承包地抵押貸款工作的建議范文

本站小編為你精心準備了承包地抵押貸款工作的建議參考范文，愿這些范文能點燃您思維的火花，激發您的寫作靈感。歡迎深入閱讀并收藏。

《農村財政與財務雜志》2014年第五期

一、有關法律對于土地使用權抵押的規定和思考

在《擔保法》實施后制定的《農村土地管理法》和《農村土地承包法》,是對農村土地和承包土地管理的專項法律文件。這兩部法律文件應該卻都沒有對集體所有的土地（承包地）抵押問題做出規定。特別是《農村土地承包法》，對承包戶承包土地的使用、收益、流轉等權利有了規定，但沒有涉及抵押權能問題。這是否理解為：從解決農民在承包地從事生產經營活動時的資金不足問題的目的出發，需要將承包地的金融屬性釋放，以承包地使用權作為抵押，從而獲得需要的生產資金，這十分利于農業生產，利于農民取得更多的生產經營收入，對于國家的糧食安全、提供充足的農產品，提高農民生活水平是必要的。然而，如果承包戶在抵押承包地使用權后，一旦不能償還借款，將失去生活的基本保障，由此帶來一系列的問題。這確實讓人糾結。因此，《農村土地管理法》和《農村土地承包法》既沒有規定土地（承包地）使用權可以抵押，也沒有規定不得抵押。事實上，這樣的結果是使《擔保法》對于土地使用權不能抵押的規定得以延續。

《物權法》一字不差地重復了《擔保法》的規定，即耕地等集體所有的土地使用權不得抵押。不過，《物權法》在這款規定的后面加了一句話，“但法律規定可以抵押的除外”。對所加的這句話可以理解為，這是因為《農村土地承包法》第四十九條規定，對通過招標、拍賣、公開協商等方式，經依法登記取得土地（這里是指不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等“四荒”農村土地）承包經營權證的，其土地承包經營權可以依法抵押。有意思的是，既然“四荒”地的土地承包經營權可以抵押，《物權法》完全可以直截了當地列出，而不必籠統稱“法律規定可以抵押的除外”。《物權法》將土地承包經營權劃為用益物權。承包人沒有土地所有權，但對土地享有占有、使用和收益的權利。能產生收益的土地承包經營權具有價值，其作為抵押物不是不可以的。《物權法》的上述規定給人以遐想空間:鑒于農民進行農業生產的資金不足、社會上強烈呼吁以承包地抵押貸款，是否應該對有關法律文件中做出的土地使用權不可以抵押的規定加以修改。這無疑為改變土地使用權不得抵押的規定預留了空間。

黨的十八屆三中全會決定和2014年中央一號文件對于承包地可以抵押的政策，打破了堅冰，對推動農業現代化建設，提高農民收入，注入了活力，將產生積極的作用。農村的承包地實行“三權”分離，所有權是農村集體的，承包戶長期享有土地承包經營權，其可以根據自身情況靈活處置經營權：或者將土地經營權出租，取得財產收入；或者自己經營土地,在需要資金時,通過向金融機構抵押承包地經營權獲得貸款，更好地在土地上生產經營。承包戶不論在出租承包地經營權期間，還是因無法償還借款而失去抵押的承包地經營權，都是有一定期限的，不影響其享有的土地承包權。按照黨中央的文件精神，要修訂關于土地使用權不得抵押的相關法律法規，各有關部門應該充分發揮職能作用,抓緊研究提出規范的、可操作性的實施辦法，建立配套的承包地經營權抵押處置機制。

二、做好承包地經營權抵押貸款工作的政策建議

黨中央對承包地經營權抵押融資工作的方向已經指明。開展這項工作，涉及上億的農戶和眾多的金融機構，出現一些問題是難免的。但是不能因噎廢食，“開弓沒有回頭箭”，事情必須做，而且要做好。不折不扣地落實政策，取得改革紅利，規避風險，一定要有創新精神，要有腳踏實地的實干精神，做大量艱苦細致的工作。

