合法權益論文范文

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第1篇

論文摘要：進城務工人員問題在我國的經濟和社會生活中已是一個不容忽視的客觀存在，進城務工人員在我國經濟建設中發揮的作用也是日益凸現。但是由于我國正處在社會轉型時期，原有的落后的各種制度和觀念還沒有被徹底清除，新的體制還不夠完善，進城務工人員在進入城市的過程中，缺乏相應的制度認同、制度供應和城市主流經濟文化的接納，以及存在社會歧視性政策，必然會形成與城市主流生活格格不入的“另類”，成為社會轉型和體制轉軌期的社會弱勢群體。因此研究加強對進城務工人員合法權益的保護，是貫徹科學發展觀，構建社會主義和諧社會以及實現全面建設小康社會宏偉目標的必然要求，具有非常重要的現實意義。

1.進城務工人員權益遭受侵害的突出問題

1.1就業和崗位選擇受到限制，不能享受平等擇業，盡管《勞動法》明確規定“勞動者有平等就業和選擇職業的權利”,但是許多單位在招聘職工時特別注明“限本地戶口”。所以進城務工人員只能選擇城市居民不愿從事的職業和崗位，那就是苦、臟、累、險的職業和崗位。

1.2亂收費現象時有發生，人身自由時遭威脅。孫志剛事件終結了我國強制性收容遣送制度的歷史，取而代之的是富有人性化的自愿救助制度。這個新制度的最大受益者是廣大的進城務工人員，他們再也不會為“暫住證”之類的規定而東躲了，但還要交各種不合理的規費。進城務工人員要找工作，由于處于劣勢地位，其身份證件常常作為個條件被扣押，沒有證件或者不交證件，用人單位拒絕錄用，你奈何不了。更有甚者，你的人身自由也在用人單位的掌控之中。

1.3進城務工人員的工資經常被無故拖欠和惡意克扣。進城務工人員在辛勤工作之后，往往不能保證按時、足額地拿到自己應得的工資報酬，并且工資水平普遍很低，增長緩慢，而且被強迫加班加點，且不按規定支付加班工資.很多情況下，處于弱勢地位的進城務工人員無奈被迫超負荷工作，用人單位卻不按國家規定支付加班工資。因為超時超負荷加班造成進城務工人員工傷，甚至死亡的事件已經不是個案，某些行業屢屢發生此類事件，令人觸目驚心。

1.4社會保險沒有著落，用人單位不為進城務工人員參保繳費。用人單位很少能按國家規定，為進城務工人員交納養老、醫療、失業、工傷、生育五類保險。

1.5進城務工人員缺乏必要的勞動保護,工作條件惡劣,工傷事故頻繁發生，卻享受不了工傷保險待遇。進城務工人員到城市工作，由于他們的文化水平比較低,往往是在條件艱苦、環境惡劣、城里人不愿意干的崗位上工作，加上不少單位安全意識薄弱，缺少安全保護設施，工傷事故時常發生。國家安全生產監督管理局負責人透露，我國每年因工致殘人員有70萬，其中進城務工人員占絕大多數。

1.6進城務工人員子女入學問題。不少進城務工人員是舉家進城打工的，作為進城務工人員，他們都希望自己的子女能受到良好的教育，將來有一個好的前程.然而進城務工人員子女不能就近上學，本來應該人人享有的平等受教育權，無形中就被各種部門的各種規定剝奪了。

2.進城務工人員權益受到侵害的原因分析

2.1進城務工人員權益得不到保護有著深刻的社會歷史原因

幾千年的封建統治，傳統的自然經濟造就了城鄉及鄉村各村落之間的相互隔離；進城務工人員文化水平相對比較低，現代法制觀念淡薄。在走向現代工業社會的進城務工人員既不能以傳統的熟人關系保護自身利益，也不愿意拿起法律武器維護自己的權益。

2.2落后的戶籍管理制度，使進城務工人員遭受不平等的待遇

1958年，為了控制農村人口向城市遷移，國家頒布了《中華人民共和國戶口登記條例》及其相關配套措施，確立了一套較完整的戶口管理制度。這個條例以法律的形式對農村人口流入城市進行了嚴格的限制。這種戶籍制度本身強化了城市和農村的隔離。

