房產(chǎn)投資論文范文
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第1篇
當(dāng)今在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，競(jìng)爭(zhēng)激烈，如何求生存、求發(fā)展是擺在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面前的一個(gè)重要課題。通過設(shè)計(jì)、施工、材料、裝飾公司的選擇和資金的供給，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行有效的組織和管理，建造出適銷的開發(fā)商品。在同一開發(fā)環(huán)境下除了開發(fā)適銷對(duì)路的適應(yīng)市場(chǎng)需求的產(chǎn)品外，最重要的是盡可能的降低建筑工程成本，降低產(chǎn)品銷售價(jià)格，最大限度的提高企業(yè)的投資開發(fā)收益，這是很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視的問題，也是工作難點(diǎn)和重點(diǎn)。因此在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略中，成本控制具有極其重要的作用。
一、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的內(nèi)容
房?jī)r(jià)是受成本影響的，成本低，房?jī)r(jià)可以適當(dāng)降低，通過相對(duì)較低的銷售價(jià)，銷量將大幅上升，隨之而來(lái)的必然是利潤(rùn)的大幅提升。“所以除了提供適銷對(duì)路的房源外，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理內(nèi)容的重要組成部分”。房地產(chǎn)成本控制的內(nèi)容包括項(xiàng)目策劃階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、發(fā)包施工階段、項(xiàng)目銷售階段、技術(shù)創(chuàng)新與工藝調(diào)整階段。
（1）項(xiàng)目策劃階段
這一階段成本控制的內(nèi)容是尋找項(xiàng)目、市場(chǎng)調(diào)查和投資評(píng)估。
（2）項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段
設(shè)計(jì)階段的成本控制，是項(xiàng)目建設(shè)全過程成本管理的重點(diǎn)，因此開發(fā)商應(yīng)該注意此階段的成本控制。
（3）發(fā)包、施工階段房地產(chǎn)項(xiàng)目
發(fā)包包括項(xiàng)目總發(fā)包、建安工程及設(shè)備材料采購(gòu)發(fā)包。項(xiàng)目發(fā)包階段的成本控制是項(xiàng)目建設(shè)全過程成本控制的重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)項(xiàng)目采用合同價(jià)款的方式較多，合同價(jià)款一般以國(guó)家或地方統(tǒng)一規(guī)定的預(yù)算定額、材料預(yù)算定額和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。承包方根據(jù)開發(fā)商提供的工程范圍和施工圖紙做出工程報(bào)價(jià)，最終工程費(fèi)用按實(shí)際完成的質(zhì)量數(shù)量進(jìn)行結(jié)算。
施工階段的成本控制工作主要包括：
①編制成本計(jì)劃和工作流程圖，落實(shí)管理人員各自的職能任務(wù)。
②熟悉設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)要求，將工程費(fèi)用變化大的部分和環(huán)境，作為重點(diǎn)控制對(duì)象。
③對(duì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)變更進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)比較，并進(jìn)行預(yù)測(cè)和分析，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更。
④詳細(xì)進(jìn)行工程計(jì)量，復(fù)合工程付款賬單，嚴(yán)格經(jīng)費(fèi)簽證。
⑤做好工程施工記錄，保存好各種文件圖紙?zhí)貏e是施工變更圖紙，為處理可能發(fā)生的索賠提供依據(jù)。
⑥定期進(jìn)行工程費(fèi)用超支分析，提出控制工程成本突破預(yù)算的方案和措施。
⑦及時(shí)掌握國(guó)家、省、市有關(guān)部門的各種定額和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的變化。
⑧注重合同簽定。修改和補(bǔ)充工作著重考慮對(duì)項(xiàng)目成本的影響。
（4）項(xiàng)目銷售階段
這一階段的成本控制主要是銷售費(fèi)用。一般情況下，房地產(chǎn)銷售費(fèi)用為房地產(chǎn)銷售價(jià)格的2-4%，費(fèi)用數(shù)額大，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)的高低有直接影響。
（5）技術(shù)創(chuàng)新與工藝調(diào)整階段
在工程施工中，進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新和可持續(xù)創(chuàng)新，包括新材料、新技術(shù)、新工藝“三新”的運(yùn)用，對(duì)于企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)中取得有利地位非常重要。
二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理落后的原因分析及措施
（一）我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理落后的原因
第一，房地產(chǎn)企業(yè)普遍都是“重開發(fā)，輕成本”。
第二，忽視了事前的成本控制
