銷售項(xiàng)目分析范文
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第1篇
關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；造價(jià)控制；有效手段
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為目前最有前景的項(xiàng)目之一，受到眾多開(kāi)發(fā)商的喜愛(ài)，因此我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可謂眾多，這也導(dǎo)致目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈，在這樣的情況下，提高商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力成為當(dāng)務(wù)之急。因此本文探討的重點(diǎn)即為如何通過(guò)降低地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的成本投入，以提高商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的收益。
一、工程造價(jià)概述
1.工程造價(jià)簡(jiǎn)介
工程造價(jià)的意思就是工程的建造價(jià)格。廣義上工程造價(jià)涵蓋建設(shè)工程造價(jià)，安裝工程造價(jià)，市政工程造價(jià)，電力工程造價(jià)，水利工程造價(jià)，通信工程造價(jià)等。另外，工程造價(jià)也是指進(jìn)行某項(xiàng)工程間建設(shè)所花費(fèi)的全部費(fèi)用，其核心內(nèi)容是投資估算、設(shè)計(jì)概算、修正概算、施工圖預(yù)算、工程結(jié)算、竣工決算等等。而工程造價(jià)的任務(wù)主要是根據(jù)圖紙、定額以及清單規(guī)范，計(jì)算出工程所包含的直接費(fèi)用、間接費(fèi)用、規(guī)劃費(fèi)用以及稅金等等。
2.工程造價(jià)的基本職能
工程造價(jià)的基本職能主要體現(xiàn)在評(píng)價(jià)職能、調(diào)控職能、預(yù)測(cè)職能、控制職能等方面。
評(píng)價(jià)職能是在評(píng)價(jià)土地價(jià)格、建筑安裝產(chǎn)品和設(shè)備價(jià)格的合理性時(shí)，就必須使用工程造價(jià)資料，而在評(píng)價(jià)建筑項(xiàng)目的償貸能力、獲利能力和宏觀效益時(shí)，也可以依據(jù)工程造價(jià)進(jìn)行評(píng)判。
調(diào)控職能是指國(guó)家對(duì)于地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模、結(jié)構(gòu)等進(jìn)行調(diào)控和管理；在我國(guó)政府依然是項(xiàng)目調(diào)控和管理的主要單位，對(duì)于地產(chǎn)項(xiàng)目中的物資消耗水平、建設(shè)規(guī)模和投資方向等都要進(jìn)行調(diào)控和把控，讓地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)更加的合理，而且不造成資源的浪費(fèi)，可見(jiàn)工程造價(jià)調(diào)控職能的重要性。
預(yù)測(cè)職能是指投資者或者開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目開(kāi)建之前，對(duì)項(xiàng)目做整體的預(yù)測(cè)和把控，只有這樣投資商才能知道自己的錢(qián)都花在了哪些地方，在項(xiàng)目開(kāi)建之前需要籌集多少資金；而開(kāi)發(fā)商也能根據(jù)預(yù)測(cè)知道如何開(kāi)展工作。
控制職能主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面是它對(duì)投資的控制，就是字投資的各個(gè)階段，能夠根據(jù)對(duì)造價(jià)的多次性預(yù)算和評(píng)估，對(duì)造價(jià)進(jìn)行全過(guò)程多層次的控制；另一方面，是對(duì)承包商所提交的商品和勞務(wù)供應(yīng)進(jìn)行成本控制。
二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制特點(diǎn)分析
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制就是通過(guò)相應(yīng)的管理方法對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)階段進(jìn)行控制，這個(gè)控制不但體現(xiàn)在費(fèi)用的控制上，更多的是體現(xiàn)在合理安排和損失控制上，控制不必要的費(fèi)用浪費(fèi)和損失，以便于項(xiàng)目能夠在不必要的階段造成浪費(fèi)。通過(guò)這些內(nèi)容分析，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制的特點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。
首先，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)造價(jià)投入巨大。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目作為大型固定資產(chǎn)投資投入項(xiàng)目，是一項(xiàng)建設(shè)規(guī)模巨大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金占據(jù)大的工作，如果造價(jià)控制在整個(gè)工程實(shí)施過(guò)程中不能起到控制全局的作用，那么就很容易造成虧損，使得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的利益縮水，損害投資商和開(kāi)發(fā)商的利益。
