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摘要:對前期成本控制的相關(guān)問題進行研究,為房地產(chǎn)開發(fā)項目的科學管理提供重要的參考,確保項目效益的最大化。通過分析房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的基本概念,明確前期成本控制在整個全生命周期成本控制當中的重要性。并針對房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本控制的要點,提出了加強投資決策、設(shè)計、招投標這三個重點環(huán)節(jié)成本控制的有效策略。為房地產(chǎn)開發(fā)項目全生命周期成本控制水平的提升打下堅實基礎(chǔ)
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);開發(fā)項目;前期成本控制
引言
隨著我國房地產(chǎn)市場的規(guī)范化程度在不斷提高,其發(fā)展粗放的發(fā)展現(xiàn)狀得到了很大的改善,對于其精細化發(fā)展提出了更高的要求。房地產(chǎn)開發(fā)項目需要投入大量的資金,成本控制是其不可或缺的重要組成部分,成本控制科學與否,對于整個項目的成敗具有直接的影響。前期成本控制是整個成本控制過程的一個重要環(huán)節(jié),關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的最終結(jié)果,需要引起足夠的重視。
1房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的概述
一般而言,房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制指的是以房地產(chǎn)開發(fā)項目決策立項為起點,以房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售為終點的整個過程成本影響因素的管理與控制。通過對影響房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地成本、建筑安裝工程費、管理費用、財務(wù)費用、前期工程費、報建稅費、銷售費用等各種成本因素采取有效措施,確保各項費用的支出被控制在一個合理的范圍內(nèi),以保障成本計劃得以順利實現(xiàn)。具體可以將房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制過程劃分為決策階段、計劃階段、施工階段、銷售階段等多個不同的環(huán)節(jié),各個不同環(huán)節(jié)的成本控制見表1。通過表1的數(shù)據(jù)可知,作為房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的前期環(huán)節(jié),決策階段與計劃階段的費用在總費用中的占比雖然比較低,但是其對于整個過程的成本控制的影響程度確實極其高的,前期成本控制的影響程度超過了80%。由此可見,前期成本控制的整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制當中的重要性。前期成本控制是全生命周期成本控制的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié),該環(huán)節(jié)的成本控制效果不僅會影響當前環(huán)節(jié)的費用支出,而且對于其他后續(xù)環(huán)節(jié)的成本管理也有著至關(guān)重要的影響,直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)項目全生命周期成本控制的成敗。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期成本控制當中,必須注意投資決策、設(shè)計、招投標三個控制要點。
2房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本控制的要點分析
2.1投資決策的成本控制
投資決策是房地產(chǎn)開發(fā)項目前期的一個重要環(huán)節(jié),其主要作用在于確定房地產(chǎn)項目的建設(shè)地址、標準、規(guī)模,對于項目進行定位,確定融資方式等。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的科學性、準確性直接決定著整個項目的成敗。因而,確保投資決策的準確與合理,是確保成本控制取得預(yù)期效果的前提與基礎(chǔ),是前期成本控制的要點之一。在該環(huán)節(jié)需要盡量減少投資決策的失誤,以避免后續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本失控,造成不可挽回的損失。根據(jù)項目的資金規(guī)模和市場需求,科學地確定項目的規(guī)模與定位,制定合理的項目標準,才能夠?qū)⒊杀究s減至最低。
2.2設(shè)計的成本控制
房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工作當中,設(shè)計工作是一個重要的組成部分,承擔著為整個項目規(guī)劃藍圖的功能,設(shè)計的科學性與合理性也關(guān)系到當前與后續(xù)的成本支出。因此,設(shè)計也是房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本控制的一個重要環(huán)節(jié)。在設(shè)計環(huán)節(jié),影響房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本因素是多種多樣的。建筑的結(jié)構(gòu)方案、風格、建筑材料選擇、施工工藝與技術(shù)等多種因素都會對最終的項目成本有直接的影響。在設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制中,需要針對房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體情況選擇合適的設(shè)計方案、工藝、材料、技術(shù)等。在設(shè)計中的每一個決定都會決定后續(xù)環(huán)節(jié)的支出,只有加強該環(huán)節(jié)的成本控制才能確保為房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)設(shè)計出一個經(jīng)濟適用的藍圖。