2.3勞動保障法制建設滯后,執法力度不足

2.3.1勞動保障法制不健全,立法邊界模糊。雖然現行的勞動保障法律法規和相關政策對勞動者的合法權益作了許多規定,卻未能有針對性地對進城務工人員這樣的弱勢群體給予特殊保護,為他們提供便捷有效的保護措施和手段。這就使權益受到侵害的進城務工人員無所適從，發生爭議后不知應當先找勞動部門還是先找法院，等到了解清楚之后往往又因為超過仲裁申請時效而被駁回。

2.3.2現行法律法規對違法行為處罰力度不夠。在勞動關系的建立上,對用人單位不與進城務工人員簽訂勞動合同的處罰只是責令改正,對仍未改正行為沒有進一步的處罰措施。在工資支付方面,對拖欠、克扣工資等行為,只是設定了50%到一倍的賠償金;對企業主拖欠、克扣工資后逃匿等行為沒有強制手段。在勞動保護方面,對恣意延長勞動時間、不依法提供勞動保護措施的行為缺乏強硬的處罰措施,等等。由于缺乏強有力的法律支持,導致行使處罰乏力,難以震懾和遏止違法行為。

2.3.3執法力量不足,執法效果不理想。目前全國各地勞動保障監察專職人員合計為1.7萬人，而全國用人單位約2700萬戶，涉及勞動者近3億人，平均到每名監察人員身上，是1600戶用人單位和17000名勞動者，責任之大、力量之少，就是監督難以到位的重要原因。另外，勞動爭議仲裁缺乏獨立的辦案機構,辦案人員的編制、經費保障等一系列問題沒有解決,也嚴重影響了勞動爭議處理和仲裁的辦案效率和質量。

2.4法律救濟的不經濟

從勞動爭議的解決到拖欠工資的追討，如果通過正當途徑解決正常程序一般要經歷幾個月。而進城務工人員涉案標的額一般在幾百元至幾千元之間。因此除涉案金額較大的工傷案件外,很少通過勞動仲裁和訴訟等途徑加以解決。農村條件相對艱苦導致農村勞動力向城鎮人規模轉移，城鎮勞動力需求供過于求現象導致就業競爭激烈，即使是信譽度不高、工作辛苦甚至高危險的就業崗位仍可招到進城務工人員。同時，法律救濟的高成本使進城務工人員理性地回避事后法律救濟，這種惡性循環必然導致進城務工人員權益保護狀況每況愈下。

3.進城務工人員權益保護路在何方

3.1從立法角度來看,應當逐步構建立體化多層次的法律保護體系，并有針對性地制定傾斜保護政策

3.1.1修改勞動法。由于勞動法涉及廣大勞動群眾的切身利益，因此在修訂過程中，不但要補充具體的實施規范，以便于實際操作，更應注重提高勞動法的立法層次，提升勞動法在人們心目中的地位，勞動法中的一些重要概念，如用人單位、勞動者、勞動關系、勞動合同、同工同酬等需要加以科學嚴謹的界定;在勞動法的適用范圍上，更應適應時代的需求繼續擴大，順應勞動、人事、工資制度的改革，在內容上不斷更新與完善，豐富和充實集體合同制度，建立職工與企業平等協商機制;要明確對侵犯職工權益的懲罰措施，對于侵犯職工合法權益情節惡劣的企業可采取吊銷營業執照，直至永遠取消責任人再次從事生產經營的資格。

3.1.2加快民工社會保障的立法。改革開放以來，進城務工人員逐漸成為經濟發展的生力軍和城市社會中的“納稅大戶”，但是民工社會保障制度的缺位,嚴重挫傷了廣大農民工的積極性。國家對其建立相應的社會保障制度已經是一件迫在眉睫的事情，它有利于形成進城務工人員職業風險的有效分散機制。進城務工人員社會保障制度在現階段應以社會保險為主，其他保障措施為輔。而社會保險則可以分類分層分階段逐步實施，首要選擇是推行工傷保險制度，問題在于全面實施，特別是針對進城務工人員的工傷保險問題，不論是哪一類型的進城務工人員都應成為當務之急。其他保險包括基本醫療保險、失業保險和養老保險也應該根據實際情況循序漸進，逐步推行。

3.1.3提高進城務工人員組織化程度，推進集體協商制度建設。進一步貫徹《集體合同規定》和《工資集體協商試行辦法》，通過廣泛推行企業工資集體協商制度，并安排進城務工人員參與其中，使進城務工人員獲得平等的對話權利，從制度上保證進城務工人員工資增長，進而維護進城務工人員的合法權益。

