我縣物業(yè)維護資金管理規(guī)章制度范文

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第一章總則

第一條本制度所稱物業(yè)共用部位，指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢物業(yè)或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的部位，為加強物業(yè)專項維修資金的管理，保障物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護物業(yè)專項維修資金所有者的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國物權法》《物業(yè)管理條例》《住宅專項維修資金管理制度》《省物業(yè)管理制度》《省物業(yè)專項維修資金管理制度》等有關法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，結合本縣實際，制定本制度。

第二條本縣城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)新建商品房屋（含經(jīng)濟適用房、集資建房、棚改回遷房、廉租住房）公有住房出售等物業(yè)專項維修資金（以下簡稱維修資金）交存、使用、管理和監(jiān)督，適用本制度。

第三條本制度所稱維修資金，指專項用于新建商品房和公有住房出售等物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。

以及其他使用上、功能上為單幢物業(yè)或者整個物業(yè)管理區(qū)域服務的部位，一般包括：屋頂、戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、值班保安室、物業(yè)服務用房、共用設施設備使用的房屋及道路、綠地等。

本制度所稱物業(yè)共用設施設備，指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢物業(yè)或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的附屬設施設備，以及其他使用上、功能上為單幢物業(yè)或者整個物業(yè)管理區(qū)域服務的設施設備，一般包括：電梯、下水管道、落水管、避雷裝置、單元防盜門、消防設施、安全防范智能系統(tǒng)、小區(qū)道路照明設備、非經(jīng)營性停車場等。

第四條維修資金的管理和使用實行專戶存儲、專款專用、政府監(jiān)督的原則。

第五條縣房地產(chǎn)主管部門負責維修資金的交存、使用和管理工作。

縣房地產(chǎn)主管部門可以委托下設的縣維修資金管理機構負責維修資金的繳存、使用和管理的日常工作。

第二章維修資金的繳存

第六條下列物業(yè)的業(yè)主應當按照本制度的規(guī)定交存維修資金：

（一）商品房屋。但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、公用設施設備的除外。

（二）公有住房出售。前款所列物業(yè)中的公有住房出售，除業(yè)主交存維修資金外，售房單位亦應當按照本制度的規(guī)定交存維修資金。

第七條商品房屋的業(yè)主應當按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存首期維修資金，每平方米建筑面積交存的數(shù)額為本縣上一年度由建設部門和財政部門測算公布的物業(yè)建筑安裝工程每平方米造價的5%

第八條設電梯的房屋，另由建設單位（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）按照業(yè)主擁有房屋專有建筑面積每平方米三十元，一次性交存屬業(yè)主所有的物業(yè)專項維修資金，專項用于電梯保修期滿后的維修、更新和改造。

第九條公有住房出售的按照《住宅專項維修資金管理制度》第8條（業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)胤扛某杀緝r的2%第9條（售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%高層住宅不低于售房款的30%從售房款中一次性提取住宅專項維修資金）規(guī)定交存物業(yè)專項維修資金。

第十條縣房地產(chǎn)主管部門應當委托本縣商業(yè)銀行，作為維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立物業(yè)專項維修資金專戶、已售公有住房維修資金專戶。

開立物業(yè)維修資金專戶，以物業(yè)管理區(qū)域為單位設帳，按戶門號設分賬戶。未劃定物業(yè)管理區(qū)域的以幢為單位設賬，按戶門號設分賬。

開立公有住房出售的物業(yè)維修資金專戶，以售房單位為單位設賬；其中，業(yè)主交存的維修資金，按戶門號設分賬。

第十一條新建房屋首次交存物業(yè)維修資金，由建設單位在辦理商品房預售時，預交50%剩余50%維修資金，房屋竣工通過物業(yè)驗收后，按照房屋買賣合同約定的建筑面積，一并交齊，待房屋交付使用時，憑物業(yè)專項維修資金專用票據(jù)向業(yè)主收取。

建設單位應當在簽定房屋買賣合同時向購房人說明，并將該內(nèi)容約定為合同條款。未出售的房屋（含物業(yè)管理用房等配套用房）物業(yè)維修資金由建設單位交存。

第十二條公有住房出售時，售房單位在辦理房屋所有權登記前，按照房改部門出具的物業(yè)維修資金繳存通知中的數(shù)額交存物業(yè)專項維修資金。

第十三條業(yè)主分戶賬面維修資金余額不足首次交存額30%應當及時續(xù)交。續(xù)交后的賬面余額不得少于規(guī)定的首次交存額。

第三章維修資金使用

第十四條維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

第十五條物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新改造費用，按照以下規(guī)定分攤：

（一）維修和更新、改造費用只涉及到商品房屋共用部位、共用設施設備的由所涉及業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積比例分攤。

（二）維修和更新、改造費用只涉及到公有住房出售的物業(yè)共用部位、共用設施設備的先使用公有住房售房單位交存的維修資金，按照已售公有住房的建筑面積比例分攤。公有住房售房單位交存的維修資金余額不足時，再使用業(yè)主交存的維修資金，按照所涉及業(yè)主各自擁有物業(yè)建筑面積比例分攤。

