房地產企業績效評價與分析范文

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摘要：

當前我國正處于經濟轉型階段，房地產業作為我國經濟的支柱已面臨著拐點，2015年房地產業將進入四個“新常態”，同時實現房地產業軟著陸也正是我國現階段戰略轉型的核心之一。文章基于價值鏈的評價標準，從戰略角度和運營角度對房地產業在企業價值鏈的各個運營環節進行評價和分析，進而提出相應的完善措施，以促進房地產業的健康發展。

關鍵詞：

房地產業；價值鏈；績效

2003年-2013年是我國房地產市場發展的黃金十年，房地產業成了企業孵化器，同時也是老百姓投資標的物。然而2014年12月15日，中國社會科學院《經濟藍皮書：2015年中國經濟形勢分析與預測》藍皮書指出，2014年全國房地產投資增速、拿地面積、銷售情況等多項指標全面滑落，2015年中國經濟仍將保持平穩較快增長，預計GDP增速為7%左右，房地產將失去大規模投資價值。面對2014年全國樓市調整態勢明顯，尤其是我國住房政策以打擊投機性需求、支撐自住性需求的政策引導下，房價盲目快速上漲的時代已經結束，“新技術、新業態、新產品、新模式”的個性化需求將成為房地產業投資的關鍵。本文認為從價值鏈的運作評價企業績效，從戰略角度和運營角度對我國房地產行業在價值鏈的各個運營關系之間進行分析評價，最終將價值鏈上的關鍵點納入企業的戰略管理層面，能更好地實現我國房地產業的軟著陸。

1理論分析與評價體系構建

1.1價值鏈的企業績效評價概念價值鏈（ValueChainModel）由邁克爾•波特在《競爭優勢》一書首次提出，他把企業內外價值增值的活動分為基本活動和支持性活動，這兩種活動構成了企業的價值鏈。不同的企業參與的價值活動中，并不是每個環節都創造價值，實際上只有某些特定的價值活動才真正創造價值，這些真正創造價值的經營活動，就是價值鏈上的“戰略環節”。企業要保持的競爭優勢，實際上就是企業運用價值鏈的分析方法來確定核心競爭力，保持價值鏈上某些特定的戰略環節上的優勢。劉靜、康國卿（2006）把價值鏈的構建從傳統模式上升到戰略層面，在傳統的財務評價指標中融入企業內部價值鏈、企業外部的縱、橫向及綠色價值鏈，構建出企業的戰略價值鏈[1]。王大偉（2012）結合價值鏈會計的基本理論，得出當企業的會計與績效評價都建立在價值鏈之上時，企業會逐步向價值鏈管理過渡，并最終實現價值鏈管理的結論[2]。張瀚文，劉南槐（2013）同時引入平衡計分卡和經濟增加值兩個視角，對價值鏈會計的企業經營績效評價指標進行了維度的劃分和概括，為企業同時把價值鏈和企業績效評價相結合提供了理論框架[3]。

1.2評價體系的構建本文從價值鏈的運作評價企業績效，以實現企業價值的保值增值為核心，從戰略角度和運營角度對我國房地產行業在價值鏈的各個運營關系之間進行分析評價，包括兩個方面，一方面是財務績效的評價，顯示企業價值鏈的運行效率和效果；另一方面是非財務績效評價，揭示價值鏈的企業績效驅動因素。因此本文從企業的償債能力、盈利能力、營運能力和發展能力四個角度，選取了8個指標作為價值鏈的企業績效評價體系的財務評價指標。由于房地產業是資金密集型行業，投資成本大，回收周期長等特點，使得房地產業在回收過程中容易受政治、經濟、法律等諸多不確定因素的影響，風險較大，因此在財務指標的選擇過程當中，著重選取了與現金流及資產周轉速度關系密切的一系列指標。對于非財務指標的篩選，根據企業價值鏈分析模型，從供應商價值鏈、企業內部價值鏈和顧客價值鏈三個層次選擇評價指標。相關的財務及非財務變量情況如表1所示。

1.2.1供應商價值鏈供應商價值鏈是指為本企業提供商品物資的企業的一系列價值活動。企業在評估供應商價值鏈及其與企業價高的原材料周轉率。針對房地產企業在與其戰略合作供應商的交易過程中一直難以降低采購成本等問題，故本文采用原材料周轉率（營業成本/平均原材料）來反映房地產企業與上游供應商的戰略合作程度，合作程度越高，供應商交貨的準時性越好，原材料周轉率越快，從而房地產企業的供應商價值鏈績效狀況越好。