3.1.4完善教育法規，促進教育平等的實現。在一部分進城務工人員已經在城市中把家庭安頓下來的情況下，進城務工人員子女的義務教育問題逐漸浮出水面。這個問題不僅關系到下一代的教育，而且影響到進城務工人員家庭的發展。進城務工人員子女應當和城里的孩子一起坐在寬敞明亮的教室里，共同接受高質量的現代化教育。因此，從根本上講，應打破現行以戶籍制度為依據的義務教育的入學政策，實行適齡兒童按居住地原則接受義務教育的制度，使公立學校成為吸收城市進城務工人員子女就學的主渠道。

3.2從執法角度來看,應從解決當前最突出的矛盾和問題入手，狠抓各項法律制度的貫徹落實

3.2.1進一步加大勞動保障監察執法力度。在監察內容上，進城務工人員工資和勞動保護問題應作為當前及今后勞動保障監察的重點，對工資拖欠問題定期進行嚴格監察，防止新的拖欠。在監察手段上，要以使用進城務工人員較多的建筑、餐飲等行業為重點，對用人單位與進城務工人員簽訂勞動合同和支付工資、提供勞動保護等情況加強日常巡視檢查和專項檢查；在監察隊伍建設上，除大規模增加監察機構和人員編制，還要抓好專項培訓。

3.2.2及時處理涉及進城務工人員的勞動爭議案件。對于進城務工人員申訴的勞動爭議案件，要本著依法、公正的原則，及時立案、快速處理。要推進仲裁機構的實體化和仲裁員隊伍的職業化、專業化建設，完善仲裁程序和各項制度。

3.2.3進一步完善勞動合同制度和勞動保護制度。全面推行勞動合同制度建設,印制適用于農民工的勞動合同示范文本,指導推動用人單位制訂本單位勞動合同管理制度;建立勞動合同管理臺賬,并將其與勞動報酬支付、勞動保護用品的發放、社保繳費等有機結合起來,形成相互聯系、相互印證的管理機制。在勞動保護制度方面,用人單位應按照有關法律法規規定,結合實際情況制訂本單位勞動保護制度,建立勞動保護用品發放臺賬和勞動保護設備管理臺賬,形成外部檢查、內部自查勞動保護情況并及時整改的機制;明確勞保資金來源,引導用人單位加大對勞動保護和預防事故的投入,切實保障農民工的生命安全。

3.2.4加強法制宣傳教育，提高用人單位的法制觀念和進城務工人員依法維權的意識。大力拓寬勞動保障普法宣傳教育渠道,擴大宣傳教育覆蓋面,靈活運用各種宣傳教育手段,廣泛深入持久地開展相關法制宣傳活動,提高用人單位執行勞動保障法律法規的自覺性,增強農民工依法維護自身權益的意識。

3.3司法角度來看,應當建立和健全針對進城務工人員的法律援助體制

為切實保護進城務工人員應有的權益，盡快建立和落實進城務工人員法律援助制度。各部門應充分運用法律手段，通過積極開辟進城務工人員“綠色通道”，為進城務工人員提供解決拖欠工資的法律援助，幫助解決進城務工人員解決拖欠工資維權糾紛。

人民法院在受理拖欠進城務工人員工資的案件受理時，對經濟確有困難的當事人訴訟費應作出減、緩、免的決定；受理案件后盡量縮短審理時間，多適用簡易程序，依法快立案、快審判、快執行；對符合條件可以采取先予執行等措施；在判決時，應當將進城務工人員訴訟的誤工費，請律師費，旅差費，證人出庭費用等直接損失列入賠償范圍。判決生效后對一些故意拖欠不履行判決給付義務的，執行中應按銀行同期貸款利率的二倍標準支付遲延履行金。

公證機關應積極為進城務工人員提供法律服務，可以會同建設行政部門推行進城務工人員勞動合同公證制度。對拖欠進城務工人員工資的單位，由欠款單位和進城務工人員簽訂具有強制執行效力的債權文書公證，在欠款到期后，可由進城務工人員直接申請法院強制從工程款中劃撥。

總而言之，要切實解決侵犯進城務工人員合法權益的突出問題，政府和相關部門必須明確責任、形成合力，把進城務工人員對就業服務、社會保障等需求納入城市公共服務的范疇，積極探索適用于進城務工人員的各項制度，為進城務工人員建立相應的社會保障制度。只有全社會都來關愛進城務工人員，善待進城務工人員，著力改善進城務工人員進城務工的就業環境，保護進城務工人員的合法權益，進城務工人員進城務工之路才會變為通途。

參考文獻：

[1]黑龍江鐵兵律師事務所·周建軍《關于拖欠農民工工資法律問題初探》.