其次，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)造價(jià)控制管理的差異性加大。現(xiàn)在隨著人們審美意識(shí)的提高以及商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的同質(zhì)化嚴(yán)重，眾多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始屢出奇招吸引客戶的注意力。他們開(kāi)始在建筑的外觀、內(nèi)部的裝修裝飾以及區(qū)位配套等方面下功夫，不管是歐式風(fēng)格、韓式風(fēng)格還是哥特風(fēng)格，亦或是綠化、小區(qū)配套、學(xué)區(qū)配套等方面，開(kāi)始大力投入以期讓客戶過(guò)來(lái)購(gòu)買(mǎi)；但是這些都需要大量資金的投入，而項(xiàng)目造價(jià)控制的意義就在這里，通過(guò)采取不同的措施來(lái)達(dá)到管理的目的。
最后，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制管理具有明顯的動(dòng)態(tài)特征。上述已經(jīng)提及，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是一項(xiàng)大型固定資產(chǎn)建設(shè)，建設(shè)周期長(zhǎng)、投入巨大；因此在這個(gè)建設(shè)過(guò)程中，會(huì)有很多不可控的因素，不光是政策的變動(dòng)，加之費(fèi)率等的調(diào)整，項(xiàng)目投入亦有不同。因此在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)上，應(yīng)該遵循動(dòng)態(tài)管理的原則，不同階段采用不同的造價(jià)措施，根據(jù)時(shí)局的變化進(jìn)行調(diào)整。
三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制管理手段
1.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備階段的造價(jià)控制
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的主要工作包括：項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、工程項(xiàng)目的征地及項(xiàng)目建設(shè)條件的準(zhǔn)備，設(shè)備、工程招標(biāo)及承包商的選定、簽訂合同等。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)伊始，就要首先制定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)造價(jià)的方案。要思慮到開(kāi)發(fā)過(guò)程中各個(gè)階段的情況，綜合考量下，制定出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)造價(jià)的總方案，并成立項(xiàng)目管理組織機(jī)構(gòu)，在項(xiàng)目實(shí)施的過(guò)程中，對(duì)不同階段的造價(jià)控制辦法、工程付款方法以及風(fēng)險(xiǎn)管理等方面進(jìn)行明確的規(guī)定。
另外，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備階段，還要注意完善商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)造價(jià)控制管理組織并確定各個(gè)階段的造價(jià)控制管理目標(biāo)。以備在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，能夠把控全局。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備階段是整個(gè)項(xiàng)目的根基，只有根基穩(wěn)定才能夠保證項(xiàng)目在后期實(shí)施的過(guò)程中有條不紊，因此做好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備階段的造價(jià)控制重中之重。
2.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段的造價(jià)控制
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段的造價(jià)控制是整個(gè)造價(jià)控制階段中最重要的一環(huán)，是造價(jià)控制的源頭，因此這個(gè)階段的造價(jià)控制重中之重。在這個(gè)階段里，造價(jià)控制管理工作的重點(diǎn)就是根據(jù)工程標(biāo)準(zhǔn)、工程規(guī)模等估算投資額。工程標(biāo)準(zhǔn)、工程規(guī)模、配套設(shè)施、工程定位等這些在項(xiàng)目決策階段都要準(zhǔn)確衡量，才能對(duì)項(xiàng)目造價(jià)進(jìn)行準(zhǔn)備的把控。
另外，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)中的建筑工程費(fèi)、設(shè)備與器具購(gòu)置費(fèi)、安裝工程費(fèi)以及工程建設(shè)等其他費(fèi)用進(jìn)行估算也是項(xiàng)目決策階段的重點(diǎn)，合理把控好決策階段的造價(jià)控制，對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的良好運(yùn)作將起到事半功倍的效果。
