增值稅稅收籌劃論文范文

前言：我們精心挑選了數(shù)篇優(yōu)質(zhì)增值稅稅收籌劃論文文章，供您閱讀參考。期待這些文章能為您帶來(lái)啟發(fā)，助您在寫作的道路上更上一層樓。

第1篇

1、減小稅基額度

稅基式籌劃是指通過(guò)縮小稅基的形式來(lái)獲取稅收負(fù)擔(dān)減輕的方法。一般來(lái)說(shuō)，稅額的大小和稅基是相互成比率的。稅基小納稅負(fù)擔(dān)就輕，因此，農(nóng)產(chǎn)品在進(jìn)行具體的稅務(wù)籌劃過(guò)程中，要按照不同的籌劃方式來(lái)最大限度的降低稅基，以便減輕企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)。

2、降低適用稅率

稅率式籌劃是指農(nóng)產(chǎn)品通過(guò)稅率的降低來(lái)達(dá)到減輕納稅負(fù)擔(dān)的目的。一般來(lái)說(shuō)，在其他條件確定的情況下，納稅負(fù)擔(dān)程度和稅率的大小呈現(xiàn)了正向關(guān)系。因此，農(nóng)產(chǎn)品需要根據(jù)稅額的不同而進(jìn)行稅務(wù)籌劃。稅率低，應(yīng)納稅額就少，稅后利益多；但是，稅率低，不一定等于稅后利益最大化。農(nóng)產(chǎn)品需要根據(jù)不同的稅負(fù)點(diǎn)進(jìn)行合理的稅務(wù)籌劃。例如：某農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)收購(gòu)免稅農(nóng)產(chǎn)品一批，農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票上注明的價(jià)款為50000元，企業(yè)經(jīng)加工后銷售，售價(jià)分別為55000元、56500元(均為含稅價(jià)格)，按55000元(毛利率為10%)銷售，進(jìn)項(xiàng)稅額為:50000x13%=6500，銷項(xiàng)稅額為:55000/(1+13%)x13%=6327.4，應(yīng)納稅增值稅額為:6327.4-6500=-172.6(元)，增值稅為負(fù)稅率;按56500元(毛利率為13%)銷售，進(jìn)項(xiàng)稅額為:50000x13%=6500銷項(xiàng)稅額為:56500/(1+13%)x13%=6500，應(yīng)納稅增值稅額為:6500-6500=0(元)，增值稅為零稅率。

3、減少應(yīng)納稅額

稅額式籌劃是指農(nóng)產(chǎn)品通過(guò)減少稅收負(fù)擔(dān)的形式來(lái)獲得稅收減免。例如，在進(jìn)行農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)活動(dòng)中，假設(shè)一項(xiàng)農(nóng)產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格是1萬(wàn)元，如果在進(jìn)行銷售活動(dòng)中，開(kāi)具了的農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票，那么對(duì)方的進(jìn)項(xiàng)稅額就可以是10000xl3%=1300(元)，而如果開(kāi)具的是增值稅專用發(fā)票進(jìn)行抵扣的情況下，為10000/(1+13%)x13%=1150(元)，從以上的計(jì)算中我們可以看到農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額要高于增值稅專用發(fā)票可以抵扣的，因此農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)企業(yè)就更傾向于幵具農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票，通過(guò)銷售活動(dòng)的納稅籌劃，可以減輕購(gòu)買方的增值稅納稅負(fù)擔(dān)，進(jìn)而可以提高農(nóng)產(chǎn)品銷售價(jià)格。

二、農(nóng)產(chǎn)品稅務(wù)籌劃應(yīng)注意的問(wèn)題

1、依法納稅，悉心籌劃

首先，農(nóng)產(chǎn)品開(kāi)展稅務(wù)籌劃必須在國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)許可的范圍內(nèi)進(jìn)行，否則，農(nóng)產(chǎn)品的稅務(wù)籌劃可能會(huì)變成偷漏稅，進(jìn)而為此付出沉重的代價(jià)。其次，農(nóng)產(chǎn)品要及時(shí)了解國(guó)家的相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合企業(yè)的納稅實(shí)際狀況，對(duì)現(xiàn)有的納稅方案進(jìn)行不斷的調(diào)整。再次，農(nóng)產(chǎn)品也要充分的去了解國(guó)家的會(huì)計(jì)制度相關(guān)規(guī)定，在滿足國(guó)家會(huì)計(jì)制度的前提下進(jìn)行納稅籌劃。

