市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估方法范文

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第1篇

【關(guān)鍵詞】住宅市場(chǎng)；基準(zhǔn)房?jī)r(jià)；智能評(píng)估系統(tǒng)

長(zhǎng)沙市存量房?jī)r(jià)格智能評(píng)估系統(tǒng)是在“十一五”期間長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速健康的背景下開(kāi)發(fā)出來(lái)的，目前該系統(tǒng)主要廣泛應(yīng)用于市區(qū)存量住宅的價(jià)格評(píng)估，通過(guò)該系統(tǒng)可以比較準(zhǔn)確地反映全市住宅價(jià)格水平和變化趨勢(shì)，可以為政府宏觀管理住宅市場(chǎng)提供決策依據(jù)，可以為住宅投資提供分析數(shù)據(jù)，可以為住宅交易以及住宅評(píng)估提供價(jià)格參考，更重要的是可以為政府納稅提供計(jì)稅依據(jù)。

1 基準(zhǔn)房?jī)r(jià)內(nèi)涵

1.1 基準(zhǔn)房?jī)r(jià)概念

存量住宅基準(zhǔn)房?jī)r(jià)是指在正常市場(chǎng)條件、特定時(shí)點(diǎn)、不同區(qū)域、不同用途、不同類(lèi)型設(shè)定條件下的評(píng)估市場(chǎng)價(jià)格，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：其一，它是一種在設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)下的住宅價(jià)格，根據(jù)市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)建模，反映市場(chǎng)大多數(shù)狀況或價(jià)格平均水平。其二，它以區(qū)片價(jià)的形式表現(xiàn)，能代表區(qū)片的平均價(jià)格水平，是一種非特定的住宅價(jià)格。

目前，長(zhǎng)沙市存量房?jī)r(jià)格智能評(píng)估系統(tǒng)評(píng)估的基準(zhǔn)房?jī)r(jià)主要指的是存量住宅的基準(zhǔn)房?jī)r(jià)，將住宅分為高層和多層兩種類(lèi)型，將內(nèi)五區(qū)分為一、二級(jí)區(qū)片，并以每月的第一天作為基準(zhǔn)日期。長(zhǎng)沙市存量房?jī)r(jià)格智能評(píng)估系統(tǒng)所設(shè)定的高層和多層住宅基準(zhǔn)房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)涵狀態(tài)如表1所示。

1.2 基準(zhǔn)房?jī)r(jià)與實(shí)際成交均價(jià)的區(qū)別與聯(lián)系

長(zhǎng)沙市高層或多層實(shí)際成交均價(jià)表示在當(dāng)月內(nèi)各一、二級(jí)區(qū)片所有交易的特定高層和多層住宅實(shí)際備案成交金額與所有成交面積之比，是一種簡(jiǎn)單價(jià)格平均數(shù)。因此，基準(zhǔn)房?jī)r(jià)與實(shí)際成交均價(jià)既有區(qū)別，又有聯(lián)系。

基準(zhǔn)房?jī)r(jià)與實(shí)際成交均價(jià)區(qū)別在于：第一，市場(chǎng)條件不一定相同，基準(zhǔn)房?jī)r(jià)反映的是標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)涵下的正常市場(chǎng)成交價(jià)，而實(shí)際成交均價(jià)可能是正常市場(chǎng)成交價(jià)，也可能是非正常市場(chǎng)成交價(jià)，因此基準(zhǔn)房?jī)r(jià)基本代表了本區(qū)片真實(shí)的價(jià)格水平，而實(shí)際成交均價(jià)只有在無(wú)非正常市場(chǎng)價(jià)成交的房屋，才能反映出區(qū)片的真實(shí)價(jià)格；第二，房屋類(lèi)型不一定相同，基準(zhǔn)房?jī)r(jià)反映的是一種標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)下的房屋，這種房屋狀況如表1所示，而實(shí)際成交均價(jià)所反映的是各種狀態(tài)下的房屋，通常情況下很難有完全符合標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)下的房屋成交；第三，計(jì)算方法不相同，基準(zhǔn)房?jī)r(jià)是將區(qū)片內(nèi)所有采集的成交樣本房屋的樓層、樓齡、裝修、景觀、朝向、物業(yè)類(lèi)型、交易時(shí)間、層高、頂層、結(jié)構(gòu)類(lèi)型、土地等級(jí)和建筑面積等狀況修正到基準(zhǔn)日標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)下的房屋的價(jià)格，得出來(lái)的一種平均價(jià)格，而實(shí)際成交均價(jià)沒(méi)有經(jīng)過(guò)修正，是各種狀態(tài)下房屋實(shí)際成交的一種簡(jiǎn)均價(jià)格。

基準(zhǔn)房?jī)r(jià)與實(shí)際成交均價(jià)的聯(lián)系：第一，實(shí)際成交均價(jià)是基準(zhǔn)房?jī)r(jià)評(píng)估的基礎(chǔ)，基準(zhǔn)房?jī)r(jià)的評(píng)估是在各區(qū)片2006年以來(lái)實(shí)際成交均價(jià)的基礎(chǔ)上通過(guò)修正系數(shù)測(cè)算出來(lái)的；第二，基準(zhǔn)房?jī)r(jià)具有較好的穩(wěn)定性，在正常市場(chǎng)成交情況下，實(shí)際成交均價(jià)基本圍繞基準(zhǔn)房?jī)r(jià)上下波動(dòng)；第三，當(dāng)區(qū)片內(nèi)成交的房屋狀況和成交時(shí)點(diǎn)完全符合標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)下的房屋狀況和基準(zhǔn)日期時(shí)，實(shí)際成交價(jià)無(wú)限接近基準(zhǔn)房?jī)r(jià)。