最后，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目決策階段的造價(jià)控制還取決于經(jīng)濟(jì)環(huán)境。在改革開(kāi)放之初，我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展未露鋒芒，因此房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展環(huán)境并未成熟，相關(guān)配套措施也未被考慮；但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)的日益發(fā)展，同質(zhì)化的產(chǎn)品越來(lái)越多，而人們的要求卻越來(lái)越高，不匹配的供需導(dǎo)致人們對(duì)于房地產(chǎn)越來(lái)越不滿意。為了爭(zhēng)取更多的客戶，現(xiàn)在的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始花樣百出，只為爭(zhēng)取更多的業(yè)主，而這不同的吸引手段則需要相應(yīng)的支出，因此在商業(yè)地產(chǎn)的決策階段進(jìn)行造價(jià)控制并預(yù)計(jì)到未來(lái)支出，也是重要一環(huán)。
3.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制
商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段是總價(jià)控制的重要一環(huán)，在這個(gè)階段，首先要采取招標(biāo)制度，不能人為的確定哪家公司來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目執(zhí)行工作，要設(shè)計(jì)嚴(yán)格的招標(biāo)方法，以此來(lái)降低設(shè)計(jì)費(fèi)用；同時(shí)在招標(biāo)階段，要采取競(jìng)爭(zhēng)的方式，讓招標(biāo)單位能夠發(fā)揮所長(zhǎng)，盡量做到造價(jià)控制，以此來(lái)優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。
其次，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，還要采取標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)和限額設(shè)計(jì)兩種不同的方式，其中標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)就是按照常規(guī)的用料用量來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)，進(jìn)行工程造價(jià)；限額設(shè)計(jì)就是在確保工程質(zhì)量的同時(shí)，對(duì)一些用料用量進(jìn)行控制來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)，以此來(lái)控制工程造價(jià)。
第三，除了我們說(shuō)的常規(guī)的招標(biāo)制度外，還有請(qǐng)專家學(xué)者來(lái)對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行把關(guān)，看是否有需要調(diào)整的地方，以優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，從而從設(shè)計(jì)階段來(lái)進(jìn)行造價(jià)控制。專家學(xué)者不同于設(shè)計(jì)人員，他們的學(xué)識(shí)更加淵博，相關(guān)經(jīng)驗(yàn)更加豐富；而且由其進(jìn)行審核沒(méi)有利益糾葛，因此便更加的公平公正。加之有專家學(xué)者進(jìn)行把關(guān)后，設(shè)計(jì)階段的各項(xiàng)問(wèn)題可以被提前發(fā)現(xiàn)并修正，以防止后期出現(xiàn)不可預(yù)估的錯(cuò)誤和漏洞；而設(shè)計(jì)師們也可以通過(guò)和專家學(xué)者的交流，更好的提升自己的專業(yè)素養(yǎng)，在以后的設(shè)計(jì)過(guò)程中，能夠避免類似的問(wèn)題出現(xiàn)和發(fā)生，將問(wèn)題扼殺在搖籃里，以使得商業(yè)地產(chǎn)工程造價(jià)在設(shè)計(jì)階段能夠被嚴(yán)格把控。
第四，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，有效控制工程投資，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)的初步階段，會(huì)受到各個(gè)方面不同因素的影響，比如工程性質(zhì)、設(shè)備材料的供應(yīng)、物資采購(gòu)、供應(yīng)價(jià)格等方面的變化，最終都會(huì)影響到設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)，但是這種誤差范圍一般都是小范圍的，也是被允許的，但是即使如此，嚴(yán)格控制和審核各個(gè)流程的造價(jià)使其盡量能夠按照前期的設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行，也是被大家期許的。另外，在項(xiàng)目施工圖實(shí)施過(guò)程中，設(shè)計(jì)人員要做好調(diào)研，不能與經(jīng)濟(jì)相脫節(jié)，要加強(qiáng)圖紙審核、校對(duì)的次數(shù)，只有這樣才可以將工程造價(jià)脫節(jié)問(wèn)題暴露在施工前，才能更好的進(jìn)行控制。