目前許多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)事前管理抓的力度還不夠，其重心大多還是在事中和事后。
第三，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理中的執(zhí)行力度不夠。
再好的成本管理，如果沒有好的執(zhí)行力將毫無(wú)意義。一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然也建立了一套比較完整的成本管理制度，但在實(shí)際執(zhí)行過程中卻是形同虛設(shè)。
第四，部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理者的素質(zhì)不高。
在傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)缺乏主觀能動(dòng)性，但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成為自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的主體，但有些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者并不能適應(yīng)外部環(huán)境的變化，不能及時(shí)樹立市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的觀念，缺乏創(chuàng)新，這也是造成目前有許多房地產(chǎn)企業(yè)成本管理相對(duì)落后的原因。
第五，沒有實(shí)行全面成本控制。
目前有許多的房地產(chǎn)企業(yè)沒有實(shí)行“全員、全過程、全要素和全方位”的全面成本管理。有些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為既然成本管理的重點(diǎn)在設(shè)計(jì)階段，其他階段的成本不管理也影響不大；有些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為成本管理是成本管理部門的事情，與企業(yè)的普通員工扯不上關(guān)系；有些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為成本構(gòu)成中最重要的是材料和設(shè)備，所以其他的成本費(fèi)用就無(wú)關(guān)緊要；其實(shí)這些都是錯(cuò)誤的觀念，任何微小的成本、任何的成本要素都應(yīng)該納入成本管理的范圍，同時(shí)企業(yè)的成本是由于企業(yè)全體員工的活動(dòng)而產(chǎn)生的，所以全面成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代成本控制的核心。
（二）我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的措施
我們看到目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面有不少的欠缺，對(duì)房地產(chǎn)以后的發(fā)展造成不利的影響，這就需要采取有效的管理辦法和措施。
1、成本控制總體上應(yīng)注意的問題
第一，成本控制控制的過程中要綜合考慮各方面目標(biāo)
成本目標(biāo)不是孤立的，它只有與質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、效率、工作量要求、資源消耗等相結(jié)合綜合考慮才能有價(jià)值。不能一味強(qiáng)調(diào)成本控制而忽視了其他目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，在項(xiàng)目實(shí)施過程中，成本控制必須與質(zhì)量控制、進(jìn)度控制，合同控制同步進(jìn)行。
第二，成本控制要全面。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制是貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施過程，包括整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)及銷售過程中的所有費(fèi)用。在成本控制中，要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)內(nèi)的所有子項(xiàng)目或單項(xiàng)工程的費(fèi)用實(shí)施控制，防止只重視主體工程項(xiàng)目成本，而忽視其他項(xiàng)目的成本控制；要對(duì)具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目費(fèi)用組成實(shí)施控制，防止只控制建筑安裝成本，而忽視設(shè)備和器具費(fèi)用的控制；要對(duì)所有合同的付款進(jìn)行控制；要對(duì)成本數(shù)量進(jìn)行控制，對(duì)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)間進(jìn)行控制，以滿足資金使用計(jì)劃的要求。
2、設(shè)計(jì)是成本控制的關(guān)鍵
從國(guó)內(nèi)外實(shí)踐和數(shù)據(jù)來(lái)看，影響開發(fā)成本的是約占開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期四分之一的設(shè)計(jì)前期階段，在初步設(shè)計(jì)階段影響成本的可能性為75-95%，在方案設(shè)計(jì)階段影響成本的可能性為35-75%，在施工圖設(shè)計(jì)階段影響成本的可能性為5-35%。由此我認(rèn)為成本控制的關(guān)鍵在設(shè)計(jì)。
第一，開發(fā)商要有自己的設(shè)計(jì)思路，并在各個(gè)設(shè)計(jì)階段的審查中嚴(yán)格把關(guān)。一個(gè)產(chǎn)品要體現(xiàn)出本企業(yè)所要達(dá)到的目的，而不能只是由設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)出來(lái)后再審核，這樣開發(fā)商的思路將受到牽制，很難實(shí)現(xiàn)開發(fā)商自己的目的。因此，設(shè)計(jì)階段應(yīng)該遵循的途徑是開發(fā)商的構(gòu)思--研討--咨詢--決策，只有這樣才能使產(chǎn)品適應(yīng)市場(chǎng)或者可以說(shuō)是創(chuàng)造市場(chǎng)。