總的來(lái)說(shuō)，實(shí)際成交均價(jià)是不同房屋在當(dāng)月實(shí)際成交價(jià)格的平均，但是成交的房屋屬性如地段、樓齡、樓層、層高、朝向、面積和交易狀況等對(duì)住宅價(jià)格影響比較大的因素不完全相同，而基準(zhǔn)房?jī)r(jià)通過(guò)建立一種標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)下的房屋，就是消除這些因素的差異，將其同質(zhì)化，在同一狀態(tài)下進(jìn)行比較，以反映出不同區(qū)片房屋價(jià)格的真實(shí)水平。

2 長(zhǎng)沙市存量房?jī)r(jià)格智能評(píng)估系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)方法

2.1 系統(tǒng)開(kāi)發(fā)運(yùn)行的環(huán)境

本系統(tǒng)選用Microsoft Windows Server 2003操作系統(tǒng)，采用Oracle 9i作為后臺(tái)數(shù)據(jù)庫(kù)管理系統(tǒng)[1]，采用J2EE技術(shù)，利用Eclipse平臺(tái)作為開(kāi)發(fā)工具[2]，以ArcGIS Server技術(shù)作為GIS平臺(tái)[3]，主干網(wǎng)采用1000M的光纖。

2.2 系統(tǒng)開(kāi)發(fā)的總體思路和技術(shù)路線(xiàn)

長(zhǎng)沙市基準(zhǔn)住宅價(jià)格的確定是以高層住宅和多層住宅劃分為基礎(chǔ)，以商品住宅成交的網(wǎng)簽價(jià)格為依據(jù)，以合法原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、替代原則對(duì)市內(nèi)五區(qū)（岳麓區(qū)、雨花區(qū)、芙蓉區(qū)、開(kāi)福區(qū)、天心區(qū)）的住宅基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。長(zhǎng)沙市存量房?jī)r(jià)格智能評(píng)估系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)主要工作包括信息采集及分析處理、分區(qū)劃片、建立修正體系、樣本評(píng)估和基準(zhǔn)房?jī)r(jià)確定等幾個(gè)大模塊內(nèi)部的運(yùn)作和彼此之間的銜接。圖1是對(duì)幾個(gè)大模塊之間關(guān)系的一個(gè)詳細(xì)闡述。

2.3 開(kāi)發(fā)過(guò)程

2.3.1 信息的收集與處理

由于長(zhǎng)沙市基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集直接從長(zhǎng)沙市商品住宅網(wǎng)上簽約系統(tǒng)提取，實(shí)時(shí)或是定時(shí)從數(shù)據(jù)庫(kù)中提取最新的成交數(shù)據(jù)。經(jīng)過(guò)數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化處理，直接導(dǎo)入到基準(zhǔn)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)源庫(kù)中。將收集回來(lái)的資料，分為三類(lèi)，第一類(lèi)為文字表格資料，第二類(lèi)為交易數(shù)據(jù)資料，第三類(lèi)為圖形矢量資料，對(duì)這些資料要進(jìn)行整理、分類(lèi)。對(duì)收集回來(lái)的數(shù)據(jù)進(jìn)行審核與篩選。本系統(tǒng)在所有的案例中選取接近基準(zhǔn)內(nèi)涵的大量案例作為樣本，用于基準(zhǔn)房?jī)r(jià)的計(jì)算，并且樣本將不斷進(jìn)行周期性調(diào)整和更新。

2.3.2 數(shù)據(jù)修正

根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的替代原理，建立相應(yīng)的修正系數(shù)。確定修正系數(shù)時(shí)分三步進(jìn)行：第一，對(duì)各類(lèi)型的交易數(shù)據(jù)進(jìn)行相關(guān)分析[4]，根據(jù)相關(guān)系數(shù)的顯著性，找出若干住宅價(jià)格影響較大的因素，并進(jìn)行敏感性分析，判斷對(duì)住宅價(jià)格影響的程度；第二，借鑒特征價(jià)格理論，建立住宅估價(jià)模型；第三，進(jìn)行回歸分析，對(duì)擬合優(yōu)度進(jìn)行檢驗(yàn)。

2.3.3 區(qū)片劃分

在住宅區(qū)片劃分上，根據(jù)不同位置其影響房?jī)r(jià)的區(qū)域因素如城市規(guī)劃、環(huán)境狀況、交通狀況、人口狀況、繁華程度、市政及生活配套等不同，將全市劃分成若干區(qū)片，使同一區(qū)片內(nèi)影響住宅價(jià)格的區(qū)域因素基本相同，在設(shè)定住宅基準(zhǔn)房?jī)r(jià)內(nèi)涵的情況下，計(jì)算出區(qū)片標(biāo)準(zhǔn)住宅的均價(jià)，作為區(qū)片基準(zhǔn)房?jī)r(jià)，并代表該區(qū)片的住宅價(jià)格水平。通過(guò)區(qū)片基準(zhǔn)房?jī)r(jià)和相應(yīng)的修正系數(shù)，可以計(jì)算得到區(qū)片內(nèi)個(gè)別住宅的價(jià)格。本系統(tǒng)主要依據(jù)區(qū)域條件相一致原則、房?jī)r(jià)水平相一致原則和與相關(guān)界限相協(xié)調(diào)原則，將長(zhǎng)沙市按高層住宅和多層住宅共分成67個(gè)一級(jí)區(qū)片和1052個(gè)二級(jí)區(qū)片（區(qū)片劃分根據(jù)實(shí)際市場(chǎng)交易情況進(jìn)行實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)更新），通過(guò)分區(qū)劃片，反映不同區(qū)片間區(qū)域因素的差異，并消除同一區(qū)片內(nèi)區(qū)域因素的影響差異。

2.3.4 基準(zhǔn)房?jī)r(jià)的評(píng)估與確定

（1）估價(jià)方法

存量房?jī)r(jià)格智能評(píng)估系統(tǒng)主要采用市場(chǎng)比較法和系數(shù)修正法[5]。

（2）區(qū)片基準(zhǔn)房?jī)r(jià)的確定

要確定區(qū)片的基準(zhǔn)房?jī)r(jià)，首先要對(duì)區(qū)片內(nèi)的樣本進(jìn)行評(píng)估和檢驗(yàn)，然后進(jìn)行加權(quán)平均計(jì)算，最后再對(duì)結(jié)果進(jìn)行綜合修正和調(diào)整。

