稅務局房地產計稅評估方案范文

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為有效規范房地產存量房交易稅收管理，推動地方財政收入增長，近期，省人民政府辦公廳下發了《關于轉發省地方稅務局省財政廳開展應用房地產估價技術評估存量房交易申報計稅價格工作方案的通知》，要求在2012年7月1日起，全面推行應用房地產估價技術評估存量房交易申報計稅價格工作。根據有關文件要求，結合我縣實際，制定如下工作方案：

一、指導思想

堅持依法治稅、信息管稅、服務興稅，全面開展應用房地產估價技術評估存量房交易申報計稅價格工作，促進存量房交易稅收的科學化、規范化、精細化管理，實現存量房交易稅收的應收盡收。

二、目標任務

按照科學化、規范化、精細化的要求，建立“以房地產數據信息技術為依托、以房地產評估技術為方法、以計算機輔助批量估價信息系統為手段、以估價信息系統生成計稅價值為納稅標準、以契稅‘先稅后證’為抓手”的征管模式，堵塞稅收漏洞，規范稅收秩序，創造依法納稅、公平稅負的良好環境。

三、實施范圍和評估方法

全縣范圍內負責存量房交易稅收征管工作的征收窗口，統一以新余市評估軟件版本為基礎應用本地化修改后的房地產交易計稅價格評估系統，評估存量房交易申報計稅價格。存量房交易環節的房地產評估主要采用市場法，對交易量較少的房地產可采用成本法和收益法。

四、工作步驟

全縣存量房交易申報計稅價格評估工作分四個階段實施。

第一階段（2011年12月至2012年3月）

在泉江鎮先行試點，2012年3月底以前在試點鄉鎮完成前期培訓、市場調研、信息數據采集和整理工作。

1、開展前期培訓

在省地稅局集中統一培訓的基礎上，根據本縣實際，結合工作進度，進一步組織開展房地產估價業務培訓。在估價系統建立后，及時組織具體負責存量房交易稅收征管的窗口操作人員和系統管理員開展培訓。

2、組織市場調研

（1）本地房地產市場的狀況。了解掌握本地房地產市場的交易活躍程度以及房地產信息的狀況及特點，以便于因地制宜地確定估價技術路線。

（2）相關信息的采集。對信息取得渠道及房地產信息質量進行調研，了解本地房地產信息的完備情況，其質量是否能夠滿足開展估價工作的需要；了解房地產信息的采集渠道，以便于確定適合的信息采集方式。

（3）專業機構的狀況。由于信息采集涉及的內容較多、范圍較廣，這就需要對本地的專業機構的資質、業務水平進行了解，以便選取合適的專業機構來完成這些工作。

3、確定采集方式

數據采集是評稅工作的基礎和關鍵。估價工作需要兩方面的數據，一是用于建立房地產估價技術方案，反映影響房地產價值各項要素的指標型數據；二是用于確定存量房交易申報價格計稅依據，反映待評估房地產自身屬性信息的稅源數據。

房地產信息的取得方式一般有三種，第一種是稅務機關自己掌握的相關數據；第二種是聘請相關中介部門進行調查采集；第三種是從城建、國土、房管等部門取得。

4、開展數據采集

結合本縣實際，制定《房地產評稅對象信息采集工作實施方案》，運用成本法、市場法、收益法進行數據采集，數據采集范圍為全縣城區行政管轄范圍內擁有個人房屋產權證的每一幢存量住宅。數據采集中采集項目必須包括以下指標：小區名稱、樓幢號、總樓層、朝向、建成年份、三樓以下是否做營業房、采光情況等影響價格因素項目指標。分工如下：

（1）組成三個數據采集小組。一是小區樣板房和商業用房交易案例數據采集小組。以外包房管部門為主，地稅部門配合為輔進行采集。二是土地交易案例數據采集小組。以外包國土部門為主，地稅部門配合為輔進行采集。三是住宅交易案例及租金收入數據采集小組。一方面由房管部門、房地產中介機構提供近年來的房地產交易案例；另一方面以地稅部門實地調查為主，相關部門、媒體收集為輔，采集商業用房出租案例。

（2）地稅部門負責采集2011年應納房產稅和土地使用稅的評稅對象信息資料，從核心征管軟件可獲取信息。采集工作結束后，對所采集的數據進行審核，確保數據質量，建立房地產信息基礎數據庫。

第二階段（2012年3月至4月）

完成估價參數及修正系數測算工作，確定縣房地產估價技術標準（規范），建立縣評稅軟件系統并與核心征管軟件的無縫對接及上線運行。

1、建立評稅模型

對房地產基礎信息數據庫和市場信息數據庫的相關信息通過實地調查進行分析和研究。

（1）市場細分。不同的房地產市場一般具有不同的特點，從而在評估的過程中，對于現場勘查的內容、方法、參數的處理等方面會有所不同。因此，需要將房地產按用途劃分為住宅、商業、辦公、旅店業、工業、大型公共建筑及其他用途等幾大類，并逐一進行細化。

（2）估價分區。待估價地區按照區域連片、地段相連、用途相同、價值相近的原則劃分為若干個小的區域，以反映不同區域房地產價格水平梯度差異。同一批量估價分區屬于同一供求圈，減少眾多房地產區域修正因素，降低工作難度。