1.2.2企業內部價值鏈企業內部價值鏈是指企業內部各職能部門、各流程環節，即企業內部各戰略單元的價值鏈。企業內部的價值活動分為基本活動和輔助活動，針對人們對房地產業“新技術、新業態、新產品、新模式”的個性化需求，如智能房屋、智能陽光房等，房地產企業內部價值鏈的績效評價指標的設置應當從研究與開發、人力資源和生產運營三個層次進行展開分析。研究與開發方面，不僅要反映房地產業在研發方面的革新與投入力度，同時還要反映各個企業研發的效率，因此本文選取了技術人員比例（技術人員數/全體員工數）這一指標來反映房地產企業內部價值鏈中研發環節的績效。人力資源的管理包括各類人員的招聘、培訓、報酬和激勵等問題，人力資源管理活動不僅支持著企業各個具體的價值活動，而且支撐著整個企業內部價值鏈。而人力資源管理的難點和關鍵點在于人力資源成本和價值的量化問題，因此本文選取了大學學歷員工比例（大學學歷員工數/全體員工數）和員工生產效率（銷售收入/全體員工數）這兩個指標，反映房地產企業內部價值鏈中人力資源管理水平的績效。生產運營方面，不僅指企業將原材料轉化為最終產品的一系列價值活動，還指與產品生產有關的接收、存儲和分配等各種價值活動。針對房地產業投資成本大，回收周期長等固有特點，因此本文選取了在建工程資產比例（在建工程/總資產）、固定資產利潤率（利潤總額/平均固定資產凈額）、固定資產周轉率（銷售收入/平均固定資產凈額）三個指標，反映房地產企業內部價值鏈中生產運營效率和效果的績效。

1.2.3顧客價值鏈顧客價值鏈，又稱為買方價值鏈，是顧客通過交易活動和關系活動獲取價值的過程。對于顧客價值鏈的分析和構建，企業必須認識到交易活動每個片段要解決的重要問題，特別是房地產企業的客戶細分群體較多，同時由于近年來國五條、國八條、房產稅等政府調控力度加大，對于房地產企業客戶資源的重要性尤為突顯。因此本文選取了市場占有率（銷售收入/房地產業總銷售額），有效地反映房地產企業顧客價值鏈的績效水平。

2基于價值鏈的績效評價與分析

2.1研究樣本本文選取2011年-2013年滬深股市A股103家房地產上市公司，其中房地產管理業上市公司2家，余下101家均為房地產開發與經營上市公司，共得到309個研究樣本，本文數據來源于國泰君安CAMAR數據庫和巨潮資訊網。對于財務指標與非財務指標權重的分配，參考我國《企業效績評價操作細則》以及美國波士頓安永商業創新中心的研究，同時越來越多的非財務指標成為企業長遠發展的關鍵成功因素，因此在衡量房地產業價值鏈的績效重要性，對企業財務績效指標賦予0.6的權重，非財務績效指標賦予0.4的權重。

2.2相關性檢驗①財務指標的相關性檢驗。從樣本統計結果顯示，KMO=0.507>0.5，巴特利特球度檢驗統計值=177.558，巴特利特球度檢驗是判斷變量的相關系數矩陣是否為單位矩陣的一個統計量，KMO值指越接近1，表明其越適合做因子分析，其顯著性水平（sig.）=0<0.05，表明相關系數矩陣不為單位矩陣，適合做因子分析。②非財務指標的相關性檢驗。從樣本統計結果顯示，KMO=0.502>0.5，其顯著性水平（sig.）=0<0.05，表明相關系數矩陣不為單位矩陣，適合做因子分析。具體檢驗情況如表2所示。

2.3公因子提取與解釋本文采用因子分析法提取相關變量的公因子，特征值按照大于1的標準進行篩選。因子分析法的原理是通過對變量進行降維，將相關性較高的幾個變量歸集為同一類因子，而不同類變量之間的相關性則較低，同時通過公因子反映該組變量內的大部分信息。2.3.1財務指標的公因子通過對樣本統計總方差解釋可以得出，財務指標降維提取出3個共因子，其特征根分別為1.647、1.274、1.258，方差貢獻率分別為20.586%、15.931%、15.721%，累計方差貢獻率為52.238%，可以認為3個公因子能夠反映8個財務指標的大部分信息。