（一）建議金融機構做好以下工作。1.明確以承包地經營權抵押貸款是一項短期貸款業務。金融機構的這項貸款，是依據承包戶持有的已對承包地確權后頒發的權證而發放，具有普惠性。這項貸款是解決承包戶短期生產資金不足的困難，使他們有錢買種子、化肥、農藥、薄膜等生產資料，支付經營性農業服務組織提供服務的費用等。因此，承包地經營權抵押貸款的期限應根據農作物生長周期而定，一般在一年之內。當承包戶歸還借款后，才能辦理下次的抵押貸款。金融機構應該根據這一原則，結合實際情況，盡可能簡化辦理抵押貸款的手續。為了具體說明下面兩點建議，舉一個例子。據一家媒體報道，某縣接近70%的農村勞動力外出，閑置的土地較多，當地金融機構開展了承包地使用權抵押貸款試點。某人在該縣建立了一個花卉種植基地。起初，該人憑借從信用社貸到的20萬元聯保貸款，承租了80畝土地。隨后，他用這80畝地抵押給信用社，獲得了50萬元的貸款。在這一案例中，該縣鼓勵農村土地流轉，促進農業生產集約化、規模化的方向是對的，金融機構順勢積極探索，改進金融服務的思路也很好。但其中有兩點值得商榷：第一，案例中的某人將承租的承包地經營權向金融機構做抵押貸款不妥。因為，借款人不是該土地的承包經營權人，他只有依租約使用土地的權利，而不能進行抵押貸款。案例中的借款人如果由于種種原因不能還款，那么，最受傷害的是租給他土地經營權的承包戶。第二，僅憑80畝地的承包地經營權做抵押，取得50萬元的貸款似乎高了。無論是因管理問題或發生自然災害導致農產品產量、質量下降，還是市場需求出現波動，一旦產品收入不能達到預期，借款人有可能無法按時還款，給金融機構帶來風險。根據以上分析，提出以下第2和第3點建議。2.享有土地承包經營權的承包戶才能以承包地經營權申請抵押貸款。這是一項原則。但在特定條件下可以采用變通的辦法。如果土地承包經營權的承包人因故不能親自辦理承包地經營權抵押貸款，可以由承包人授權其家庭成員，并由村委會書面證明后，由其授權的家庭成員辦理承包地經營權抵押貸款。如果土地承包經營權的承包人將承包地經營權出租給他人使用（如上面的案例），在承包人的授權下，可由土地的承租人持雙方簽訂的承包地承租合同，向金融機構申請承包地經營權抵押貸款。承包人一定要在收到租金后才能授權承租人，這樣既保證了承包人出租承包地取得的財產收入，也照顧到了承租人的利益。3.準確評估用作抵押的承包地經營權的價值,依據評估值確定貸款額度。金融機構對承包地經營權的估值,可以通過對承包地經營權出租收益的估值來確定,以當地一畝地一年的租金作為標準,可適當下浮。一旦借款人不能按時償還債務,金融機構通過土地流轉市場將其抵押的承包地經營權出租,收回發放的貸款。金融機構把握好貸款的額度,能夠大大減少貸款的風險。同樣,對承包戶來說，會降低無法贖回承包地經營權的風險。

（二）承包戶良好的信用是做好承包地經營權抵押貸款工作的保證。承包戶是承包地經營權抵押貸款工作的參與者，更是受益者。在一定的意義上，承包戶的信用程度決定著這項工作的前景。有關部門和新聞媒體要做好引導工作。一是要使承包戶認清這項工作對自身的積極作用，用好這項政策。在分析農民的收入結構時，財產性收入占比低被認為是亟待解決的問題。開展承包地經營權抵押貸款工作可以視同農民獲得財產收入。因為，承包戶從中得到了生產需要的資金，和土地、勞動力、農業技術等生產要素相結合，有利于增加農業生產經營收入。二是在對農民的培訓工作中，將金融機構貸款業務的基礎知識作為培訓內容之一。要講清承包戶能否得到金融機構的貸款，其自身的信用具有決定性作用。俗話說得好，“寧失江山，不失約會”，可見信用的重要。承包戶在借款、還款的過程中逐步提高自己的信用等級。這樣，不但可以解決短期資金不足的問題，還為自己今后進行適度規模經營，得到金融機構更大的支持打下基礎。因此，承包戶一定要按照金融機構的要求使用資金，按時足額還款。如果出現意外情況，還款有困難，要有寧愿自己“砸鍋賣鐵”，也要按時還款的理念。否則，自己的違約行為成為信用污點，會逐漸被金融機構拋棄。

