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編者按:本文主要從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中土地的供給方式(土地資源配置方式);土地使用權(quán)出讓方式;土地使用權(quán)劃拔;房地產(chǎn)交易;土地用途的改變進(jìn)行講述。其中包括:)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng);當(dāng)前我國(guó)土地資源的配置方式;公開(kāi)出讓和協(xié)議出讓;劃撥供地范圍;劃撥供地趨勢(shì);房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為;房屋租賃;房地產(chǎn)抵押;關(guān)于改變土地用途的規(guī)定;由于各地的實(shí)務(wù)操作不統(tǒng)一,因此在對(duì)待土地用途改變的問(wèn)題上一直有較大分歧;政府在改變土地用途的審批上應(yīng)當(dāng)掌握的度(個(gè)人觀點(diǎn))等,具體材料詳見(jiàn):
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中土地的供給方式(土地資源配置方式)
(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),是指在取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng),是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè),并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。
(二)當(dāng)前我國(guó)土地資源的配置方式
土地資源的配置方式共有五種:劃撥、出讓、租賃、作價(jià)投資(入股)、授權(quán)經(jīng)營(yíng)。
1、劃撥:是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn),在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付使用,或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。
2、出讓:是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
3、租賃:是指國(guó)有土地使用權(quán)人作為出租人將國(guó)有土地出租給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為,是一級(jí)市場(chǎng)行為。
4、作價(jià)投資(入股):是指國(guó)家以一定年期的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià),作為出資投入股份有限公司或者有限責(zé)任公司,相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)化為國(guó)家對(duì)企業(yè)出資的國(guó)家資本金或股本金的行為。土地使用權(quán)由該股份有限公司或有限責(zé)任公司持有,可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。
5、授權(quán)經(jīng)營(yíng):所謂授權(quán)經(jīng)營(yíng),是指由政府或國(guó)有資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu),按照有關(guān)規(guī)定,將國(guó)有資產(chǎn)授給一些新成立或由其選定的機(jī)構(gòu),使其能夠代表國(guó)家持有一般企業(yè)中的產(chǎn)權(quán)和股權(quán),并相應(yīng)地行使資本投資、營(yíng)運(yùn)和管理等權(quán)利,承擔(dān)國(guó)有資產(chǎn)保值增值責(zé)任的一種國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)形式。即被授權(quán)經(jīng)營(yíng)的單位通過(guò)委托協(xié)議,以合同方式履行出資人職責(zé),在法律范圍內(nèi)明確享有出資人權(quán)益。
二、土地使用權(quán)出讓方式:公開(kāi)出讓和協(xié)議出讓
1、公開(kāi)出讓的方式:招標(biāo)、拍賣、掛牌。
2、公開(kāi)出讓的依據(jù):《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》,《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》
3、公開(kāi)出讓的范圍:政府供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地以及有爭(zhēng)要求的工業(yè)用地;其他土地供地計(jì)劃公布后同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的;劃撥土地使用權(quán)改變用途,《國(guó)有土地劃撥決定書》約定或法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的;劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,《國(guó)有土地劃撥決定書》約定或法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的;出讓土地使用權(quán)改變用途,《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》約定或法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的;依法應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的其他情形。
4、協(xié)議出讓的依據(jù):《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》國(guó)土資源部第6次部務(wù)會(huì)議通過(guò)。
《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》(試行),國(guó)土資源部。
5、協(xié)議出讓的范圍:出讓國(guó)有土地使用權(quán),除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式外,還可采取協(xié)議方式,主要包括以下情況:
政府供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的土地,其供地計(jì)劃公布后同一宗地只有一個(gè)意向用地者的;原劃撥、承租土地使用人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓,《國(guó)有土地劃撥決定書》、《國(guó)有土地租賃合同》或法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定沒(méi)有明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開(kāi)出讓的,經(jīng)依法批準(zhǔn),可以采取協(xié)議方式;劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓,《國(guó)有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定沒(méi)有明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開(kāi)出讓的,經(jīng)依法批準(zhǔn),可以采取協(xié)議方式;出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期,經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的,可以采用協(xié)議方式;法律、法規(guī)規(guī)定可以協(xié)議出讓的其他情形。
6、出讓最低價(jià)的確定:在舊村改造過(guò)程中,建筑密集區(qū)拆遷成本高時(shí),國(guó)有土地出讓時(shí),會(huì)出現(xiàn)0地價(jià)或者是負(fù)地價(jià)。
7、舊城改造中土地供給障礙:舊的項(xiàng)目報(bào)建體制與新的土地供給政策的沖突。