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第2篇

為了促進養殖業的快速發展，減輕養殖者的負擔，增加漁民的收入，漁業主管部門要加強對養殖者法律法規的培訓和指導，開展送法入戶活動，讓養殖者懂法、守法和依法養殖，強化養殖者的漁業安全生產意識；讓養殖者明白國家鼓勵發展養殖業的方針、政策和對水產養殖水域灘涂實行養殖證制度的重要性。只有持證養殖，合法權益才受法律保護。養殖權是養殖者依據法律規定在一定水域灘涂從事水生動植物養殖的權利，為了保護水域灘涂資源的可持續利用，養殖者在取得租賃、承包、使用養殖水體的養殖權時，應當簽定承包合同或養殖協議，明確約定雙方的權力、責任和義務，必要時可聘請律師代為辦理并進行公證，依法完善養殖措施，以有效規避養殖糾紛，減少麻煩，放手大膽地從事養殖生產。只有不斷提高養殖者的法律意識，使其熟知國家發展養殖漁業的政策，養殖者的合法權益才不會受到侵害。

2增強依法行政的責任心，努力創造良好的養殖環境]

漁業養殖環境的好壞直接影響著水產業的發展，漁業行政主管部門要充分行使法律賦予自身的權力。堅持依法行政，執法為民；堅持勤政清廉、親民安民富民；做養殖者維權的使者，不辜負漁民的期望。對國家確定的重點養殖水域要加強監督檢查，加大執法力度，利用廣播、電視、電影等媒體，宣傳大力發展養殖漁業的重要性，提高人們自覺尊重他人養殖權的法律觀念，對干擾養殖漁業生產秩序，偷捕、搶奪他人養殖水產品，破壞他人養殖水體、養殖設施造成他人損失的，要依法追究當事人的法律責任，決不姑息遷就，以維護法律的尊嚴。對養殖水體造成的污染事故，要及時采取行政措施、法律措施、經濟措施，并按照《漁業污染事故處理程序規定》調查取證，核算損失，對事實清楚、證據確鑿的，依法為養殖者挽回損失。努力維護良好的養殖環境和漁業生產秩序，真正體現權為民所用，利為民所謀，積極為養殖漁業的發展保駕護航。

3增強養殖者的技術水平，轉變養殖效益的增長方式

漁民的養殖效益提高了，才有推動養殖漁業快速發展的源動力，漁業行政主管部門，要加大科技扶持力度，對養殖大戶要定期開展技術培訓，抓點促面，帶動整體，發揮部門優勢，把先進的養殖技術和管理模式送到漁民手中，強化高效漁業基地建設。抓住3個轉變不放松：即從產量速度型向質量效益型轉變；從無標生產向標準化生產轉變；從分散單一型向規模集約型轉變。讓養殖漁民從中受益，堅持以養為主，推廣生態養殖，指導養殖者科學防治魚病，禁止濫用藥物，影響水產品質量，以漁養水，以水養漁，優化養殖結構，發展特色漁業、高效漁業、品牌漁業，改變漁民傳統的養殖模式，在有條件的地區發展庭院漁業和日光溫室漁業，全方位、多渠道轉變養殖效益的增長方式。4增強政策的穩定性和連續性，提高養殖漁民市場化運作能力

養殖漁業是一項具有一定風險性的弱勢產業，投資效益回報較慢，國家要從政策和資金上加大扶持力度。要穩定和完善水域灘涂使用制度和功能，像保護農民的土地承包經營權一樣，保護漁民的水域灘涂使用權；完善漁業權制度建設，嚴禁非法侵占、拍賣用于養殖的水域；對“失水”漁民按照“生活水平不降低，長遠生計有保障”的要求進行補償，并免費對他們進行再就業培訓，讓養殖者體驗到黨和政府的關懷及溫暖；對重要的漁業養殖基地，要增強他們抗風險的能力，嘗試漁民拿一點、政府補大頭的財產保險機制，消除養殖者的后顧之憂。漁業主管部門還要加強養殖漁民的專業合作社建設，幫助他們培養經紀人，使其成為連結產品與市場的橋梁，利用市場價格的杠桿作用，把漁業產業做大做優做強，實現效益最大化，讓養殖者增產增收，并不斷滿足人們的市場消費需求。