第二，抓好設(shè)計(jì)中的新技術(shù)應(yīng)用以滿足創(chuàng)作需求。經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，生活水平在提高，需求在變化。如何滿足這種變化的需求并創(chuàng)造新的需求，是房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的要求和出發(fā)點(diǎn)。在設(shè)計(jì)過程中研究，掌握并應(yīng)用新技術(shù)新產(chǎn)品提高科技含量，以滿足市場(chǎng)需要，創(chuàng)造新的需要和創(chuàng)造新的市場(chǎng)，唯其如此才能贏得顧客和市場(chǎng)。不過，那些過分豪華、超前的新技術(shù)或者與產(chǎn)品定位不協(xié)調(diào)的新技術(shù)應(yīng)用不是開發(fā)商應(yīng)追求的目標(biāo)。
第三，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)中裝飾性設(shè)計(jì)。一些沒有必要的異形結(jié)構(gòu)，裝飾性柱和梁及外架等，其費(fèi)用往往很高，施工難度也大，對(duì)工期也造成影響，應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格控制，對(duì)確有必要的也應(yīng)有一個(gè)投入與效益的分析和預(yù)測(cè)。
第四，優(yōu)選設(shè)計(jì)單位。這是一個(gè)至關(guān)重要的問題，設(shè)計(jì)力量不僅體現(xiàn)在建筑學(xué)結(jié)構(gòu)力學(xué)及各專業(yè)設(shè)計(jì)的水平，還要有相關(guān)法律法規(guī)知識(shí)，更要有設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)甚至是施工經(jīng)驗(yàn)。在設(shè)計(jì)委托是要選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位，不能因節(jié)約設(shè)計(jì)費(fèi)用或其他原因而選擇小的設(shè)計(jì)單位，決不可因小失大，設(shè)計(jì)出一些殘次品甚至垃圾。
3、采購(gòu)是成本控制的重點(diǎn)
這里的采購(gòu)是指完成項(xiàng)目開發(fā)意圖，從開發(fā)商外部來(lái)獲取貨物或服務(wù)所需的過程，包括開發(fā)項(xiàng)目建安工程、材料設(shè)備、各類中介服務(wù)（如勘察，設(shè)計(jì)，銷售等）及咨詢等業(yè)務(wù)的發(fā)包或委托。很多都不是由開發(fā)商直接去控制成本。作好采購(gòu)這個(gè)成本控制應(yīng)該考慮以下幾個(gè)方面。
第一，要抓好招標(biāo)工作。在招標(biāo)過程中首先要發(fā)揮各專業(yè)部門的作用和積極性，這樣就要求專業(yè)主管部門必須設(shè)有專業(yè)業(yè)務(wù)能力強(qiáng)，事業(yè)心強(qiáng)的人員。
第二，組織好合同簽定。合同是責(zé)任雙方責(zé)任義務(wù)及解決問題的基本依據(jù)，合同簽定好壞直接決定開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)展與效益。合同條款應(yīng)盡量的全面和細(xì)致，在合同履行過程中要對(duì)容易發(fā)生爭(zhēng)議或出現(xiàn)問題的事項(xiàng)在合同中應(yīng)規(guī)定定性定量的解決方法，不能用模糊用詞，合同條款必須只有一種解釋，以免在合同履行過程中扯皮，耽誤工程進(jìn)展，使目標(biāo)成本失控。
4、實(shí)施成本控制的動(dòng)態(tài)管理
在完成了項(xiàng)目設(shè)計(jì)、采購(gòu)之后，成本控制那就是開發(fā)過程中各階段目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)問題，主要是一個(gè)跟蹤分析、動(dòng)態(tài)管理，這里以施工過程中較多發(fā)生的工程變更管理為例說(shuō)明動(dòng)態(tài)管理。
工程變更可以分為三類，第一類是屬于完善設(shè)計(jì)中的不足而形成的變更，第二類是開發(fā)商在項(xiàng)目實(shí)施過程中對(duì)原有設(shè)想、看法的變化而形成的變更，第三類是屬于現(xiàn)場(chǎng)施工管理協(xié)調(diào)而形成的變更。明確了這三類工程變更的原因，工程變更的成本控制就可以“對(duì)癥下藥”。
對(duì)于第一類的成本動(dòng)態(tài)控制可以從三個(gè)方面進(jìn)行。首先在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，要把本項(xiàng)目的作法、要達(dá)到的效果、設(shè)計(jì)人員對(duì)市場(chǎng)的研究、市場(chǎng)的亮點(diǎn)等內(nèi)容一并體現(xiàn)在規(guī)劃方案中。二是在單體設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)中要由工程技術(shù)人員與設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)人員緊密溝通，將強(qiáng)制性的設(shè)計(jì)要求、技術(shù)規(guī)范、配套系統(tǒng)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、新材料等在設(shè)計(jì)過程中予以充分論證，最大限度的減少各專業(yè)之間的設(shè)計(jì)矛盾和控制復(fù)雜工藝。三是認(rèn)真進(jìn)行圖紙會(huì)審，會(huì)審不能流于形式。上述三個(gè)方面看起來(lái)是開工前的一個(gè)設(shè)計(jì)的動(dòng)態(tài)控制，其實(shí)更是一個(gè)成本的動(dòng)態(tài)控制，如果設(shè)計(jì)定位準(zhǔn)確、各專業(yè)協(xié)調(diào)、則會(huì)大大減少在工程實(shí)施過程中的變更洽商，成本自然容易控制。
