銷售項目分析范文
前言：我們精心挑選了數篇優質銷售項目分析文章，供您閱讀參考。期待這些文章能為您帶來啟發，助您在寫作的道路上更上一層樓。
第1篇
關鍵詞：商業地產；造價控制；有效手段
房地產開發作為目前最有前景的項目之一，受到眾多開發商的喜愛，因此我國的商業地產開發項目可謂眾多，這也導致目前我國商業地產開發項目競爭激烈，在這樣的情況下，提高商業地產企業的市場競爭力成為當務之急。因此本文探討的重點即為如何通過降低地產項目開發建設的成本投入，以提高商業地產項目開發建設的收益。
一、工程造價概述
1.工程造價簡介
工程造價的意思就是工程的建造價格。廣義上工程造價涵蓋建設工程造價，安裝工程造價，市政工程造價，電力工程造價，水利工程造價，通信工程造價等。另外，工程造價也是指進行某項工程間建設所花費的全部費用，其核心內容是投資估算、設計概算、修正概算、施工圖預算、工程結算、竣工決算等等。而工程造價的任務主要是根據圖紙、定額以及清單規范，計算出工程所包含的直接費用、間接費用、規劃費用以及稅金等等。
2.工程造價的基本職能
工程造價的基本職能主要體現在評價職能、調控職能、預測職能、控制職能等方面。
評價職能是在評價土地價格、建筑安裝產品和設備價格的合理性時，就必須使用工程造價資料，而在評價建筑項目的償貸能力、獲利能力和宏觀效益時，也可以依據工程造價進行評判。
調控職能是指國家對于地產項目的規模、結構等進行調控和管理；在我國政府依然是項目調控和管理的主要單位，對于地產項目中的物資消耗水平、建設規模和投資方向等都要進行調控和把控，讓地產項目的規劃建設更加的合理，而且不造成資源的浪費，可見工程造價調控職能的重要性。
預測職能是指投資者或者開發商在項目開建之前，對項目做整體的預測和把控，只有這樣投資商才能知道自己的錢都花在了哪些地方，在項目開建之前需要籌集多少資金；而開發商也能根據預測知道如何開展工作。
控制職能主要體現在兩個方面：一方面是它對投資的控制，就是字投資的各個階段，能夠根據對造價的多次性預算和評估，對造價進行全過程多層次的控制；另一方面，是對承包商所提交的商品和勞務供應進行成本控制。
二、商業地產項目造價控制特點分析
商業地產項目造價控制就是通過相應的管理方法對項目的各個階段進行控制，這個控制不但體現在費用的控制上，更多的是體現在合理安排和損失控制上，控制不必要的費用浪費和損失，以便于項目能夠在不必要的階段造成浪費。通過這些內容分析，商業地產項目造價控制的特點主要體現在以下幾個方面。
首先，商業地產項目開發建設造價投入巨大。商業地產項目作為大型固定資產投資投入項目，是一項建設規模巨大、開發周期長、資金占據大的工作，如果造價控制在整個工程實施過程中不能起到控制全局的作用，那么就很容易造成虧損，使得商業地產項目的利益縮水，損害投資商和開發商的利益。
其次，商業地產項目開發建設造價控制管理的差異性加大。現在隨著人們審美意識的提高以及商業地產項目的同質化嚴重，眾多的開發商開始屢出奇招吸引客戶的注意力。他們開始在建筑的外觀、內部的裝修裝飾以及區位配套等方面下功夫，不管是歐式風格、韓式風格還是哥特風格，亦或是綠化、小區配套、學區配套等方面，開始大力投入以期讓客戶過來購買；但是這些都需要大量資金的投入，而項目造價控制的意義就在這里，通過采取不同的措施來達到管理的目的。
最后，商業地產項目造價控制管理具有明顯的動態特征。上述已經提及，商業地產項目是一項大型固定資產建設，建設周期長、投入巨大；因此在這個建設過程中，會有很多不可控的因素，不光是政策的變動，加之費率等的調整，項目投入亦有不同。因此在商業地產項目開發建設上，應該遵循動態管理的原則，不同階段采用不同的造價措施，根據時局的變化進行調整。
三、商業地產項目造價控制管理手段
1.商業地產項目開發準備階段的造價控制