①樣本評(píng)估

第一步，按照基準(zhǔn)房?jī)r(jià)內(nèi)涵確定各類(lèi)用途樣本的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，即明確基準(zhǔn)樣本標(biāo)準(zhǔn)；

第二步，針對(duì)住宅樣本選取適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法和評(píng)估公式；

第三步，確定修正系數(shù)，計(jì)算出基準(zhǔn)樣本的價(jià)格；

第四步，對(duì)區(qū)片內(nèi)基準(zhǔn)樣本價(jià)格進(jìn)行檢驗(yàn)，剔除價(jià)格異常的基準(zhǔn)樣本；

第五步，建立基準(zhǔn)樣本數(shù)據(jù)源庫(kù)。把通過(guò)檢驗(yàn)的基準(zhǔn)樣本錄入基準(zhǔn)樣本數(shù)據(jù)庫(kù)，作為基準(zhǔn)房?jī)r(jià)計(jì)算的基礎(chǔ)。

②樣本檢驗(yàn)

在分區(qū)劃片的基礎(chǔ)上，利用X2擬合優(yōu)度法對(duì)區(qū)片內(nèi)樣本價(jià)格的總體分布狀態(tài)進(jìn)行檢驗(yàn)，判斷其總體分布狀態(tài)是否符合正態(tài)分布[6]。

把樣本代入計(jì)算公式：

式中： 表示 次實(shí)驗(yàn)中事件 出現(xiàn)的次數(shù) ,為樣本Ai出現(xiàn)的理論概率，k為區(qū)間個(gè)數(shù)。

給定α=0.05,查 分布表定 ,其中r為總體分布中未知參數(shù)的個(gè)數(shù)。

判斷:若 ≥ ,則拒絕 ,總體不是正態(tài)分布；反之接受 ,總體為正態(tài)分布。

③計(jì)算并確定區(qū)片基準(zhǔn)房?jī)r(jià)

基準(zhǔn)樣本經(jīng)過(guò)篩選、檢驗(yàn)、剔除后，基準(zhǔn)樣本數(shù)據(jù)庫(kù)中的剩余數(shù)據(jù)就是計(jì)算基準(zhǔn)房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)，可以直接用來(lái)計(jì)算基準(zhǔn)房?jī)r(jià)。

第一步，計(jì)算各區(qū)片內(nèi)經(jīng)篩選后的基準(zhǔn)樣本價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值。

第二步，估價(jià)師對(duì)區(qū)片價(jià)格進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析和調(diào)整；

第三步，對(duì)沒(méi)有樣本的區(qū)域結(jié)合周?chē)鷧^(qū)片的價(jià)格進(jìn)行推算；

第四步，通過(guò)修正系數(shù)調(diào)整并確定基準(zhǔn)房?jī)r(jià)；

第五步，制作基準(zhǔn)房?jī)r(jià)圖，對(duì)各區(qū)片基準(zhǔn)房?jī)r(jià)進(jìn)行標(biāo)注。

2.3.5 基準(zhǔn)房?jī)r(jià)估價(jià)應(yīng)用說(shuō)明

基準(zhǔn)房?jī)r(jià)建立后可以發(fā)揮以下作用：①有利于政府對(duì)住宅市場(chǎng)的宏觀調(diào)控和對(duì)住宅資產(chǎn)價(jià)值的管理；②比較準(zhǔn)確地反映系統(tǒng)涵蓋區(qū)域內(nèi)的住宅價(jià)格水平和變化趨勢(shì)；③為住宅交易和住宅估價(jià)提供參考標(biāo)準(zhǔn)；④為拆遷補(bǔ)償提供最低標(biāo)準(zhǔn)；⑤為政府課稅提供稅基計(jì)算依據(jù)。

利用基準(zhǔn)房?jī)r(jià)進(jìn)行住宅估價(jià)的計(jì)算公式為：

V=[A×B×C×D×E×F×L（1＋G＋H＋I(xiàn)+J+K）+S]×M

數(shù)據(jù)項(xiàng)說(shuō)明如表1所示。

3 小結(jié)

第一，基準(zhǔn)房?jī)r(jià)基本反映了長(zhǎng)沙市住宅市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格水平。長(zhǎng)沙市存量房?jī)r(jià)格智能評(píng)估系統(tǒng)評(píng)估出來(lái)的基準(zhǔn)房?jī)r(jià)與當(dāng)月實(shí)際成交價(jià)具有一定的相關(guān)性，在同一區(qū)片內(nèi)，各樓盤(pán)價(jià)格有所不同，但基本上圍繞本區(qū)片的基準(zhǔn)房?jī)r(jià)上下波動(dòng)。多層住宅由于品質(zhì)相差大，對(duì)于同一區(qū)片既存在大量高檔別墅或高品質(zhì)樓盤(pán)，又存在大量建筑時(shí)間長(zhǎng)且樓房品質(zhì)低的住宅，對(duì)基準(zhǔn)房?jī)r(jià)的評(píng)估影響較大；多層住宅成交量少，使得許多區(qū)片的實(shí)際成交均價(jià)受個(gè)別交易影響比較大，使得多層住宅相對(duì)高層住宅波動(dòng)性更大。