第二類主要是由于市場(chǎng)和開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)識(shí)的變化。一個(gè)企業(yè)在項(xiàng)目策劃階段其總體思想框架、大體目標(biāo)是成熟而且基本成型了的，如果定位發(fā)生大的變化，那么成本控制將成為空談。而對(duì)一些材料設(shè)備及諸如立面、磁磚顏色應(yīng)該盡量在施工前確定而不要在施工中來(lái)化，否則勢(shì)必造成洽商的增多和成本的加大。
第2篇
關(guān)鍵詞：風(fēng)險(xiǎn)防范房地產(chǎn)信貸銀行業(yè)
房地產(chǎn)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè),它的發(fā)展對(duì)于發(fā)展經(jīng)濟(jì)和提高人民生活水平、拉動(dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)展、擴(kuò)大內(nèi)需等都產(chǎn)生著極為重要的作用,房地產(chǎn)信貸又是一項(xiàng)充滿風(fēng)險(xiǎn)的業(yè)務(wù)。因此,如何規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)、積極促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地向前發(fā)展,將是我國(guó)當(dāng)前十分重要的任務(wù)。
一、銀行房地產(chǎn)信貸過程分析
1、地產(chǎn)開發(fā)階段。承擔(dān)土地一級(jí)開發(fā)的有土地儲(chǔ)備中心、土地出讓單位、項(xiàng)目公司以及土地出資(合作)者。這三類單位都有銀行貸款介入,他們的還貸資金又主要來(lái)源于土地轉(zhuǎn)讓。
2、房地產(chǎn)開發(fā)階段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金主要來(lái)源于自籌資金、國(guó)內(nèi)貸款、外資、債券及其他。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得貸款后,將部分資金支付給地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)商,這也使銀行對(duì)地產(chǎn)開發(fā)階段的貸款收回。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常將工程分為一期、二期、三期等,啟動(dòng)項(xiàng)目后著力開發(fā)一期,在取得銷售許可證等“五證”齊全后預(yù)售商品房,獲得預(yù)售收入并用該資金開發(fā)二期,實(shí)現(xiàn)循環(huán)開發(fā)。
3、房地產(chǎn)銷售階段。銀行向購(gòu)房者提供按揭貸款等服務(wù),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將取得的銷售收入支付建筑安裝企業(yè)的代墊資金和對(duì)項(xiàng)目開發(fā)貸款進(jìn)行還貸,銀行通過回收購(gòu)房者還貸資金實(shí)現(xiàn)整個(gè)房地產(chǎn)信貸資金的“回籠”。
二、銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)揭示
結(jié)合以上銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸過程,銀行可能遇到風(fēng)險(xiǎn)如下。
1、項(xiàng)目合法有效性風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)和其他行業(yè)的差異,這一業(yè)務(wù)既有房地產(chǎn)企業(yè)(借款主體)的資質(zhì)管理——保留行政審批的項(xiàng)目,還有項(xiàng)目本身的合法有效性,大部分項(xiàng)目都是保留行政審批的,尤其是進(jìn)行規(guī)劃的審批很普遍,所以存在較大的政策性風(fēng)險(xiǎn),這體現(xiàn)在房地產(chǎn)項(xiàng)目的地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)階段和項(xiàng)目開發(fā)階段,這類風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生最為顯著的是工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。
2、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位往往成為市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要決定因素,其中價(jià)格和當(dāng)?shù)貙?duì)該同類項(xiàng)目的供需情況是衡量市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要參考指標(biāo)。這類風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在銀行對(duì)項(xiàng)目的審貸初期和房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售階段,易受該行業(yè)經(jīng)濟(jì)“泡沫”的影響,海南房地產(chǎn)“泡沫”的破滅至今讓人記憶深刻。
3、項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目按揭時(shí)間較長(zhǎng),在此期間容易滋生許多不確定性風(fēng)險(xiǎn)因素。其中項(xiàng)目的工程建設(shè)質(zhì)量相對(duì)容易監(jiān)控,而項(xiàng)目的選址、項(xiàng)目類型、物業(yè)配備等將會(huì)在長(zhǎng)時(shí)間影響項(xiàng)目質(zhì)量,從而給銀行帶來(lái)相應(yīng)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。這類風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)管理和項(xiàng)目的周圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境上。