商業地產項目準備階段的主要工作包括：項目的設計、工程項目的征地及項目建設條件的準備，設備、工程招標及承包商的選定、簽訂合同等。在項目開發伊始，就要首先制定商業地產項目開發造價的方案。要思慮到開發過程中各個階段的情況，綜合考量下，制定出商業地產項目開發造價的總方案，并成立項目管理組織機構，在項目實施的過程中，對不同階段的造價控制辦法、工程付款方法以及風險管理等方面進行明確的規定。
另外，在項目開發準備階段，還要注意完善商業地產項目開發造價控制管理組織并確定各個階段的造價控制管理目標。以備在項目實施過程中，能夠把控全局。商業地產項目開發準備階段是整個項目的根基，只有根基穩定才能夠保證項目在后期實施的過程中有條不紊，因此做好項目開發準備階段的造價控制重中之重。
2.商業地產項目決策階段的造價控制
商業地產項目決策階段的造價控制是整個造價控制階段中最重要的一環，是造價控制的源頭，因此這個階段的造價控制重中之重。在這個階段里，造價控制管理工作的重點就是根據工程標準、工程規模等估算投資額。工程標準、工程規模、配套設施、工程定位等這些在項目決策階段都要準確衡量，才能對項目造價進行準備的把控。
另外，對商業地產項目開發建設中的建筑工程費、設備與器具購置費、安裝工程費以及工程建設等其他費用進行估算也是項目決策階段的重點，合理把控好決策階段的造價控制，對于整個項目的良好運作將起到事半功倍的效果。
最后，商業地產項目決策階段的造價控制還取決于經濟環境。在改革開放之初，我國的房地產發展未露鋒芒，因此房地產行業的整體發展環境并未成熟，相關配套措施也未被考慮；但是隨著房地產行業的日益發展，同質化的產品越來越多，而人們的要求卻越來越高，不匹配的供需導致人們對于房地產越來越不滿意。為了爭取更多的客戶，現在的房地產開發商開始花樣百出，只為爭取更多的業主，而這不同的吸引手段則需要相應的支出，因此在商業地產的決策階段進行造價控制并預計到未來支出，也是重要一環。
3.商業地產項目設計階段的造價控制
商業地產設計階段是總價控制的重要一環，在這個階段，首先要采取招標制度，不能人為的確定哪家公司來進行項目執行工作，要設計嚴格的招標方法，以此來降低設計費用；同時在招標階段，要采取競爭的方式，讓招標單位能夠發揮所長，盡量做到造價控制，以此來優化設計方案。
其次，在商業地產項目的設計階段，還要采取標準設計和限額設計兩種不同的方式，其中標準設計就是按照常規的用料用量來進行設計，進行工程造價；限額設計就是在確保工程質量的同時，對一些用料用量進行控制來進行設計，以此來控制工程造價。
第三，除了我們說的常規的招標制度外，還有請專家學者來對設計方案進行把關，看是否有需要調整的地方，以優化設計方案，從而從設計階段來進行造價控制。專家學者不同于設計人員，他們的學識更加淵博，相關經驗更加豐富；而且由其進行審核沒有利益糾葛，因此便更加的公平公正。加之有專家學者進行把關后，設計階段的各項問題可以被提前發現并修正，以防止后期出現不可預估的錯誤和漏洞；而設計師們也可以通過和專家學者的交流，更好的提升自己的專業素養，在以后的設計過程中，能夠避免類似的問題出現和發生，將問題扼殺在搖籃里，以使得商業地產工程造價在設計階段能夠被嚴格把控。
第四，嚴格控制設計變更，有效控制工程投資，在項目設計的初步階段，會受到各個方面不同因素的影響，比如工程性質、設備材料的供應、物資采購、供應價格等方面的變化，最終都會影響到設計階段的工程造價，但是這種誤差范圍一般都是小范圍的，也是被允許的，但是即使如此，嚴格控制和審核各個流程的造價使其盡量能夠按照前期的設計圖紙進行，也是被大家期許的。另外，在項目施工圖實施過程中，設計人員要做好調研，不能與經濟相脫節，要加強圖紙審核、校對的次數，只有這樣才可以將工程造價脫節問題暴露在施工前，才能更好的進行控制。
第五，加強相關立法建設，中國現在的經濟發展迅速，相關經濟法制也與時俱進一應俱全；自我國房產經濟飛速發達以來，相繼出臺了《中華人民共和國建筑法》、《合同法》《招標投標法》等相關法律法規。而在1995年，我國建設部、國家計委也出臺了《工程建設監理規定》，根據這個法律法規，各省市也根據自己的相應行情頒布了一些具體的實施方法，對提高我國各省市的工程質量起到了重要的作用。但是即使如此，縱觀房產行業的法律法規依然甚少，因此在控制工程造價，提高房產質量水平這條道路上，我國依然還有很長的路要走。