第五，加強(qiáng)相關(guān)立法建設(shè)，中國(guó)現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，相關(guān)經(jīng)濟(jì)法制也與時(shí)俱進(jìn)一應(yīng)俱全；自我國(guó)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)達(dá)以來(lái)，相繼出臺(tái)了《中華人民共和國(guó)建筑法》、《合同法》《招標(biāo)投標(biāo)法》等相關(guān)法律法規(guī)。而在1995年，我國(guó)建設(shè)部、國(guó)家計(jì)委也出臺(tái)了《工程建設(shè)監(jiān)理規(guī)定》，根據(jù)這個(gè)法律法規(guī)，各省市也根據(jù)自己的相應(yīng)行情頒布了一些具體的實(shí)施方法，對(duì)提高我國(guó)各省市的工程質(zhì)量起到了重要的作用。但是即使如此，縱觀房產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)依然甚少，因此在控制工程造價(jià)，提高房產(chǎn)質(zhì)量水平這條道路上，我國(guó)依然還有很長(zhǎng)的路要走。
4.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施階段的造價(jià)控制
在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施階段進(jìn)行造價(jià)控制，關(guān)系到實(shí)際商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的實(shí)際開(kāi)銷，因此應(yīng)該從造價(jià)、質(zhì)量以及工程進(jìn)度等方面進(jìn)行全面把控，以確保項(xiàng)目整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。首先，上述我們已經(jīng)說(shuō)過(guò)，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，要以前期的造價(jià)控制為依據(jù)，嚴(yán)格按照此執(zhí)行，為了方便操作，執(zhí)行雙方應(yīng)該簽訂勞動(dòng)合同，以此來(lái)保證項(xiàng)目的順利開(kāi)展；在合同中要就項(xiàng)目實(shí)施各個(gè)階段的內(nèi)容進(jìn)行明確規(guī)定，只有這樣才能在意外發(fā)生的時(shí)候雙方有理可據(jù)，同時(shí)也可以保證項(xiàng)目在合同的管理下順利開(kāi)展，減少雙方不必要的損失。
其次，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施階段，要對(duì)實(shí)際用料進(jìn)行嚴(yán)格把控；項(xiàng)目用料在工程造價(jià)中占據(jù)重大篇幅，因此嚴(yán)格控制用量，可以避免浪費(fèi)的情況發(fā)生；另外，在工程實(shí)際作業(yè)的過(guò)程中，難免會(huì)有變動(dòng)和意外導(dǎo)致用料的不同，在這個(gè)過(guò)程中，雙方要就意外出現(xiàn)的情況和用料增減的情況寫(xiě)成合同并雙方簽字，避免后期不必要的麻煩。
最后，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施階段及工程進(jìn)度方面，也要進(jìn)行把控，雙方在簽訂合同的時(shí)候，要根據(jù)工程進(jìn)度安排資金支付，不能將所有工程的全款一次付清，要循序漸進(jìn)，這樣做一方面可以較少占用資金，另一方面當(dāng)工程出現(xiàn)其他問(wèn)題時(shí)候，雙方也可以進(jìn)行協(xié)商，以防處于被動(dòng)位置。
5.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算階段的造價(jià)控制
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目階段階段的造價(jià)控制是工程造價(jià)審核的最后一步，即在項(xiàng)目完工后，請(qǐng)相關(guān)審計(jì)部門(mén)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行審計(jì)，這個(gè)審計(jì)過(guò)程是要和施工單位就工程進(jìn)行過(guò)程中的單據(jù)進(jìn)行一一核對(duì)，同時(shí)要對(duì)工程進(jìn)度過(guò)程中變更的項(xiàng)目進(jìn)行核對(duì)，對(duì)項(xiàng)目所有的定額單價(jià)進(jìn)行核對(duì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中的一應(yīng)支出進(jìn)行核對(duì)，同時(shí)要就項(xiàng)目的實(shí)際花費(fèi)和原始的造價(jià)資料進(jìn)行核對(duì)，了解項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中哪些地方發(fā)生了變化，以便于其他項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中進(jìn)行把控。
四、結(jié)語(yǔ)
在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的手段分析上，本文從項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的各個(gè)階段進(jìn)行了分析并闡述，并重點(diǎn)指出，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)部門(mén)應(yīng)該根據(jù)不同的階段繼續(xù)不同的規(guī)劃，同時(shí)采取不同的造價(jià)控制手段和措施，只有這樣，才能夠保證商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，才能夠有效控制浪費(fèi)和不必要的費(fèi)用支出，才能最終提高項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益。
參考文獻(xiàn)：
[1]周梅.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)控制有效手段分析[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化，2015（04）：23-24.