4、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要指房地產(chǎn)上游行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo),例如原材料價(jià)格的上漲將會(huì)加大房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營(yíng)成本,甚至推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲,給市場(chǎng)帶來(lái)許多不確定性。此外,國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量的發(fā)展和人們消費(fèi)水平都將影響到房地產(chǎn)的需求市場(chǎng)。由于房地產(chǎn)的行業(yè)特性,其受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響因素較多。
5、政策性風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)而言,其政策性風(fēng)險(xiǎn)主要指貨幣政策、財(cái)政政策、政府對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策等其他相關(guān)政策的影響。
三、銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范措施
1、政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控能力。政府要增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的前瞻性和科學(xué)性,改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督管理,完善調(diào)控手段,提高調(diào)控能力,促使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康、有序地均衡發(fā)展,防止大起大落,防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。為此,必須首先加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)工作,完善全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng),建立健全全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)體系。通過全面、準(zhǔn)確、及時(shí)地采集房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的相關(guān)數(shù)據(jù)和對(duì)影響市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、公布,政府可以全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地掌握我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況,并進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控和指導(dǎo),以實(shí)現(xiàn)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況的預(yù)警和對(duì)房地產(chǎn)投資、消費(fèi)的引導(dǎo)。
其次,政府要設(shè)計(jì)合理、嚴(yán)密的房地產(chǎn)稅制,引導(dǎo)土地持有者合理提高土地使用效益,抑制土地的過度投機(jī)。比如對(duì)土地空(閑)置征稅,以鼓勵(lì)持有人積極投資開發(fā),提高囤積投機(jī)的成本;征收土地增值稅,土地增值稅能有效地抑制土地投機(jī),且能將由社會(huì)引起的土地增值通過增值稅的形式部分返還給社會(huì),體現(xiàn)了社會(huì)公正。征收土地保有稅,以刺激土地供給等。
2、發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)。我國(guó)應(yīng)當(dāng)大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng),形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級(jí)金融市場(chǎng),以達(dá)到分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的目的。房地產(chǎn)對(duì)于銀行的依賴性過大,不利于自身發(fā)展,同時(shí)商業(yè)銀行過度的房地產(chǎn)貸款,有悖于商業(yè)銀行的“三性”原則。因?yàn)樯虡I(yè)銀行的資金來(lái)源主要是吸收社會(huì)存款,而將這部分資金投向期限較長(zhǎng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不符合銀行資產(chǎn)流動(dòng)性、安全性的要求,容易造成清償危機(jī),產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)。在成熟規(guī)范的市場(chǎng)中,房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的融資不僅僅有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式,在一級(jí)市場(chǎng)以外,還應(yīng)存在著發(fā)達(dá)的證券化二級(jí)市場(chǎng)。在這個(gè)二級(jí)市場(chǎng)上,各種房地產(chǎn)金融工具同時(shí)存在,包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等等。房地產(chǎn)證券化可以促使房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)專業(yè)化,實(shí)現(xiàn)資源的合理配置。