2、確定相關指標

（1）確定工程建安造價標準。將房地產按用途劃分逐一進行細化，確定各項明細類房地產的建安造價幅度標準值及定額標準值。

（2）確定間接費用比率。將房地產按住宅、商業、工業、旅館、文化場館及其他用房進行分類，再按照一定指標進行綜合測算，確定各自建安造價間接費用比率。

（3）確定土地基準地價。①征求國土部門意見，確定土地基準地價的區域等級范圍；②按土地的用途劃分土地用地類別；③土地級別與城鎮土地使用稅的土地劃分等級保持一致；④土地按用途和等級分別確定土地基準地價評稅時點修正系數。

（4）確定土地平均容積率。在范圍內，土地按商業、工業、住宅和綜合等四個不同用途劃分為四個等級，確定各自平均土地容積率，并分別制定各用途基準地價容積率修正系數及土地行業用途修正系數。

（5）確定其他相關指標。通過實地調查、咨詢相關專家等多種途徑，確定房屋經濟耐用年限和殘值率、商業用房影響因素修正系數、個案收益影響因素修正系數、不同用途類別的房地產綜合運營費用率及不同用途類別的房地產資本化率等指標。

3、評稅軟件本地化

在省地稅局統一開發的軟件應用后，以新余市評估軟件版本為基礎進行本地化修正，建立本地的評稅軟件，并與市地稅局核心征管軟件進行無縫對接，實行全面上線運行。

第三階段（2012年4月至6月）

在試點的基礎上，向各鄉鎮推廣應用，完成全縣計稅價格評稅軟件系統與省地稅局核心征管軟件的對接并逐步上線運行。

1、評稅軟件與征管軟件的對接。為了讓評稅軟件服務于征收管理系統，我們要進行無縫對接，將估價軟件作為征管系統的一個內嵌功能模塊，合二為一。

2、軟件的操作培訓及試運行。軟件本地化完成后，對具體的操作人員開展軟件操作及技術方案維護培訓，并對估價軟件進行試運行比對測試，將估價結果與基準價、同分區新房價格、歷史數據進行比對。

3、各地按照試點的模式迅速應用評稅軟件，保證我縣于2012年7月1日前全面完成計稅價格評稅軟件系統上線工作，與省地稅局核心征管軟件對接并運行。

第四階段（2012年7月1日起）

從2012年7月1日起，全縣房地產交易申報計稅價格評估系統全面上線運行。

評估軟件系統建立完善后，直接應用于房地產交易一窗式征收窗口，對納稅人申報的交易價格進行比對審核，自動生成計稅價格，按照孰高原則確定計稅依據。同時完善兩個流程：

1、優化征管流程

當納稅人申報的成交價格通過了計算機評稅系統審核后，按納稅人申報的成交價格征稅；納稅人完稅后，再予以開具銷售不動產專用發票、完稅證明，從而保證稅票、發票、計稅價格的一致性。當納稅人申報的成交價格沒有通過計算機評稅系統審核時，系統自動提示，請納稅人到相關股室陳述價格偏低的理由。

2、爭議處理流程

根據我縣實際情況，采用政府招標方式或直接指定方式選擇高資質的房地產估價中介機構進行個案評估（可以分別選定土地及房屋評估公司作為爭議處理的估價機構）；制作《房地產評稅爭議處理申請表》及《縣房地產評稅結果更正通知書》等表單，表單上需要明確申請的主要事實及理由、處理的依據和最終的計稅價格核定結果等。

為提高價格審核的工作效率，合理劃分職權范圍，有效監督權力運行，可設置一般管理人員、分管領導的爭議處理多級復審流程，分別賦予各級管理人員不同的管理權限，以便于妥善處理價格爭議，使一般案例的價格爭議解決效率大大提高，重大特殊案例的價格爭議處理監督加強。

五、工作要求

應用房地產估價技術評估存量房交易申報計稅價格工作是一種征管模式的創新，可以有效遏制存量房交易納稅申報的隱價瞞報現象，對納稅人的申報行為進行更加嚴格的規范。為了順利地將這一新生事物推向市場，各有關部門要迅速行動，確保各項工作扎實有序推進。

1、加強領導。成立以縣政府領導牽頭，縣地稅局、縣財政局、縣國土資源局、縣城建局、縣房管局、縣公安局、縣物價局等單位主要負責人為成員的縣應用房地產估價技術評估存量房交易申報計稅價格工作領導小組（具體名單附后）。建立職責明確、部門協作、專家指導的工作機制，從人力、物力、財力等方面提供強有力的保障。

2、明確責任。①縣地稅局負責應用工作的組織協調，組織評估標準的制定和評估軟件的本地化，數據指標的采集、審核、錄入和評稅的具體日常工作。②縣城建局、縣國土局、縣房管局、縣公安局等部門負責收集并提供房屋土地基本情況的數據資料，參與評估標準制定和評估軟件的本地化，配合做好資料的采集、錄入工作。③縣物價局參與評估標準的制定，配合解決評估結果應用中產生的分歧。④縣財政局負責應用工作經費的籌措。

3、宣傳培訓。通過電視、報紙、網絡等多種途徑，廣泛宣傳應用房地產估價技術評估存量房交易申報計稅價格工作的意義、范圍、標準等，營造良好的輿論氛圍。積極組織房地產評估工作的各層次人員開展系統培訓，全面了解業務流程及工作方法，提高業務能力。

4、督查通報。領導小組辦公室要定期督查房地產評稅工作進展情況，做好房地產評稅工作階段性小結，并及時匯報房地產評稅工作經費使用情況，以便落實房地產評稅工作所需經費，確保此項工作正常開展。