2、注意進(jìn)行成本效益分析

農(nóng)產(chǎn)品需要根據(jù)這些變化來(lái)積極的進(jìn)行稅務(wù)籌劃方案的調(diào)整，優(yōu)化企業(yè)納稅環(huán)境，提高企業(yè)稅務(wù)籌劃的能力。要積極的按照國(guó)家相關(guān)的會(huì)計(jì)制度進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，由于我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅收制度存在著一定的差距，甚至還存在著一定的沖突。因此，企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的過(guò)程中，既要嚴(yán)格按照國(guó)家的相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，又要按照稅法的規(guī)定選擇對(duì)企業(yè)稅務(wù)籌劃有利的會(huì)計(jì)處理方法。在進(jìn)行方案選擇的時(shí)候，要用辯證的方法來(lái)看待納稅籌劃問(wèn)題，不是企業(yè)稅負(fù)越低就是越優(yōu)的納稅籌劃方案，要加強(qiáng)機(jī)會(huì)成本管理的意識(shí)，將因?yàn)楦淖兎桨付赡茉黾拥馁M(fèi)用和放棄的收益進(jìn)行比對(duì)。小的方案是可行的，否則就應(yīng)該放棄。再次，不能僅僅認(rèn)為稅務(wù)籌劃就是少繳納稅款，要拓展稅務(wù)籌劃的視野，充分考慮到資金的時(shí)間價(jià)值，爭(zhēng)取獲取延長(zhǎng)納稅期或者延遲納稅的稅收優(yōu)惠政策，這樣不僅僅可以使企業(yè)減少稅款繳納中的資金壓力，更能獲取資金的時(shí)間成本，提高企業(yè)稅務(wù)籌劃的效益。

3、全面提高有關(guān)人員素質(zhì)

農(nóng)產(chǎn)品稅務(wù)籌劃最終還是人來(lái)決定的，所以加強(qiáng)人員隊(duì)伍建設(shè)非常重要。首先，要從會(huì)計(jì)職業(yè)道德教育入手，培養(yǎng)會(huì)計(jì)人員樹(shù)立正確的會(huì)計(jì)職業(yè)道德觀，要誠(chéng)實(shí)守信，這是會(huì)計(jì)職業(yè)道德的核心和靈魂，要嚴(yán)格按照會(huì)計(jì)制度和稅務(wù)法規(guī)規(guī)定的基本原則來(lái)進(jìn)行稅務(wù)籌劃，而不能把稅務(wù)籌劃當(dāng)成偷稅漏稅的工具。其次，要加強(qiáng)對(duì)相關(guān)人員的培訓(xùn)，要組織人員到高校，或請(qǐng)稅務(wù)機(jī)關(guān)專業(yè)人員來(lái)企業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)培訓(xùn)，不斷提高會(huì)計(jì)人員的稅務(wù)知識(shí)，進(jìn)而提高企業(yè)會(huì)計(jì)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的能力和水平。

4、加強(qiáng)納稅籌劃管理

稅務(wù)籌劃是在農(nóng)產(chǎn)品企業(yè)在合理合法的前提下，自覺(jué)地運(yùn)用稅收、會(huì)計(jì)、法律、財(cái)務(wù)等綜合知識(shí)，采取合法合理或“非違法”的手段，用于降低稅收成本，服務(wù)于農(nóng)產(chǎn)品企業(yè)利潤(rùn)最大化的經(jīng)濟(jì)行為。具體操作按照以下四種形式：

三、結(jié)語(yǔ)

