家庭條件相對富裕，也成為了對居住商品房消費人群。這兩個有利因素在短期內依舊會促使房地產業的發展。同時中國經濟發展使得中國城市化的建設力度越來越大，大部分的農村人口將向全鎮人口轉化，據不完全統計的數據，我國每年將有兩千萬左右的人群從農村轉移到城市。這些轉移的人群也成為了帶動當地房地產業蓬勃發展的外因。

五、宏觀經濟調控對房地產業影響背后的建議

1.宏觀經濟調控能夠引導房地產業總體發展戰略戰略調整是我國房地產經營發展過程中對過去選擇的目前正在實施戰略方向或線路的改變。房地產需要不斷的更新發展戰略的指導思想，建立以科學發展為指導、以我國房地產文化為旗幟、以經濟效益為中心、以管理提升為主線、以資源整合為方式、以協同發展為目的，以人才開發為重點、以質量安全生產為根本、加強資本運作擴大規模，依法治企、從嚴治企、規范治企，全面提升我國房地產管理能力和管理水平。戰略調整是一種特殊的決策，是對我國房地產過去決策的追蹤。這種追蹤決策受到我國房地產核心能力、行為以及我國房地產文化等因素的影響。需要在自身優勢方便進行大力的拓展，將我國房地產發展的優勢延伸到整個產業鏈當中，形成縱橫交錯統一完美的形態，將投資結構從單一的房地產商品房項目投資轉化為房地產工程技術開發與服務、景區建設投資與開發、惠民工程投資與開發等多元化的發展道路上；充分利用并購上市企業資本運作的平臺，盡早盡快的開展投融資活動，以提升我國房地產的綜合實力和抗風險能力，使得我國房地產能在經濟效益、盈利能力上得到充分的發揮。

2.宏觀經濟調控要體現房地產業的創新機制選擇過程以及選擇確定后的實施過程中人的行為產生著重要的影響。管理創新的根本目的在于我國房地產經營能力的培育,創新是我國房地產經營能力的源泉。企業要發展，必須要擁有一定的與眾不同之處，這就是創新。創新能夠使得房地產經營能夠突破原有固有的觀念和思想，在新形勢下能夠更好的適應市場發展的需求，滿足因條件變遷、環境變化而對企業形成的新的要求。創新能力的提升能夠有效的提高房產企業的實質運行的能力。創新發展能夠使得我們房地產企業在市場當中實現強有力的競爭力，由此房地產企業需要管理上的創新與發展，根據自己的實際情況選擇自己的經營領域和相關的經營產品，采用橫向聯系、縱向發展思路進行多元化的發展路徑，產生競爭當中的優勢。

3.宏觀經濟調控建立房地產良好的外部環境建立房地產完善的保障制度，并不是我們想象的那么簡單。但不僅僅是對于企業自身發展保障的一種措施，也是行業發展和社會效應的一種體現，從其復雜性來講其實一個完整的、相互聯系、相互包容的一個系統。由此在建立房地產保障制度的同時，需要考量外部環境對企業的發展所產生的影響因素。從我國目前房地產企業狀況來看，房地產行業整體框架需要進一步完善、企業自身經營理念和架構需要重新構想、相關的戰略戰術需要重新整合、有關與人的因素相互關聯的具體實施需要保障。那種以老套制度以緊箍咒般的約束來制定出固定模式，在市場的競爭當中最容易受到傷害，從而影響到企業的全面發展。房地產企業發展需要從內部和外部同時著手進行分析和研究，找出適宜于內環境和外部環境的管理策略和管理方法。針對于宏觀經濟調控而言需要重視培育和發展會計、評估、法律等各種社會終結服務機構，充分發揮外部審計、法律監督與信息傳遞職能，保障我國房地產管理工作的正常運行。具體可以在制定戰略管理規劃、制定實施管理細則和操作細則、建立績效評估制度和管理信息制度、完善財務管理技術及制度、建立人才選拔制度、加強我國房地產文化建設、建立我國房地產激勵約束機制的評估制度等多個方面來卓有成效的工作，來完善制度建立的環境。

六、結語

我國房地產想在激烈的競爭中保持良好的經營以及生存與發展，就需要宏觀經濟調控來起到協調作用，不斷地調整我國房地產自身發展的戰略，以適應市場的變化和要求。面對環境的變化，宏觀經濟調控需要針對于目前我國房地產的實際情況，分析自身經營特點，找出自身經營發展的優勢和劣勢，以高瞻遠矚發展的眼光來制定出我國房地產的發展戰略，來提高我國房地產自身的競爭力。具體在建立發展戰略科學化的指導思想、加強房地產內部管理、拓展融資渠道增強資金保障、加強房地產文化深度挖掘利潤增長點、業務鏈延伸縱向和業務規模范圍橫向擴張、房地產業發展戰略實施的保障措施等幾個方面進行了有力度的整治，相信由此來進行目前宏觀經濟調控，會取得一定效果和喜人的成績。

作者：唐輝艷 單位：廣西大學商學院