4.商業地產項目實施階段的造價控制
在商業地產項目實施階段進行造價控制，關系到實際商業地產項目建設過程中的實際開銷，因此應該從造價、質量以及工程進度等方面進行全面把控，以確保項目整體目標的實現。首先，上述我們已經說過，在商業地產項目實施過程中，要以前期的造價控制為依據，嚴格按照此執行，為了方便操作，執行雙方應該簽訂勞動合同，以此來保證項目的順利開展；在合同中要就項目實施各個階段的內容進行明確規定，只有這樣才能在意外發生的時候雙方有理可據，同時也可以保證項目在合同的管理下順利開展，減少雙方不必要的損失。
其次，在商業地產項目實施階段，要對實際用料進行嚴格把控；項目用料在工程造價中占據重大篇幅，因此嚴格控制用量，可以避免浪費的情況發生；另外，在工程實際作業的過程中，難免會有變動和意外導致用料的不同，在這個過程中，雙方要就意外出現的情況和用料增減的情況寫成合同并雙方簽字，避免后期不必要的麻煩。
最后，在商業地產項目實施階段及工程進度方面，也要進行把控，雙方在簽訂合同的時候，要根據工程進度安排資金支付，不能將所有工程的全款一次付清，要循序漸進，這樣做一方面可以較少占用資金，另一方面當工程出現其他問題時候，雙方也可以進行協商，以防處于被動位置。
5.商業地產項目結算階段的造價控制
商業地產項目階段階段的造價控制是工程造價審核的最后一步，即在項目完工后，請相關審計部門對現場進行審計，這個審計過程是要和施工單位就工程進行過程中的單據進行一一核對，同時要對工程進度過程中變更的項目進行核對，對項目所有的定額單價進行核對，對項目進行過程中的一應支出進行核對，同時要就項目的實際花費和原始的造價資料進行核對，了解項目實施過程中哪些地方發生了變化，以便于其他項目實施過程中進行把控。
四、結語
在商業地產項目開發建設的手段分析上，本文從項目實施過程中的各個階段進行了分析并闡述，并重點指出，商業地產項目開發建設部門應該根據不同的階段繼續不同的規劃，同時采取不同的造價控制手段和措施，只有這樣，才能夠保證商業地產項目造價控制管理目標的實現，才能夠有效控制浪費和不必要的費用支出，才能最終提高項目建設開發的經濟效益。
參考文獻：
[1]周梅.商業地產項目造價控制有效手段分析[J].商場現代化，2015（04）：23-24.
第2篇
2014年5月7日
目
錄
一、項目立項背景
二、項目市場分析
三、項目實施條件
四、項目實施規模
五、項目主要設計
六、項目主要設備
七、項目環境安全
八、項目投資概算
九、項目效益評估
十、項目資金籌措
十一、項目實施結論
軍龍鋼材有限公司
項目實施可行性報告
一、項目立項背景
鎮域經濟的迅猛發展為本項目提供絕佳條件。鎮域經濟的快速發展，讓紅花套正成為鄂西地區一顆耀眼的明珠。鎮委政府加快“綠色產業強鎮、商貿物流重鎮、環境優美鄉鎮、特色旅游名鎮，宜昌市新型城鎮化示范鎮、全省行政管理體制改革試點鎮“六鎮建設”，在紅花套鎮大步流星步入發展快車道這樣一個宏觀背景下，“軍龍鋼材”正趕上立項最佳時機。
民營經濟的鼓勵政策為本項目注入發展動力。紅花套鎮委鎮政府內資外資一起引，圍繞大項目抓配套，圍繞特色產業抓延伸，進一步加快項目集聚。對民營經濟，思想上放心放膽，政策上放寬放活，經營上放手放開。鼓勵現有民營企業通過合資、合作、擴容等方式做大做強，努力形成民營經濟發展的裂變效應。充分發揮區位、交通優勢，積極鼓勵和吸納民間資本投入服務業建設，重點加大引進現代物流新型產業，內商外商“平起平坐”。
二、項目市場分析
鎮內多家招商企業即將擴建。紅花套鎮加快招商引資，目前鎮內有大小企業102家，其中產值2000萬以上的規模企業有23家，經過前期的初期發展，這些企業不斷成長壯大。今年，先后有宏發科技紙業、土老憨集團、科力生種苗、力帝機械、民生公司、永茂醫藥、夜明珠鋼球廠等企業將擴建廠房。企業的擴張必將為本公司的鋼材銷售、五金工具、建筑器材、勞保租售等主要經營提供近期或長遠的市場需求