第3篇

近年來，隨著我國房地產市場的建立和快速發展，商品房預售作為一種新型房屋銷售制度應運而生。商品房預售俗稱“賣樓花”，相對于現房銷售而言，處于弱勢地位的買受人的合法權益更易遭受侵害。如虛假廣告、面積“縮水”、質量低劣等問題屢見不鮮，因此而引發的訴訟逐漸呈上升趨勢。為維護買受人的合法權益，筆者結合最高人民法院于2003年6月1日起施行的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，從“五證”與預售合同效力的認定、“樓花”許諾與合同義務、《消費者權益保護法》與懲罰性賠償責任的適用、計量規定與商品房面積“縮水”、質量缺陷與司法救濟五個方面，就買受人應注意的若干法律問題及人民法院在司法實踐中，應如何進一步保護其合法權益，進行闡釋，使買受人在了解最新立法的基礎上更有力、更全面地維護自己的權益，同時，也使人民法院在審理此類案件時作到法制統一適用。

一、引言

安居樂業，安居才能樂業。

自從詩圣杜甫發出“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”的感慨至今，有多少中國人為圓這個期盼已久的夢而苦苦追求著……以上海市為例：1979年人均住房面積僅4.2m2，住房困難的就達80萬戶，占市區總戶數的28%.直至1987年，上海居民中還有1.6萬戶居住在人均不足兩平方米的環境里。改革開放以來，我國城鄉住宅建設進入了高速發展時期，1949年—1978年，城鎮年均住房竣工面積僅為1800萬m2，1980年突破了1億m2，1998年為4.75億m2，城鎮人均居住面積達到9.3m2，比1978年增加5.7m2.到20世紀末，市場機制已經在住房資源配置中開始發揮重要作用，基本形成了以個人產權為主體的住房產權結構，從新建住房看，個人購買商品房住宅的比例已經接近94%.現在，擁有一個舒適、優美的“安樂窩”已成為現代人迫切而現實的愿望。

商品房銷售分為現房銷售和期房銷售。期房銷售即商品房預售，它是指房地產開發經營企業（簡稱“出賣人”）將正在建設中的房屋預先出售給買受人，并由買受人支付定金或房價款的行為。由于我國房地產市場發育滯后，市場體系不完善，房地產法制不健全，針對現房銷售而言，商品房預售，使得買受人在簽訂合同時，只取得該商品房的期待權，而非實際上的所有權，只有待開發商將房屋建成竣工后交付給買受人，買受人才能享有現實的所有權及對房屋進行占有、使用和收益。因而，商品房預售合同的買受人承擔了比現房銷售合同更大的風險。近幾年來，隨著購買商品房的增多，消費者對商品房銷售過程中的廣告不實、商品房面積“縮水”、質量隱患嚴重等方面的投訴越來越多，已成為廣大消費者投訴的熱點之一。為保護購房者的合法權益，我國繼頒布了《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市商品房預售管理辦法》、《建設工程質量管理辦法》和《中華人民共和國合同法》等法律、法規、規章后，最高人民法院又于2003年3月24日通過了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》），并于6月1日起開始施行。該司法解釋體現了當事人意思自治、約定優于法定、懲罰性賠償等原則，買受人可依法行使買賣合同的撤銷權、解除權，要求出賣人返還已付購房款及利息，承擔違約、修復及不超過已付購房款一倍的賠償責任等，從而凸顯了對廣大買受人合法權益的保護。下面，筆者試從以下幾個方面淺談一下在商品房預售合同糾紛案件中，對買受人合法權益的保護問題。

二、“五證”與商品房預售合同效力的認定

預售合同不同于委建合同。所謂“委建合同”，是指當事人約定，一方委托另一方建筑房屋，并負擔費用的合同。關于委建合同的性質有“買賣契約說”、“制作物供給說”、“承攬契約說”、“承攬與買賣混同契約說”、“承攬、委托與買賣之混合契約說”。而預售合同有關付款、標的物交付、權利擔保、瑕疵擔保和違約責任等條款內容多與一般買賣合同相同，在性質上屬買賣合同。商品房預售可以加快房地產融資，搞活房地產市場。但在房屋預售中，交易標的有許多不確定因素，使預購人所面臨的風險要比一般現房買賣大得多。例如：有的開發商預收了購房者房款后，由于各種原因，致使所建項目不能繼續進行，甚至停工，給購房人造成巨大損失。有時因為種種原因，個別開發商未能按期竣工或如期交付房屋，使購房人無法按時進住或出租。有時購房人在交付了首期房價款后，個別開發商會以種種借口提出后期房價款要漲，甚至要求首期已經交付的房價款要重新加價等，使購房人無所適從。因此，這種形式具有較大的風險性和投機性，為保護購房者的合法權益，我國對商品房預售的條件和程序進行了嚴格的限制。《中華人民共和國房地產管理法》第44條規定，商品房預售應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權出讓金、取得使用權證書；（二）持有建設工程規劃許可證；（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。由此可知，房地產商在預售商品房時，應具備“五證”：《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房預售許可證》。

