物業(yè)行業(yè)全面預(yù)算管理問題與策略范文

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摘要：隨著我國(guó)社會(huì)的不斷發(fā)展與進(jìn)步，人民生活水平不斷提高促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，物業(yè)行業(yè)也隨之得到發(fā)展；物業(yè)行業(yè)涌現(xiàn)出眾多的企業(yè)促使行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷加大。同時(shí)，物業(yè)行業(yè)內(nèi)各企業(yè)在發(fā)展過程中存在的問題或者不足之處已經(jīng)影響到企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力和經(jīng)濟(jì)效益，給企業(yè)的發(fā)展帶來了不良影響。基于此，本文從物業(yè)企業(yè)當(dāng)前的全面預(yù)算管理現(xiàn)狀進(jìn)行分析，指出其管理中存在的問題，提出相應(yīng)的策略，以期提高物業(yè)行業(yè)全面預(yù)算管理的水平。

關(guān)鍵詞：全面預(yù)算管理；物業(yè)行業(yè)；問題；策略

針對(duì)當(dāng)前物業(yè)行業(yè)的發(fā)展情況，物業(yè)行業(yè)隨著房地產(chǎn)的興起和發(fā)展面臨著機(jī)遇與挑戰(zhàn)。物業(yè)行業(yè)提升企業(yè)管理能力十分重要，需要企業(yè)能結(jié)合自身發(fā)展情況進(jìn)行內(nèi)部管理的優(yōu)化。實(shí)施全面預(yù)算管理是現(xiàn)代企業(yè)管理架構(gòu)中的重要一環(huán)，且與企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本和財(cái)務(wù)管理都息息相關(guān)，控制經(jīng)營(yíng)成本是物業(yè)企業(yè)在發(fā)展過程中需要重視的問題。物業(yè)企業(yè)通過全面預(yù)算管理可以推進(jìn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的落實(shí)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展目標(biāo)，優(yōu)化企業(yè)的管理流程。

一、物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算管理內(nèi)涵及重要性分析

（一）全面預(yù)算管理內(nèi)涵

全面預(yù)算管理是針對(duì)現(xiàn)代企業(yè)管理提出的關(guān)于企業(yè)預(yù)算方面的管理理念，是促進(jìn)企業(yè)在發(fā)展過程中能夠有效做到科學(xué)管理，促使企業(yè)對(duì)自身發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行有效認(rèn)知，并結(jié)合未來發(fā)展趨勢(shì)、發(fā)展目標(biāo)以及戰(zhàn)略規(guī)劃采用的重要管理手段。對(duì)于物業(yè)企業(yè)來說，全面預(yù)算管理是企業(yè)管理體系的重要組成部分，做好全面預(yù)算管理，明確未來發(fā)展方向和發(fā)展目標(biāo)，能夠有效提升企業(yè)管理的規(guī)范性。

（二）物業(yè)企業(yè)發(fā)展特點(diǎn)分析

物業(yè)企業(yè)核心工作內(nèi)容是立足于特定房地產(chǎn)項(xiàng)目，針對(duì)業(yè)主進(jìn)行物業(yè)管理與服務(wù)，并簽訂相關(guān)的服務(wù)合同來保證合同中所規(guī)定的對(duì)小區(qū)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修維護(hù)服務(wù)、區(qū)域清潔服務(wù)、消防安全服務(wù)、停車管理服務(wù)等[1]。從整個(gè)物業(yè)行業(yè)來看，行業(yè)內(nèi)各企業(yè)在市場(chǎng)環(huán)境下競(jìng)爭(zhēng)十分激烈；但從物業(yè)企業(yè)的發(fā)展水平來看，物業(yè)企業(yè)在服務(wù)水平上的區(qū)別都不大，一些企業(yè)難以在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中體現(xiàn)出自身與眾不同的優(yōu)勢(shì)，只能通過價(jià)格戰(zhàn)來吸引小區(qū)業(yè)主。由此可以看出，對(duì)于物業(yè)企業(yè)來說，以低價(jià)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)雖然是一種策略，但直接影響到企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，這就需要物業(yè)企業(yè)運(yùn)用科學(xué)的管理手段降低運(yùn)營(yíng)成本。企業(yè)只能加強(qiáng)自身內(nèi)部管理能力并提升管理水平才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得一席之地。