第2篇
2014年5月7日
目
錄
一、項(xiàng)目立項(xiàng)背景
二、項(xiàng)目市場(chǎng)分析
三、項(xiàng)目實(shí)施條件
四、項(xiàng)目實(shí)施規(guī)模
五、項(xiàng)目主要設(shè)計(jì)
六、項(xiàng)目主要設(shè)備
七、項(xiàng)目環(huán)境安全
八、項(xiàng)目投資概算
九、項(xiàng)目效益評(píng)估
十、項(xiàng)目資金籌措
十一、項(xiàng)目實(shí)施結(jié)論
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項(xiàng)目實(shí)施可行性報(bào)告
一、項(xiàng)目立項(xiàng)背景
鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展為本項(xiàng)目提供絕佳條件。鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，讓紅花套正成為鄂西地區(qū)一顆耀眼的明珠。鎮(zhèn)委政府加快“綠色產(chǎn)業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)、商貿(mào)物流重鎮(zhèn)、環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)、特色旅游名鎮(zhèn)，宜昌市新型城鎮(zhèn)化示范鎮(zhèn)、全省行政管理體制改革試點(diǎn)鎮(zhèn)“六鎮(zhèn)建設(shè)”，在紅花套鎮(zhèn)大步流星步入發(fā)展快車道這樣一個(gè)宏觀背景下，“軍龍鋼材”正趕上立項(xiàng)最佳時(shí)機(jī)。
民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的鼓勵(lì)政策為本項(xiàng)目注入發(fā)展動(dòng)力。紅花套鎮(zhèn)委鎮(zhèn)政府內(nèi)資外資一起引，圍繞大項(xiàng)目抓配套，圍繞特色產(chǎn)業(yè)抓延伸，進(jìn)一步加快項(xiàng)目集聚。對(duì)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)，思想上放心放膽，政策上放寬放活，經(jīng)營(yíng)上放手放開(kāi)。鼓勵(lì)現(xiàn)有民營(yíng)企業(yè)通過(guò)合資、合作、擴(kuò)容等方式做大做強(qiáng)，努力形成民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的裂變效應(yīng)。充分發(fā)揮區(qū)位、交通優(yōu)勢(shì)，積極鼓勵(lì)和吸納民間資本投入服務(wù)業(yè)建設(shè)，重點(diǎn)加大引進(jìn)現(xiàn)代物流新型產(chǎn)業(yè)，內(nèi)商外商“平起平坐”。
二、項(xiàng)目市場(chǎng)分析
鎮(zhèn)內(nèi)多家招商企業(yè)即將擴(kuò)建。紅花套鎮(zhèn)加快招商引資，目前鎮(zhèn)內(nèi)有大小企業(yè)102家，其中產(chǎn)值2000萬(wàn)以上的規(guī)模企業(yè)有23家，經(jīng)過(guò)前期的初期發(fā)展，這些企業(yè)不斷成長(zhǎng)壯大。今年，先后有宏發(fā)科技紙業(yè)、土老憨集團(tuán)、科力生種苗、力帝機(jī)械、民生公司、永茂醫(yī)藥、夜明珠鋼球廠等企業(yè)將擴(kuò)建廠房。企業(yè)的擴(kuò)張必將為本公司的鋼材銷售、五金工具、建筑器材、勞保租售等主要經(jīng)營(yíng)提供近期或長(zhǎng)遠(yuǎn)的市場(chǎng)需求