購房者在簽訂商品房預售合同時，應查驗開發商是否齊備上述證件及批準文件。有無完備的證件，表明商品房買賣是否屬于合法交易的范疇。因此，相關的法律、法規及司法解釋都規定了“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效”。但是，由于在實踐中，商品房預售存在的問題較多，也較復雜，盡管《城市房地產管理法》頒布實施后，房地產市場相對比較規范，但開發商在預售房屋時手續尚不完善的情況仍然存在。如尚沒有取得預售許可證、土地使用證及規劃許可證或者沒有交土地出讓金。由于出現上述情況，既有當事人自身的原因，有的也同政府主管部門的行為不規范，對房地產市場調控不力有關。如果不考慮除外情況，一概認定買賣合同無效，既不利于穩定交易秩序，保護買受人實現合同目的，同時也與《合同法》的基本原則相悖。因此，對此類問題應事實求是的處理，不能輕易地認定為無效合同。只要時已經取得了相關證書，具備預售條件或經政府有關主管部門同意的，均不因此影響銷售合同的效力。2003年3月通過的《解釋》在規定了“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立商品房預售合同，應當認定無效”之后，也規定了一個“但書”：“但是在前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”同時第八條還規定：如果出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明、導致合同無效、或被撤銷的，買受人可請求返還已付購房款及利息，賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。這樣規定，既有利于穩定交易秩序，也利于買受人實現合同目的，從而保護了購房者的合法權益。

三、“樓花”許諾與合同義務

現在，有人將房地產開發經營商為即將開發經營的商品房所作預售廣告的“許諾”稱之為“樓花”許諾。這些廣告或宣傳材料全都圖文并茂，對所售房屋及其周邊環境構畫得猶如人間天堂，對購房者頗富吸引力。但是不乏某些開發商為了銷售其商品房，會用夸大其實的廣告內容來吸引甚至是誤導消費。如××花園稱其“環境幽雅，空氣清新”，其實那里連綠地建設也不完善；××小區稱其地點距某車站只有十幾分鐘的距離，其實那只是地圖上虛設的直線距離，根本沒考慮實際線路；許諾的汽車車庫卻變成了自行車車庫；什么比鄰的學校、醫院、郵局等，更是多少年的遠景規劃……許多購房者實際入住后大呼上當，卻又感到木已成舟，無可奈何。在人們日益呼喚誠信的今天，如何依法解決開發商隨意允諾，任意違反，欺騙購房者，從而有效保護購房者的合法權益呢？對此問題，應首先弄清預售廣告具有何種法律效力？根據合同法規定，商業廣告包括商品房預售廣告，其性質只屬于一種要約邀請或稱要約引誘，即希望購房者向自己發出要約購買其物業的意思表示，而并非是向購房者作出的承諾。因而不構成要約，不能作為買賣合同義務。購房者只能在購房前先針對廣告內容詳細咨詢、翻閱房屋設計圖紙、看其構建格局等，確認廣告是否真實可信，然后再決定是否購買。如決定購買，應盡量將“樓花”許諾在簽訂書面合同時重新約定為合同條款，才能使其具有拘束力；但是，并不是在任何情況下，預售廣告都不具有法律約束力，如果開發商在合同之外的廣告及其宣傳材料中，對其所售房屋的公用部分的設施及裝修標準、小區配套設施、綠化及社區公益等問題的具體承諾，應屬于合同內容的一部分或屬于合同的隨負義務，開發商違反的，應承擔違約責任。最高人民法院通過的司法解釋，也進行了明確規定。其一，銷售廣告和宣傳資料所做的空泛的，不能具體確定的說明、允諾，為要約邀請，不作為合同義務，購房者需與開發商重新約定，簽訂規范、詳備的商品房預售合同，而使其成為合同條款。合同樣式可參照建設部、國家工商行政管理局印發的商品房購銷合同示范文本；其二，開發商就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施，如公用部分的設施及裝修標準、小區配套設施、綠化及社區公益建設等問題的具體承諾，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約，作為合同內容的一部分或合同的附負義務，該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，也應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。此外，不少開發商的銷售廣告或圖片資料都在不顯眼的角落，有一行意思大概相同的文字“本廣告的最終解釋權歸開發商所有，相關數據以政府最終批準文件為準”。依據法律規定，此格式性善告并不能免除開發商的誠信責任，只要其圖片的內容符合解釋中規定的要約條件，開發商違反時，仍應承擔違約責任。這些規定為購房者權益的保護及誠信社會的建立提供了有力的司法保障。