8、出讓合同的補(bǔ)充協(xié)議條款,成為土地開(kāi)發(fā)管理的重要手段。
國(guó)土資源部、國(guó)家工商行政管理局了關(guān)于《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》示范文本(試行)的通知。
該出讓合同的補(bǔ)充協(xié)議,以下幾個(gè)方面的內(nèi)容必須寫進(jìn)合同中,如果不按此執(zhí)行可能要承擔(dān)很重的違約責(zé)任:當(dāng)事人簽訂出讓合同時(shí)除應(yīng)當(dāng)約定開(kāi)工日期外,還應(yīng)當(dāng)約定項(xiàng)目竣工日期;當(dāng)事人除應(yīng)當(dāng)在出讓合同中約定項(xiàng)目的投資總額的最低標(biāo)準(zhǔn)外,還應(yīng)當(dāng)約定單位面積投資強(qiáng)度不低于最低標(biāo)準(zhǔn);在出讓合同中約定了受讓宗地的容積率和建筑系數(shù)的最低值;屬于工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的,企業(yè)內(nèi)部行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地不超過(guò)受讓宗地面積的7%;當(dāng)事人按照《出讓合同》約定日期動(dòng)工建設(shè),但開(kāi)發(fā)建設(shè)面積占動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或已投資額占總投資額不足25%,且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年,受讓人應(yīng)當(dāng)交納土地閑置費(fèi)。
9、集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)將成為土地有償供地的一種重要的補(bǔ)充方式。《農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方式基本上是準(zhǔn)出讓的規(guī)則。
三、土地使用權(quán)劃拔
1、劃撥供地范圍:
(1)國(guó)土資源部第9號(hào)令的《劃撥用地目錄》中所確定的可以劃撥供地的;
(2)經(jīng)濟(jì)適用住房、職工集資建房項(xiàng)目的供地;
(3)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
2、劃撥供地趨勢(shì):逐漸縮小劃撥供地的范圍。
3、符合劃撥供地的可以出讓供地,但應(yīng)當(dāng)出讓供地的不得劃撥供地。
4、出讓的工業(yè)用地可以進(jìn)行職工集資建房。
四、房地產(chǎn)交易
(一)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。
1、出讓土地房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓
(1)出讓土地的凈地轉(zhuǎn)讓;
(2)出讓土地的在建工程的轉(zhuǎn)讓(出讓金、前期手續(xù)、25%的投資、國(guó)有土地使用權(quán)證);
(3)出讓土地現(xiàn)房的轉(zhuǎn)讓。
2、劃撥土地房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓
(1)劃拔土地的凈地轉(zhuǎn)讓;
(2)劃撥土地在建工程轉(zhuǎn)讓;
(3)劃撥土地房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。
(二)房屋租賃,是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。租賃期大于20年的無(wú)效。劃撥土地的租賃,其土地收益部分應(yīng)當(dāng)向政府交納政府收益。
(三)房地產(chǎn)抵押,房地產(chǎn)法第四十六條規(guī)定:房地產(chǎn)抵押,是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。抵押是有效擔(dān)保方式之一,在合法的債權(quán)債務(wù)關(guān)系之間可以設(shè)定抵押擔(dān)保。
五、土地用途的改變
土地分類:現(xiàn)行的土地分類是按三級(jí)分類,一級(jí)一共有三類:農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地。二級(jí)一共有15類,三級(jí)一共有71類。
任何一宗地在確定了用地分類以后,如果想改變其分類我們通常叫做土地用途的改變,比如說(shuō)住宅用地改為商業(yè)用地。
(一)關(guān)于改變土地用途的規(guī)定
1、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第五十六條規(guī)定:“建設(shè)單位使用國(guó)有土地的,應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地;確需改變?cè)摲恋亟ㄔO(shè)用途的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門同意,報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中,在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的,在報(bào)批前,應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。”
2、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第十七條規(guī)定:“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同中約定的用途的,必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意,簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。”
3、國(guó)土資源部第21號(hào)令《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》第十六條規(guī)定:“以協(xié)議出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地使用者,需要將土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用途的,應(yīng)當(dāng)取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意,簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,按變更后的土地用途,以變更時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)交相應(yīng)的土地使用權(quán)出讓金,并依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。”
4、此外,根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》第16條的規(guī)定,供地時(shí)要將土地用途、容積率等使用條件的約定寫入土地使用合同,土地使用權(quán)人不按照約定條件使用土地的,要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。因土地使用者未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自改變土地用途,經(jīng)批準(zhǔn)改變出讓合同約定的土地用途的,應(yīng)根據(jù)原《土地使用權(quán)出讓合同》的約定不同分兩種情況處理:
(1)《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》明確約定土地使用者改變土地用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)或者地方法規(guī)或行政規(guī)定明確改變土地用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的,應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府收回土地使用權(quán)(對(duì)出讓土地使用權(quán)人給予相應(yīng)補(bǔ)償,補(bǔ)償金額根據(jù)余期出讓土地使用權(quán)價(jià)格確定)后,依法重新公開(kāi)供應(yīng)。