鎮(zhèn)內(nèi)六大居民點(diǎn)即將開(kāi)建。作為宜都的“北大門(mén)”，紅花套鎮(zhèn)加快城鄉(xiāng)統(tǒng)籌步伐，已逐步成為鄂西地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的洼地。近兩年，鎮(zhèn)內(nèi)先后有周家河村橘園新村居民點(diǎn)、吳家崗四f堰居民點(diǎn)、紅花套村光伏園居民點(diǎn)、楊家畈華洋小區(qū)、漁洋溪高速路搬遷小區(qū)居民點(diǎn)、南橋村岳宜高速居民點(diǎn)相繼啟動(dòng)和建設(shè)。僅漁洋溪一個(gè)居民點(diǎn)，用地達(dá)66458平米、設(shè)計(jì)自建房108棟，多層還建房6棟、72套，小高層2棟、88套，項(xiàng)目2016年底竣工。初略估算，鎮(zhèn)內(nèi)有6個(gè)居民點(diǎn)、600多農(nóng)戶、180萬(wàn)平米的建筑即將開(kāi)建，巨大的潛力市場(chǎng)得天獨(dú)厚，幾乎唾手可得。
三、項(xiàng)目實(shí)施條件
區(qū)位選址準(zhǔn)。紅花套區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。同時(shí)宜都地理環(huán)境優(yōu)越，三條省際公路縱橫全市境內(nèi)，從紅花套鎮(zhèn)過(guò)宜昌長(zhǎng)江公路大橋可直上宜黃高速公路，焦枝鐵路南北貫穿宜都全境，還有長(zhǎng)江黃金水道貫穿于全境。項(xiàng)目選址于本鎮(zhèn)窯坡垴工業(yè)園規(guī)劃區(qū)，勢(shì)必給以鋼材為主的銷售帶來(lái)極大的交通便利。
物流位置佳。項(xiàng)目選址緊鄰318公路、北接窯坡垴村新村委會(huì)處，此地段為宜都市承北啟南的最佳咽喉，有“紅花套西大門(mén)”之稱。紅花套隸屬于三峽宜都“半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”，境內(nèi)建有兩座長(zhǎng)江大橋、兩座清江大橋，從市區(qū)到三峽機(jī)場(chǎng)只需20分鐘，貫穿南北的焦柳鐵路及兩江航道，形成了空中、陸地、水上立體運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，為人流、物流提供了方便、低成本的運(yùn)輸服務(wù)，有利于發(fā)展銷售型的物流項(xiàng)目。
基礎(chǔ)設(shè)施好。項(xiàng)目選址緊鄰宜都“二號(hào)工業(yè)園區(qū)”，各項(xiàng)生產(chǎn)、生活設(shè)施配套完善。鎮(zhèn)內(nèi)建有變電站、自來(lái)水廠，項(xiàng)目實(shí)施所需的生活用水、一般用電均有充分的保障。該場(chǎng)地是原紅花套鎮(zhèn)磚瓦廠廠址，面積近10畝，鋼材經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地寬敞。
經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)強(qiáng)。公司法人劉代軍多年來(lái)一直在本鎮(zhèn)或周邊地區(qū)長(zhǎng)期從事建筑行業(yè)，獨(dú)立擁有一大批老建筑客戶，僅2013-2014年、兩年間，法人劉代軍在周家河村橘園新村居民點(diǎn)、楊家畈華洋居民點(diǎn)、漁洋溪高速路搬遷居民點(diǎn)3個(gè)居民點(diǎn)承接有100個(gè)農(nóng)戶的新建房。多年的打拼，法人劉代軍也積累了殷實(shí)的資產(chǎn)實(shí)力，目前擁有靜態(tài)總資產(chǎn)近200萬(wàn)元，擁有流動(dòng)資產(chǎn)近200萬(wàn)元。此次新上“軍龍鋼材”項(xiàng)目，旨在將原來(lái)從事的個(gè)體建筑行業(yè)做大做強(qiáng)。
四、項(xiàng)目實(shí)施規(guī)模
規(guī)模：年銷售1000萬(wàn)元鋼材、五金、水暖、建材、勞保等商品。
土建：簡(jiǎn)易加工車間1000平米、倉(cāng)儲(chǔ)500平米，住宿及辦公樓1000平米、其他設(shè)施1000平米。
設(shè)備：切割機(jī)等主要設(shè)備，輔助設(shè)備包括移動(dòng)叉車、運(yùn)輸貨車等。
流程：主要對(duì)鋼材采購(gòu)、切割、處理、入庫(kù)、銷售等環(huán)節(jié)。
銷售：按照客戶要求、市場(chǎng)需求樣式生產(chǎn)。
服務(wù)：常年聘請(qǐng)技術(shù)及售后服務(wù)2人并保障安全。
五、項(xiàng)目主要設(shè)計(jì)
