辦公樓綜合競爭力分析范文

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一、招商團隊

招商團隊是辦公樓運營的重要力量。但是辦公樓運營的特性使招商團隊與其它產品銷售有很大的不同，一般產品銷售注重售前營銷，以產品出售為銷售終點。而對于辦公樓運營團隊而言，由于租賃是一個長期的過程，在運營過程中，租賃合同，續租合同，補充合同等銷售合同周而復始的簽訂，使得辦公樓運營更注重的是長期的服務過程，一份合同的簽訂完成往往是下一份合同的開始。因此在辦公樓運營團隊的管理中，穩定性就變得十分重要。銷售人員的穩定性又分為兩方面的內容，一方面是銷售人員本身的穩定性，另一方面是業務員分管租戶的穩定性。從長期的跟蹤結果來看，辦公樓運營人員的穩定性有利于租戶與業務員建立長期的信任感，這種信任感一旦建立，對提升租戶的忠誠度將起到十分重要的作用。另外，團隊的穩定性有助于這個團隊了解區域市場的競爭情況和發展趨勢，從而能更早地預測市場的變化情況，從競爭樓盤的運營策略中總結制訂適合本樓盤的租賃策略，在市場競爭及市場變動中搶占先機。第三，由于中介在辦公樓運營中起到的作用越來越重要，運營團隊的穩定性使得在多年的積累后，業務員能建立起自己的招商渠道，和營銷方式，建立與中介良好的合作關系，以促進在市場競爭中取得中介的支持。因此，抓好經營團隊的建設，利用公司一切可以調動的資源和創造必要條件提高團隊的經營理念、敬業精神、操作水平和市場意識，是辦公樓綜合競爭優勢的重要因素，是軟實力。

二、客戶結構

客戶是綜合競爭優勢所要吸引的要素和達到的目的。而客戶結構是否合理或有無特色反過來也成為綜合競爭優勢的重要方面。首先從普遍的認識上來說，客戶結構與樓宇品質是相配套的，對于好的辦公樓來說，其入住的公司自然也大多是知名企業，因此在很多新建辦公樓的運營中，往往在前期會以優惠條件吸引一部分世界500強的公司入住，借助客戶的等級在市場上顯示樓宇的品質，這一點與商業綜合體主力店的概念十分相似。其次，有一部分辦公樓租戶由于其自己的行業特性或某一方面的特點使其具有一定的集聚效應，比如金融企業及金融衍生企業的集聚效應，日企和韓企的集聚效應等都是市場眾所周知的運營規律，例如陸家嘴就形成了以金融企業為主的辦公樓群，虹橋地區則成為日企和韓企的聚集地，虹口楊浦一帶形成的貨代企業聚集等等現象。由此可見，客戶結構對提升樓宇形象，吸引租戶是有一定作用的。另外如何利用同一地區的外資企業扎堆租賃的集聚效應，避免正面與新建辦公樓競爭的策略在實戰過程中能起到人有我優的效果，這些都直接影響辦公樓的經營效果。其根據市場的不斷變化而及時調整，帶來的競爭力是不可小覷的。

三、軟件品牌

金軒大廈和美羅城同為上世紀90年代末開盤，時至今日美羅城的租金仍保持在徐家匯的平均水平之上，且租戶結構較為優質，而金軒大廈租金水平卻只有美羅城的一半。雖然導致這種結果的因素很多，但不得不承認，物業管理的差距是導致二者在樓宇等級上出現差別的主要因素。一個辦公樓項目的地理位置和硬件水平基本能反映這個項目的等級，而物業管理則是辦公樓等級的一個軟件品牌，是體現樓宇服務水平的主要方面，雖然物業管理無法改變硬件水平，但是通過物業管理的服務水準和維護技術所產生的品牌聲譽往往在多年后會形成差之毫厘、失之千里的效果。另外，辦公樓項目出售與否也影響到物業管理能否到位，這是由于項目定位而導致的結果，但是散賣項目無疑給物業管理帶來更多的困難，維護改造舉步艱難，因而銷售型辦公樓物業管理水平很難提高在業內早已達成共識。從辦公樓的使用人群來看，一個普通白領在辦公室的活動時間遠比在家里多得多，因此辦公樓的物業管理要比住宅物業管理更為細致。租戶對辦公樓的舒適度，照明度，清潔度，安全性，智能型，專業性等方面的要求越來越高，也促使目前辦公樓的物業管理水平得以不斷提高，隨之而來的物業管理人性化又成為辦公樓物業管理新的課題。各種物業星級評定，物業等級評定也使物業管理的分級越來越像酒店的評級體系，對樓宇的等級起著至關重要的作用。由于辦公樓運營的根本是一個對租戶長期服務的過程，那么其綜合競爭優勢在長期過程中并不是單一的，也不是一成不變的。辦公樓運營的綜合競爭優勢事實上是由品質、品牌、硬件、軟件、管理、服務等各方面組成的特色所形成的，此外，還有地理位置、硬件設施、開發商實力，客戶關系，政策導向等。我們要注意的是，這每一個要素所編織形成的優勢是相互作用的，某一方面出現的偏差也會導致反向的連鎖反應。

作者：張山榮單位：上海實業開發有限公司副總經理