鎮內六大居民點即將開建。作為宜都的“北大門”，紅花套鎮加快城鄉統籌步伐，已逐步成為鄂西地區經濟發展的洼地。近兩年，鎮內先后有周家河村橘園新村居民點、吳家崗四f堰居民點、紅花套村光伏園居民點、楊家畈華洋小區、漁洋溪高速路搬遷小區居民點、南橋村岳宜高速居民點相繼啟動和建設。僅漁洋溪一個居民點，用地達66458平米、設計自建房108棟，多層還建房6棟、72套，小高層2棟、88套，項目2016年底竣工。初略估算，鎮內有6個居民點、600多農戶、180萬平米的建筑即將開建，巨大的潛力市場得天獨厚，幾乎唾手可得。
三、項目實施條件
區位選址準。紅花套區位優勢明顯。同時宜都地理環境優越，三條省際公路縱橫全市境內，從紅花套鎮過宜昌長江公路大橋可直上宜黃高速公路，焦枝鐵路南北貫穿宜都全境，還有長江黃金水道貫穿于全境。項目選址于本鎮窯坡垴工業園規劃區，勢必給以鋼材為主的銷售帶來極大的交通便利。
物流位置佳。項目選址緊鄰318公路、北接窯坡垴村新村委會處，此地段為宜都市承北啟南的最佳咽喉，有“紅花套西大門”之稱。紅花套隸屬于三峽宜都“半小時經濟圈”，境內建有兩座長江大橋、兩座清江大橋，從市區到三峽機場只需20分鐘，貫穿南北的焦柳鐵路及兩江航道，形成了空中、陸地、水上立體運輸網絡，為人流、物流提供了方便、低成本的運輸服務，有利于發展銷售型的物流項目。
基礎設施好。項目選址緊鄰宜都“二號工業園區”，各項生產、生活設施配套完善。鎮內建有變電站、自來水廠，項目實施所需的生活用水、一般用電均有充分的保障。該場地是原紅花套鎮磚瓦廠廠址，面積近10畝，鋼材經營場地寬敞。
經濟基礎強。公司法人劉代軍多年來一直在本鎮或周邊地區長期從事建筑行業，獨立擁有一大批老建筑客戶，僅2013-2014年、兩年間，法人劉代軍在周家河村橘園新村居民點、楊家畈華洋居民點、漁洋溪高速路搬遷居民點3個居民點承接有100個農戶的新建房。多年的打拼，法人劉代軍也積累了殷實的資產實力，目前擁有靜態總資產近200萬元，擁有流動資產近200萬元。此次新上“軍龍鋼材”項目，旨在將原來從事的個體建筑行業做大做強。
四、項目實施規模
規模：年銷售1000萬元鋼材、五金、水暖、建材、勞保等商品。
土建：簡易加工車間1000平米、倉儲500平米，住宿及辦公樓1000平米、其他設施1000平米。
設備：切割機等主要設備，輔助設備包括移動叉車、運輸貨車等。
流程：主要對鋼材采購、切割、處理、入庫、銷售等環節。
銷售：按照客戶要求、市場需求樣式生產。
服務：常年聘請技術及售后服務2人并保障安全。
五、項目主要設計
廠房。新建1000平米的簡易加工車間、500平米的倉儲，1000平米的住宿及辦公樓、1000平米的其他設施各一棟。窗戶采用鋼塑，在立面處理上用豎向分割，并在檐口處略加裝飾建筑活潑，外粉刷采用藍色涂料，體現環保建筑的特點，讓人感到清新、整潔。
排水。給排水系統設計為管網，管材取用一般鑄鐵管，室內設有地上式消防栓座，灑水栓四處，生產、生活用水采用明溝排放。
道路。為使原材料調進和產品裝運方便及保持廠區整潔，從廠大門庫房的主干路為一般水泥路面，路旁種樹及花圃草地。
工期。爭取2014年7月底完成征地及“三通一平”、8至9月60天時間完成主體施工、10月底正式投入運行。
六、項目主要設備
簡易加工主要設備有切割機、打磨機、包裝機等。
變電配電工程設備有節能變壓器、低壓配電器、配件及其他等。
七、環境保護與勞動安全
環境保護。項目總投資1000萬元，其中環保投資15萬元，約占總投資1.5%。項目所在區域環境空氣質量良好，達到二級功能區標準；納污水體長江紅花套段岸邊100m水域水質達到地表水環境質量Ⅲ類標準，并有一定的環境容量；環境噪聲現狀達到功能區標準要求。項目簡易加工運行中，廢氣主要來源于生活油煙廢氣，噪聲源主要為切割、交通運輸工具等；固體廢物主要為金屬碎屑垃圾。項目產生的生活廢氣對環境空氣不構成影響；項目生活污水、簡易清洗廢水無需凈化處理，可達到標排放，對納污水體沒有影響；廠界噪聲完全達到噪聲標準的要求；固體廢物無需無害處理，對環境不造成任何危害。