3、房地產(chǎn)企業(yè)要提高自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。房地產(chǎn)企業(yè)自身應(yīng)增強(qiáng)管理能力、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力、風(fēng)險(xiǎn)控制能力和誠(chéng)信度,提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。作為資金密集型產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)較其他行業(yè)尤為明顯。規(guī)模小的開發(fā)商的單位成本居高不下,在廣告策劃、營(yíng)銷推廣、環(huán)境改造、配套設(shè)施、物業(yè)管理等方面規(guī)模較大的公司占有明顯優(yōu)勢(shì)。此外,規(guī)模大尤其是具有較強(qiáng)現(xiàn)金實(shí)力的開發(fā)商在選擇項(xiàng)目最佳開發(fā)時(shí)間上也具有主動(dòng)權(quán)。因此,房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部適度的資本集中,能有效地節(jié)約房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)成本,提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
4、銀監(jiān)會(huì)要充分發(fā)揮監(jiān)管作用和服務(wù)功能。銀監(jiān)會(huì)應(yīng)加快發(fā)揮在社會(huì)信用基礎(chǔ)和市場(chǎng)誠(chéng)信制度建設(shè)中的重要作用,完善監(jiān)管手段,提高監(jiān)管能力,充分發(fā)揮其監(jiān)管作用和服務(wù)功能。激勵(lì)誠(chéng)信行為,促使各經(jīng)濟(jì)主體在日常信用活動(dòng)中養(yǎng)成守信習(xí)慣,彼此建立起互信、互利的信用關(guān)系,確立失信成本遞增的違約制裁機(jī)制,嚴(yán)懲欺騙和違約行為,在全社會(huì)范圍內(nèi)營(yíng)造起誠(chéng)實(shí)守信的氛圍和環(huán)境,促進(jìn)金融穩(wěn)定。
5、提高商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)防范能力。商業(yè)銀行自身應(yīng)加強(qiáng)管理,提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力。首先,商業(yè)銀行要建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、預(yù)測(cè)和監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系,建立和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)信息來(lái)源,及時(shí)關(guān)注各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化情況,提高對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)的分析預(yù)測(cè)能力;要加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)政策研究,制訂與產(chǎn)業(yè)政策相互協(xié)調(diào)的房地產(chǎn)信貸政策;要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)周期波動(dòng)的研究,防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)于未然。其次,信貸從業(yè)人員必須樹立牢固的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和良好的職業(yè)道德意識(shí),在調(diào)查環(huán)節(jié)盡職盡責(zé),認(rèn)真做好貸前調(diào)查工作,及時(shí)分析信貸業(yè)務(wù)的客戶風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),研究信貸風(fēng)險(xiǎn)防范措施。
信貸審批人員應(yīng)在審批環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)。一是分析項(xiàng)目是否符合國(guó)家宏觀政策;二是分析項(xiàng)目投資資金組成的合理性和來(lái)源的可靠性,項(xiàng)目資本金比例是否達(dá)到國(guó)家規(guī)定的比例,自有資金是否到位,部分銷(預(yù))售收入作為投資來(lái)源是否可行等;三是分析項(xiàng)目總投資的合理性,如建安成本是否過高等;四是分析項(xiàng)目的合法合規(guī)性,結(jié)合“四證”分析有無(wú)超規(guī)劃、超容積率等情況;五是分析項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力,結(jié)合成本、凈現(xiàn)金流量、投資收益率、敏感性因素分析等指標(biāo)進(jìn)行分析;六是分析項(xiàng)目的市場(chǎng)前景及其競(jìng)爭(zhēng)力,要結(jié)合產(chǎn)品價(jià)格、項(xiàng)目所在地的位置、規(guī)劃布局和建筑設(shè)計(jì)、開發(fā)商的品牌等因素分析;七是分析擔(dān)保措施,抵押物是否足值、變現(xiàn)能力是否強(qiáng),保證人保證能力如何等;八是分析企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、資信狀況、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)營(yíng)管理能力和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)及風(fēng)險(xiǎn)控制能力。
【參考文獻(xiàn)】
[1]孫永玲:中國(guó)房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略實(shí)施[M].機(jī)械工業(yè)出版社,2005.