2.3.2非財務指標的公因子通過對樣本統計總方差解釋可以得出，非財務指標降維提取出4個共因子，其特征根分別為1.798、1.743、1.072、1.070，方差貢獻率分別為22.477%、21.793%、13.405%、13.380%，累計方差貢獻率為71.056%，可以認為4個公因子能夠反映8個非財務指標的大部分信息。從初始因子載荷分析得出，上述兩組績效評價指標的相關關系并不是很明確，為此，本文繼續采用方差最大旋轉法，使公因子的負載向正負1或0靠近，更有利于解釋公因子的實際含義。通過旋轉后的因子負載值表可以看出，如表3所示。對于財務指標，第一個公因子對應變量為X1、X2、X6，主要反映房地產企業的償債及運營能力情況；第二個公因子對應變量為X5、X7、X8，主要反映房地產企業的發展及運營能力情況；第三個公因子對應變量為X3、X4，主要反映房地產企業的盈利能力情況。對于非財務指標，提取的4個公因子也充分反映了價值鏈方面的績效情況。第一個公因子對應變量為X14、X15，主要反映房地產企業內部價值鏈的生產運營情況；第二個公因子對應變量為X10、X11，主要反映房地產企業內部價值鏈的研發能力情況；第三個公因子對應變量為X16，主要反映房地產企業顧客價值鏈的能力情況；第四個公因子對應變量為X9、X12、X13，主要反映房地產企業供應商價值鏈和企業內部價值鏈的人力資源管理情況。

2.4綜合得分及績效評價假設房地產企業的綜合得分為F，財務評價績效得分為F1，非財務評價績效得分為F2，根據前文設定的權重，則房地產企業的綜合績效得分為：F=0.6*F1+0.4*F2。具體計算得分如表4所示。

2.4.1財務指標得分根據因子系數矩陣，用F11、F12、F13分別表示各財務因子，可以計算的得出因子得分函數。

2.4.2非財務指標得分同理，根據因子系數矩陣，用F21、F22、F23、F24分別表示各非財務因子，可以計算的得出因子得分函數。由上述因子得分函數可以得出103家房地產企業2011—2013年單個因子得分的情況，同時用每個公因子乘以其相應的方差貢獻率，可以得出非財務因子的綜合得分為。根據企業績效的計算公式F=0.6*F1+0.4*F2，可以得出房地產企業的最終績效水平，103家房地產上市公司2011-2013年的平均綜合得分為-6.4725*10-9，其中房地產管理業上市公司平均綜合得分0.1961，房地產開發與經營的上市公司平均綜合得分-3.8828*10-3。為了驗證上述基于價值鏈的房地產企業績效能否真實企業的市場表現，本文按照企業績效的排名情況，把上述103家房地產上市公司分為四組。經過計算得出，第一組為前10名的企業，年末平均收盤價為8.16元；第二組為排名11-30的企業，年末平均收盤價為8.06元；第三組為排名31-60的企業，年末平均收盤價為7.45元，第四組為排名最后的43家企業，年末平均收盤價為6.13元。由此可以看出，基于價值鏈的得出的企業績效排名情況與企業的實際市場表現大體一致，驗證了價值鏈視角下企業績效評價的可行性。

3結論及建議

本文從價值鏈的角度對我國房地產業的績效進行了較為客觀的評價，在一定程度上解釋了其價值鏈管理中有待改善的地方。當前“新常態”已成為我國經濟形勢的最新定義，房地產行業告別快速發展的黃金十年進入白銀時代“，控制成本、消除庫存”成為房地產企業的首要任務。對于供應商價值鏈，采購模式應隨著房地產行業形勢的發展而不斷變化。從最初以項目為核心進行招標的重復性采購，房地產企業更應當意識到成本控制是提高采購效率的源頭，可以通過設計聯合采購、集團采購等采購模式，真正做到降低成本、控制品質和提高效率。對于企業內部價值鏈，房地產業應全面升級換代，適應經濟、政府的相關調控，更好地進入平穩發展期。研究開發方面，加大力度設計出更多類型的適合需求方個性化的智能減排型的戶型，使其提高生活質量的同時減少對環境的污染。人力資源方面，可引進更多的有相關背景的專業型人才，或加大教育管理培訓，使企業內部員工發揮其最大價值，為研發及管理方面注入更多新能量。生產運營方面，房地產企業在激烈的市場競爭中應洞察先機，根據市場需求及時調整經營策略，在適當的投資時機選擇戰略投資者，企業管理層也應當根據準確的市場信息和科學的決策，制定戰略規劃，使企業適應行業的整體發展大勢。對于顧客價值鏈“，除庫存”仍然是房地產行業的首要任務。房地產企業應尊重市場規律，注重政府的分類調控政策，不斷優化市場環境，平衡供需，正常發展。同時收集相關的售后回訪信息，不斷優化商品房及相關服務設施的建設，從而提高企業的經營績效，真正實現房地產市場的軟著陸。

參考文獻：

[1]劉靜，康國卿.基于價值鏈的企業績效評價體系[J].統計與決策，2006（8）：159-160.

[2]王大偉.基于價值鏈會計的企業績效評價研究[J].財會研究，2012（10）：40-44.

[3]張瀚文，劉南槐.價值鏈會計視角下企業績效評價指標體系設計[J].財會通訊，2013（8）：15-17。

作者：彭景頌 單位：廣州工程技術職業學院