勞動安全。本項目非高空高危行業，除有少量的固體廢物外，無易燃易爆原材料和產品，無安全隱患。只要設備完好，操作規范，不會發生任何對人身造成傷害的事故。只要加強防火，按防火規范的要求配齊消防器材，即可預防火災的發生。
八、項目投資概算
總投資1000萬元。具體為：簡易加工及轉運設備投入50萬元、建筑設施投入500萬元、其他投資與流動資金450萬元。
九、項目效益評估
經濟效益。年銷售鋼材3000噸、年實現銷售產值2000萬元、計劃4年回本、年均創利稅200萬元。
社會效益。預計年上繳稅收20萬元、計劃每年幫助20余人次季節性就業、預計實現勞務性收入近50萬元。
十、項目資金籌措
采取自籌與融資兩結合辦法。前期由法人劉代軍籌資200萬元，吸納股東資金100萬元，向金融機構融資200萬元，尋求供貨商鋪貨500萬元。
十一、結論
第3篇
關鍵詞：資金；食材采購；供應；配送
近年來，隨著人們生活水平的提高，市場需求量不斷逐年增加。凈菜數量的增加、品種花樣的不斷翻新，很大程度上方便了現代人的生活。很多消費者認為，凈菜消費不僅可以減輕家務勞動強度、節約時間。市里的凈菜都是洗干凈的，也不用講價格，買起來省心，做菜也方便。由此來看凈菜市場需求量非常大而且還在逐年遞增，但就目前來看凈菜的主要銷售點還在實體超市，通過電商途徑銷售凈菜還在起步階段，因此“易廚娘”的發展前景非常廣闊。但不能就此而言“易廚娘”的發展就會一帆風順，就一個剛起步的公司來說任何問題都竟是致命的。因此探析“易廚娘”的發展問題就顯得尤為重要。
一、資金
首先面臨的就是資金問題，對于任何一個企業來說資金是重中之重，尤其對于剛起步的企業來說。“易廚娘”在發展中追求“一站式服務”，集采購、制作、配送等于一身。這種大包大攬式的服務方式對資金的要求非常高。尤其是前期的采購與制作，需要墊付資金，建設廠房等。而且在發展前期訂單量不足，收入較低時采購成本高、資金回流率低等問題會對公司資金造成巨大壓力。因此融資問題就會成為公司發展的第一個攔路虎。
二、采購
其次就是食材采購的問題，“易廚娘”的生產方式是先下單后采購，這是非常不合理的，這種模式的成本非常高。因為訂單是不固定的，食材的種類、數量等就會不固定，采購就會分散，直接導致采購的成本增加。因此公司需要租用或者建立倉庫，提前做準備。就一些需求量大或者儲存期較長的食材，可以提前采購、大量儲存，以節約成本。當然，為了保障食材的新鮮程度，儲存期就要作出嚴格的規定，及時清理過期食材。
三、供應鏈
另外一點就是供應鏈的保障問題。雖然現在溫室生產技術非常發達，但仍然不可避免蔬菜的季節性問題。同一個生產基地很難保證簽約蔬菜的常年供應，因此食材的供應保障需要切實考慮進去。因此，備用基地的考察就顯得尤為重要。同時對于一些比較難以采購的食材，公司也可以自己建設基地生產，當然這必須要到公司發展到一定程度，有能力自行生產。
四、配送
最后就是配送問題。眾所周知，快遞的最后一公里問題是最難解決的。而食材的配送直接面對的就是等同于這最后一公里。我們都知道，白領的加班是非常常見且不一定是固定的。因此配送人員最難解決的問題就是：食材到了，而收食材的人還在公司加班。而且如果食材并沒有親手交到客戶手里，那么安全問題和新鮮問題就難以保障了，也會很大程度上影響公司形象。
任何一個公司的起步都是非常D難的，但“易廚娘”面對的是一個市場廣闊，前景遠大的凈菜市場，算是順勢而生，而且其有優秀的團隊，經驗豐富的導師，因此“易廚娘”將會健康發展，實現其遠大的目標。
參考文獻：
[1]陳功等《凈菜加工關鍵技術研究》{C}
[2]秦園《凈菜配送中心內部功能區布局規劃研究》{D}南京農業大學 2011