（三）維修和更新、改造費用涉及到商品房屋與已售公有住房之間共用部位、共用設施設備的先按照建筑面積比例分攤到各自相關物業(yè)，再按照本條前兩項的規(guī)定分攤。

第十六條物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造涉及尚未售出的房屋，建設單位或者公有住房售房單位應當按照尚未售出房屋的建筑面積比例分攤維修和更新、改造費用。

第十七條維修資金的使用按照以下程序辦理：

（一）申請。申請人應當組織制定維修資金使用方案。維修資金使用方案應當包括擬維修項目的基本情況、施工預算、使用維修資金分攤清冊、維修資金不足時的工程款補足方案、建設工程施工合同等內(nèi)容。

成立業(yè)主委員會的物業(yè)管理區(qū)域申請使用維修資金的由業(yè)主委員會作為申請人向縣房地產(chǎn)主管部門提出申請；未成立業(yè)主委員會的物業(yè)管理區(qū)域申請使用維修資金的由業(yè)主大會或相關業(yè)主會議決定委托的物業(yè)服務企業(yè)，或者社區(qū)居民委員會作為申請人向縣房地產(chǎn)主管部門提出申請。

申請使用公有住房售房單位交存的維修資金的由業(yè)主委托公有住房售房單位或者物業(yè)服務企業(yè)作為申請人，向縣房地產(chǎn)主管部門提出申請。

（二）勘查、公示。縣房地產(chǎn)主管部門收到申請后，7個工作日內(nèi)審查維修資金使用方案并組織現(xiàn)場勘查。申請人應當將維修資金使用方案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)適當位置公示7天

（三）業(yè)主表決。維修資金使用方案應當經(jīng)與物業(yè)共用部位、共用設施具有共有關系的業(yè)主表決，專有部分占建筑面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意時，即為表決通過

成立業(yè)主委員會的物業(yè)管理區(qū)域，由業(yè)主委員會組織召開相關業(yè)主會議進行表決；未成立業(yè)主委員會的物業(yè)管理區(qū)域，由社區(qū)居民委員會組織召開相關業(yè)主會議進行表決。

使用公有住房售房單位交存的維修資金的由業(yè)主委托的公有住房售房單位或者物業(yè)服務企業(yè)組織召開相關業(yè)主會議進行表決。

相關業(yè)主會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式表決，表決通過后的意見，作為業(yè)主會議決議。

使用維修資金維修工程的預結算編制與審核、施工建立費用明細分攤等，業(yè)主委員會或者相關業(yè)主可以委托具有專業(yè)資質(zhì)的中介機構。

中介機構費用，可以按照國家規(guī)定標準在物業(yè)專項維修資金中列支。

（四）核實劃轉(zhuǎn)。縣房地產(chǎn)主管部門經(jīng)核實，對符合維修資金使用內(nèi)容和規(guī)定程序形式條件的自受理申請之日起在7個工作日內(nèi)，按照核實的維修費用70%劃轉(zhuǎn)到維修項目施工合同約定的賬戶。使用公有住房售房單位交存的維修資金的按照核實的維修費用一次性劃轉(zhuǎn)到有業(yè)主委托的公有住房售房單位或者物業(yè)服務企業(yè)賬戶。

第十八條業(yè)主大會、業(yè)主委員會組織相關業(yè)主實施物業(yè)專項維修資金使用方案，監(jiān)督工程施工，組織竣工驗收。社區(qū)居民委員會對維修過程實施監(jiān)督。

未成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會的社區(qū)居民委員會代行業(yè)主委員會職責，組織相關業(yè)主實施物業(yè)專項維修資金使用方案，監(jiān)督工程施工，組織竣工驗收。

第十九條申請使用物業(yè)專項維修資金的應當向縣房地產(chǎn)主管部門提交下列資料：

（一）申請書。

（二）物業(yè)專項維修資金使用方案。

（三）業(yè)主委員會成立的備案證明。未成立業(yè)主委員會的受委托單位應當提供相關業(yè)主會議決議的委托書）

（四）與物業(yè)共有部位、共有設施設備具有共有關系的業(yè)主分攤清冊。

（五）相關業(yè)主會議決議及公示的證明材料。

第二十條維修項目竣工后，申請劃轉(zhuǎn)維修費用余額的應當向縣房地產(chǎn)主管部門提交以下資料：

（一）維修項目施工合同。

（二）維修項目竣工驗收報告。

（三）工程決算清單。

（四）維修工程結算發(fā)票。

縣房地產(chǎn)主管部門7個工作日內(nèi)對提交的資料核實后，將維修費用余額劃轉(zhuǎn)到維修項目施工合同約定的賬戶。

第二十一條物業(yè)共用部位、共用設施設備危及業(yè)主生命財產(chǎn)安全和嚴重影響業(yè)主正常生活的緊急情況，需要立即進行維修和更新、改造的按照下列程序辦理：