（三）物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算管理的重要性

全面預(yù)算管理的核心理念就是需要企業(yè)內(nèi)部全體員工共同參與到管理之中，企業(yè)內(nèi)開展的各項(xiàng)業(yè)務(wù)都要有全面預(yù)算管理的覆蓋。讓全面預(yù)算管理理念在物業(yè)企業(yè)得到深入的滲透，能夠有效指引物業(yè)企業(yè)探索科學(xué)合理的管理方式并與企業(yè)自身實(shí)際情況進(jìn)行結(jié)合，讓員工可以感受到企業(yè)自身的發(fā)展現(xiàn)況，了解企業(yè)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)，結(jié)合管理與服務(wù)現(xiàn)狀對(duì)企業(yè)未來的發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃。由此，優(yōu)化內(nèi)部資源配置，有效管控小區(qū)業(yè)主資源，為企業(yè)管理活動(dòng)的開展夯實(shí)基礎(chǔ)。顯然，實(shí)施全面預(yù)算管理對(duì)于物業(yè)企業(yè)整體管理水平的提高及企業(yè)發(fā)展都具有著重要作用。首先，科學(xué)的全面預(yù)算管理手段在企業(yè)經(jīng)營(yíng)中能夠促進(jìn)企業(yè)管理，提升企業(yè)日常管理工作的質(zhì)量，引導(dǎo)企業(yè)提升服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)企業(yè)利用全面預(yù)算管理體系及基于企業(yè)戰(zhàn)略設(shè)置預(yù)算管理目標(biāo)，通過預(yù)算管理將各個(gè)部門有效聯(lián)系起來，使各部門相互配合，改進(jìn)企業(yè)的管理流程，加快實(shí)現(xiàn)預(yù)算管理目標(biāo)，從而提升企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和小區(qū)業(yè)主對(duì)企業(yè)的滿意程度。其次，可以提升物業(yè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。現(xiàn)階段物業(yè)企業(yè)的物業(yè)價(jià)格提升困難，而企業(yè)的人力資源成本和資產(chǎn)成本支出卻不斷增加，企業(yè)承受的經(jīng)濟(jì)壓力較大，企業(yè)通過實(shí)施全面預(yù)算管理可以對(duì)成本進(jìn)行有效控制，實(shí)現(xiàn)降本增效，提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益[2]。

二、物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題

（一）對(duì)全面預(yù)算管理的認(rèn)知度和重視度不足，未能有效發(fā)揮其效用

通過對(duì)當(dāng)前物業(yè)企業(yè)的預(yù)算管理相關(guān)工作分析，可以發(fā)現(xiàn)部分物業(yè)企業(yè)并沒有意識(shí)到到全面預(yù)算管理的重要性，甚至有的企業(yè)并沒有把預(yù)算管理放進(jìn)企業(yè)管理環(huán)節(jié)之中。相比之下，有一些物業(yè)企業(yè)雖然具有全面預(yù)算管理的意識(shí)，但對(duì)預(yù)算管理的重視程度較低，使得全面預(yù)算管理流于形式；在實(shí)際開展全面預(yù)算工作時(shí)，企業(yè)管理層只意識(shí)到預(yù)算相關(guān)工作需要財(cái)務(wù)完成，并以財(cái)務(wù)部門作為主導(dǎo)完成預(yù)算編制工作，體現(xiàn)企業(yè)預(yù)算年度的預(yù)期利潤(rùn)；而真正實(shí)施全面預(yù)算管理工作需要整個(gè)企業(yè)內(nèi)各個(gè)部門的通力協(xié)作，財(cái)務(wù)部門在實(shí)際做預(yù)算時(shí)未能真正讓其他部門都參與到預(yù)算管理工作之中。無論是最終制定的預(yù)算目標(biāo)還是預(yù)算編制都存在著不合理之處，使得全面預(yù)算無法發(fā)揮真正作用。一些規(guī)模較小的物業(yè)企業(yè)，對(duì)于企業(yè)管理和未來發(fā)展不存在長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，更多地追求和關(guān)注短期內(nèi)企業(yè)效益的提升。因此，一些規(guī)模較小的物業(yè)企業(yè)發(fā)展在短期內(nèi)開展全面預(yù)算管理難以給企業(yè)帶來較為可觀的回報(bào)，這導(dǎo)致管理層認(rèn)為全面預(yù)算管理的作用不大，從而影響到全面預(yù)算管理的實(shí)施。