第2篇

1.1合理的增加扣除項(xiàng)目一般來(lái)說(shuō)，影響房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的主要因素之一就是增值稅的稅額與扣除項(xiàng)目金額之間的比率，即增值率是以累進(jìn)稅率進(jìn)行計(jì)算的，也就是說(shuō)，曾氏率越大，所適用的稅率越高，而企業(yè)所上繳的稅款越多。因此要降低增值率應(yīng)該采用合理的增加扣除項(xiàng)目，使企業(yè)的土地增值稅適用于比較低的稅率，降低企業(yè)的稅負(fù)。按照我國(guó)的稅法，房地產(chǎn)企業(yè)從轉(zhuǎn)讓收入額中扣除項(xiàng)目的主要部分有一下幾種：第一，支付取得土地使用權(quán)的費(fèi)用；第二，房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用以及開(kāi)發(fā)成本；第三，與企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)使用權(quán)有關(guān)的稅金；第四，其他國(guó)際規(guī)定的應(yīng)扣除項(xiàng)目，這部分應(yīng)扣除項(xiàng)目主要是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人可以按照取得土地使用權(quán)所支付的金額以及開(kāi)發(fā)成本的和中加計(jì)扣除20%。另外，值得注意的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除了必要的利息費(fèi)用之外，期間費(fèi)用的扣除不應(yīng)該按照實(shí)際發(fā)生的金額進(jìn)行扣除，而是按照企業(yè)支付土地使用權(quán)的金額以及開(kāi)發(fā)費(fèi)用的綜合的5%進(jìn)行扣除。在企業(yè)制定稅收籌劃的過(guò)程中，納稅人可以將這部分期間費(fèi)用轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)企業(yè)的直接成本中，一旦在稅收籌劃之后轉(zhuǎn)移，就被認(rèn)為是偷稅行為，因此一定要進(jìn)行事前籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)員工的工資、辦公費(fèi)用、招待費(fèi)用以及相關(guān)的福利費(fèi)用都屬于期間費(fèi)用，這部分在計(jì)算土地增值稅時(shí)可以全部扣除，這也為房地產(chǎn)企業(yè)提供了一個(gè)降低稅收的機(jī)會(huì)。

1.2合理利用國(guó)家稅收優(yōu)惠政策根據(jù)我國(guó)《土地增值稅暫行條例》中的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅人在出售建造的普通住宅時(shí)，如果增值稅額中沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%的部分，可以免征土地增值稅，一旦超過(guò)，就應(yīng)該按照規(guī)定進(jìn)行扣除。另外，稅法還規(guī)定，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的納稅人既是建造普通住宅的有實(shí)際進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，就應(yīng)該分別核算增值稅額，對(duì)于不分別進(jìn)行計(jì)算的，其建造普通住宅的納稅人不適用于免稅的規(guī)定，因此合理利用國(guó)家的稅收優(yōu)惠政策可以降低房地產(chǎn)企業(yè)自身的稅負(fù)，根據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)狀況制定合理的稅收籌劃。

1.3合理利用土地增值稅的征稅范圍在我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃中對(duì)于土地增值稅的征稅范圍的規(guī)定十分重要，首先，土地增值稅的課稅對(duì)象是對(duì)具有土地使用權(quán)以及其他地上建筑物的轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行合理的征稅，根據(jù)稅法的規(guī)定，可以將房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的裝修費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)成本中，并予以合理的扣除；其次，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的征稅范圍不包括轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)以及房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為；最后，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅是對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)以及地上建筑物及附著物進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的行為，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅的稅收籌劃時(shí)可以根據(jù)以上三點(diǎn)進(jìn)行合理的規(guī)劃。總而言之，以上三種房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的具體方法應(yīng)該根據(jù)企業(yè)自身的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行，在不違反國(guó)家稅法的相關(guān)規(guī)定的前提下，靈活的利用房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃為企業(yè)減輕稅收成本，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)的最大化目標(biāo)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的案例分析

案例描述：A企業(yè)使一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，2014年6月出售一棟普通住宅，面積總為110000平方米，支付土地出讓金5000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本12000萬(wàn)元，利息支出2000萬(wàn)元，根據(jù)國(guó)家規(guī)定，城市建設(shè)稅率為7%，教育稅附加征收率為3%，營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，印花稅稅率為0.05%，當(dāng)?shù)卣块T對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用所允許扣除的比例為10%，試問(wèn)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該怎樣制定銷售方案，才能保證稅收籌劃方案最合理？?jī)煞桨傅乃枚惗惽袄麧?rùn)差額為7493.225-6538.7＝954.525（萬(wàn)元）從上述兩種方案可以看出，雖然方案2降低了銷售價(jià)格，但是免征了土地增值稅，一定程度上降低了稅收成本，使企業(yè)的利潤(rùn)額增加了954.525萬(wàn)元。