第二，基準(zhǔn)房?jī)r(jià)具有修正、平滑功能，能降低大量異常成交價(jià)對(duì)真實(shí)房?jī)r(jià)的影響。根據(jù)分析，偏離度大的區(qū)片成交樓盤(pán)基本上以非正常市場(chǎng)成交價(jià)為主，影響了該區(qū)片的實(shí)際成交均價(jià)，這些成交樓盤(pán)實(shí)際成交均價(jià)難以真實(shí)反映出區(qū)片的真實(shí)房?jī)r(jià)水平。而基準(zhǔn)房?jī)r(jià)主要是反映某一區(qū)片住宅在標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)涵下的價(jià)格平均水平，其評(píng)估樣本選取的是區(qū)片2006年以來(lái)正常市場(chǎng)成交價(jià)，通過(guò)對(duì)選取的樣本進(jìn)行修正而得出來(lái)的一種平均價(jià)格，具有較強(qiáng)的修正和平滑功能，可為因大量過(guò)低或過(guò)高成交樓盤(pán)使實(shí)際成交均價(jià)難以反映出真實(shí)房?jī)r(jià)水平的區(qū)片提供價(jià)格參考，降低了異常成交價(jià)對(duì)真實(shí)房?jī)r(jià)的影響。

第三，區(qū)片樓盤(pán)成交量越多，實(shí)際成交均價(jià)與基準(zhǔn)房?jī)r(jià)越接近。通過(guò)對(duì)長(zhǎng)沙市實(shí)際成交均價(jià)與基準(zhǔn)房?jī)r(jià)偏離度小的區(qū)片分析發(fā)現(xiàn)，成交樓盤(pán)多的區(qū)片成交均價(jià)較成交樓盤(pán)少的區(qū)片成交均價(jià)更接近基準(zhǔn)房?jī)r(jià)，以正常市場(chǎng)價(jià)成交樓盤(pán)越多，其成交均價(jià)與基準(zhǔn)房?jī)r(jià)越接近。從各區(qū)片成交也可以看出，高層區(qū)片成交量較多層區(qū)片多，而高層區(qū)片實(shí)際成交均價(jià)與基準(zhǔn)房?jī)r(jià)偏離度過(guò)大的區(qū)片數(shù)目少。

第四，剔除以非正常市場(chǎng)成交價(jià)成交的住宅后，基準(zhǔn)房?jī)r(jià)與實(shí)際成交均價(jià)偏離度較小。非正常市場(chǎng)成交價(jià)使得實(shí)際成交均價(jià)對(duì)基準(zhǔn)房?jī)r(jià)驗(yàn)證效果不佳，但通過(guò)對(duì)實(shí)際成交價(jià)與基準(zhǔn)房?jī)r(jià)對(duì)比分析發(fā)現(xiàn)，當(dāng)剔除各區(qū)片的非正常市場(chǎng)成交價(jià)樓盤(pán)后，實(shí)際成交均價(jià)與基準(zhǔn)房?jī)r(jià)基本接近，這表明，基準(zhǔn)房?jī)r(jià)基本反映了該區(qū)片房屋的平均水平。總的來(lái)說(shuō)，全市商品住宅交易主要以存量房交易為主，而全市基準(zhǔn)房?jī)r(jià)和實(shí)際成交價(jià)總體上表現(xiàn)為實(shí)際成交均價(jià)對(duì)基準(zhǔn)房?jī)r(jià)的折價(jià)，這表明基準(zhǔn)房?jī)r(jià)智能評(píng)估系統(tǒng)得出的房?jī)r(jià)水平相對(duì)于實(shí)際成交均價(jià)，有一定的邊際保障。

第五，長(zhǎng)沙市基準(zhǔn)房?jī)r(jià)具有較強(qiáng)的實(shí)用性、指導(dǎo)性和可操作性，可使房屋估價(jià)操作更方便。長(zhǎng)沙市基準(zhǔn)房?jī)r(jià)基本上代表了各自區(qū)片的平均水平，在房屋價(jià)格評(píng)估中，可將其視為比準(zhǔn)價(jià)格，然后根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，將通過(guò)對(duì)比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行住宅狀況調(diào)整，即可求出估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。運(yùn)用基準(zhǔn)房?jī)r(jià)進(jìn)行房屋價(jià)格評(píng)估避免了市場(chǎng)法中交易實(shí)例選取、可比實(shí)例處理、交易情況修正、市場(chǎng)狀況修正等步驟，因而具有較強(qiáng)的實(shí)用性和便捷性。

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[7]楊振海，程維虎，張軍艦.擬合優(yōu)度檢驗(yàn)[M].北京：科學(xué)出版社，2011

作者簡(jiǎn)介

曾鋒（1967.01-），男，湖南邵東人，長(zhǎng)沙市房產(chǎn)信息中心主任，碩士

汪飛（1983.07-），男，湖南岳陽(yáng)人，長(zhǎng)沙力智數(shù)字房產(chǎn)技術(shù)發(fā)展有限公司，碩士

第2篇

關(guān)鍵詞:非市場(chǎng)類(lèi)無(wú)形資產(chǎn);價(jià)值評(píng)估;評(píng)估方法

一、 引言

無(wú)形資產(chǎn)作為企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部份,在我國(guó)自改革開(kāi)放以來(lái)就已備受關(guān)注,人們從無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估方法、評(píng)估理論、評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)范和管理等不同的角度對(duì)無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估進(jìn)行了研究,并取得了不少有價(jià)值的研究成果。

毫無(wú)疑問(wèn),企業(yè)發(fā)展至今,傳統(tǒng)的無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成要素(如專(zhuān)利權(quán)、專(zhuān)營(yíng)權(quán)、專(zhuān)有技術(shù)、著作權(quán)、商標(biāo)權(quán)和土地使用權(quán))已經(jīng)無(wú)法正確地反映為企業(yè)帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和獲取超額利益的優(yōu)勢(shì)了,人們更加關(guān)注的是知識(shí)資本范疇的無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成要素,且主要有8類(lèi),詳見(jiàn)表1。