第3篇
摘要:隨著我國(guó)加入WTO,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制進(jìn)一步完善和規(guī)范,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí),房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)之一的地位日益鞏固,成為當(dāng)今主要的投資熱點(diǎn)。用先進(jìn)的、科學(xué)的、完善的理論作為房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的行動(dòng)指南,對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)全過程的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別,有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);投資;風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別
房地產(chǎn)投資的全過程是指從房地產(chǎn)投資意向的產(chǎn)生到房地產(chǎn)出售、資金回收或報(bào)廢為止的整個(gè)過程。這是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程,一般可分為投資決策、項(xiàng)目實(shí)施和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理等階段。不同的階段各具有不同的風(fēng)險(xiǎn)特征,任何一個(gè)環(huán)節(jié)的疏忽都可能導(dǎo)致投資的失敗,投資者必須對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的不確定因素進(jìn)行識(shí)別并加以防范。
一、投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)
在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,投資決策階段最為關(guān)鍵,擁有最大的不確定性與機(jī)動(dòng)性。房地產(chǎn)投資一旦展開進(jìn)行,很難從項(xiàng)目建設(shè)中撤出,否則會(huì)付出高昂代價(jià)。房地產(chǎn)投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)主要源于政策和經(jīng)濟(jì)方面。
1.政策風(fēng)險(xiǎn)
國(guó)家政策對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響是全局的,政策的潛在變化可能給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)各種形式的經(jīng)濟(jì)損失。尤其在我國(guó),市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境尚未完善的條件下,政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響尤為重要。
(1)產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)
國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的變化影響房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)變化,決定著房地產(chǎn)業(yè)的興衰。國(guó)家強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)會(huì)直接促進(jìn)城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)、樓宇市場(chǎng)的繁榮。政府通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,降低房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位,緊縮投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金,將會(huì)減少房地產(chǎn)商品市場(chǎng)的活力,給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來(lái)?yè)p失。
(2)金融政策風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資絕大部分依靠銀行貸款而進(jìn)行,國(guó)家金融政策的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著不可替代的影響。2003年6月央行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)資金貸款、土地儲(chǔ)備貸款、建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款、個(gè)人住房貸款等方面作了嚴(yán)格規(guī)定,提高房地產(chǎn)企業(yè)貸款準(zhǔn)入門檻,使那些主要靠銀行貸款進(jìn)行投資的企業(yè)面臨著一定的風(fēng)險(xiǎn)。
(3)土地政策風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)以土地為載體,土地政策的變化勢(shì)必對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重要影響。土地產(chǎn)權(quán)制度的變更、不同的土地取得方式、土地調(diào)控制度以及不同的土地政策執(zhí)行力度都會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。
(4)稅收政策風(fēng)險(xiǎn)
稅收政策的變化對(duì)房地產(chǎn)投資影響重大。稅收政策和土地調(diào)控政策是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩個(gè)有力工具。房地產(chǎn)投資中,各種稅費(fèi)名目繁多,占開發(fā)成本相當(dāng)大的比例,因此,一旦提高稅率,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨巨大成本風(fēng)險(xiǎn)。
(5)城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)
城市規(guī)劃除了涉及到規(guī)劃指標(biāo)和用途的相容性、容積率、建筑覆蓋率、建筑限高等,更重要的是通過城市規(guī)劃布局調(diào)整和城區(qū)功能調(diào)整、交通的變化等來(lái)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)影響。因此,房地產(chǎn)企業(yè)能不能及早預(yù)測(cè)規(guī)劃目標(biāo),選擇增值潛力較大的合適地塊,是決定項(xiàng)目開發(fā)成敗的核心因素。
2.經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)
經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)包括市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)和通貨風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是最直接的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)供應(yīng)量、市場(chǎng)購(gòu)買力、市場(chǎng)價(jià)格等反映供需狀況指標(biāo)的動(dòng)態(tài)性和不確定性,導(dǎo)致供需的動(dòng)態(tài)性和不確定性,進(jìn)而極易導(dǎo)致供給與需求之間的不平衡而形成市場(chǎng)供需風(fēng)險(xiǎn)。相反,市場(chǎng)供需不平衡會(huì)導(dǎo)致大量商品房空置滯銷,使投資者承受資金積壓的風(fēng)險(xiǎn)。另外,房地產(chǎn)投資周期較長(zhǎng),其間可能遭受由于物價(jià)下降帶來(lái)的通貨緊縮風(fēng)險(xiǎn),也可能遭受因物價(jià)上漲而形成的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。膨脹率下降會(huì)抑制對(duì)房地產(chǎn)商品的需求,房地產(chǎn)價(jià)格下跌,給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)?yè)p失,膨脹率增大會(huì)刺激對(duì)房地產(chǎn)的需求。