(三)建議各級政府及有關部門、村委會做好以下工作。各級政府及有關部門要發揮自己的職能作用,配合、支持金融機構做好承包地抵押貸款的工作。村委會、村集體經濟組織也要盡自己的力量。1.做好農村土地確權登記頒證工作。落實、推動承包地使用權抵押貸款工作,必須做好農村土地確權登記頒證工作。《擔保法》第三十七條第（四）款規定，使用權不明或者有爭議的財產不得抵押。承包地沒有確權登記，不能頒發權證。金融機構無法認定承包戶究竟享有哪塊地的土地承包經營權，也就不能辦理承包地經營權抵押貸款。因此，有關部門要抓緊落實農村土地確權登記頒證工作，這不僅僅是抵押貸款工作的基礎，更是鞏固和完善以家庭承包經營為基礎的農村經營制度的重要工作，是推動土地流轉、開展適度規模經營的關鍵環節。財政部門要將此項工作經費納入預算，中央財政給予補助。2.在對金融機構的工作考核時，要將承包地經營權抵押貸款工作單列出來，制定切合實際的考核指標。財政部門對積極開展此項工作的金融機構，按照其貸款額度予以適當獎勵。財稅部門對此項工作的利息收入給予稅收優惠，支持金融機構開展工作。財政部、國家稅務總局已通知，自2013年11月1日至2015年12月31日，對中國農業銀行納入“三農金融事業部”改革試點的19個省（自治區、直轄市）分行下轄的縣域支行，向農戶、農村企業和農村各類組織提供貸款取得的利息收入減按3%的稅率征收營業稅。希望在試點的基礎上，能夠及早、全面推行。3.在改革農業補貼制度、完善農業補貼政策的工作中，將部分增量及存量直補資金用于增加對承包戶參加農業保險的補助，提高對農業生產的保障水平。承包戶的農業生產經營正常，其有能力還貸款。一旦因災歉收，得到保險機構的賠付資金，承包戶可以按照與金融機構事先的約定，將部分賠付資金歸還金融機構的貸款。4.各級政府以及村委會等，可以根據自己的財力，建立專項基金。當承包戶因災歉收而不能按時歸還貸款時，先由專項基金為承包戶無息墊付部分貸款，待承包戶次年取得收入后如數歸還墊付的資金。5.在承包戶無法按期向金融機構還清承包地經營權抵押貸款而又需要繼續申請此項貸款時，政府出資開辦的擔保公司應該視具體情況為其擔保，為有能力的承包戶搞好次年的農業生產開展“自救”，提供一個機會。可以相信，通過各有關方面的共同努力，一定會使承包地經營權抵押貸款工作健康地發展。據有關報道，截至2011年上半年，全國實行家庭承包經營的耕地面積為12.77億畝。據有的專家估算，通過承包地經營權抵押貸款，每年將撬動1.3萬億元資金。應該說，這個數字過于樂觀了。因為，這相當于平均每畝承包地每年融資1000元，不符合現實情況。從實際出發，考慮到目前尚有許多承包地沒有確權頒發權證，即使在已完成確權頒發權證的承包地中，還有一部分偏遠地區的承包地缺乏流轉的條件，不能開展承包地經營權抵押貸款工作，因此，每年可以撬動的資金低于1.3萬億元。不盲目樂觀，要繼續在資金、改善農田基礎設施、給予農業生產全方位服務等方面全力支持農業的發展；在承包地經營權抵押貸款工作存在不確定性甚至風險的情況下，去除“前怕狼后怕虎”的畏難思想，勇于實踐，是我們應該持有的態度。這里需要說明一點，本文是對承包地經營權抵押貸款工作的認識和政策建議。對于金融機構進行的其他涉農貸款工作會有不適用的地方，正如俗話所說，“一把鑰匙開一把鎖”。比如，適度規模經營主體需要的資金量比較大，金融機構要相應開展訂單貸款、產業鏈貸款以及融資租賃等業務，其他有關部門同樣要制定相應的政策予以支持。

作者：湯星頤單位：中國農村財經研究會