3.結(jié)束語(yǔ)

第3篇

[論文關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃

[論文摘要]企業(yè)稅收籌劃是指納稅人根據(jù)稅法中的相關(guān)規(guī)定對(duì)企業(yè)涉稅事項(xiàng)進(jìn)行的旨在減輕稅負(fù)、有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)的對(duì)策與安排。因此，稅收籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業(yè)的一項(xiàng)重要財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。本文根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，分別從房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)、建設(shè)和銷售階段提出所應(yīng)考慮的稅收籌劃，具有很大的現(xiàn)實(shí)意義。

稅收是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中無(wú)償向政府支付的一種費(fèi)用，具有強(qiáng)制性和無(wú)償性，企業(yè)作為獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的主體，可以在合理合法的前提下，盡量減少納稅額，使稅收負(fù)擔(dān)率達(dá)到最低。稅收籌劃作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一項(xiàng)重要活動(dòng)，是在一定的客觀條件下存在的，目前看來(lái)至少包括政府依法治稅的水平和稅法變動(dòng)情況兩類因素。

首先依法治稅是進(jìn)行稅收籌劃的前提，稅收籌劃是以現(xiàn)行稅制為基礎(chǔ)的，如果某一地區(qū)的實(shí)際稅收經(jīng)營(yíng)不是以現(xiàn)行稅法為依據(jù)，而是以其他類似收入指標(biāo)的因素為依據(jù)，那么進(jìn)行稅收籌劃也就失去了實(shí)際意義，這是企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃時(shí)應(yīng)該注意的重要問(wèn)題。其次，由于稅法作為一種法律既有穩(wěn)定性，也有一定的靈活性，所以進(jìn)行稅收籌劃應(yīng)該時(shí)刻關(guān)注稅法的變化。在體制轉(zhuǎn)軌尚未完成、稅法調(diào)整較為頻繁的階段，這點(diǎn)尤其要重視，因?yàn)槎惙ㄒ坏┱{(diào)整，稅收籌劃的依據(jù)可能消失或改變，籌劃的結(jié)果就完全可能與當(dāng)初進(jìn)行籌劃的預(yù)期相反。所以，企業(yè)的決策者和財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)重視稅法的變化及調(diào)整，并據(jù)此相應(yīng)調(diào)整稅收籌劃的策略和方案。任何一個(gè)稅法的調(diào)整，其內(nèi)容本身就是新的稅收籌劃的基礎(chǔ)。

稅收籌劃由3個(gè)操作層次組成：①初級(jí)稅收籌劃：避免企業(yè)超額稅負(fù)。②中級(jí)稅收籌劃：優(yōu)化企業(yè)稅務(wù)策略。③高級(jí)稅收籌劃：爭(zhēng)取有利的稅收政策。真正意義上的稅收籌劃是一個(gè)企業(yè)不斷走向成熟和理性的標(biāo)志，是一個(gè)企業(yè)納稅意識(shí)不斷增強(qiáng)的表現(xiàn)。在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，納稅人往往面臨著稅負(fù)不同的多種納稅方案的選擇，納稅人可以避重就輕，選擇低稅負(fù)的納稅方案，企業(yè)稅收籌劃就是合理最大限度地在稅法允許的范圍內(nèi)減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)應(yīng)考慮的稅收籌劃

房地聲企業(yè)的稅收籌劃是一個(gè)涉及全局的、統(tǒng)籌性的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)階段進(jìn)行的稅收籌劃最為重要。

1選擇合適的建房方式

大部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，這種方式的籌劃空間較小，若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。

(1)房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬，為營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負(fù)，但前提是在開(kāi)發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行定向開(kāi)發(fā)，從而避免開(kāi)發(fā)后銷售繳納土地增值稅。

(2)合作建房方式。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答(一)的通知》的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股的。參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅；對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營(yíng)業(yè)稅。企業(yè)可充分利用這些優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)共贏。