3.區(qū)域社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)
由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡性,各個(gè)國(guó)家、不同地區(qū)的社會(huì)環(huán)境各異,這使得不同地域的房地產(chǎn)開發(fā)面臨不同的風(fēng)險(xiǎn)因素,同一風(fēng)險(xiǎn)因素在各地的影響程度也相差懸殊,即風(fēng)險(xiǎn)具有比較明顯的地域性。
4.開發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)
從房地產(chǎn)周期理論可知,項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng),易受國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響,因此,經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)就成為影響開發(fā)時(shí)機(jī)的主要因素。所以說(shuō),風(fēng)險(xiǎn)與開發(fā)時(shí)機(jī)的選擇密切相關(guān)。
二、項(xiàng)目實(shí)施階段的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)投資的實(shí)施階段是指房地產(chǎn)投資計(jì)劃的具體實(shí)現(xiàn)過程,它包括從獲取土地、籌措資金到設(shè)計(jì)施工等過程。此階段將面臨具體的風(fēng)險(xiǎn)因素。一方面,在土地獲取階段,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過協(xié)議、招標(biāo)和拍賣意投等方式來(lái)獲得所需要的土地,這三種獲取土地方式的選擇就具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。
另一方面,時(shí)間、質(zhì)量和成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段的三大管理核心,也是三大風(fēng)險(xiǎn)因素。管理不當(dāng),將會(huì)使企業(yè)面臨工期拖延風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和成本風(fēng)險(xiǎn)。
1.工期拖延風(fēng)險(xiǎn)
工期一旦被延長(zhǎng),一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能會(huì)發(fā)生較大的變化,錯(cuò)過最佳租售時(shí)機(jī),如已預(yù)售,會(huì)承擔(dān)逾期交付的違約損失、信譽(yù)損失;另一方面,會(huì)增加投入資金利息支出,增加管理費(fèi)。
2.項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)
質(zhì)量是企業(yè)的生命。開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的適用性、可靠性、經(jīng)濟(jì)性、美觀性與環(huán)境協(xié)調(diào)性五個(gè)方面。消費(fèi)者重視房屋的物理質(zhì)量,更強(qiáng)調(diào)房屋的效用。承包商施工技術(shù)水平落后、偷工減料,建筑結(jié)構(gòu)有安全隱患等,是造成項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的主要因素;房屋設(shè)計(jì)和戶型結(jié)構(gòu)未充分考慮潛在消費(fèi)者功能需求,也是房屋質(zhì)量不佳的重要方面。
3.開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)源于開發(fā)的各個(gè)階段。建設(shè)前期對(duì)項(xiàng)目成本的影響程度達(dá)95%—100%,越到后期影響程度越小。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中,方案陳舊、深度不夠,參數(shù)選用不合理以及未進(jìn)行優(yōu)化優(yōu)選設(shè)計(jì),都會(huì)導(dǎo)致生產(chǎn)成本的增加,在建設(shè)期間,國(guó)家調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策,采用新的要求或更高的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),也都會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)成本增加ᦉ7;除此之外,通貨膨脹、物價(jià)上漲導(dǎo)致的建材價(jià)格上漲和建筑成本的增加及項(xiàng)目是否能按時(shí)完工、工程質(zhì)量的保證、施工中意外事故等都是這一階段將要面臨的風(fēng)險(xiǎn)。
三、經(jīng)營(yíng)管理階段的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后,資金投放工作基本結(jié)束,投資過程就轉(zhuǎn)入到房地產(chǎn)銷售、出租或物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)管理階段。該階段決定著房地產(chǎn)投資收益的實(shí)現(xiàn),是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)最大的環(huán)節(jié)之一。其中包括:營(yíng)銷策劃風(fēng)險(xiǎn)、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)和其他風(fēng)險(xiǎn)。
1.營(yíng)銷策劃風(fēng)險(xiǎn)
營(yíng)銷策劃是經(jīng)營(yíng)管理的核心,它的成敗直接影響到成本能否收回、利潤(rùn)能否實(shí)現(xiàn)。在房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃中,價(jià)格定位、銷售渠道、營(yíng)銷方式等都是很重要的方面。其中,定價(jià)最關(guān)鍵,因?yàn)橄M(fèi)者對(duì)價(jià)格最敏感。價(jià)格過高遠(yuǎn)離市場(chǎng)會(huì)引起房地產(chǎn)銷售困難,難以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn);而價(jià)格過低不僅會(huì)減少房地產(chǎn)利潤(rùn),還可能致使消費(fèi)者懷疑商品房的質(zhì)量,從而影響房地產(chǎn)商在市場(chǎng)中的形象和信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)。
2.物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)
物業(yè)管理的水平關(guān)系到企業(yè)的聲譽(yù)和后繼生存與發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)投資競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,消費(fèi)者不僅注重其價(jià)格和質(zhì)量,而且注重其售后服務(wù),即物業(yè)管理,物業(yè)管理需要一些專業(yè)的管理人員來(lái)進(jìn)行管理,這也面臨著一些不確定因素,如專業(yè)管理隊(duì)伍、管理構(gòu)架、管理公約以及管理費(fèi)用等。
3.其他風(fēng)險(xiǎn)