（二）預(yù)算目標(biāo)與企業(yè)發(fā)展水平不符

物業(yè)企業(yè)的全面預(yù)算管理需要制定預(yù)算目標(biāo)，但是在針對(duì)預(yù)算編制的工作準(zhǔn)備來看，部分物業(yè)企業(yè)未能做到科學(xué)合理地評(píng)判自身發(fā)展的水平，直接影響到發(fā)展目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的制定和規(guī)劃。如果企業(yè)預(yù)算目標(biāo)與實(shí)際發(fā)展情況不相符，會(huì)導(dǎo)致目標(biāo)的可行性降低，無法很好地完成既定目標(biāo)。甚至，部分物業(yè)企業(yè)的預(yù)算目標(biāo)與戰(zhàn)略目標(biāo)出現(xiàn)了脫節(jié)，導(dǎo)致預(yù)算目標(biāo)在落實(shí)過程中出現(xiàn)較多的問題，企業(yè)對(duì)全面預(yù)算管理所投入的人力物力資源難以得到對(duì)等的回報(bào)。

（三）預(yù)算編制缺乏合理性

企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算編制的過程中需要所有部門共同參與，預(yù)算目標(biāo)的制定是和企業(yè)的整體利益相結(jié)合的，其目的是降低成本，增加經(jīng)濟(jì)效益，以促進(jìn)物業(yè)企業(yè)的良性發(fā)展。在預(yù)算編制過程中，有的部門未能結(jié)合企業(yè)整體發(fā)展現(xiàn)況和市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)，盲目制定部門目標(biāo)，與企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)存在不相符合，甚至相互矛盾的情況；有的部門為了提升工作效率未能按照實(shí)際情況編制部門預(yù)算，導(dǎo)致企業(yè)的整體預(yù)算受到影響，使預(yù)算編制的可執(zhí)行性較低。

（四）預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督不到位

企業(yè)做好全面預(yù)算管理，不單單是結(jié)合物業(yè)企業(yè)發(fā)展來制定預(yù)算目標(biāo)，還要針對(duì)預(yù)算目標(biāo)來落實(shí)相關(guān)工作環(huán)節(jié)和內(nèi)容，從而做好預(yù)算執(zhí)行工作。現(xiàn)階段，物業(yè)企業(yè)的預(yù)算目標(biāo)實(shí)際執(zhí)行過程中未能做到有效監(jiān)督和管理控制，很可能無法達(dá)到預(yù)算的預(yù)期效果。有的物業(yè)企業(yè)預(yù)算管理缺少監(jiān)督，這就意味著執(zhí)行人員在監(jiān)督過程中很可能存在不規(guī)范和不合理性，如果未加以控制，也會(huì)導(dǎo)致預(yù)算執(zhí)行出現(xiàn)問題而無法及時(shí)反饋，嚴(yán)重影響到預(yù)算執(zhí)行的效率。

三、物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算管理的應(yīng)對(duì)策略

（一）重視和完善預(yù)算管理的組織保障

企業(yè)的管理層應(yīng)高度重視預(yù)算管理工作，一方面要制定出完善的預(yù)算管理制度，另一方面要大力宣導(dǎo)全面預(yù)算的重要性，樹立起全員參的意識(shí)，讓企業(yè)每一個(gè)員工都能充分認(rèn)識(shí)到全面預(yù)算管理與公司目標(biāo)前景的關(guān)系及對(duì)企業(yè)發(fā)展的重要性，提高業(yè)務(wù)部門的預(yù)算參與度及重視度，讓更多部門、更多人員參與進(jìn)來。這樣既能提高員工的工作積極性，也可以促進(jìn)更多信息的交流，以提高預(yù)算工作效率，真正做到全面預(yù)算管理。

（二）制定預(yù)算時(shí)結(jié)合企業(yè)年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)