鑒此,本文將企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)按其內(nèi)容分為二大類(lèi):一是市場(chǎng)類(lèi)無(wú)形資產(chǎn)。即通過(guò)客戶(hù)關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)地位和合作伙伴表現(xiàn)出來(lái)的、為企業(yè)帶來(lái)超額利潤(rùn)的無(wú)形資產(chǎn)。這類(lèi)無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值主要受市場(chǎng)因素的左右,不是企業(yè)自己能夠控制的;二是非市場(chǎng)類(lèi)無(wú)形資產(chǎn)。即通過(guò)員工能力、信息管理、工藝流程、產(chǎn)品/服務(wù)和技術(shù)更新表現(xiàn)出來(lái)的、為企業(yè)帶來(lái)超額利潤(rùn)的無(wú)形資產(chǎn)。這類(lèi)無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值主要受企業(yè)自身的影響,在很大程度上由企業(yè)自己控制,有時(shí)候工藝流程、產(chǎn)品/服務(wù)和技術(shù)更新也能通過(guò)專(zhuān)利(專(zhuān)有)技術(shù)表現(xiàn)出來(lái)。

目前,除專(zhuān)利(專(zhuān)有)技術(shù)外,專(zhuān)門(mén)研究的企業(yè)非市場(chǎng)類(lèi)無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的成果不多,文獻(xiàn)對(duì)不可辨認(rèn)無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方法進(jìn)行了探討,其中包括部分非市場(chǎng)類(lèi)無(wú)形資產(chǎn),文獻(xiàn)對(duì)人力資源評(píng)估方法進(jìn)行了分析,文獻(xiàn)則對(duì)技術(shù)型無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方法展開(kāi)了研究。由于企業(yè)非市場(chǎng)類(lèi)無(wú)形資產(chǎn)呈現(xiàn)出可控性、未來(lái)價(jià)值的不確定性和附屬性等特點(diǎn),本文提出以cia法和ahp法作為主要計(jì)算工具,運(yùn)用收益法來(lái)對(duì)企業(yè)非市場(chǎng)類(lèi)無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

二、 運(yùn)用cia法測(cè)算無(wú)形資產(chǎn)對(duì)企業(yè)超額收益的貢獻(xiàn)

cia(calculated intangible value)法是美國(guó)伊利諾斯州nci研究所提出來(lái)的一種評(píng)價(jià)企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值的方法,其基本思路是:企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)是企業(yè)運(yùn)用其有形資產(chǎn)獲取超額收益的來(lái)源,可通過(guò)對(duì)企業(yè)超額收益的資本化計(jì)算無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值。它以企業(yè)所在行業(yè)的有形資產(chǎn)收益率為基礎(chǔ),將企業(yè)收益中超出行業(yè)平均有形資產(chǎn)收益的那部分視作無(wú)形資產(chǎn)所創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。由于這種方法采用企業(yè)通過(guò)審計(jì)的會(huì)計(jì)報(bào)表上的數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算,所以具有相對(duì)較強(qiáng)的客觀性和可操作性。

所謂超額收益,主要是指在其他條件均保持行業(yè)平均水平的前提下,由于無(wú)形資產(chǎn)的存在而使得企業(yè)獲得的高于行業(yè)平均水平的收益。

當(dāng)然,在評(píng)估業(yè)務(wù)中,要對(duì)基準(zhǔn)日無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,為保證無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值的完整性,則需要對(duì)未來(lái)若干年(即預(yù)測(cè)期,一般選為5年或更長(zhǎng))無(wú)形資產(chǎn)所貢獻(xiàn)的收益進(jìn)行預(yù)測(cè),然后采用合適的折現(xiàn)率將其折現(xiàn)到基準(zhǔn)日,那么,此時(shí)就需要根據(jù)基準(zhǔn)日前若干年(為使評(píng)估結(jié)果更加具備客觀性通常不少于3年)收入和成本費(fèi)用(或凈利潤(rùn))的情況來(lái)預(yù)測(cè)企業(yè)未來(lái)若干年的凈利潤(rùn),這些評(píng)估參數(shù)(如收益、成本、折現(xiàn)率等)的確定對(duì)企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估結(jié)果的合理性至關(guān)重要。

在考察整體無(wú)形資產(chǎn)對(duì)凈利潤(rùn)的貢獻(xiàn)時(shí),根據(jù)“等量資本獲取等量利潤(rùn)”的基本原則,采用資本利潤(rùn)率的原理予以計(jì)量,計(jì)算企業(yè)可實(shí)現(xiàn)的超額收益,從而確認(rèn)無(wú)形資產(chǎn)對(duì)凈利潤(rùn)的貢獻(xiàn)。

計(jì)算預(yù)測(cè)期內(nèi)各年的超額收益,可采用的基本計(jì)量方法為:

超額收益=凈資產(chǎn)價(jià)值×(預(yù)測(cè)凈資產(chǎn)收益率一行業(yè)平均凈資產(chǎn)收益率)

=預(yù)測(cè)凈利潤(rùn)-凈資產(chǎn)價(jià)值×行業(yè)平均凈資產(chǎn)收益率

三、 運(yùn)用ahp法測(cè)算非市場(chǎng)類(lèi)無(wú)形資產(chǎn)對(duì)無(wú)形資產(chǎn)貢獻(xiàn)的權(quán)重

采用層次分析法(簡(jiǎn)稱(chēng)ahp法)對(duì)各無(wú)形資產(chǎn)的貢獻(xiàn)進(jìn)行劃分,確定企業(yè)非市場(chǎng)類(lèi)無(wú)形資產(chǎn)各要素的權(quán)重。