2開(kāi)發(fā)多處房地產(chǎn)

房地產(chǎn)公司在同時(shí)開(kāi)發(fā)多處房地產(chǎn)時(shí)，可分別核算，也可合并核算，兩種方式所繳納的稅收不同，這為企業(yè)選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來(lái)講，合并核算的稅收利益大一些，但也存在分別核算更有利的情況，具體如何核算：需要企業(yè)根據(jù)具體情況予以分析比較。

例1長(zhǎng)春某房地產(chǎn)公司同時(shí)開(kāi)發(fā)兩處位于城區(qū)的房地產(chǎn)，第一處房地產(chǎn)出售價(jià)格為1000萬(wàn)元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費(fèi)用為400萬(wàn)元；第二處房地產(chǎn)出售價(jià)格為1500萬(wàn)元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費(fèi)用為1000萬(wàn)元。如果企業(yè)選擇分別核算，第一處房地產(chǎn)的增值率為600÷400=150％，應(yīng)該繳納土地增值稅600x50％-400×15％=240(萬(wàn)元)，營(yíng)業(yè)稅及其附加1000×5.5％=55萬(wàn)元；第二處房地產(chǎn)增值率為500÷1000=50％，應(yīng)繳納土地增值稅500x30％=150(萬(wàn)元)；營(yíng)業(yè)稅及其附加1500×5.5％=83.55(萬(wàn)元)。該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為(不考慮其他稅費(fèi))1000+1500-400－1000-240－55－150－83.55=571.45萬(wàn)元。如若合并核算，兩處房地產(chǎn)的出售價(jià)格為2500萬(wàn)元，根據(jù)稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為1400萬(wàn)元，增值額為1100萬(wàn)元，增值率為1100÷1400=78.5％。應(yīng)該繳納土地增值稅1100×40％－1400×5％=370萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅及其附加2500×5.5％=137.5萬(wàn)元。不考慮其他稅費(fèi)，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為2500－1100－370－137.5=892.5萬(wàn)元。該稅收籌劃減輕稅收負(fù)擔(dān)892.5－571.45=321.05萬(wàn)元。

二、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)中應(yīng)考慮的稅收籌劃

1通過(guò)增加扣除項(xiàng)目對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃

土地增值稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過(guò)20％的情況下可以免征，企業(yè)可以通過(guò)增加扣除項(xiàng)目使得房地產(chǎn)的增值率不超過(guò)20％，從而享受免稅待遇。

例2長(zhǎng)春某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，房屋售價(jià)為1000萬(wàn)元，按照稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為800萬(wàn)元，增值額為200萬(wàn)元，增值率為200÷800=25％。該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅200×30％=60(萬(wàn)元)，營(yíng)業(yè)稅1000×5％=50(萬(wàn)元)，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加50×10％=5(萬(wàn)元)。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為1000－800-60-50-5=85(萬(wàn)元)。如果該房地產(chǎn)公司進(jìn)行稅收籌劃，將該房屋進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，費(fèi)用為200萬(wàn)元，房屋售價(jià)增加至1200萬(wàn)元。則按照稅法規(guī)定可扣除項(xiàng)目增加為1000萬(wàn)元，增值額為200萬(wàn)元，增值率為200×1000=20％，不需要繳納土地增值稅。該地產(chǎn)公司需要繳納營(yíng)業(yè)稅1200×5％=60萬(wàn)元；城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加60×10％=6(萬(wàn)元)。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為1200－1000-60-6=134(萬(wàn)元)。該稅收籌劃降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)134-85=49(萬(wàn)元)。

2相關(guān)借款利息的籌劃實(shí)務(wù)

由于大部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金來(lái)自借貸，具有資金量大、借款期限長(zhǎng)、利息費(fèi)用多等特點(diǎn)，所以可利用合適的利息扣除方式對(duì)借款利息進(jìn)行稅收籌劃。

(1)針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完工之前的利息費(fèi)用，可以將完工之前的借款利息計(jì)人開(kāi)發(fā)成本，并可作為計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用(期間費(fèi)用)的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和，加計(jì)20％的扣除，這樣可以大大增加扣除項(xiàng)目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)。

(2)針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購(gòu)買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除。反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。