四、《消費者權益保護法》與懲罰性賠償責任的適用

我國于1993年10月31日頒布了《中華人民共和國消費者權益保護法》。其中備受人關注的當屬第49條：“經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或接受服務的費用的一倍。”即通常所說的“雙倍賠償”。商品房銷售案件是否適用《消費者權益保護法》存在較大爭議。主張適用消法的觀點認為：商品房本身就是典型的商品，不適用消法沒有依據，且適用消法可以充分保護購房者的合法權益；另一種觀點認為：消法制定時，我國的房地產市場才剛剛啟動，當時并沒有將房屋這種不動產考慮在內，且由于商品房價值較大，適用消法可能存在雙倍賠償問題，不僅開發商無法承受，對欺詐的界定也存在難度。2003年通過的司法《解釋》在第八、第九條規定了懲罰性賠償責任，為商品房買賣合同糾紛案件提供了明確的法律依據，且力求最大限度的保護購房者的權益。其目的在于對商品房買賣過程中因出賣人惡意違約和欺詐，致使買受人無法取得房屋的交易行為，予以超出違約責任范圍的民事責任追究。對此，《解釋》第八、第九條規定了五種情形：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人（第八條）；商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實（第九條）。凡屬上述五種情形，從而導致商品房買賣合同目的不能實現，或導致合同無效、撤銷、解除時，買受人可以請求返還已付購房款及利息，賠償損失，并可請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

五、計量規定與商品房面積“縮水”

商品房面積“缺斤短兩”一直是消費者投訴的熱點。為此建設部制定了《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》，國家質量技術監督管理部門也制定了《商品房銷售面積測量與計算》，對商品房的建筑面積、套內建筑面積及應合理分攤的公用建筑面積，銷售面積的測量方法，計算及測量偏差都作了相應規定。最新頒布的《商品房銷售管理辦法》與《商品房買賣合同示范文本》均規定商品房可以按照套內建筑面積或建筑面積計價。商品房建筑面積是指層高在2.20米（含2.20米）以上的房屋外墻水平投影面積。套內建筑面積由套（單元）內的使用面積、套內墻體面積、陽臺建筑面積三部分組成。

（一）計算全部建筑面積的范圍：1.永久性結構的單層房屋，不論其高度均算一層，按其外墻勒腳以上水平面積計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。2.穿過房屋的通道、房屋內的大廳、門廳，不論其高度，均按一層計算。3.樓梯間、電梯井、提物井、垃圾道、管道井均按房屋的自然層計算。4.封閉的陽臺、挑廊按其水平投影面積計算。

（二）計算一半建筑面積的范圍：1.與房屋相連有上蓋、未封閉的架空通廊和無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構水平投影面積一半計算。2.獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚、站臺等永久性建筑，按其上蓋水平投影面積的一半計算。3.未封閉的陽臺、挑廊按其水平投影面積的一半計算。

（三）不計算建筑面積的范圍：1.凸出房屋墻面的構件、配件、挑檐、半園柱、勒腳、臺階等。2.半園柱的雨篷。3.房屋的天面、挑臺，天面上的花園、游泳池。

（四）應分攤的共有建筑面積：1.各產權戶共有的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室以及為整幢房屋服務的共有房屋和管理用房均作為共有部位計算建筑面積。2.套（單元）與公用建筑空間之間的隔墻，以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半，為共有建筑面積。