廠房。新建1000平米的簡(jiǎn)易加工車間、500平米的倉(cāng)儲(chǔ)，1000平米的住宿及辦公樓、1000平米的其他設(shè)施各一棟。窗戶采用鋼塑，在立面處理上用豎向分割，并在檐口處略加裝飾建筑活潑，外粉刷采用藍(lán)色涂料，體現(xiàn)環(huán)保建筑的特點(diǎn)，讓人感到清新、整潔。
排水。給排水系統(tǒng)設(shè)計(jì)為管網(wǎng)，管材取用一般鑄鐵管，室內(nèi)設(shè)有地上式消防栓座，灑水栓四處，生產(chǎn)、生活用水采用明溝排放。
道路。為使原材料調(diào)進(jìn)和產(chǎn)品裝運(yùn)方便及保持廠區(qū)整潔，從廠大門(mén)庫(kù)房的主干路為一般水泥路面，路旁種樹(shù)及花圃草地。
工期。爭(zhēng)取2014年7月底完成征地及“三通一平”、8至9月60天時(shí)間完成主體施工、10月底正式投入運(yùn)行。
六、項(xiàng)目主要設(shè)備
簡(jiǎn)易加工主要設(shè)備有切割機(jī)、打磨機(jī)、包裝機(jī)等。
變電配電工程設(shè)備有節(jié)能變壓器、低壓配電器、配件及其他等。
七、環(huán)境保護(hù)與勞動(dòng)安全
環(huán)境保護(hù)。項(xiàng)目總投資1000萬(wàn)元，其中環(huán)保投資15萬(wàn)元，約占總投資1.5%。項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境空氣質(zhì)量良好，達(dá)到二級(jí)功能區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；納污水體長(zhǎng)江紅花套段岸邊100m水域水質(zhì)達(dá)到地表水環(huán)境質(zhì)量Ⅲ類標(biāo)準(zhǔn)，并有一定的環(huán)境容量；環(huán)境噪聲現(xiàn)狀達(dá)到功能區(qū)標(biāo)準(zhǔn)要求。項(xiàng)目簡(jiǎn)易加工運(yùn)行中，廢氣主要來(lái)源于生活油煙廢氣，噪聲源主要為切割、交通運(yùn)輸工具等；固體廢物主要為金屬碎屑垃圾。項(xiàng)目產(chǎn)生的生活廢氣對(duì)環(huán)境空氣不構(gòu)成影響；項(xiàng)目生活污水、簡(jiǎn)易清洗廢水無(wú)需凈化處理，可達(dá)到標(biāo)排放，對(duì)納污水體沒(méi)有影響；廠界噪聲完全達(dá)到噪聲標(biāo)準(zhǔn)的要求；固體廢物無(wú)需無(wú)害處理，對(duì)環(huán)境不造成任何危害。
勞動(dòng)安全。本項(xiàng)目非高空高危行業(yè)，除有少量的固體廢物外，無(wú)易燃易爆原材料和產(chǎn)品，無(wú)安全隱患。只要設(shè)備完好，操作規(guī)范，不會(huì)發(fā)生任何對(duì)人身造成傷害的事故。只要加強(qiáng)防火，按防火規(guī)范的要求配齊消防器材，即可預(yù)防火災(zāi)的發(fā)生。
八、項(xiàng)目投資概算
總投資1000萬(wàn)元。具體為：簡(jiǎn)易加工及轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)備投入50萬(wàn)元、建筑設(shè)施投入500萬(wàn)元、其他投資與流動(dòng)資金450萬(wàn)元。
九、項(xiàng)目效益評(píng)估
經(jīng)濟(jì)效益。年銷售鋼材3000噸、年實(shí)現(xiàn)銷售產(chǎn)值2000萬(wàn)元、計(jì)劃4年回本、年均創(chuàng)利稅200萬(wàn)元。
社會(huì)效益。預(yù)計(jì)年上繳稅收20萬(wàn)元、計(jì)劃每年幫助20余人次季節(jié)性就業(yè)、預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)勞務(wù)性收入近50萬(wàn)元。
十、項(xiàng)目資金籌措
采取自籌與融資兩結(jié)合辦法。前期由法人劉代軍籌資200萬(wàn)元，吸納股東資金100萬(wàn)元，向金融機(jī)構(gòu)融資200萬(wàn)元，尋求供貨商鋪貨500萬(wàn)元。
十一、結(jié)論
第3篇
關(guān)鍵詞：資金；食材采購(gòu)；供應(yīng)；配送