1. 構(gòu)建模型。將確定不同無(wú)形資產(chǎn)在組合無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值中的權(quán)重作為ahp法的總目標(biāo),而其中各種不同類(lèi)型的無(wú)形資產(chǎn)應(yīng)作為方案層的各個(gè)不同要素。由于各種不同類(lèi)型的無(wú)形資產(chǎn)對(duì)超額收益產(chǎn)生的作用不同,貢獻(xiàn)大小不一樣,因此將超額收益產(chǎn)生的各種原因(在業(yè)績(jī)分析中可以確定)作為準(zhǔn)則層的諸元素。分清了ahp法中的三個(gè)層次(問(wèn)題復(fù)雜的還可以將準(zhǔn)則層分若干子層次),就可以在相鄰層次各要素間建立聯(lián)系。這一點(diǎn)可以依據(jù)一般經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的邏輯規(guī)律或咨詢(xún)被評(píng)估單位的高級(jí)管理人員做到。下層次對(duì)上一層次某一因素,即各種類(lèi)型無(wú)形資產(chǎn)對(duì)超額收益產(chǎn)生的原因,有貢獻(xiàn)的用連線(xiàn)聯(lián)結(jié)起來(lái)的,無(wú)貢獻(xiàn)的不劃連線(xiàn)。至此,完成了ahp法層次遞層結(jié)構(gòu)模型的構(gòu)造,稱(chēng)為組合無(wú)形資產(chǎn)分析結(jié)構(gòu)圖(如圖1所示)。

說(shuō)明:

a層:進(jìn)行層次分析的總目標(biāo),在已確定出組合無(wú)形資產(chǎn)形成的超額收益中,分析求出各種無(wú)形資產(chǎn)在超額收益中的貢獻(xiàn)份額或權(quán)重;

c層:準(zhǔn)則層,即如何權(quán)衡或區(qū)分無(wú)形資產(chǎn)帶來(lái)超額收益的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn),根據(jù)復(fù)雜程度,可分為若干子標(biāo)準(zhǔn)層;

p層:方案層,排列出組合無(wú)形資產(chǎn)所包含的各種類(lèi)型不同無(wú)形資產(chǎn)。

2. 設(shè)計(jì)調(diào)查表。模型完成后,設(shè)計(jì)出反映層次間各要素相互關(guān)系的比較判斷矩陣調(diào)查表,邀請(qǐng)有關(guān)專(zhuān)家和企業(yè)內(nèi)部不同管理部門(mén)的高級(jí)管理人員(一般要有技術(shù)、銷(xiāo)售、財(cái)務(wù)、生產(chǎn)部門(mén)負(fù)責(zé)人及全面掌握情況的領(lǐng)導(dǎo)參加),向他們講清調(diào)查意圖及標(biāo)度方法,并給予示范。請(qǐng)他們根據(jù)歷史業(yè)績(jī)、現(xiàn)行結(jié)構(gòu)、未來(lái)預(yù)期和各種因素,憑自己的經(jīng)驗(yàn)和判斷填寫(xiě)調(diào)查表。一般不要求當(dāng)場(chǎng)完成,讓他們回去消化后獨(dú)立認(rèn)真填寫(xiě)。

調(diào)查表收回后由有經(jīng)驗(yàn)的評(píng)估人員綜合整理出符合要求的比較判斷矩陣,進(jìn)行層次單排序、總排序計(jì)算及一致性檢驗(yàn),所有計(jì)算通過(guò)一致性檢驗(yàn),若可接受通過(guò),得到的方案層總排序權(quán)值即為各種不同無(wú)形資產(chǎn)在組合無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值中的權(quán)重?cái)?shù),可用作對(duì)組合無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值分割。

3. 調(diào)查表的整理和計(jì)算。調(diào)查表收集后,根據(jù)判斷矩陣的對(duì)稱(chēng)性補(bǔ)充完整,即得出比較判斷矩陣,并進(jìn)行排序計(jì)算,即計(jì)算判斷矩陣的最大特征根及其對(duì)應(yīng)的特征向量,并將結(jié)果代入遞階層次矩陣結(jié)構(gòu)模型,得出各無(wú)形資產(chǎn)的貢獻(xiàn)的權(quán)重。

四、 實(shí)例分析

廣東a企業(yè)因資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓要對(duì)其非市場(chǎng)類(lèi)無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,評(píng)估基準(zhǔn)日為2009年7月,現(xiàn)運(yùn)用收益法,借助于cia法和ahp法進(jìn)行評(píng)估,具體評(píng)估過(guò)程如下:

1. 確定無(wú)形資產(chǎn)構(gòu)成要素。根據(jù)a企業(yè)本身情況及其所處的行業(yè)特點(diǎn),通過(guò)向企業(yè)各部門(mén)人員了解,進(jìn)行業(yè)績(jī)及結(jié)構(gòu)分析,可將無(wú)形資產(chǎn)貢獻(xiàn)進(jìn)一步細(xì)分為市場(chǎng)類(lèi)無(wú)形資產(chǎn)(由分銷(xiāo)渠道和品牌二要素組成)以及非市場(chǎng)類(lèi)無(wú)形資產(chǎn)(由專(zhuān)利(專(zhuān)有)技術(shù)、信息管理和員工能力組成)。

2. 計(jì)算凈利潤(rùn)。通過(guò)對(duì)2006年~2009年7月a企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表中主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、主營(yíng)業(yè)務(wù)成本、主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加、營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用的分析,測(cè)算出其未來(lái)5年的預(yù)測(cè)凈利潤(rùn)。

3. 計(jì)算超額收益。共分為3個(gè)步驟:

第一步,計(jì)算凈資產(chǎn)價(jià)值。根據(jù)對(duì)a企業(yè)的分析,在資本結(jié)構(gòu)不變的假設(shè)條件下,a企業(yè)經(jīng)營(yíng)凈資產(chǎn)的增長(zhǎng)率與業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率的關(guān)系確定為0.75,以此確定預(yù)測(cè)年份凈資產(chǎn)規(guī)模的模擬變化情況。

第二步,計(jì)算行業(yè)平均凈資產(chǎn)收益率。根據(jù)行業(yè)公布的信息,剔除所得稅因素,得到預(yù)測(cè)期的行業(yè)平均凈資產(chǎn)利潤(rùn)(稅前)率為16.10%。

