住宅共用設施維修金管理工作方案范文

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一、住房專項維修資金的指導思想

為了規范城市住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后維修資金的籌集和管理，維護房屋產權人的合法權益，根據《物業管理條例》及有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本試點方案。

二、住房專項維修資金試點工作的目的

以推行社會化、市場化、專業化的物業管理模式為核心，逐步實行公有住房售后和新建商品房維修保養的市場機制，建立和完善職工、居民個人承擔住房維修保養的制度，保障住房維修管理的順利進行，維護住宅區業主的正常生活秩序。

三、住房專項維修資金試點工作的原則

在國家統一政策指導下，結合地區實際，堅持因地制宜、以點帶面、低標起步、逐步推行。

四、住房專項維修資金的試點管理機構

市房產行政主管部門按照規定的權限負責城市房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后住房專項維修資金的建立、管理、使用和續籌試點指導工作。委托住房公積金管理中心，負責住房專項維修資金三級帳戶的建立、本金及利息的核算工作。

五、住房專項維修資金試點工作的方法和步驟

（一）選取試點住宅區。選取已購公有住房、新建商品房、已建成并入住的商品房住宅區，作為住房專項維修資金的建立、管理、使用、續籌的試點住宅區。試點住宅區為：南小街小區、國際村、新世紀花園、陽光小區、省政府家屬院、金韻小區、宏基交通物業公司第四物業站。

（二）加強宣傳，轉變觀念。政府主管部門進一步通過報紙、雜志、電視、廣播等多種新聞媒介廣泛宣傳《物業管理條例》等相關規章政策，引導物業企業在住宅區通過專欄、專刊、墻報、宣傳櫥窗等多種方式講解《物業管理條例》，通過短期培訓、講座、座談會、發放宣傳材料、張貼標語、組織現場咨詢等多種活動方式，讓廣大業主和物業管理的廣大職工了解、領會《物業管理條例》、《業主大會規程》的主要精神,以及業主大會決定使用和續籌專項維修資金的職責,業主對住房專項維修資金管理、使用的監督權和繳納專項維修資金的義務。

（三）組織成立業主大會。對選取試點住宅區，依據《物業管理條例》和《業主大會規程》的規定，組織成立業主大會，擬定通過《業主大會議事規則》、《業主公約》，落實業主、業主大會對住房專項維修資金管理、使用的監督權和繳納專項維修資金的義務。

（四）總結經驗。通過在試點住宅區的試點工作，進一步完善專項維修資金的建立、管理、使用、續籌的辦法和措施，爭取在試點的基礎上制定頒布《市城市住宅共用部位共用設施設備維修資金管理辦法》。

六、住房專項維修資金試點工作的配套措施

（一）、住房專項維修資金的籌集

1、住房專項維修資金的籌集范圍。列入住房專項維修資金試點范圍的住宅區，作為住房專項維修資金建立、管理、使用、續籌的試點單位。

專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造。

本方案所稱共用部位是指住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本方案所稱共用設施設備是指住宅小區或單幢住宅內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、鍋爐、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

2、新建商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當簽定有關專項維修資金繳交合同。首次繳交的專項維修資金由購房者按房屋建筑面積每平方米多層10元、高層15元的標準繳存。

3、試點前未建立商品住房專項維修資金的住宅區，由業主委員會負責召開業主大會，并經2/3以上業主同意后在全體業主中籌集。

4、住房專項維修資金由住房公積金管理中心委托的商業銀行專戶存儲，專款專用，并由委托銀行辦理住房專項維修資金帳戶的設立、存儲、提取、查詢等業務。

5、住房專項維修資金按單幢住宅設置明細戶，核算到戶。實行物業小區、每幢樓、每位業主三級核算。

(二)、住房專項維修資金的管理

1、新建商品房、集資建房以及拆遷安置用房售房單位在辦理商品房買賣合同備案登記時，應將首次應繳納的住房專項維修資金繳交至受托銀行。

2、市房地產行政主管部門依據受托銀行出具的交款憑證，按戶向繳存人出具住房專項維修資金專用票據。

3、在保證住房專項維修資金正常使用的前提下，市房產行政主管部門可以將住房專項維修資金用于購買一級市場國債。

4、住房專項維修資金的增值收益，除支付正常的人員辦公管理費用外，其余部分全部轉作住房專項維修資金滾存使用和管理。住房專項維修資金的存款利息，按中國人民銀行的有關規定執行。

5、業主轉讓住房時，該住房結余的住房專項維修資金經市房產行政主管部門審核后，應當隨房屋所有權同時轉讓。

6、因其它原因造成房屋滅失的，經房產行政主管部門審核后，應當將住房專項維修資金帳面余額退還業主。

7、住房專項維修資金的使用由相關業主按房屋所有權證建筑面積（戶）共同分擔。房屋所有權人未使用房屋的，也應當承擔籌集維修資金的義務。

（三）住房專項維修資金的使用

住房專項維修資金的使用執行《物業管理企業財務管理規定》（財政部財基字[]7號），專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護責任。

1、已成立業主委員會的，維修資金的使用應當按照下列程序辦理：

1)、業主向業主委員會提出維修申請，由業主委員會負責核實是否屬維修范圍；

2)、經核實屬維修范圍的，由業主委員會提出分擔維修費用的意見，擬定維修計劃、預算明細以及維修費用分擔的相關業主名單后，向全體業主公示；

3)、公示15日內，由業主委員會負責召集業主大會，并經所持投票權2/3以上業主討論通過專項維修資金使用和續籌方案的決定；

4)、由物業管理企業或業主委員會委托具有相應資質的施工單位實施維修。

5)、符合以上條件，業主委員會到市房產行政主管部門支取專項維修資金。

6)、實施房屋維修后，實際支出的維修費用由業主委員會向全體業主公布,并建立專項維修資金使用檔案。

2、未成立業主委員會的，由業主所在地的區、縣人民政府房產行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)指導選舉成立業主委員會，并按上款程序辦理。

（四）住房專項維修資金的續籌

1、已建立住房專項維修資金的住宅區，提取的專項維修資金不足以支付維修費用的，差額部分由業主委員會組織召開業主大會向相關業主共同續籌。

2、房屋所有權人未使用房屋的，也應當承擔續籌維修資金的義務。維修資金按業主房屋所有權證核定的建筑面積比例續籌。

3、經業主大會通過維修資金續籌方案后，續籌的維修資金由業主委員會或物業管理企業在30日內存入住房專項維修資金管理專戶。

4、單幢樓專項維修資金不足以維修的，業主大會不得動用其它單幢樓專項維修資金。

5、利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

（五）、住房專項維修資金的監督

1、市房產行政主管部門負責建立業主、業主委員會日常查詢住房專項維修資金本息的查詢系統，方便業主、業主委員會對住房專項維修資金本息及使用情況的日常查詢和監督。

2、住房專項維修資金本息變化、使用情況由業主委員會至少每年向全體業主公示一次，接受全體業主的監督。

3、住房專項維修資金應當依法接受審計部門的審計監督。

（六）、試點住宅小區以外的新建商品房(包括經濟適用住房、集資建房、拆遷安置用房，售房單位自用、自營、周轉用房)、已購公有住房住房專項維修資金的建立、管理、使用和續籌參照本方案執行。