3銷售與裝修分開(kāi)，分散經(jīng)營(yíng)收入

隨著裝修費(fèi)在房款中所占比重逐年遞增，若房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)房者簽訂合同時(shí)稍加變通則可取得意想不到的效果。若房地產(chǎn)公司事先設(shè)立一家裝修公司，同時(shí)與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負(fù)。三、房地產(chǎn)企業(yè)銷售時(shí)應(yīng)考慮的稅收籌劃

房地產(chǎn)銷售方式的選擇也是進(jìn)行稅收籌劃的一種好方式，通過(guò)改變銷售模式的籌劃不僅可以直接減少稅負(fù)，而且可以間接地獲得貨幣時(shí)間價(jià)值的好處。這主要涉及兩個(gè)方面。

1針對(duì)納稅主體的新設(shè)分立

這也就是說(shuō)，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)可以通過(guò)設(shè)立獨(dú)立銷售公司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅的籌劃空間很大。

例3長(zhǎng)春某房地產(chǎn)公司銷售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在允許扣除的項(xiàng)目金額基本相同的前提下，可采用以下售價(jià)方式。①若以1500萬(wàn)元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1167.5萬(wàn)元，增值率為28.48％，應(yīng)納99.75萬(wàn)元的土地增值稅，凈賺232.75萬(wàn)元。②以1400萬(wàn)元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1166.96萬(wàn)元，增值率為19.97％，免征土地增值稅，凈賺233.04萬(wàn)元。③如果房地產(chǎn)公司設(shè)立獨(dú)立房屋銷售公司，那么房地產(chǎn)公司可以將住房以1400萬(wàn)元的售價(jià)賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬(wàn)元的價(jià)格賣出，當(dāng)開(kāi)發(fā)公司賣給銷售公司時(shí)，由于其增值率為19.97％<20％，免納土地增值稅。當(dāng)銷售公司以1500萬(wàn)元售出時(shí)，扣除營(yíng)業(yè)稅及附加合計(jì)：1500×5.5％=82.5(萬(wàn)元)，可扣除的項(xiàng)目金額為1167.5+82.5=1250(萬(wàn)元)，其增值率為16.67％<20％，免納土地增值稅。從全局來(lái)看，銷售時(shí)只增加營(yíng)業(yè)稅等稅金1400×5.5％=77(萬(wàn)元)，獲利潤(rùn)1500－(1167.5+77)=255.5(萬(wàn)元)，比籌劃前增加255.5－232.75=22.75(萬(wàn)元)。

2減少賬面收入或遞延納稅時(shí)間

(1)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)償或收取極少手續(xù)費(fèi)委托銷售公司銷售房地產(chǎn)，并可協(xié)商開(kāi)具銷售清單，由于這種方式應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，所以在確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間上可以盡量遞延，同時(shí)這樣可以避免銷售公司繳納營(yíng)業(yè)稅。

(2)將原來(lái)由開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)的銷售及管理費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到銷售公司，使銷售公司企業(yè)所得稅減少甚至不交。當(dāng)然，對(duì)于業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告費(fèi)等有費(fèi)用扣除限額的扣除項(xiàng)目，應(yīng)事先商議確定由開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，以避免上述費(fèi)用因超標(biāo)而調(diào)增應(yīng)納稅所得額的情況。

(3)對(duì)于客戶通過(guò)銀行按揭方式購(gòu)買開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。所以盡量與客戶和銀行協(xié)商，開(kāi)立指定代收專戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶，然后分期辦理轉(zhuǎn)賬時(shí)再確認(rèn)收入并納稅。

參考文獻(xiàn)

[1]蓋地，企業(yè)稅務(wù)籌劃理論與實(shí)務(wù)[M]，大連：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2005。

[2]蘇強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行稅收籌劃[J]，市場(chǎng)論壇，2006(2)。

[3]國(guó)家稅務(wù)總局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的規(guī)定[s]，國(guó)稅發(fā)[2003]83號(hào)，財(cái)會(huì)月刊，2003，(21)：61-62。

[4]王尤貴，李穎，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中主要稅種的稅收籌劃[J]，開(kāi)發(fā)與建設(shè),2006(4)。