博物館對周邊住宅價格影響范文

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《河北工業科技雜志》2015年第二期

1方法簡介

1．1特征價格模型Hedonic模型一般分為2大類：線性模型和非線性模型［13］。其中非線性模型又包括對數模型與半對數模型［14］。不管是哪種模型，都是根據基本模型演化而來。對后期數據處理，需根據所選Hedonic模型進行計算，估計模型中參數值。參數估計的過程涉及的數據量大，公式復雜，多采用專業計算機統計軟件完成，目前應用較廣的是SPSS統計軟件［16］。通過該軟件設置變量、錄入數據、回歸分析之后，可以得到相關參數，從而估計出所需的Hedonic模型。用SPSS進行參數估計一般會用到的方法有參數的最小二乘法和方差估計法［17］。為提高結果的準確性，文章將數據進行分析后，進行幾個模型之間的擬合情況對比，然后選用最合適的模型進行研究。

1．2研究變量的選擇住宅價格包括市場價格、掛牌價格和交易價格［18］。本研究將樣本住宅的實際成交價格作為因變量，將住宅的不同屬性特征作為自變量來量化分析。對住宅價格的影響因素有3種［19］：建筑特征（structurecharacteristic）、鄰里環境（neighborhoodcharacteristic）、區位特征（locationcharacteristic）。本研究選取的自變量分為建筑特征、鄰里環境、區位特征3類，最后確定選擇13個特征作為自變量，分別是建筑特征（建筑面積、樓盤類型、建筑裝修程度、樓層、建筑年齡）、鄰里環境（容積率、綠化率、物業費、教育配套、醫療配套、公園配套）、區位特征（交通便利程度、到金沙遺址博物館的距離）。

2實證分析

2．1數據來源本研究選取金沙遺址博物館周圍2700m范圍內的多個住宅樣本作為研究對象。選取住宅價格時以當期的住宅價格為準，于2014－03－10—2014－03－15日進行實地調研，以問卷調查的方式采集需要的信息，并以房地產網站公布的數據作為輔助，檢驗數據真實性。被調查對象在調查過程中具有很大的隨機性，被調查住宅的建筑類型包括普通住宅和別墅，因別墅與普通住宅相比存在特殊性，為剔除特殊屬性及不完整信息對價格的影響，在選取樣本時選擇普通住宅小區且信息完整真實者作為研究對象。在多個調查樣本中，確定310個有效樣本。所有樣本的數據描述見表1。

2．2數據量化對住宅價格進行量化時，考慮到房地產的時間價值特性，在不同時間呈現的價格波動較大。因此在有效樣本確定時，選擇研究時點近期的成交價格作為因變量數據。在對住宅特征變量進行量化時，由于屬性特征分為3大類，因此，根據實際情況選用分等級賦值和實際數值方法進行量化。其中，樓盤類型、建筑裝修程度采用分等級賦值法；建筑面積、樓層、建筑年齡、容積率、綠化率、物業費、教育配套、醫療配套、公園配套、交通便利程度和到金沙遺址博物館的距離采用實際數值法。量化指標如表2所示。

2．3模型計算結果通過量化指標進行量化，并將量化結果代入Hedonic模型的3種模型中，運用SPSS軟件進行回歸分析，得到的計算結果見表3。從以上參數來看，每個模型的顯著性概率都在合理范圍內，故所建模型均成立。通過比較分析，半對數模型和對數模型要比線性模型更具顯著性，能更好地解釋住宅價格與全體自變量之間的關系。但是由于統計數據造成的對數模型的局限性，即該對數模型只是對部分自變量的對數化，不能將所有自變量進行對數化，無法確定沒有進行對數化的自變量對此模型的最終結果是否有影響，也無法確定這種不完全的對數模型是否存在問題，暫時不考慮對數模型。因此本文選擇半對數模型作為最優模型進行研究。依據其進行回歸分析，將所有自變量代入模型，結果見表4。從表4可以看出，樓層、建筑年齡、綠化率、學校個數、醫院個數和交通便利程度的顯著性水平均大于0．05，顯著性不強。因此，進入模型的變量有7個，分別是建筑面積、建筑裝修程度、建筑年齡、容積率、物業費、公園個數和到金沙遺址博物館的距離。由此得到的住宅特征價格模型為lnP＝3．936＋0．008×建筑面積＋0．163×建筑裝修程度－0．022×建筑年齡－0．083×容積率＋0．179×物業費＋0．376×公園個數－0．185×到金沙遺址博物館距離。該研究結果表明，在所有影響因素中，周邊市政設施、物業費、建筑裝修程度和到金沙博物館距離對住宅價格具有顯著影響，建筑年齡、容積率和到金沙遺址博物館的距離對住宅價格具有負的影響。該結果也印證了研究假設，即城市內旅游景區對住宅價格具有正向影響，距離旅游景區越近，住宅價格越高；距離住宅景區越遠，住宅的價格越低。

3結論

本研究以成都市金沙遺址博物館周邊的310戶住宅作為樣本，通過對研究變量的選取與量化，進行數據采集與整理，采用Hedonic模型的半對數模型對數據進行分析，探索了城市內旅游景區對城市住宅價格的影響。研究表明：1）旅游景區起到了提升附近城市住宅的價格作用；2）采取Hedonic模型可以充分將旅游景區特征對城市住宅的價格影響作用進行數據化；3）基于旅游景區的正向作用，國家應充分重視旅游房地產業。旅游景區是客觀存在的且對于弘揚中華傳統底蘊具有重大作用。旅游景區可以提升周邊住宅價格，促進周邊商業發展，加速部分地區城市化發展道路。國家應充分重視旅游景區在房地產業的影響，將二者有機結合，使房地產市場更加和諧穩定發展。

作者：楊敬一單位：天津大學管理與經濟學部