第三步,計(jì)算超額收益。根據(jù)公式(1),即可計(jì)算出超額收益,現(xiàn)假設(shè)為人民幣1 000萬(wàn)元。

4. 測(cè)算非市場(chǎng)類(lèi)無(wú)形資產(chǎn)占無(wú)形資產(chǎn)的比重。經(jīng)分析,直接為a企業(yè)帶來(lái)超額收益的因素是價(jià)格優(yōu)勢(shì)、成本及其他節(jié)約、銷(xiāo)售增長(zhǎng)及競(jìng)爭(zhēng)力。采用ahp法進(jìn)行分割,建立如圖2所示的a企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)層次分析結(jié)構(gòu)圖。

運(yùn)用ahp法計(jì)算之后,得到最終計(jì)算結(jié)果如表2所示。

即在無(wú)形資產(chǎn)超額收益中,廣東a企業(yè)的非市場(chǎng)類(lèi)無(wú)形資產(chǎn)專(zhuān)利(專(zhuān)有)技術(shù)、的權(quán)重最大,且為38.59%,信息管理與員工能力為17.2%,而市場(chǎng)類(lèi)無(wú)形資產(chǎn)中品牌、分銷(xiāo)渠道占的權(quán)重分別是30.21%、14.00%。

可見(jiàn),a企業(yè)非市場(chǎng)類(lèi)無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值在a企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值中所占的比重比其市場(chǎng)類(lèi)無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值要高13.36%。

5. 計(jì)算非市場(chǎng)類(lèi)無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值。將企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)超額收益與非市場(chǎng)類(lèi)無(wú)形資產(chǎn)對(duì)無(wú)形資產(chǎn)貢獻(xiàn)的權(quán)重相乘,就得到了所要求的非市場(chǎng)類(lèi)無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值。由于a企業(yè)的超額收益為人民幣1 000萬(wàn)元,所以其非市場(chǎng)類(lèi)無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值為566.8萬(wàn)元,其中專(zhuān)利(專(zhuān)有)技術(shù)價(jià)值為385.9萬(wàn)元,信息管理與員工能力為172萬(wàn)元。

五、 結(jié)論

第3篇

關(guān)鍵詞：企業(yè)價(jià)值 評(píng)估理論 綜述 成本收益法

0 引言

企業(yè)價(jià)值評(píng)估理論與方法在西方等發(fā)達(dá)國(guó)家己經(jīng)比較成熟并被運(yùn)用于評(píng)估實(shí)踐中。對(duì)現(xiàn)有的理論研究成果進(jìn)行梳理、分析和深化，使其形成一套嚴(yán)密、前后一貫的理論體系，對(duì)指導(dǎo)企業(yè)價(jià)值評(píng)估實(shí)踐和建立適合我國(guó)企業(yè)價(jià)值評(píng)估的新方法以及推動(dòng)評(píng)估理論研究的發(fā)展都是十分必要的。

1 國(guó)外研究綜述

企業(yè)價(jià)值評(píng)估作為一個(gè)行業(yè)產(chǎn)生在西方國(guó)家已有百余年的歷史，在這上百年的時(shí)間里，西方國(guó)家的許多學(xué)者對(duì)企業(yè)價(jià)值評(píng)估也進(jìn)行了大量的理論研究。

國(guó)外學(xué)者對(duì)評(píng)估方法的研究主要側(cè)重兩個(gè)方面，一方面是對(duì)三種基本途徑的深入分析和運(yùn)用，同時(shí)將金融理論中的方法與評(píng)估方法相結(jié)合。Elli Pagourtzi等將評(píng)估方法劃分為傳統(tǒng)的與先進(jìn)的方法兩種。認(rèn)為傳統(tǒng)方法有比較法、成本法、收入法、回歸方法、利潤(rùn)法以及承包商法。先進(jìn)方法有ANNs經(jīng)驗(yàn)定價(jià)法、空間分析法、模糊邏輯及ARIMA模型。另一方面，注重于對(duì)各項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的研究，形成與該企業(yè)價(jià)值資產(chǎn)對(duì)應(yīng)的模型，使其研究更具實(shí)用性和可操作性。如Mary B. Cain研究了電力設(shè)備的估價(jià)模型；Olena Borissiouk and Janos Peli研究了研究與開(kāi)發(fā)工程的估價(jià)問(wèn)題；Dekke與De Hoog、William Brent Carrer建立了知識(shí)資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估模型。

國(guó)外關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)理論的研究較少，且比較零散，研究?jī)?nèi)容歸納起來(lái)主要包括企業(yè)價(jià)值評(píng)估各組成要素和資產(chǎn)評(píng)估理論基礎(chǔ)兩部分。其中，F(xiàn)rederick M.Babcock第一個(gè)指出方法的選擇要依賴(lài)于評(píng)估目的與特定資產(chǎn)，指出了評(píng)估程序開(kāi)始前確定評(píng)估目的的重要性；Ratclif以評(píng)估假設(shè)為基礎(chǔ)來(lái)分析評(píng)估理論概念。經(jīng)濟(jì)理論基礎(chǔ)是企業(yè)價(jià)值評(píng)估理論研究的基石，國(guó)外關(guān)于企業(yè)價(jià)值評(píng)估理論基礎(chǔ)的研究主要集中于討論資產(chǎn)評(píng)估中價(jià)值的概念、企業(yè)價(jià)值評(píng)估理論與相關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的關(guān)系等內(nèi)容。

2國(guó)內(nèi)研究綜述

如何正確運(yùn)用己有的企業(yè)價(jià)值評(píng)估理論為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)，形成有中國(guó)特色的資產(chǎn)評(píng)估理論，我國(guó)學(xué)者和資產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員進(jìn)行了大量的探討。

2.1 關(guān)于企業(yè)價(jià)值評(píng)估計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)性質(zhì)的研究綜述