（五）不應分攤的共有建筑面積：1.從屬于人防工程的地下室、半地下室。2.供出租或出售的固定車位或專用車庫。

現在，有不少房產開發商在房屋面積上做文章，往往會有實測面積少于圖紙上住房面積的情況出現。由于購房金額巨大，這樣會使買受人造成不少的損失。因此，購房時應在合同中寫明銷售房屋包括套內面積和公攤面積在內的暫測總建筑面積，并明確約定：“預售時根據甲方暫測面積付款，最終以房地局認定的實測面積為準”。以及實測面積與暫測面積誤差比及其處理原則。如合同無約定或者約定不明確，《解釋》第十四條明確規定了處理原則：（一）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持。（二）面積誤差比絕對值超過3%，買受人請求解除合同，返還已付購房款及利息的，應予支持；如買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款及利息，由出賣人返還給買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

《解釋》將面積誤差比界定為3%，比最高人民法院《關于審理房地產開發經營案件若干問題的解釋》（建議稿）規定的5%提高了二個百分點，既增強了當事人的合同意識，也突出體現了對買受人這一弱勢群體利益的保護。

六、質量缺陷與司法救濟

商品房的質量關系到買受人今后的生活環境優劣甚至生命財產安全。對于渴望安居樂業的平民百姓來說，傾其積蓄甚至多方借款買套住房如果遇上屋漏墻裂、墻倒樓塌的厄運，無異于晴天霹靂。《中華人民共和國建筑法》及相關法律、法規中，針對建筑工程質量問題都進行了明確規定。其中包括：勘察、設計、施工質量必須符合國家有關建筑工程安全標準要求；建筑物在合理的使用壽命年限內，必須確保地基基礎工程和主體結構的質量，建筑工程竣工時，屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質量缺陷，對已發現的質量缺陷，施工企業應當修復；交付竣工驗收的建筑工程必須符合建筑工程質量標準；建筑工程實行質量保修制度等。建設部規定，開發企業向用戶交付銷售的新建商品住宅時必須提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質量保證書》的內容有：工程質量監督部門檢驗的質量等級、地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修的承諾；用戶報修的單位、答復和處理的時限；正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期的最低期限。房地產開發企業應當按照《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。《住宅質量保證書？fontcolor=red>房勺魑唐？fontcolor=red>房買賣合同的補充內容，實際是商品房的保險書。其中質量保證書中應當標明正常使用情況下，各部位、部件保修內容和保修期。商品房整體工程及其內部設施的保修期限各有不同，按照《建設工程質量管理條例》第40條的規定，商品房的保修期限從竣工驗收交付使用日期算起。具體期限如下：

（一）基礎設備工程房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統，為兩個采暖期、供冷期；（四）電器管線、給水排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年；其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。

《住宅使用說明書》的內容有：住宅的結構、性能和各部件（部位）的類型、性能、標準等說明，并提出使用注意事項，裝修、裝飾注意事項，有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；門窗類型、結構類型、配電負荷、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺部位的注意事項及其他需要說明的問題等。同時指出，如因用戶使用不當，裝修等造成質量問題，開發商不承擔保修責任。

根據相關的法律、法規及該司法《解釋》的規定：（一）如因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格，可以向工程質量監督單位申請重新核驗，經核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。（二）因房屋質量問題嚴重，致使房屋使用功能受到影響，嚴重影響正常居住使用的，買受人請求解除合同和賠償損失的應予支持。（三）交付使用的房屋存在其他質量問題，在保修期內，出賣人應承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。但對“嚴重影響正常居住使用的范圍”等，該解釋過于規范，不利于操作，仍需要進一步明確。

七、結語

黨的十六大已明確提出了“全面建設小康社會”的奮斗目標。買房在成為頗受人們關注的日常生活中第一件大事的同時，住房的地理位置、樓層、朝向、綠化以及周邊環境的好壞已成為現代家庭居住追求的新時尚。但是，蘊涵著巨大商機的房地產業同時也因為法律、法規等制度性缺陷而潛伏著陷阱與危機，加之購房的環節又紛繁復雜，在商品房預售法律關系中，買受人將始終處于弱者地位。經濟法的“實質正義”理念要求給予購房者特殊的法律保護。本文僅從上述幾個側面澄清了一些模糊認識，以期為購房者提供醒示，作到未雨綢繆，防患于未然。但由于商品房預售中所涉及的法律問題多而復雜，還應從行政管理、合同法保護措施、物權法保護措施等不同方面給予特殊保護。希望能拋磚引玉，喚起學界給予更多的討論和關注，以最大限度的保護買受人的合法權益，減少買受人預購商品房的法律風險！

主要參考資料

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