近年來(lái)，隨著人們生活水平的提高，市場(chǎng)需求量不斷逐年增加。凈菜數(shù)量的增加、品種花樣的不斷翻新，很大程度上方便了現(xiàn)代人的生活。很多消費(fèi)者認(rèn)為，凈菜消費(fèi)不僅可以減輕家務(wù)勞動(dòng)強(qiáng)度、節(jié)約時(shí)間。市里的凈菜都是洗干凈的，也不用講價(jià)格，買(mǎi)起來(lái)省心，做菜也方便。由此來(lái)看凈菜市場(chǎng)需求量非常大而且還在逐年遞增，但就目前來(lái)看凈菜的主要銷售點(diǎn)還在實(shí)體超市，通過(guò)電商途徑銷售凈菜還在起步階段，因此“易廚娘”的發(fā)展前景非常廣闊。但不能就此而言“易廚娘”的發(fā)展就會(huì)一帆風(fēng)順，就一個(gè)剛起步的公司來(lái)說(shuō)任何問(wèn)題都竟是致命的。因此探析“易廚娘”的發(fā)展問(wèn)題就顯得尤為重要。
一、資金
首先面臨的就是資金問(wèn)題，對(duì)于任何一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)資金是重中之重，尤其對(duì)于剛起步的企業(yè)來(lái)說(shuō)。“易廚娘”在發(fā)展中追求“一站式服務(wù)”，集采購(gòu)、制作、配送等于一身。這種大包大攬式的服務(wù)方式對(duì)資金的要求非常高。尤其是前期的采購(gòu)與制作，需要墊付資金，建設(shè)廠房等。而且在發(fā)展前期訂單量不足，收入較低時(shí)采購(gòu)成本高、資金回流率低等問(wèn)題會(huì)對(duì)公司資金造成巨大壓力。因此融資問(wèn)題就會(huì)成為公司發(fā)展的第一個(gè)攔路虎。
二、采購(gòu)
其次就是食材采購(gòu)的問(wèn)題，“易廚娘”的生產(chǎn)方式是先下單后采購(gòu)，這是非常不合理的，這種模式的成本非常高。因?yàn)橛唵问遣还潭ǖ模巢牡姆N類、數(shù)量等就會(huì)不固定，采購(gòu)就會(huì)分散，直接導(dǎo)致采購(gòu)的成本增加。因此公司需要租用或者建立倉(cāng)庫(kù)，提前做準(zhǔn)備。就一些需求量大或者儲(chǔ)存期較長(zhǎng)的食材，可以提前采購(gòu)、大量?jī)?chǔ)存，以節(jié)約成本。當(dāng)然，為了保障食材的新鮮程度，儲(chǔ)存期就要作出嚴(yán)格的規(guī)定，及時(shí)清理過(guò)期食材。
三、供應(yīng)鏈
另外一點(diǎn)就是供應(yīng)鏈的保障問(wèn)題。雖然現(xiàn)在溫室生產(chǎn)技術(shù)非常發(fā)達(dá)，但仍然不可避免蔬菜的季節(jié)性問(wèn)題。同一個(gè)生產(chǎn)基地很難保證簽約蔬菜的常年供應(yīng)，因此食材的供應(yīng)保障需要切實(shí)考慮進(jìn)去。因此，備用基地的考察就顯得尤為重要。同時(shí)對(duì)于一些比較難以采購(gòu)的食材，公司也可以自己建設(shè)基地生產(chǎn)，當(dāng)然這必須要到公司發(fā)展到一定程度，有能力自行生產(chǎn)。
四、配送
最后就是配送問(wèn)題。眾所周知，快遞的最后一公里問(wèn)題是最難解決的。而食材的配送直接面對(duì)的就是等同于這最后一公里。我們都知道，白領(lǐng)的加班是非常常見(jiàn)且不一定是固定的。因此配送人員最難解決的問(wèn)題就是：食材到了，而收食材的人還在公司加班。而且如果食材并沒(méi)有親手交到客戶手里，那么安全問(wèn)題和新鮮問(wèn)題就難以保障了，也會(huì)很大程度上影響公司形象。
任何一個(gè)公司的起步都是非常D難的，但“易廚娘”面對(duì)的是一個(gè)市場(chǎng)廣闊，前景遠(yuǎn)大的凈菜市場(chǎng)，算是順勢(shì)而生，而且其有優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)，經(jīng)驗(yàn)豐富的導(dǎo)師，因此“易廚娘”將會(huì)健康發(fā)展，實(shí)現(xiàn)其遠(yuǎn)大的目標(biāo)。
參考文獻(xiàn)：
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