關(guān)于企業(yè)價(jià)值評(píng)估的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是價(jià)格還是價(jià)值的討論，是我國(guó)早期企業(yè)價(jià)值評(píng)估理論研究的重點(diǎn)之一，在很多書(shū)籍和文章中都有涉及。其中，一部分學(xué)者認(rèn)為企業(yè)價(jià)值評(píng)估的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是價(jià)格，如彭桃英提出“資產(chǎn)計(jì)價(jià)就是用貨幣來(lái)計(jì)量資產(chǎn)的價(jià)值，具體表現(xiàn)形式是價(jià)格”；紀(jì)益成在分析企業(yè)價(jià)值評(píng)估計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)與資產(chǎn)評(píng)估方法的關(guān)系時(shí)，“認(rèn)為計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是用來(lái)說(shuō)明資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的內(nèi)涵的，并提出了現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格、變現(xiàn)凈值價(jià)格、清算價(jià)格、重置成本價(jià)格、收益現(xiàn)值價(jià)格、歷史成本價(jià)格和稅基價(jià)格等計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”等等。

隨著理論研究的不斷深入，更多的學(xué)者形成共識(shí)，認(rèn)為企業(yè)價(jià)值評(píng)估的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是價(jià)值。其中比較有代表性的有，韓傳模提出，評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)是資產(chǎn)的一種內(nèi)在價(jià)值尺度；鄭炳南、劉永清認(rèn)為企業(yè)價(jià)值評(píng)估計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的性質(zhì)應(yīng)是價(jià)值，其內(nèi)容包括要素價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值兩類(lèi)。

2.2 關(guān)于企業(yè)價(jià)值評(píng)估類(lèi)型的研究綜述

1997年底，隨著我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則制定工作的開(kāi)始，關(guān)于企業(yè)價(jià)值類(lèi)型的理論研究越來(lái)越多地側(cè)重于對(duì)具體企業(yè)價(jià)值類(lèi)型含義及其應(yīng)用的分析。姜楠對(duì)企業(yè)價(jià)值評(píng)估類(lèi)型的四種分類(lèi)分別進(jìn)行了分析，并指出以企業(yè)價(jià)值評(píng)估基本假設(shè)為依據(jù)進(jìn)行分類(lèi)，以及把企業(yè)價(jià)值評(píng)估類(lèi)型分為市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值比較科學(xué)合理的。此后又深入分析了市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值應(yīng)如何定義。

周叔敏分析了國(guó)際上市場(chǎng)價(jià)值概念和價(jià)值類(lèi)型體系在我國(guó)如何應(yīng)用的問(wèn)題。王誠(chéng)軍深入分析了市場(chǎng)價(jià)值的涵義及其在資產(chǎn)評(píng)估中的重要作用；李海英，王建中分析了評(píng)估實(shí)務(wù)中常用的價(jià)值類(lèi)型的含義及其選擇問(wèn)題；程鳳朝重點(diǎn)研究了以資抵債過(guò)程中的企業(yè)價(jià)值評(píng)估問(wèn)題，認(rèn)為抵債時(shí)使用的是非市場(chǎng)價(jià)值中的某種形式，資產(chǎn)管理公司處置抵債資產(chǎn)時(shí)應(yīng)選擇強(qiáng)制變現(xiàn)價(jià)值。馬小琪在對(duì)價(jià)值理論以及國(guó)外學(xué)者關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型的研究分析、總結(jié)后，提出資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)以市場(chǎng)價(jià)值作為價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。

2.3 關(guān)于企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法的研究綜述

我國(guó)關(guān)于企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法的研究主要側(cè)重兩個(gè)方面，一方面是對(duì)評(píng)估方法選擇及其與價(jià)值類(lèi)型關(guān)系的探討，如盧永海、陳曉萍分析了資產(chǎn)評(píng)估計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)如何約束評(píng)估方法的選擇。

另一方面，我國(guó)更多學(xué)者側(cè)重于研究各種具體評(píng)估方法在不同類(lèi)型企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的應(yīng)用，其中比較有代表性的研究成果主要有：鄭炳南、劉永清從評(píng)估時(shí)的總量、內(nèi)容構(gòu)成等方面分析了整體企業(yè)價(jià)值評(píng)估中成本加和法與收益法的不對(duì)應(yīng)性，并對(duì)兩種方法的互驗(yàn)提出了質(zhì)疑。同時(shí)，還對(duì)企業(yè)價(jià)值評(píng)估成本法中重置成本要素構(gòu)成內(nèi)容進(jìn)行了討論。王同律、汪海粟根據(jù)層次分析法的原理提出將通過(guò)超額收益折現(xiàn)來(lái)確定的組合無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行分割的思路與做法。程鳳朝對(duì)金融不良資產(chǎn)的價(jià)值類(lèi)型重新定義，并提出和實(shí)踐了五種適于不良資產(chǎn)形態(tài)和處置方式的評(píng)估方法。

3 評(píng)述及結(jié)論

通過(guò)上述分析可以看出，我國(guó)關(guān)于企業(yè)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估的理論研究是逐層遞進(jìn)、層層深入的。討論重點(diǎn)從最初的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)性質(zhì)到價(jià)值類(lèi)型的選擇再到企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法、準(zhǔn)則規(guī)范。說(shuō)明對(duì)資產(chǎn)評(píng)估理論體系進(jìn)行研究己經(jīng)有了一定的理論基礎(chǔ)，為選擇適合我國(guó)特殊國(guó)情下的企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法理論提供了新思考。

對(duì)現(xiàn)有企業(yè)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估理論研究?jī)?nèi)容的梳理和重新排列，體現(xiàn)了企業(yè)價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估理論研究的層次和發(fā)展趨勢(shì)，揭示了其理論研究的實(shí)質(zhì)，其內(nèi)容依次包含國(guó)外研究理論和國(guó)內(nèi)研究理論兩個(gè)大方面。通過(guò)研究綜述評(píng)述，結(jié)合市場(chǎng)法和收益法得出適合我國(guó)企業(yè)價(jià)值評(píng)估的最新理論，即成本收益法。

參考文獻(xiàn)：

[1]馬小琪，基于博弈論的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)理與方法研究[D]，哈爾濱：哈爾濱工業(yè)大學(xué)，2006