在實(shí)際操作時(shí)，部門利益往往與公司目標(biāo)會(huì)出現(xiàn)沖突。為了完成企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，管理層會(huì)將目標(biāo)進(jìn)行層層分解，這樣會(huì)給各職能部門帶來一定的壓力，而預(yù)算編制部門一般會(huì)采取降低收入預(yù)算、提高成本費(fèi)用等手段讓目標(biāo)更容易實(shí)現(xiàn)。此時(shí)，物業(yè)企業(yè)應(yīng)有完善的預(yù)算審核制度，企業(yè)管理層需要充分聽取項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的意見后，通過預(yù)算管理會(huì)議進(jìn)行最后的審核。

（三）全員參與全面預(yù)算管理，提高認(rèn)識(shí)水平

預(yù)算編制以財(cái)務(wù)部門為主，業(yè)務(wù)部門參與度不高會(huì)導(dǎo)致預(yù)算編制不合理。預(yù)算編制是以各種業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、人力資源、投資業(yè)務(wù)等為基礎(chǔ)的，僅憑財(cái)務(wù)部門是無法準(zhǔn)確把握各類經(jīng)營(yíng)管理數(shù)據(jù)的。因此，各職能部門要積極發(fā)揮協(xié)同的作用，充分認(rèn)識(shí)到業(yè)務(wù)預(yù)算是企業(yè)整體預(yù)算的基礎(chǔ)，在各自分管的范圍內(nèi)對(duì)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)容進(jìn)行合理測(cè)算。這樣的預(yù)算編制范圍才能更加全面，預(yù)算管理的責(zé)、權(quán)、利才能相匹配。

（四）采取有效的方法落實(shí)全面預(yù)算管理

一些物業(yè)企業(yè)編制預(yù)算后出現(xiàn)無法落地的情況，這主要是編制預(yù)算部門和業(yè)務(wù)部門沒有進(jìn)行有效結(jié)合。其中關(guān)鍵的因素是物業(yè)企業(yè)沒有采取一套科學(xué)的編制預(yù)算方法和合理的編制流程。編制預(yù)算時(shí)，先要制定預(yù)算編制規(guī)則，明晰預(yù)算收支的口徑信息，否則業(yè)務(wù)部門難以開展預(yù)算編制。這就要求主導(dǎo)預(yù)算編制部門不僅要對(duì)預(yù)算模板的填報(bào)內(nèi)容進(jìn)行培訓(xùn)，還要就預(yù)算編制規(guī)則進(jìn)行闡釋。編制預(yù)算需要數(shù)據(jù)的支撐，業(yè)務(wù)部門要充分了解項(xiàng)目資源，對(duì)所掌握的資源信息進(jìn)行梳理，這個(gè)過程中要保證各類數(shù)據(jù)的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，才來編制出真實(shí)有效的預(yù)算。

（五）做好預(yù)算分析與過程控制

預(yù)算工作中要把預(yù)算管理和會(huì)計(jì)核算有機(jī)結(jié)合起來,有效地發(fā)揮預(yù)算控制的職能，從而真正做到全面預(yù)算管理。同時(shí)，物業(yè)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)完善責(zé)任制，明確預(yù)算執(zhí)行的主體責(zé)任，以便在后期出現(xiàn)問題能夠及時(shí)追究，也可借此提升預(yù)算執(zhí)行部門和人員的工作積極性，端正其工作態(tài)度。預(yù)算管理部門需要對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)的跟蹤監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行中存在的問題并進(jìn)行解決，避免給企業(yè)造成較大的損失。

四、結(jié)語

對(duì)于物業(yè)企業(yè)來說，要提高企業(yè)管理能力，增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)企業(yè)效益的提升，就需要重視并加強(qiáng)全面預(yù)算管理，尤其是企業(yè)管理層提高對(duì)全面預(yù)算管理的重視，明確企業(yè)發(fā)展目標(biāo)。全面預(yù)算管理能夠協(xié)助物業(yè)企業(yè)合理配置內(nèi)部資源，提升企業(yè)的管理水平、服務(wù)質(zhì)量以及經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]王玉良.全面預(yù)算管理在物業(yè)服務(wù)企業(yè)中的應(yīng)用[J].納稅,2021,15(04):173-174.

[2]馮秋燕.物業(yè)企業(yè)全面預(yù)算管理的改善對(duì)策探討[J].企業(yè)改革與管理,2021(01):139-140.

作者:李建華 單位:港聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)(中國(guó))股份有限公司沈陽分公司