(2)《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》沒(méi)有約定、地方法規(guī)、行政規(guī)定也沒(méi)有明確規(guī)定的,土地使用者應(yīng)當(dāng)按規(guī)定報(bào)經(jīng)出讓方(市、縣人民政府土地行政主管部門)和城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn),批準(zhǔn)后應(yīng)當(dāng)簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金,即對(duì)原出讓合同約定的土地用途、出讓年期、出讓金額等進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整、重新核定。
5、國(guó)土資源部辦公廳針對(duì)**省國(guó)土資源廳《關(guān)于協(xié)議出讓土地改變用途如何補(bǔ)交出讓金問(wèn)題的請(qǐng)示》,做出國(guó)土資廳函《關(guān)于協(xié)議出讓土地改變用途補(bǔ)交出讓金問(wèn)題的復(fù)函》明確:“土地使用者以協(xié)議方式出讓取得國(guó)有土地使用權(quán)后,必須嚴(yán)格按照規(guī)定的土地用途和條件使用土地。土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的,必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門行政主管部門的同意,簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。經(jīng)批準(zhǔn)改變出讓土地用途的,應(yīng)按變更時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格,分別計(jì)算變更后的土地用途的土地使用權(quán)出讓金數(shù)額和原用途的土地使用權(quán)出讓金額,以差額部分計(jì)算應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金”。
從上述規(guī)定看,土地使用者改變?cè)瓉?lái)的土地用途需經(jīng)出讓方和市、縣規(guī)劃部門審批同意,即除了規(guī)劃部門同意改變規(guī)劃外,還要經(jīng)土地主管部門審批。
(二)由于各地的實(shí)務(wù)操作不統(tǒng)一,因此在對(duì)待土地用途改變的問(wèn)題上一直有較大分歧。《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》并施行。該《規(guī)范》在改變土地用途問(wèn)題上做出了如下規(guī)定:
l、自用的劃撥用地,土地使用權(quán)人申請(qǐng)改變用途,經(jīng)規(guī)劃部門同意可以改變土地用途,《國(guó)有土地劃撥決定書》、《國(guó)有土地使用權(quán)租賃合同》、法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定沒(méi)有明確應(yīng)當(dāng)收回劃撥土地使用權(quán)公開(kāi)出讓的,報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn),可以辦理協(xié)議出讓手續(xù)。
改變用途的申請(qǐng)人應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金額按下列公式核定:
應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額=擬出讓時(shí)的新用途出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格-擬出讓時(shí)的原用途劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格或承租土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格。
2、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中改變用途的
劃撥土地使用權(quán)申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓,經(jīng)市、縣級(jí)人民政府批準(zhǔn),可以由受讓人辦理協(xié)議出讓,但《國(guó)有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回劃撥土地使用權(quán)重新公開(kāi)出讓的除外。劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須進(jìn)行有形市場(chǎng)公開(kāi)交易,轉(zhuǎn)讓后改變用途等土地使用條件的,應(yīng)按下列公式交納出讓金額:
應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額=擬出讓時(shí)的新土地使用條件下出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格-擬出讓時(shí)的原土地使用條件下劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格。
3、出讓土地改變用途的
出讓土地申請(qǐng)改變用途等土地使用條件,已取得規(guī)劃部門同意,且《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》、法律、法規(guī)、地方性法規(guī)、行政規(guī)定沒(méi)有明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開(kāi)出讓的,經(jīng)市、縣國(guó)土資源管理部門審查同意,可由原土地使用權(quán)人與國(guó)土資源管理部門簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同,調(diào)整國(guó)有土地使用權(quán)出讓金。
調(diào)整國(guó)有土地使用權(quán)出讓金額應(yīng)當(dāng)根據(jù)批準(zhǔn)改變用途等土地使用條件時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格水平,按下列公式確定:
原土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地出讓金額=批準(zhǔn)改變時(shí)的新土地使用條件下土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格-批準(zhǔn)改變時(shí)原土地條件下剩余年期土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格。
(三)政府在改變土地用途的審批上應(yīng)當(dāng)掌握的度(個(gè)人觀點(diǎn))。
附案例:新晨
案例l:某房地產(chǎn)公司A通過(guò)公開(kāi)出讓競(jìng)得了某宗地的國(guó)有土地使用權(quán),交納土地出讓金后取得了《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》,后因資金問(wèn)題無(wú)力進(jìn)行開(kāi)發(fā),將該宗地轉(zhuǎn)讓給了B房地產(chǎn)公司,那么:
1、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》能否作為土地轉(zhuǎn)讓的憑證?
2、A公司取得《國(guó)有土地使用權(quán)證書》后該宗地能否轉(zhuǎn)讓?
3、因A公司遲遲不辦理過(guò)戶手續(xù),B公司向法院起訴,法院要求國(guó)土資源部門協(xié)助執(zhí)行土地使用權(quán)變更登記手續(xù),土地部門能否協(xié)助辦理?
司法裁決來(lái)處置劃撥土地使用權(quán)一直是法院和國(guó)土資源部門產(chǎn)生爭(zhēng)議的焦點(diǎn),國(guó)土部門稱能用司法權(quán)來(lái)代替行政審批權(quán),法院卻主張司法的至高無(wú)上權(quán)利,一直到最近在最高人民法院給四川人民法院的一個(gè)答復(fù)中對(duì)此問(wèn)題做出了規(guī)定,在該答復(fù)中最高院認(rèn)為:法院通過(guò)判決處置劃撥土地除了應(yīng)當(dāng)經(jīng)雙方當(dāng)事人的同意外,還應(yīng)當(dāng)征得國(guó)土資源管理部門的批準(zhǔn)。