2.3招投標的成本控制
在房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工作中,招投標也是比部分重要的工作。只有嚴格地開展招投標工作,才能夠確保選擇合適的建筑材料供應(yīng)商、設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位等。雖然在招投標工作中直接支出的費用比較有限。但是,其對于后續(xù)的成本控制的影響確實及其深遠的。因此,必須不斷強化房地產(chǎn)開發(fā)項目前期的招投標成本控制工作,將其納入到前期成本控制措施當中重點開展。通過卓有成效的招投標工作確保在房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、施工建設(shè)等過程中不會出現(xiàn)在建設(shè)途中出現(xiàn)更換參建單位的情況,從而給項目帶來額外的成本。確保項目如期、高質(zhì)量完成。
3房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本控制的策略探討
3.1投資決策的成本控制策略
針對房地產(chǎn)開發(fā)項目在投資決策環(huán)節(jié)的工作,成本控制必須重點關(guān)注兩個方面的內(nèi)容。一方面,是項目區(qū)位的選擇。房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)位選擇對于最終的成本影響巨大,因而不同的區(qū)位條件下,建筑安裝成本,以及土地成本存在較大的差別,從而影響到最終的成本投入。另一方面,是項目方案的選擇。只有確保項目方案的合理性,才能確保成本得到節(jié)約與控制,而不適合的項目方案會是成本出現(xiàn)較大幅度的增加。在整個成本控制當中,投資決策環(huán)節(jié)的成本控制可以作為事前控制的重要構(gòu)成部分,實現(xiàn)成本控制工作的前置,以取得更好的成本控制效果。在房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本控制的投資決策環(huán)節(jié),需要采取以下的策略:①做好購地決策,采取慎重的購地策略,以避免產(chǎn)生不必要的購地成本;②嚴格開展房地產(chǎn)項目定位,在對于市場供需的全面分析的基礎(chǔ)上合理確定項目的定位,以避免決策失誤造成成本增加;③開展市場調(diào)查,對于市場環(huán)境的發(fā)展動向與機會進行全面分析,以提高投資決策的科學性;④對于投資者的需求進行深入的分析。
3.2設(shè)計的成本控制策略
針對設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制,必須加強各個成本因素的分析,明確帶來房產(chǎn)開發(fā)項目成本提高的各個成本因素,并結(jié)合項目的具體情況確定建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計方案、建筑設(shè)計方案。尤其要重點關(guān)注建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計的成本控制,通過選擇合適的建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計方案,在最大限度上削減后期建設(shè)施工中項目的土建成本,以達到成本計劃所要求的目標。具體應(yīng)該采取以下幾個方面的措施:①采取限額設(shè)計,設(shè)計出來的方案應(yīng)該在項目總費用的指導(dǎo)下進行,方案的實現(xiàn)不能超過所要求的費用,以達到成本控制的效果;②開展設(shè)計監(jiān)理工作,通過專業(yè)人員與監(jiān)理單位對于設(shè)計方案進行監(jiān)督與評價,只有確保設(shè)計的方案滿足成本控制目標的要求才能夠獲得批準通過,以把控好成本;③強化設(shè)計變更的管理。頻繁的設(shè)計變更會帶來大量額外的成本開支,對于成本控制的效果影響重大。因此,必須加強設(shè)計方案的會審,及時發(fā)現(xiàn)設(shè)計方案存在的問題并進行糾正,以降低后續(xù)出現(xiàn)設(shè)計變更的可能性。同時,也必須規(guī)范后期設(shè)計變更的流程,以免設(shè)計變更的混亂導(dǎo)致成本的進一步增加。
3.3招投標的成本控制策略
在房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標環(huán)節(jié),招標工程標底價格、標底價格審查、招投標過程管理等都會影響到后續(xù)的成本。為此,招投標環(huán)節(jié)的成本控制需要采取以下幾個方面的措施:①建立招標文件專家審核制度,在將文件報送監(jiān)管部門備案前應(yīng)該先組織專家針對項目招標文件開展細致的審核,對于擬招標工程項目的評標辦法進行合理性分析;②嚴密防范投標單位串標的現(xiàn)象。投標單位如果私下商議串標,會使成本控制受到不利的影響,因而在成本控制中需要重點防范;③預(yù)防中標價低于企業(yè)個別成本的情況,因此在招投標中需要慎重使用綜合評標辦法,尤其是無標底綜合評標辦法的使用藥更加慎重。
4結(jié)語
總之,成本控制是一項關(guān)乎房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟效益的重要工作,在現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中必須引起足夠的重視。作為其中一個重要環(huán)節(jié)的前期成本控制,必須從投資決策、設(shè)計、招投標等前期工作入手,加強成本控制的力度,采取有效的措施提高控制的效果。
參考文獻
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作者:胡振浪 單位:惠州市易生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司