（一）申請人向縣房地產(chǎn)主管部門提出書面申請。

（二）縣房地產(chǎn)主管部門收到申請后立即組織現(xiàn)場勘查。

（三）經(jīng)勘查需要維修的縣房地產(chǎn)主管部門通知申請人立即組織維修，并按照核實的維修費用70%劃轉(zhuǎn)施工合同約定的賬戶。

（四）維修項目竣工后，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或者社區(qū)居民委員會應當將維修費用分攤清冊在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)適當位置公示7天，公示期滿后無異議按照本制度第二十條的規(guī)定辦理維修費用余額劃轉(zhuǎn)手續(xù)。

第二十二條物業(yè)共用部位、共用設施設備危及業(yè)主生命財產(chǎn)安全和嚴重影響業(yè)主正常生活的緊急情況，一般包括：

（一）屋面防水損壞造成大面積滲漏的

（二）電梯出現(xiàn)故障危及人身安全，特種設備管理部門要求對電梯維修和更新、改造的

（三）下水管道嚴重堵塞，影響業(yè)主正常生活的

（四）樓體單側(cè)外立面五分之一以上有脫落危險的

（五）消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能故障，消防管理部門要求對消防設施設備維修和更新、改造的

第二十三條維修項目施工過程中，業(yè)主、物業(yè)使用人及相鄰人應當給予配合，不得阻撓正常施工。

因維修項目施工不可避免原因造成業(yè)主自用部位損壞的責任人應當及時修復或者給予合理補償，費用計入維修成本。因施工單位責任造成業(yè)主自用部位損壞發(fā)生的相關費用由責任人承擔，不得計入維修成本。

第二十四條保證維修資金正常使用的前提下，縣房地產(chǎn)主管部門可按照國家有關規(guī)定將閑置資金用于購買一級市場國債和在專戶銀行組合存款，但不得用于其他投資。

第二十五條下列資金應當轉(zhuǎn)入維修資金專戶滾存使用：

（一）維修資金存儲利息。

（二）利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營，業(yè)主所得的收益，但業(yè)主大會另有決定的除外。

（三）物業(yè)共用設施設備報廢后回收的殘值。

（四）利用閑置資金購買國債和在專戶銀行組合存款的增值收益扣除管理成本后的收益。

（五）其他按規(guī)定應計入維修資金的收益。

第二十六條下列維修費用不得從維修資金中列支：

（一）受供水、供電、供熱、排水、通訊、有線電視等經(jīng)營單位委托，維修、更新和養(yǎng)護相關設施設備以及代收的有關費用。

（二）依法應當由建設單位承擔的保修期內(nèi)房屋共用部位、共用設施設備的維修費。

（三）根據(jù)物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)從物業(yè)服務費用中支出的日常維修養(yǎng)護費用。

（四）房屋共用部位、共用設施設備屬人為損壞，由責任人承擔的費用。

（五）外檐、屋面等部位有合同約定單獨為業(yè)主使用，應當由業(yè)主自行承擔的費用。

第四章維修資金管理

第二十七條維修資金自存入銀行專戶之日起，按規(guī)定計算利息。交存當年按銀行同期活期利率計息；次年未發(fā)生使用的按銀行同期一年定期利率計息；超過一年未發(fā)生使用的按單位存款相應檔次利率計息；發(fā)生使用的年度，按銀行同期活期利率計息。

第二十八條維修資金的管理費用在物業(yè)專項維修資金的增值收益中列支，并與維修資金分賬核算。

第二十九條業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權時，如雙方?jīng)]有約定，其維修資金分戶賬戶余額隨房屋所有權同時轉(zhuǎn)移過戶，征收拆遷除外。

第三十條因拆遷、自然災害等原因致使房屋滅失的相關業(yè)主應當持注銷房屋所有權的證明、本人身份證向縣房地產(chǎn)主管部門申請辦理維修資金賬戶注銷手續(xù)，并提取賬戶剩余維修資金。

第三十一條縣房地產(chǎn)主管部門應當建立維修資金查詢制度，接受交存維修資金業(yè)主、共有住房售房單位對其分賬戶中維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。

第五章法律責任

第三十二條違反本制度第十一條規(guī)定，建設單位未代交維修資金的由縣房地產(chǎn)主管部門責令限期改正；逾期不改的處以3萬元以下罰款。

第三十三條違反本制度第十六條規(guī)定，建設單位和公有住房售房單位未分攤維修和更新、改造費用的由縣房地產(chǎn)主管部門責令限期改正；逾期不改的處以1萬元以下的罰款。

第三十四條縣房地產(chǎn)主管部門工作人員在維修資金管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的由所在單位或者上級主管部門依法給予直接責任人和直接負責人的主管人員行政處分；構成犯罪的依法追究刑事責任。

第六章附則

第三十五條本制度實施前未交存維修資金的業(yè)主，仍按照原標準交存首期維修資金。

第三十六條本制度自之日起施行。